Mál nr. 26/1999
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 26/1999
Húsreglur: Bílageymsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 4. maí 1999, beindi A, X nr. 23, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið Y nr. 22-26, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var fram á fundi nefndarinnar 19. maí 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 31. maí 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 1. september sl. og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjölbýlishúsið Y nr. 22-26. Bílageymsla er í húsinu með 12 bílastæðum sem eru í eigu 11 eigenda hússins. Álitsbeiðandi er eigandi bílastæða nr. 1 og 5.
Kærunefnd telur að skilja verði kröfu álitsbeiðanda eftirfarandi:
Að álitsbeiðanda sé heimilt að hafa tvær bifreiðar í hvoru stæði fyrir sig og húsfélagið hafi því ekki heimild til að fjarlægja aðra bifreiðina úr hvoru bílastæðinu fyrir sig.
Í álitsbeiðni kemur fram að húsfélagið hafi beint þeim tilmælum til álitsbeiðanda að fjarlægja aðra bifreiðina úr hvoru stæði fyrir sig. Álitsbeiðandi bendir á að bifreiðirnar standi innan afmarkaðra lína, en skottið á annarri bifreiðinni í stæði nr. 5 skagi 35 cm út fyrir línuna. Álitsbeiðandi telur sér heimilt að geyma bifreiðirnar og aðra hluti á þessum bílastæðum þar sem þau séu þinglýst eign hans.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að húsfundi þann 21. desember 1998 hafi verið samþykktar húsreglur fyrir bílageymsluna. Einnig hafi verið samþykkt að smíðaðir yrðu lokaðir skápar í hvert stæði, þar sem eigendur gætu geymt þá hluti sem þeir vildu hafa í bílageymslunni. Í 1. gr. húsreglnanna sé skýrt tekið fram að aðeins megi vera eitt ökutæki í hverju bílastæði. Augljóst sé að hvert bílastæði sé einungis ætlað einu ökutæki. Á vegg í enda bílageymslunnar, milli stæða nr. 6 og 12, sé sameiginlegur skápur með hlutum ætluðum til þrifa á bílum. Skápurinn valdi eigendum bílastæða nr. 6 og 12 smá erfiðleikum þegar lagt sé í stæðin. Það sé því ekki til bóta að önnur ökutæki standi út úr öðrum stæðum. Í bílastæði álitsbeiðanda nr. 1 hafi síðastliðinn vetur verið Zetor dráttarvél og Volvo station. Volvoinn hafi staðið u.þ.b. 70 til 80 cm út úr stæðinu og skagað út í innkeyrsluhurðina. Í stæði nr. 5 hafi álitsbeiðandi sett Lödu Sport og Volvo. Álitsbeiðandi hafi tjakkað Löduna upp að aftan og hlaðið undir hana timbri, 200 ltr. tunnu, auk fleiri hluta og keyrt Volvoinn undir Löduna. Volvoinn hafi samt skagað u.þ.b. 50 cm út úr stæðinu. Öll þessi ökutæki séu án skrásetningarnúmera.
Á húsfundi 12. apríl sl. hafi verið samþykkt að veita álitsbeiðanda frest til að fjarlægja annað ökutækið úr hvoru stæði fyrir sig. Það hafi hann gert sem og meirihlutann af öðrum hlutum sem voru á bílastæðunum. Ökutækin hafi hann sett á sameiginlegt bílastæði hússins.
III. Forsendur.
Í málinu er ágreiningslaust að umrædd bílastæði eru þinglýst eign álitsbeiðanda og séreign hans. Álitsbeiðandi hefur því einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir bílastæðunum með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins, sbr. 1. mgr. 26. gr. laganna.
Samkvæmt 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 ber eiganda séreignar að haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum.
Í umræddri bílageymslu er gert ráð fyrir 12 opnum bílastæðum sem afmörkuð eru annars vegar með línu milli stæðanna og hins vegar línu sem afmarkar stæðin frá sameiginlegri aðkeyrslu að þeim.
Á húsfundi 21. desember 1998 voru samþykktar húsreglur fyrir bílskýlið að Y nr. 22, 24 og 26. Samkvæmt 1. gr. þeirra segir að aðeins skuli vera ein fólksbifreið í hverju stæði fyrir sig og skuli hún standa innan afmarkaðra lína. Þá eru í reglunum nánar kveðið á um hagnýtingu bílastæðanna og bílageymslunnar.
Í 1. mgr. 74. gr. laga nr. 26/1994 segir að stjórn húsfélags skuli semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfa. Skulu húsreglur hafa að geyma sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar og skiptingu afnota ef því er að skipta, allt eftir því sem við á og eðlilegt og hagnanlegt þykir að reglufesta í viðkomandi húsi, sbr. 2. mgr. sömu greinar. Í húsreglum skal m.a. fjalla um hagnýtingu séreigna að því marki sem unnt er, sbr. 7. tl. 2. mgr. 74. gr.
Álitsbeiðandi heldur því fram að hann megi leggja í bílastæði sín fleiri en einni bifreið þrátt fyrir samþykkt húsfélagsins. Ljóst er að álitsbeiðandi hefur ekki frjálst val um hagnýtingu bílastæðanna þrátt fyrir að þau teljist séreign einkum með tilliti til þess að stæðin eru opin.
Það er álit kærunefndar að umræddar húsreglur fyrir bílageymsluna sé aðeins staðfesting og frekari útfærsla á almennum reglum og sjónarmiðum um nýtingu opinna bílastæða í bílageymslu í sameign. Þannig eru stærð slíkra stæða hugsuð til notkunar fyrir eina bifreið hverju sinni. Geymsla fyrir aðra lausa hluti þ.m.t. geymsla fyrir ónýta bíla eða bílahluta leiðir af sér slysahættu, óprýði og óþrif sem aðrir sameigendur þurfa ekki að sætta sig við. Samþykkt húsfélagsins felur þannig ekki í sér neinar takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda fyrir séreign en leiðir af ákvæðum laganna eða eðli máls. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda í málinu.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óheimilt að hafa tvær bifreiðar í hvoru stæði fyrir sig. Húsfélaginu er því heimild til að láta fjarlægja umframbifreiðar úr bílastæðunum.
Reykjavík 27. september 1999.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson