Nr. 122/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 122/2018

Séreign/sameign. Viðgerðir á viðbyggingu. Útlit svala.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 20. nóvember 2018, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 4. janúar 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 24. janúar 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 5. febrúar 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. mars 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tvo eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhluta. Ágreiningur er um hvort bílskúr teljist sjálfstæð eining og séreign gagnaðila, kostnaðarþátttöku vegna viðgerða á bílskúrnum og útlit svala.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að bílskúr sé sjálfstæð eining og séreign gagnaðila og álitsbeiðanda beri því ekki að greiða hlutdeild í viðgerð á honum.
2. Verði ekki fallist á kröfu I krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að hann sé ekki greiðsluskyldur vegna framkvæmda í bílskúrnum þar sem framkvæmdirnar voru ekki bornar undir húsfund til samþykktar.
3. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki skylda til að breyta útliti svala og þar með hússins samkvæmt tillögu gagnaðila til að koma í veg fyrir leka niður í kjallara.

Í álitsbeiðni segir að forsaga málsins sé sú að tiltekinn einstaklingur hafi byggt húsið árið 1921 og verið með rekstur […]í kjallara og undir svölum þess. Hann hafi byggt bílskúr og innkeyrsluplan árið 1943. Undir innkeyrslunni hafi verið efnisgeymsla fyrir verkstæðið. Þegar húsinu hafi verið skipt árið 1964 hafi sonur hans eignast verkstæðið, bílskúrinn, innkeysluna og efnisgeymsluna og dætur hans tvær þann hluta sem sé nú í eigu álitsbeiðanda.

Bílskúrinn hafi staðið sjálfstæður í sjö ár en reistur hafi verið léttur skjólveggur árið 1950 sem hafi tengt hann við húsið. Álitsbeiðandi eigi 46,43% hlut í húsinu en gagnaðili 53,57%. Engin eiginleg eignaskiptayfirlýsing sé til. Upphaflega hafi öll eignin verið í eigu eins manns, en henni verið skipt í tvær séreignir með afsali 7. júlí 1964. Litið hafi verið á afsalið sem eignaskiptasamning og notast við þær hlutfallstölur sem þar séu tilteknar, allt frá útgáfu þess. Bílskúrinn, sem hafi staðið óhaggaður frá byggingu hússins, hafi ekki verið reiknaður sem hluti af húsinu og sé ekki inni í hlutfallstölum.

Að sögn gagnaðila hafi umtalsverðar skemmdir á bílskúr komið í ljós vegna leka í október 2016. Hann hafi aflað skýrslu 24. apríl 2017 um ástand bílskúrsins þar sem fram hafi komið að leki frá innkeyrsluplötu væri sýnilegur á nokkrum stöðum og raki mælst. Það hafi verið mat matsmannsins að mjög aðkallandi væri að bregðast við með viðgerð á innkeyrsluplötu svo að bílskúr yfir plötunni yrði ekki fyrir frekari skemmdum og mygla breiddist ekki frekar út. Þá hafi komið fram að innandyra þyrfti að opna veggjar- og loftklæðningu á þeim stöðum þar sem raki hafi mælst óeðlilegur og rakaskemmdir væru til staðar, fjarlægja blaut og skemmd byggingarefni og hreinsa myglu. Framkvæmdir hafi byrjað um mitt sumar 2017 og þeim lokið í nóvember sama ár. Viðgerðirnar hafi farið fram samhliða drenframkvæmdum og sömu verktakar annast þær.

Þann 26. júlí 2018 hafi lögmanni álitsbeiðanda verið send kostnaðaráætlun að fjárhæð 11.909.059 kr. fyrir verkið og álitsbeiðandi krafinn um greiðslu að fjárhæð 5.761.337 kr. Einnig hafi honum borist krafa vegna tapaðra leigutekna að fjárhæð 2.776.000 kr. og hann krafinn um 46,43% af þeirri upphæð eða 1.288.896 kr.

Krafa þessi hafi verið send á netfang lögmanns álitsbeiðanda um átta mánuðum eftir að framkvæmdum hafi lokið og þá fyrst komið álitsbeiðanda fyrir sjónir. Álitsbeiðandi hafi ekki verið upplýstur um fyrirhugaðar framkvæmdir á bílskúrnum. Hvorki hafi verið haldinn húsfundur til að upplýsa álitsbeiðanda né hafi framkvæmdirnar verið bornar undir samþykki hans. Þá hafi tilboð eða kostnaðaráætlun aldrei verið lögð fyrir húsfund til samþykktar. Álitsbeiðandi hafi því engar upplýsingar fengið um endurgerð í bílskúrnum. Þá liggi engin fundargerð eða önnur fundargögn fyrir sem sýni fram á samþykki álitsbeiðanda, enda hafi hann verið í góðri trú um að kostnaður vegna viðgerðanna væri sérkostnaður gagnaðila.

Gagnaðili hafi sent tölvupóst á lögmann álitsbeiðanda 6. september 2017 og tilkynnt um leka frá svölum efri hæðar og niður í kjallara. Þar segi að rífa hafi þurft einangrun af dúk á svölum og ganga frá þeim aftur á betri hátt en líklega væri gat á PWC dúk svalagólfsins. Kostnaður við framkvæmdina væri 2.550.000 kr. en engin skýrsla hafi verið meðfylgjandi eða sundurliðun á kostnaði. Stuttu síðar hafi komið í ljós að gagnaðili hafi lagt til að útbúa viðsnúið þak á svalirnar en sú framkvæmd feli í sér verulega breytingu á útliti hússins en saga hefði þurft neðst af bárujárnsklæðningu þess, færa svaladyr ofar og brjóta upp steypt handrið svalanna.

Á þessum tíma hafi álitsbeiðandi verið erlendis og í litlu símasambandi eins og gagnaðila hafi verið kunnugt um en samt gengið mjög hart fram í að hefja framkvæmdir á þeim tíma með vísan í 26. gr. laga um fjöleignarhús. Þegar álitsbeiðandi hafi komið heim í lok september 2017 hafi hann ráðfært sig við byggingarmeistara um það hvernig best væri að standa að viðgerðum á svölum. Bent hafi verið á þrjú fyrirtæki sem sérhæfi sig í klæðningu á svölum og þökum og eftir að hafa sent þeim ljósmyndir og gögn varðandi svalirnar hafi það verið þeirra mat að hægt væri að endurnýja frágang á einangrun svalanna á sama hátt og gert hafi verið með því að setja nýjan PWC dúk. Álitsbeiðandi hafi iðulega tekið fram að ekki fengist samþykki fyrir því að tiltekið félag myndi sjá um framkvæmdir á svölunum þar sem það hafði áður séð um drenframkvæmdir við húsið sem hafi farið 80% fram úr verðáætlun svo að álitsbeiðandi hafi ekki borið traust til þeirra.

Álitsbeiðandi hafi brugðist við áskorun gagnaðila samkvæmt 26. gr. laga um fjöleignarhús og fengið tilboð frá öðrum verktaka 27. október 2017 að fjárhæð 400.000 kr. (sameign) og hellulögn 300.000 kr. (séreign). Gagnaðili hafi verið upplýstur sama dag um tilboðið og hellur verið fjarlægðar af svölunum mánaðamótin október/nóvember 2017. Þá hafi komið í ljós að þrjú göt voru á dúk svalanna og gert við þau til bráðabirgða en ekki hafi verið hægt að ráðast í heildarframkvæmd á svölunum vegna veðurs. Þann 25. maí 2018 hafi loks verið hægt að hefja framkvæmdir og leggja eitt lag af þakpappadúk. Þann 5. júlí 2018 hafi tiltekin skýrsla komið fram og allar framkvæmdir stöðvast þar sem gagnaðili hafi viljað ganga frá svölunum með öðruvísi hætti. Allur júlímánuður hafi farið í rökræður vegna skýrslunnar. Um mánaðamótin ágúst/september 2018 hafi loks verið unnt að ljúka framkvæmdunum.

Bílskúrinn sé séreign gagnaðila þar sem eðlilegt og haganlegt sé að farið sé með hann sem sjálfstætt hús. Bílskúrinn hafi verið byggður árið 1943 en húsið árið 1921. Húsið og bílskúrinn hafi ekki verið byggð á sömu undirstöðunni og sé útlit þeirra ólíkt. Hver eining hafi sjálfstætt lagnakerfi, þar með talið rafmagn, hitaveitu, skolp og hver um sig hafi sjálfstætt burðarþol. Húsin tvö skilji sig frá hvort öðru svo að óeðlilegt sé að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur.

Hlutfallstölur hússins séu ekki reiknaðar með tilliti til bílskúrsins. Eina tenging hans við húsið sé léttur veggur sem sé um 1,5 metrar og reistur sjö árum eftir byggingu bílskúrsins. Hafi hann verið hugsaður sem hluti af húsinu hefði verið nauðsynlegt að endurreikna hluti eigenda í húsinu, en hlutfallstölurnar eins og þær standi núna séu bersýnilega ósanngjarnar fyrir álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi byggi kröfu II á ákvæðum laga um fjöleignarhús en samkvæmt 4. mgr. 39. gr. laganna skuli taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum húsfundi. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur, eða án þess að þeim sé gefinn kostur á að vera með í ákvörðunartöku, getur sá aðili sem ekki hafi verið með í ákvörðunartökunni krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Í ljósi ótvíræðra ákvæða 4. mgr. 39. gr. laganna hafi gagnaðila verið óheimilt að ráðast í framkæmdir á bílskúrnum án þess að ákvörðun um slíkt hafi verið tekin á húsfundi og álitsbeiðanda því heimilt að hafna greiðslu á hlutdeild í kostnaði vegna framkvæmdanna.

Vegna kröfu III segir að tillaga um að lyfta svalagólfinu feli í sér verulega breytingu á sameign hússins og séreign álitsbeiðanda og verði ekki framkvæmd án hans samþykkis. Gagnaðilar hafi ekki sýnt fram á með nokkrum hætti að viðgerðin hafi ekki verið fullnægjandi og að nauðsynlegt væri að standa að framkvæmdinni eins og hann hafi lagt til, önnur en að hækka lofthæð kjallara. Eðlilegt sé að haga nauðsynlegu viðhaldi þannig að gömlu sé skipt út fyrir nýtt án þess að það hafi verulega breytingu í för með sér. Kröfu sína byggi álitsbeiðandi á 30. gr. laga um fjöleignarhús. Samþykki álitsbeiðanda liggi ekki fyrir og ljóst sé að hann muni ekki samþykkja umfangsmiklar breytingar á svölum og ytra byrði hússins þar sem stöðva hefði mátt lekann með mun umfangsminni viðgerð sem hefði ekki falið í sér útlitsbreytingu.

Í greinargerð gagnaðila segir að eignarhluti hans hafi legið undir skemmdum þar sem meðeigendur hafi ekki sinnt ítrekuðum áskorunum um að taka þátt í sameiginlegum viðgerðum. Á eigninni sé þinglýst kvöð (yfirlýsing) þess efnis að með öllu sé óheimilt að aðskilja hluta efri hæðar (skála) frá neðri hæð. Þessi krafa hafi meðal annars verið sett fram að kröfu byggingarnefndar í D.

Þá sé lýsing atvika röng í álitsbeiðni þar sem segi að eina tengingin við húsið sé í gegnum skilrúm. Fyrir það fyrsta sé ekki um bílskúr að ræða. Skálinn og íbúðarhúsið standi á steyptri jarðhæð hússins. Sú hæð sé undir allri eigninni. Það að skáli hafi verið byggður síðar geri eignina ekki að sjálfstæðri einingu. Þess utan sé það meginregla fjöleignarhúsalaga að þótt fasteign samanstandi af einingum eða hlutum sem séu sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standi á einni lóð eða fleirum sé allt ytra byrði húss, þak, útveggir og gaflar sem sameign.

Fyrirliggjandi skráning byggi á afsali frá árinu 1964 og frá öndverðu hafi verið litið svo á að um eina eign sé að ræða. Slíkt hafi verið staðfest með dómi Hæstaréttar í máli nr. 225/1994 frá 18. janúar 1996. Þá sé rangt að bílskúr/skáli sé ekki inni í hlutfallstölum en þær hafi staðið óhaggaðar frá árinu 1921. Skálinn hafi verið byggður árið 1933 en ekki 1943. Þá hafi frekari breytingar verið gerðar á eigninni á síðari árum þar sem til að mynda svalir og herbergi undir þeim hafi verið byggð.

Það verði ekki séð að hlutverk nefndarinnar sé að viðurkenna slíkar breytingar, hvað þá á jafn veikum grundvelli og byggt sé á í máli þesu, þ.e. einhliða frásögn álitsbeiðanda. Þá hafi báðir eigndur alla tíð litið sem svo á að um sameign sé að ræða. Fyrst núna, eftir að álitsbeiðandi hafi verið krafinn um þátttöku í kostnaði við úrbætur, hafi þessum verið sjónarmiðum teflt fram.

Á annan tug húsfunda hafi verið haldnir vegna framkvæmda frá hausti 2016. Álitsbeiðandi hafi aldrei mætt. Um leið og rakaskemmdir hafi komið fram í sýningarskála hafi honum verið gert það ljóst. Enn fremur hafi honum verið gert ljóst að til þess að koma í veg fyrir frekara tjón væri nauðsynlegt að grípa til viðeigandi aðgerða. Lögmaður álitsbeiðanda hafi meðal annars fengið skýrslu sérfræðings en lögmaðurinn hafi verið í reglulegu sambandi við eftirlitsaðila sem hafi upplýst hann reglulega um framvindu mála. Framkvæmdir við sýningarskála hafi verið lögmanni álitsbeiðanda fyllilega kunnar.

Það hafi gengið vægast sagt brösulega að fá verktaka til að sinna drenframkvæmdum og að fenginni reynslu ákveðið að gagnaðili myndi annast framkvæmdir eða taka þær yfir við skála og að þeim loknum yrði gengið til uppgjörs á grundvelli ákvæða laga um fjöleignarhús. Fundargerð þess efnis hafi verið send lögmanni álitsbeiðanda 28. maí 2017. Hann hafi enn fremur fengið skýrslu sérfræðinga sem hafi staðreynt rakaskemmdir og nauðsyn tafarlausra framkvæmda. Slíkt hafi enn fremur verið staðfest í undirritaðri fundargerð 9. júní 2017. Engar athugasemir hafi verið hafðar uppi af hálfu lögmanns álitsbeiðanda sem hafi setið fundinn. Aldrei hafi álitsbeiðandi krafist þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar og hann hafi á öllum stigum verið upplýstur um framkvæmdir í gegnum lögmanns sinn. Álitsbeiðandi hafi kosið að mæta aldrei sjálfur á boðaða húsfundi og fyrst núna hafi hann hafnað þátttöku í kostnaði.

Það hafi verið sameiginlegur skilningur aðila og ákveðið hafi verið að gagnaðili tæki yfir verkið og að því loknu yrði gengið frá uppgjöri. Það sé rangt að álitsbeiðandi hafi verið krafinn um kostnað eftir hlutfallstölum samkvæmt eignaskiptasamningi. Þess hafi verið óskað að aðilar myndu funda og ganga frá uppgjöri. Sú beiðni hafi verið ítrekuð en aldrei svarað.

Með erindi, dags. 11. október 2017, hafi verið skorað á meðeigendur að vinna að úrbótum á svölum. Því erindi hafi ekki verið sinnt sem skyldi. Þrátt fyrir ítrekaðar áskoranir hafi ekki verið hafist handa við verkið en eignin hafi legið undir skemmdum. Með tölvupósti, sendum 23. maí 2018, hafi meðeigendum verið tilkynnt að gagnaðili myndi fela fagaðilum að vinna að úrbótum á svölum og ytra byrði eignarinnar til þess að hægt yrði að koma í veg fyrir frekara tjón. Í þeim efnum hafi verið vísað til ákvæðis 4. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús. Tiltekin verkfræðistofa, sem hafi verið gagnaðila og öðrum eigendum innan handar við framkvæmdirnar, hafi lagt til tilteknar úrbætur sem gagnaðili hugðist nota við verkið.

Með erindi, dags. 1. júní 2018, hafi álitsbeiðandi tilkynnt að búið væri að gera úrbætur, þ.e. setja nýjan dúk á svalir og steypa upp í niðurföll. Verkið hafi verið unnið af tilteknum verktaka án þess að nokkurt samráð hafi verið haft við gagnaðila og þá hafi þeim ekki verið kunnugt um að ráðist hafi verið í verkið. Í kjölfarið hafi verið boðað til verkfundar og verkið tekið út af starfsmönnum verkfræðistofunnar sem hafi talið það ófullnægjandi og hvorki í samræmi við ráðgjöf þeirra né það sem rætt hafi verið um. Þannig hafi ekki tekist að koma í veg fyrir leka en enn í dag leki inn í herbergi á neðri hæð og úrbætur því reynst ófullnægjandi.

Þann 17. desember 2018 hafi herbergi sem og framkvæmdin verið tekin út af tilteknum verkfræðingi. Hann hafi staðreynt verulegan raka í herbergjum undir svölum. Þannig hafi raki mælst í veggjum og lofti annars herbergis frá 15,7-16,2%. Í hinu herberginu hafi mælst raki um 9% í veggjum og lofti. Í niðurstöðum verkfræðingsins segi að greininlegt sé að enn leki vatn ofan frá svölum og að þær úrbætur sem álitsbeiðandi hafi ráðist í síðastliðið sumar hafi ekki reynst fullnægjandi. Greinileg rakamerki væri að finna í herbergjum og þar sé að finna þunga fúkkalykt. Enn fremur segi í niðurstöðunum að raki væri víðsvegar langt yfir eðlilegum hlutfallsraka í steyptum veggjum en almennt sé miðað við 2-3% raka miðað við 20 gráður á Celsíus og 65% loftraka.

Gagnaðili hafi ekki getað leigt herbergin út, enda ekki forsvaranlegt að ljúka endurbótum í herbergjum fyrr en búið væri að koma í veg fyrir frekari leka og orsök rakans. Að endingu segi í niðurstöðum verkfræðingsins að í ljósi þess hve langt sé um liðið síðan framkvæmdir við svalirnar hafi átt sér stað væru þær með öllu ófullnægjandi. Það sé í samræmi við niðurstöðu verkfræðistofnunnar.

Ljóst sé að gagnaðili muni hafa uppi skaðabótakröfu á hendur meðeigendum sínum sem hafi vísvitandi hunsað ráðleggingar fagmanna til þess eins að spara aurinn. Það sé að öllu leyti í takt við fyrri framkomu gagnvart meðeigendum en þau hafi í áraraðir gert allt sem í þeirra valdi hafi staðið til þess að koma í veg fyrir framkvæmdir og viðhald þegar tjón hafi komið fram í eignarhlutum gagnaðila.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að ekki liggi fyrir teikningar eða samþykki eigenda eða yfirvalda fyrir steyptum vegg sem tengi bílskúrinn við húsið.

Réttilega komi fram í greinargerð gagnaðila að lögmanni álitsbeiðanda hafi verið sendir tölvupóstar með myndum af skemmdum á bílskúr ásamt skýrslu frá verkfræðistofu um lekann. Samskipti lögmanna aðila samkvæmt fylgigögnum gagnaðila hafi snúið að ágreiningi vegna viðgerða á innkeyrsluplötu og drenframkvæmd. Engin gögn sýni fram á að lögmaður álitsbeiðanda hafi samþykkt endurgerð bílskúrsins en tilteknu fylgiskjali sé hafnað þar sem fyrrum lögmaður hans hafi staðfest að hann hafi ekki getað setið fundinn, enda liggi undirrituð fundargerð ekki fyrir. Lögmaður álitsbeiðanda hafi haft takmarkað umboð og aldrei samþykkt umræddar framkvæmdir á bílskúr þar sem krafa þess efnis hafi ekki komið fram. Þá sé einnig vísað til fundargerðar, dags. 9. júní 2017, þar sem fram komi að „eigendur A upplýstu að verulegar rakaskemmdir hefðu komið fram í sýningarskála og nauðsynlegar framkvæmdir þar væru hafnar“. Þetta staðfesti að álitsbeiðanda hafi aðeins verið tilkynnt um lekann en ákvörðun vegna framkvæmdanna, sem gæfi vísbendingu um sameiginlega framkvæmd, hafi aldrei verið lögð fyrir húsfund til samþykktar.

Ómögulegt hafi verið af hálfu álitsbeiðanda að stöðva framkvæmdir á bílskúr þar sem þær hafi verið unnar samhliða drenframkvæmdum og viðgerðum á innkeyrsluplötu en sömu verktakar hafi annast framkvæmdina. Umræður um framkvæmdirnar hafi allar verið í belg og biðu eins og sjá megi af tölvupóstsamskiptum og fundargerðum. Aldrei hafi verið lögð fram tilboð, kostnaðaráætlun eða önnur gögn sem hefðu átt að gefa álitsbeiðanda vísbendingu um að kostnaður vegna endurgerðar bílskúrsins væri sameiginlegur.

Álitsbeiðandi hafni yfirlýsingu, dags. 4. janúar 2019, þar sem tiltekinn byggingarverkfræðingur hafi staðfest að framkvæmdir við húsið væru á öllum stigum unnar með vitund allra eigenda. Þetta sé einhliða aflað gagn sem geti með engu móti sannað að álitsbeiðandi hafi verið fullkunnugt um endurgerð bílskúrsins þannig að hann beri kostnað af framkvæmdinni. Þá hafni hann því einnig að það hafi verið sameiginlegur skilningur aðila að ákveðið hafi verið að gagnaðili tæki yfir verkið og svo yrði gengið í uppgjör að því loknu. Álitsbeiðandi hafi aldrei gefið samþykkt sitt fyrir því að gagnaðili hefði opinn reikning fyrir framkvæmdum en eins og öllum aðilum málsins sé kunnugt um hafi samskipti eigenda ekki verið þess eðlis að þannig væri framkvæmdum háttað. Engin kostnaðaráætlun, tilboð eða önnur gögn vegna framkvæmda við bílskúrinn hafi verið lögð fyrir húsfund til samþykktar og tekið fyrir á dagskrá fundarboðsins eins og lög um fjöleignarhús geri ráð fyrir.

Álitsbeiðandi hafni því að hafa ekki sinnt áskorun, dags. 11. október 2017, sem honum hafi verið send með vísan til 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús. Engin tímamörk hafi verið sett í áskoruninni en 27. október 2017 hafi hann fengið tilboð í verkið sem gagnaðili hafi verið upplýstur um sama dag. Um sé að ræða 16 daga frá formlegri áskorun og þar til tilboðs hafi verið aflað og verkið byrjað um mánaðamótin október/nóvember sama ár. Gagnaðili segi að álitsbeiðandi hafi unnið verkið án nokkurs samráðs við sig. Um hafi verið að ræða séreign álitsbeiðanda og honum því heimilt að ráðast í framkvæmdir á séreigninni og bregðast þannig við áskorun gagnaðila, án hans aðkomu.

Álitsbeiðni hafi verið send 20. nóvember 2018 en þá hafi engin skýrsla eða önnur gögn legið fyrir því til staðfestingar að enn læki frá svölum álitsbeiðanda. Framkvæmd hafi verið úttekt 17. desember 2018 og í henni komið fram að enn læki vatn ofan frá svölum og niðurstaða matsmanns verið sú að umræddar framkvæmdir svalanna væru ófullnægjandi. Álitsbeiðandi hafi einnig aflað mats vegna lekans og fram komi í niðurstöðum að lekinn gæti stafað annars staðar frá en frá svölum hússins og framkvæmdin sem unnin hafi verið á svölum því fullnægjandi.

Ljóst sé að það sé ekki hlutverk kærunefndar að ákvarða hvort umræddar framkvæmdir á svölum hafi verið fullnægjandi og þá hvort lausn gagnaðila sé eina lausnin til að koma í veg fyrir leka niður í kjallara hússins. Það liggi þó fyrir að álitsbeiðandi gefi ekki samþykki sitt fyrir útlitsbreytingu þeirri sem tillaga gagnaðila hafi í för með sér þar sem tillaga hans sé að hækka svalagólfið. Þannig þurfi að skera neðst af bárujárnsklæðningu hússins, hækka svaladyr og brjóta upp steypt handrið svalanna. Um sé að ræða verulegar útlitsbreytingar en í þær verði ekki ráðist nema með samþykki álitsbeiðanda, sbr. 30. gr. laga um fjöleignarhús.

Í athugasemdum gagnaðila segir að umræddur veggur sé upp í mittishæð og hluti útveggjar neðri hæðar. Skálinn tengist auk þess húsinu ekki einungis með umræddum steyptum vegg. Þannig tengist svalir eigninni og þá standi sýningarskálinn og íbúðarhúsið á steyptri jarðhæð hússins. Sú hæð sé undir allri eigninni.

Verulegrar þversagnar gæti í málflutningi álitsbeiðanda. Í fyrra erindi hans segi að hann hafi enga vitneskju haft um leka og rakaskemmdir í skála. Þá segi að honum hafi ekki verið kunnugt um framkvæmdir við skálann. Eftir að sýnt hafi verið fram á að þeim hafi verið kunnugt um þetta  sé reynt að snúa út úr og draga úr umboði lögmanns.

Nú fyrst í athugasemdum hafi álitsbeiðandi borið fyrir sig ómöguleika við að stöðva framkvæmdir. Því sé ýmist haldið fram að honum hafi ekki borið skylda til að taka þátt í framkvæmdunum eða þá að ekki hafi legið fyrir samþykki. Nú hafi bæst við ómöguleiki. Á öllum stigum hafi lögmaður álitsbeiðanda verið upplýstur um gang mála. Þá búi álitsbeiðandi í húsinu og honum hafi verið fyllilega kunnugt um umfang framkvæmdanna og stöðu verksins.

Álitsbeiðandi hafi hafnað yfirlýsingu byggingarverkfræðings en hann hafi starfað fyrir báða aðila og verkfræðistofan haft eftirlit með framkvæmdum. Þannig hafi álitsbeiðandi greitt fyrir vinnu stofunnar.

III. Forsendur

Samkvæmt gögnum málsins var húsið byggt árið 1921, viðbygging byggð við húsið árið 1933 og síðar var rými bætt við undir bílaplani árið 1944. Ekki hefur verið gerð eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið en með afsali, innfærðu í veðmálaskrá í D 10. september 1964, var húsinu skipt í tvo eignarhluta. Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á því að viðbyggingin sé sjálfstæð eining og séreign gagnaðila. Við útreikning á sameiginlegum kostnaði hefur verið notast við þær hlutfallstölur sem koma fram í afsalinu en samkvæmt því er viðbyggingin séreign gagnaðila.

Álitsbeiðandi vísar meðal annars til þess að húsið og viðbyggingin séu ekki byggð á sömu undirstöðu og séu ólík í útliti. Þau hafi hvort um sig sjálfstætt lagnakerfi og burðarþol. Þrátt fyrir þetta telur kærunefnd að samkvæmt gildandi heimild um húsið, þ.e. afsalinu, sé það vafalaust að húsið ásamt viðbyggingunni sé eitt hús í merkingu laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, auk þess sem þetta kemur skýrt fram á reyndarteikningum E ariktekts, dagsettum 24. apríl 2017. Allt ytra byrði viðbyggingarinnar er því sameign allra eigenda, sbr. 1. tölul. 8. gr. laganna. Þessari kröfu álitsbeiðanda er því hafnað.

Til vara fer álitsbeiðandi fram á að viðurkennt verði að hann sé ekki greiðsluskyldur vegna framkvæmda á viðbyggingunni þar sem ekki hafi verið tekin ákvörðun um framkvæmdirnar á húsfundi.

Í 1. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús segir að þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri sé ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögum þessum. Kærunefnd telur að þar sem um er að ræða tvíbýli sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdir við húsið á formlegum húsfundi en allt að einu skuli eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfyllir formkröfur laganna að öðru leyti.

Í bréfi tiltekins tæknifræðings, dags. 24. apríl 2017, kemur fram að rakaskemmdir væru sýnilegar í viðbyggingunni og ljóst af ytri skoðun að þær væru vegna stórrar sprungu í steyptri þakplötu sem liggi þvert yfir þakið. Í fundargerð húsfundar, sem var haldinn 9. júní 2017, kemur fram að gagnaðili hafi upplýst að verulegar rakaskemmdir hefðu komið fram í tilteknu rými í viðbyggingunni og nauðsynlegar framkvæmdir þar væru hafnar. Jafnframt var tekið fram að rakaskemmdir kynnu að vera meiri en áætlað hafi verið. Á fundinn voru mættir umboðsmenn eigenda beggja eignarhluta.

Með hliðsjón af framangreindu liggur fyrir að álitsbeiðandi var bæði upplýstur um skemmdirnar og að viðgerða væri þörf. Jafnframt var hann upplýstur um á húsfundi 9. júní 2017 að viðgerðir væru þegar byrjaðar. Fram kemur í gögnum málsins að það hafi þurft að fjarlægja vegg- og loftklæðningu, fjarlægja blaut og skemmd byggingarefni og hreinsa myglu. Kærunefnd telur þannig gögn málsins ekki bera annað með sér en að álitsbeiðandi hafi vitað af umræddum framkvæmdum og verið upplýstur um framgang þeirra. Að því virtu telur kærunefnd að gagnaðili hafi mátt líta svo á að fullnægjandi samþykki álitsbeiðanda lægi fyrir framkvæmdinni. Álitsbeiðandi vísar til þess að hann hafi staðið í þeirri trú að um sérkostnað gagnaðila væri að ræða. Kærunefnd telur það ekki geta komið í veg fyrir skyldu hans til þess að greiða hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði. Að framangreindu virtu og því að ytra byrði viðbyggingarinnar fellur undir sameign er allur kostnaður sem er að rekja til sameignar hússins sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laga um fjöleignarhús og ber að skipta í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta, sbr. meginreglu A-liðar 45. gr. laganna.

Þá er deilt um framkvæmdir á svölum hússins. Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal á útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafi breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Í 3. mgr. sömu greinar segir að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.

Álitsbeiðandi telur að tillaga gagnaðila um að breyta útliti svalanna með því að lyfta svalagólfi feli í sér verulega breytingu á sameign hússins og þurfi samþykki allra, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Ráðið verður að álitsbeiðandi hafi þegar látið framkvæma viðgerð á svölum sínum vegna leka niður í kjallara og telur gagnaðila ekki hafa sýnt fram á að þær hafi verið ófullnægjandi. Í bréfi verkfræðistofu, dags. 7. maí 2018, kemur fram að ekki hafi tekist að komast fyrir lekavandamál frá svölum álitsbeiðanda. Í bréfi þess verktaka sem annaðist viðgerðina á svölum álitsbeiðanda, dags. 6. nóvember 2018, var viðgerðinni lýst og tekið fram að það væri skoðun hans að um hefðbundinn frágang hefði verið að ræða en ekkert var fjallað um hvort tekist hefði að koma í veg fyrir lekann.

Framkvæmd við svalir, samkvæmt tillögu gagnaðila, fela það í sér að hækka þarf svalagólf um 35-40 mm, auk þess sem skera þarf af bárujárnsklæðningu hússins, hækka svaladyr og brjóta upp steypt handrið. Kærunefnd fellst ekki á með álitsbeiðanda að hér sé um að ræða verulega breytingu á útliti hússins í skilningi framangreindrar 1. mgr. 30. gr. sem útheimti samþykki allra. Að öðru leyti er bent á að þessari niðurstöðu fenginni er aðilum rétt að fjalla um nauðsyn og útfærslu framkvæmdarinnar á húsfundi eða hafa sannanlegt samráð þar um.

Í 1. mgr. 38. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra liggi hún eða séreignarhlutar hennar undir skemmdum vegna vanrækslu að viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafi ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Í 2. mgr. sömu greinar segir að áður en framkvæmdir hefjist skuli viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum þeim atriðum sem máli geti skipt. Viðgerðin skuli síðan framkvæmd á grundvelli þeirra gagna en óveruleg og óhjákvæmileg frávik skipti þó ekki máli.

Ljóst er að ágreiningur er um hvort leki sé enn til staðar en kærunefnd telur ekki unnt að taka afstöðu til þess út frá gögnum málsins. Gagnaðili hyggst ráðast í framangreindar framkvæmdir með hliðsjón af framangreindri 38. gr. Kærunefnd telur að fáist álitsbeiðandi ekki til samvinnu um nauðsynlegar viðgerðir á svölunum sé gagnaðila hugsanlega heimilt að ráðast í viðgerðir á grundvelli þessa ákvæðis. Aftur á móti telur kærunefnd gögn málsins svo sem bréf frá E verkfræðistofu, dags. 7. maí 2018, ekki sýna fram á að skilyrði 2. mgr. 38. gr. sé uppfyllt.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðun um að álitsbeiðanda sé skylt að breyta útliti svala.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

Reykjavík, 11. mars 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson