Mál nr. 29/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 29/1999

Ákvörðunartaka: Skjólveggur, bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 21. maí 1999, beindi A, X nr. 37, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við lóðarfélagið X nr. 33-39, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 1. september 1999. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 23. júní 1999, og athugasaemdir álitsbeiðanda, dags. 29. júlí 1999, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 1. september sl. Á fundi nefndarinnar 16. september sl. var málið tekið til umfjöllunar og samþykkt að fara á vettvang. Á fundi nefndarinnar 30. september sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsin X nr. 33-35 og X nr. 37-39, sem eru tvær sambyggingar á sömu lóð. X nr. 33 og 39 skiptist í 1. og 2. hæð og X nr. 35 og 37 í kjallara, 1. og 2. hæð, samtals 10 eignarhlutar. Starfrækt er sameiginlegt lóðarfélag um lóðina. Ágreiningur er um girðingu og fjölgun bílastæða á lóðinni.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að ekki verði sett upp girðing framan við eign 0101 að X nr. 37.

2. Að bílastæðum verði ekki fjölgað frá því sem fram komi í eignaskiptayfirlýsingu.

Í álitsbeiðni kemur fram að fyrirhugað sé að setja upp girðingu úr 8 staurum, 1,8 m háa, að norðanverðu framan við inngang neðri hæðar í húsi nr. 37. Álitsbeiðandi telur að óheimilt sé að helga sér reit á sameiginlegri lóð. Girðing muni hindra útsýni að gróðri á lóð og safna snjó á göngustíg sem liggi að útitröppum upp í íbúð álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi telur að næg bílastæði séu á lóðinni og er mótfallinn því að bílastæðum verði fjölgað frá því sem fram komi í eignaskiptayfirlýsingu. Samkvæmt henni sé gert ráð fyrir einu bílastæði fyrir framan kjallaraíbúðir í húsum nr. 35 og 37. Álitsbeiðandi telur að samþykki allra eigenda þurfi að liggja fyrir ef fjölga eigi bílastæðum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að samstaða hafi ríkt meðal eigenda um lóðarframkvæmdir. Margir fundir hafi verið haldnir þar sem farið hafi verið yfir teikningar og þær samþykktar. Sama eigi við um framkvæmdir á lóð. Teikning arkitekts af lóð sé ekki málsett eins og venja sé með slíkar teikningar. Húsfundur hafi samþykkt einróma heimild stjórnar til að taka ákvörðun um minniháttar útfærslubreytingar ef þyrfti. Einnig hafi húsfundur samþykkt, án mótatkvæða, að heimila eigendum að setja upp grindverk við anddyri íbúða sinna. Það hafi verið gert til að gefa eigendum á neðri hæðum og í kjallara kost á að gera sér lítið afdrep við innganginn í íbúðirnar, enda skaði það hvorki né hindri aðgengi annarra að lóðinni né sé lýti á umhverfið. Þegar sé búið að setja upp skjólvegg við kjallaraíbúð í húsi nr. 35. Gagnaðili telur að erfitt sé að koma auga á hvernig skjólveggur við hús nr. 37 geti skaðað útsýni álitsbeiðanda að gróðri.

Þá hafi húsfundur samþykkt með öllum atkvæðum gegn einu að fjölga sameiginlegum bílastæðum um tvö, þ.e. fyrir framan hús nr. 35 og 37. Bílastæðin séu of fá því engin aðstaða sé við götuna til að leggja bifreiðum. Fljótlega hafi komið fram hugmyndir um að fjölga bílastæðum um tvö enda talið að það skaðaði ekki heildarásýnd við lóðina. Slík framkvæmd yrði hagkvæm nú þegar lóðin yrði mótuð og bílastæðin malbikuð. Fjölgunin sé um eitt stæði fyrir framan hús nr. 35 en færsla bílastæðis fyrir framan hús nr. 37, vegna staðsetningar göngustígs á teikningu landslagsarkitekts. Það hafi komið til álita hjá stjórn húsfélagsins að fá arkitekt til að breyta teikningu og fjölga þar með bílastæðum um tvö. Það hafi hins vegar verið mat stjórnar vegna eindregins vilja eigenda, að einum undanskildum, og breyting ekki stórvægileg, að lögleg samþykkt húsfundar væri fullnægjandi. Þá muni hlutfall eigenda í lóð samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu ekki breytast við fjölgun bílastæða.

III. Forsendur.

Kærunefnd hefur farið á vettvang og kynnt sér aðstæður.

Eignaskiptayfirlýsing fyrir X nr. 33-39, liggur frammi í málinu. Þar er hvorki að finna ákvæði um einkaeignarétt né heldur einkaafnotarétt tiltekinna eigenda á einstökum hlutum lóðar.

1. Ágreiningur aðila lýtur meðal annars að uppsetningu skjólveggs fyrir framan kjallaraíbúð, eign nr. 0101 hússins nr. 37 við X. Áætlað er að setja 8 staura 95 mm x 95 mm, 1,8 m háa fyrir ofan hellulögn.

Af eignaskiptayfirlýsingu og gögnum málsins er ljóst að lóðin er óskipt. Ekki er fyrir hendi gildur lóðarskiptasamningur um afmarkað svæði fyrir framan íbúðir á 1. hæð og í kjallara. Er því hverjum og einum eiganda heimill aðgangur að lóðinni í heild og hagnýting hennar, sbr. 3. tl. 12. gr. laga nr. 26/1994. Öll eðlisrök hníga hins vegar að því að eigendur á 1. hæð og í kjallara njóti nokkurrar friðhelgi á svæðinu fyrir framan íbúðir sínar.

Samkvæmt 19. gr. laga nr. 26/1994 getur húsfélag ekki ráðstafað sameign fjöleignarhúss með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar, sbr. 31. gr. laganna. Kærunefnd telur að þau áform að heimila eigendum íbúða á 1. hæð og í kjallara að setja upp skjólveggi fyrir framan íbúðir sínar feli í sér ráðstöfun hluta sameignar til einstakra íbúðareigenda. Þar af leiðandi verður slík framkvæmd að teljast veruleg breyting á hagnýtingu og afnotum sameignar. Þarf samþykki allra eigenda til að hrinda þeim í framkvæmd, sbr. 7. tl. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.

Á fundi lóðarfélagsins 15. júní 1998 samþykktu allir viðstaddir fundarmenn, þ.e. eigendur 6 eignarhluta af 10, tillögu um að setja mætti grindverk eða skjólvegg fyrir sunnan og norðan hús og skerma af fyrir framan glugga að norðan t.d. með holtagrjóti. Álitsbeiðandi var meðal þeirra sem samþykkti tillöguna, en hann hefur hins vegar borið því við að hann hafi aldrei samþykkt að settur yrði upp umdeildur skjólveggur. Með hliðsjón af því liggur ekki fyrir samþykki allra íbúðareigenda. Kærunefnd telur því óheimilt að reisa umræddan skjólvegg fyrir framan íbúð nr. 0101 við X nr. 37.

2. Í 41. gr. laga nr. 26/1994 er að finna reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Meginreglan er sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir. Í A-, B- og C-liðum 41. gr. er að finna undantekningar frá meginreglunni í D-lið.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna.

Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Á fundi lóðarfélagsins sem haldinn var 14. desember 1998 samþykktu 9 af 10 eigendum tillögu þess efnis að fjölga bílastæðum um tvö. Reyndin varð síðan sú að eitt stæði var fært og öðru bætt við. Með vísan til 2. mgr. 30. gr. og 31. gr., sbr. 3. og 4. tl. B-liðar 41. gr., er það er álit kærunefndar að samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, þurfi til að taka umrædda ákvörðun um færslu og fjölgun bílastæða. Ákvörðun lóðarfélagsins var því lögmæt.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að samþykki allra eigenda X nr. 33-39 þurfi til að setja upp girðingu fyrir framan eign nr. 0101 við hús nr. 37.

Það er álit kærunefndar að nægur meirihluti eigenda hafi tekið lögmæta ákvörðun á húsfundi um að fjölga um eitt bílastæði fyrir framan hús nr. 35 og færa bílastæði fyrir framan hús nr. 37.

Reykjavík, 30. september 1999.

Ingibjörg Benediktsdóttir

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason