Mál nr. 44/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 44/1999

Ákvörðunartaka: Sala á verslunarhúsnæði í sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 16. júlí 1999, beindi stjórn húsfélagsins að X nr. 2-6 og Y nr. 116-118, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við A, X nr. 2, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 1. september 1999. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 17. september 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 30. september 1999 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 2-6 og Y nr. 116-118, sem byggt var á árunum 1957-1959. Í húsinu eru 59 íbúðir. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu, gerðri í ágúst 1995, telst sameign allra eigenda hússins u.þ.b. 700 m². Sameignin skiptist í: 5 sorpgeymslur, 5 reiðhjólageymslur, 2 þvotta- og þurrkherbergi, kæligeymslur, miðstöðvarherbergi og ganga, samtals 490,1 m², húsvarðaríbúð að X nr. 2, 87,4 m² og verslunarhúsnæði að Y nr. 116, 122,4 m². Ágreiningur er um sölu á verslunarhúsnæðinu.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að síðustu ár hafi verið rekin hverfisverslun í húsnæðinu. Kaupmaðurinn hafi sagt upp leigunni frá og með 31. ágúst 1999. Hafi margir eigendur hússins þá talið tímabært að selja húsnæðið með því skilyrði að þar yrði innréttuð íbúð. Á síðasta aðalfundi húsfélagsins sem haldinn var þann 31. maí sl., samþykktu allir fundarmenn, að gagnaðila undanskildum, að fela stjórninni að kanna sölu og/eða leigu þess. Gagnaðili hafi lýst því yfir að yrði ákvörðun tekin um það á húsfundi að selja húsnæðið myndi hann höfða mál til riftunar. Hinn 30. júní sl. hafi verið haldinn húsfundur um málið til að kanna hvort eigendur greindi á um sölu húsnæðisins.

Álitsbeiðandi bendir á að hlutverk hússtjórnar sé að gæta sameiginlegra hagsmuna eigenda. Til þess að gæta þeirra sem best þurfi hún að geta kannað hvort hagstæðara sé, þegar til lengri tíma sé litið, að leigja húsnæðið eða selja það. Álitsbeiðanda sé því nauðsynlegt að fá úr því skorið hvort um verulegan eða óverulegan hluta sameignar sé að ræða. Stjórninni hafi borist tilboð í húsnæðið án þess þó að það hafi verið sett á sölu og námu þau allt að kr. 5.000.000.

Álitsbeiðandi bendir á að verslunarhúsnæðið teljist u.þ.b. 17,48% af sameign hússins. Álitsbeiðandi telur að hlutur af heildareign innan við 1/5 (20%) teljist ekki verulegur hluti sameignar. Þá hafi leigutekjur af húsnæðinu ekki skilað húsfélaginu neinum arði. Í því sambandi bendir álitsbeiðandi á að tekjur húsfélagsins af umræddu húsnæðið árið 1998 hafi verið kr. 463.615 en gjöld kr. 571.444. Tapið hafi því numið kr. 107.891.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann telur að samþykki allra þurfi til að selja verslunarhúsnæðið sem sé í sameign allra. Máli sínu til stuðnings vísar gagnaðili einkum til 1. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Gagnaðili telur að undantekning í 2. mgr. 19. gr. eigi hér ekki við. Gagnaðili vísar til þeirra sjónarmiða og raka sem meginreglan sé reist á og fram koma í greinargerð með 19. gr. laganna, þ.e. að ekki sé eðlilegt að játa húsfélagi eða meirihluta í því almennan rétt til þess að selja eða leigja sameign. Húsfélagið eigi ekki sameignina heldur eigendur eftir hlutfallstölum. Húsfélagið sé ekki milliliður í því efni. Eignarréttur eiganda sé beinn og milliliðalaus. Húsfélagið sé aðeins rekstraraðili en ekki eignarréttaraðili. Þar sem húsfélag eigi ekkert í sameigninni, heldur eigendurnir, þá gildi almennt að húsfélagið geti ekki ráðstafað eign sem það ekki á.

Í athugasemdum við 19. gr. laganna segir að þrátt fyrir ofangreind sjónarmið sé húsfélagi veitt, innan vissra þröngra marka, heimild til að selja eða leigja óverulega hluta sameignar. Geti í undantekningartilvikum staðið til þess gild rök og réttmætar ástæður sem rétt sé að virða framar þeim sjónarmiðum sem rakin hafa verið. Byggist undantekningarreglan um það að aukinn meirihluti geti ráðstafað sameign á því. Þannig hvíli á álitsbeiðanda að sýna fram á að undantekning í 2. mgr. 19. gr. eigi við og telur gagnaðili að ekki hafi verið færð fram gild rök og réttmætar ástæður sem rétt sé að virða framar þeim sjónarmiðum sem að baki meginreglunni búa. Gagnaðili telur að 17,48% af sameign geti ekki talist óverulegur hluti. Þá telur hann verulegan hag af því að hafa verslun og sé það ein af þeim forsendum sem íbúar hafa við kaup á eign í húsinu. Gagnaðili bendir á að túlka verði samkvæmt almennum lögskýringarsjónarmiðum allar undantekningar þröngt og því verði að fara varlega í að játa húsfélagi heimildir til að selja hluta sameignar. Þá telur gagnaðili að dómur Hæstaréttar frá 1. júní 1995 í málinu nr. 232/1994 og álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í málinu nr. 25/1995 eigi ekki við hér og hafi ekki fordæmisgildi þar sem umrædd verslun sé mun stærri hluti af sameign allra en í þeim málum. Gagnaðili telur því að óheimilt sé að selja umrædda verslun án samþykkis allra eigenda.

III. Forsendur.

Í eignaskiptayfirlýsingu sem gerð var fyrir húsið í ágúst 1995 kemur fram að verslunarhúsnæðið sé 122,4 m². Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu er heildarsameign í húsinu u.þ.b. 700 m².

Í 1. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994 er kveðið á um að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi, nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Samkvæmt 2. mgr. ákvæðisins er þó heimilt að selja eða leigja óverulega hluta sameignar ef öllum eigendum er gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðun um það á löglegum húsfundi og a.m.k. 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, eru því meðmæltir.

Kemur þá til skoðunar hvort umrætt verslunarhúsnæði teljist verulegur eða óverulegur hluti sameignar og falli þannig undir 1. eða 2. mgr. 19. gr. Í dómi Hæstaréttar frá 1. júní 1995 í málinu nr. 232/1994 komst rétturinn að þeirri niðurstöðu að 29 af 34 íbúðareigendum í tilteknu fjölbýlishúsi hafi eftir almennum reglum verið heimilt að standa að ákvörðun um sölu húsvarðaríbúðar í óskiptri sameign, sem tekin var á lögmætum fundi í húsfélaginu. Er þessi niðurstaða meðal annars rökstudd með vísan til stærðar hins umdeilda sameignarhluta, sbr. ákvæði 19. gr. laga nr. 26/1994.

Ágreiningslaust er að tap hefur verið af útleigu húsnæðisins. Með hliðsjón af því sem hér að framan er rakið, einkum stærðar verslunarhúsnæðisins og niðurstöðu Hæstaréttar í fyrrnefndu máli, telur kærunefnd að hið umdeilda verlsunarhúsnæði sé óverulegur hluti af sameign. Verður því ekki á það fallist með gagnaðila að sala á verslunarhúsnæðinu sé ráðstöfun sem falli undir 1. mgr. 19. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að verslunarhúsnæðið að Y nr. 116 teljist óverulegur hluti af sameign.

Reykjavík, 30. september 1999.

Ingibjörg Benediktsdóttir

Pálmi R. Pálmason

Benedikt Bogason