Mál nr. 45/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 45/1999

Skipting kostnaðar: Lagnir. Einangrun.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 15. júlí 1999, beindi A, X nr. 22, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 22, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 1. september 1999. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 31. ágúst 1999, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 9. september 1999, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 8. október sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 22. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. kjallara (19%), 1. hæð (35%) sem er í eigu álitsbeiðanda og 2. hæð (46%) sem er í eigu gagnaðila. Ágreiningur er um lagnir og einangrun. Í álitsbeiðni gerir álitsbeiðandi kröfu um að kostnaður vegna einangrunar í risi sé sérkostnaður gagnaðila. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann geri ekki kröfu á hendur álitsbeiðanda vegna einangrunar í risi. Kærunefnd telur því ekki ágreining um þetta atriði.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að lagnir í þvottahúsi séu í sameign allra eigenda hússins og kostnaður vegna flutnings þeirra sé sameiginlegur.

2. Að kostnaður við hljóðeinangrun milli 1. hæðar og kjallara sé sameiginlegur öllum eigendum hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að lagnir í þvottahúsi liggi fyrir utan veggi og loft. Þar sem lagnirnar séu orðnar mjög gamlar og byrjaðar að smita á samskeytum þurfi að færa þær inn í loft og veggi og loka með eldvarnarplötum.

Álitsbeiðandi bendir á að lítil sem engin hljóðeinangrun sé á milli kjallara og 1. hæðar. Nauðsynlegt sé að fá úr því skorið hvernig kostnaði skuli skipt vegna hljóðeinangrunar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að umræddar lagnir í þvottahúsi séu honum óviðkomandi og að þær teljist sameign sumra, þ.e. álitsbeiðanda og kjallara. Tilfæringar á lögnunum séu því gagnaðila óviðkomandi. Eins og fram komi í skiptasamningi, dags. 24. febrúar 1996, eigi gagnaðili enga hlutdeild í kjallara hússins, þ.e. þvottahúsinu. Þvottahúsið sé alfarið í eigu álitsbeiðanda og kjallaraíbúðar og hafi þeir einir afnot af því. Gagnaðili hafi einungis aðgang þar að inntökum. Máli sínu til stuðnings vísar gagnaðili til þess að þar sem þvottahúsið sé í sameign sumra og lagnir fyrir innan veggi og loft, séu þær honum óviðkomandi.

Gagnaðili telur að tilfæringar á lögnunum séu ekki nauðsynlegar af viðhaldsástæðum og hafi álitsbeiðandi ekki sýnt fram á að nauðsynlegt sé að endurnýja eða gera við lagnirnar eða að setja þar nú eldvarnarplötur. Þá hafi álitsbeiðandi ekki sýnt fram á að einangrun veggja sé ófullnægjandi og ekki í samræmi við það sem tíðkast í sambærilegum húsum. Gagnaðili telur að umræddar tilfæringar séu tilkomnar vegna breytinga á þvottahúsinu í þágu álitsbeiðanda og kjallaraíbúðar, þar sem þau hafi gert samkomulag þess efnis að eigandi kjallaraíbúðar fái geymslu álitsbeiðanda og álitsbeiðandi fái þvottahúsið til eigin afnota. Álitsbeiðandi ætli að gera baðherbergi þar sem þvottahúsið sé og því þurfi að færa lagnir sem liggi utan á veggjum og lofti. Tilfæringarnar séu því einungis í þágu álitsbeiðanda og þjóni eingöngu hagsmunum hans.

Gagnaðili telur að hljóðeinangrun á milli 1. hæðar og kjallara séu honum óviðkomandi. Því til stuðnings vísar gagnaðili til þess að þegar um loft/gólf milli tveggja séreignarhluta sé að ræða verði að telja að um sameign sumra sé að ræða, sbr. rit Peters Blok, Ejerlejligheder, 3. útgáfa, Kaupmannahöfn 1995, bls. 121. Gólf/loft milli 1. hæðar og kjallara sé í sameign sumra þ.e. álitsbeiðanda og eigenda kjallaraíbúðar. Hér sé um að ræða einangrun sem fyrst og fremst komi álitsbeiðanda og eiganda kjallaraíbúðar til góða og snerti ekki gagnaðila. Þurfi að hljóðeinangra verði þau alfarið að bera kostnað af því.

Gagnaðili bendir á að ekki sé gert ráð fyrir því að kjallari sé nýttur til íbúðar og sé kjallaraíbúð ekki samþykkt sem slík. Þörf fyrir frekari hljóðeinangrun sé fyrst og fremst tilkomin vegna breyttrar hagnýtingar séreigna í kjallara og verði eigendur þeirra því eðli máls samkvæmt að bera einir kostnað af því. Hljóðeinangrun í tilviki því sem hér um ræðir geti ekki talist hluti af burðarvirki hússins og sé það álitsbeiðanda að sýna fram á að svo sé. Við mat þess hvort hljóðeinangrun sé hluti af frágangi lofts/gólfs og burðarvirki hússins verði að líta til aldurs hússins og þeirra reglna sem í gildi voru á þeim tíma sem húsið var byggt. Eins og fram komi í álitsbeiðni sé elsti hluti hússins, þ.e. kjallari og 1. hæð, byggður 1929 með trégólfum. Frágangur lofts/gólfs sé í engu frábrugðið þeim reglum sem í gildi voru á þeim tíma sem húsið var byggt og því sem gengur og gerist í sambærilegum húsum. Á þeim tíma sem húsið var byggt hafi engar kröfur verið gerðar um hljóðeinangrun milli 1. hæðar og kjallara og hljóðeinangrun geti því ekki talist hluti burðarvirkis þess eða að það sé eðlilegur hluti af frágangi þess. Ekki sé unnt að gera frekari kröfur um hljóðeinangrun nú og ætlast til þess að gagnaðili taki þátt í að koma húsinu í samræmi við þær kröfur sem gerðar séu til húsa sem byggð séu í dag. Auk þess hafi álitsbeiðandi ekki sýnt fram á að hljóðeinangrun sé ófullnægjandi og að nauðsynlegt sé að bæta hana. Gagnaðili telur að um endurbætur sé að ræða sem gangi verulega lengra en venjulegt og nauðsynlegt viðhald og því þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðaða við fjölda og eignarhluta fyrir þeim.

III. Forsendur.

Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tl. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla, að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á "rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu" svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tl. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Af gögnum málsins verður ráðið að í þessu tilviki sé fyrst og fremst um að ræða að sameiginlegar lagnir allra eigenda hússins, en ekki lagnir sem eingöngu þjóna umræddu húsrými, sem er í sameign sumra, þ.e. álitsbeiðanda og eiganda kjallara. Álitsbeiðandi heldur því fram að hylja þurfi lagnirnar þar sem þær séu orðnar mjög gamlar og byrjaðar að smita á samskeytum. Samþykki löglega boðaður húsfundur með einföldum meirihluta eigenda að láta fram fara nauðsynlegar viðgerðir á lögnunum skal kostnaði við framkvæmdir skipt eftir hlutfallstölum allra eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Álitsbeiðandi á hins vegar ekki sjálfstæða kröfu til þess að lagnirnar verði settar inn fyrir vegg á kostnað allra. Kjósi hann að gera slíkt og fái hann til þess leyfi húsfundar þá skal hann eða eigendur rýmisins bera af því allan kostnað.

Samkvæmt 2. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er allt burðarvirki húss sameign. Telja verður að gólf milli hæða sé hluti af burðarvirkinu og því sameign allra eigenda hússins á sama hátt og t.d. neðsta plata á jarðfyllingu og þak. Niðurbrot og endurnýjun slíks gólfs væri því almennt séð sameiginlegur kostnaður, sem bæri að skipta í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta, sbr. meginreglu A-liðar 45. gr. laganna, enda getur slík framkvæmd hvorki fallið undir undantekningarákvæði B- né C-liðar.

Þá kemur til skoðunar ákvæði 2. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994, þar sem segir að undir séreign fjöleignarhúss falli m.a. "Allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun." Í greinargerð með frumvarpi til laganna er ekki að finna neinar nánari skýringar á efni þessa ákvæðis.

Kærunefnd telur að skýra beri ofangreint ákvæði um innra byrði og einangrun í því sambandi með hliðsjón af því að sameign er meginreglan skv. lögum um fjöleignarhús, sbr. einkum 6. gr. laganna.

"Innra byrði" og "einangrun" í merkingu 2. tl. 5. gr. virðist augljóslega ná yfir einangrun í þeim skilningi að verið sé að einangra séreign frá ytra umhverfi, svo sem þegar um varmaeinangrun ræðir. Þá er jafnframt almenn málvenja að með "einangrun" er átt við varmaeinangrun. Þá er um að ræða einangrun sem fyrst og fremst kemur eiganda viðkomandi séreignar til góðs og snertir í flestum tilvikum hann einan. Hann tekur einn slíka ákvörðun og ber einn kostnað af henni.

Í máli þessu er hins vegar um að ræða hljóðeinangrun sem er í tengslum við frágang gólfs/lofts, sem er hluti af burðarvirki hússins. Húsið mun vera byggt um 1935 eða áður en kröfur um hljóðeinangrun er sett í byggingarreglugerð. Af því leiðir að ef álitsbeiðandi vill nú auka hljóðeinangrun hússins ber hann af því allan kostnað.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að lagnir í þvottahúsi séu í sameign allra eigenda hússins en kostnaður við að hylja þær sé kostnaður álitsbeiðanda.

Að kostnaður við hljóðeinangrun milli 1. hæðar og kjallara sé kostnaður álitsbeiðanda.

Reykjavík, 5. október 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson