Mál nr. 12/2010
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 12/2010
Sameign eða séreign: Geymsla.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 21. október 2010, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 8. nóvember 2010, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 25. nóvember 2010, og athugasemdir gagnaðila, dags. 4. desember 2010, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 4. febrúar 2011.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða tvíbýlishúsið X nr. 11 í R sem byggt var árið 1956. Álitsbeiðendur eru eigendur neðri hæðar en gagnaðili er eigandi efri hæðar. Ágreiningur er um geymslu.
Kærunefn telur að krafa álitsbeiðenda sé:
Að viðurkennt verði að geymsluherbergi inn af kyndikompu sé séreign álitsbeiðenda og að hitaklefinn sé sameign.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um 15,3 m² herbergi inn af hitakompu á neðri hæð. Gagnaðili telji það hluta af sameign en álitsbeiðendur telji herbergið þeirra séreign. Aðilar séu sammála um að hitakompan sem sé 5,2 m² sé sameign.
Álitsbeiðendur benda á að ekki sé til undirritaður eignaskiptasamningur og því geti þau ekki selt íbúð sína, þrátt fyrir að vera komin með kauptilboð.
Álitsbeiðendur telji að gögn Fasteignamats ríkisins sýni fram á að umrædd geymsla hafi verið hluti af sameign til ársins 1979, en hafi breyst við þinglýsta yfirlýsingu frá 8. febrúar 1979 þar sem eigendur efri hæðar fái brunn sem áður hafi tilheyrt neðri hæð, en geymslan sem þá hafi verið skráð sem þvottahús á teikningum varð ekki lengur sameign heldur tilheyrði neðri hæð að öllu leyti.
Í greinargerð gagnaðila er vísað til skriflegrar yfirlýsingar fjögurra fyrri eigenda hússins um að rými á teikningu frá Teiknistofu Páls Zópóníassonar á jarðhæð sem merkt sé sem geymsla á jarðhæð, 13,2 m², og herbergi sem merkt sem hiti hafi verið sameign þegar þeir hafi verið eigendur efri hæðar á tímabilinu frá 1960–2007, en gagnaðili hafi verið eigandi frá þeim tíma.
Í yfirlýsingu um eignaskipti í húsinu frá 1979 komi fram að skipti fari fram á rýmum milli efri hæðar og neðri hæðar. Þar komi fram að þvottahús sem þá hafi verið sameiginlegt og staðsett á jarðhæð yrði eign eiganda jarðhæðar. Samkvæmt frásögn eins eiganda sem hafi ritað undir samkomulagið hafi umrætt þvottahús verið við hlið stiga sem sé milli efri og neðri hæðar. Annar fyrri eigandi sem hafi undirritað samkomulagið segi að umrætt þvottahús hafi verið inn af kyndiklefa og verið eign neðri hæðar.
Gagnaðili telji yfirlýsingu þess síðarnefnda ekki eiga við rök að styðjast enda bendi hann sjálfur á að eigendur efri hæðar hefðu ekki getað notað það rými sem nú sé deilt um og merkt sé sem geymsla á teikningu frá fyrrnefndri teiknistofu.
Gagnaðili bendir á að það sé mikilvægt fyrir sig að hafa fullan aðgang að því sem hún telji sameign enda höfuðtafla fyrir rafmagn, hitagrind, rafmagnstafla og mælir fyrir efri hæðina staðsett þar.
Gagnaðili bendir jafnframt á að hún hafi greitt 62% af öllum gjöldum vegna húsfélagsins frá því hún eignaðist efri hæðina. Í kaupsamningi hennar um húsnæðið kemur fram að um sé að ræða 150 m² íbúð, sérgeymslu og hlutdeild í sameign ásamt leigulóðarréttindum ásamt öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber. Eignarhluti íbúðarinnar sé 62% af öllu húsinu samkvæmt eldri upplýsingum en ekki liggi fyrir eignaskiptayfirlýsing vegna eignarinnar. Þá hafi komið fram í tölvupóstsamskiptum byggingarfulltrúa við Fasteignamat ríkisins að hann sé með skýrslu frá 1969 þar sem starfsmaður fasteignamatsnefndar hafi verið að skrá húsið og þar sé skiptahlutur 62% á efri hæð og 38% á neðri hæð. Í skrám Fasteignamatsins séu skipti 55,04% á móti 44,96%.
Í athugasemdum álitsbeiðenda kemur fram að þau telji það ekki geta staðist að samkvæmt skjalinu frá 8. febrúar 1979 hafi verið skipt á 20 m² geymslu og „sameign“ upp á 6,6 m² sem samkvæmt útreikningum Fasteignamats ríkisins frá 4. júní 1977 sé séreign neðri hæðar. Aftur á móti sýni þessir sömu útreikningar að geymslan (merkt þvottahús á teikningum Fasteignamats ríkisins) og hitakompa séu 16,9 m² samtals. Því hljóti sá hluti sameignar sem efri hæð afsali sér að koma úr því rými.
Í athugasemdum gagnaðila bendir hún á að það sem álitsbeiðendur telji skipti á vatnsbrunni og þvottahúsi í sameign, sé í raun gamall vatnsbrunnur þar sem vatni hafi verið safnað af þökum í R þar til vatnsleiðsla kom fyrst til R 1968. Þetta rými hafi verið óinnréttað og mjög hrátt og ekki eins verðmætt og hið innréttaða rými sem neðri hæð hafi fengið í staðinn. Þess megi geta að á þessu svæði hafi verið tveir vatnsbrunnar, einn fyrir hvora hæð. Brunnur neðri hæðarinnar hafi verið um 10 m² og verið skipt fyrir þvottahúsið.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega, hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í sameign eru aftur á móti, sbr. 6. gr., allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 4. gr. Sameign er þannig í raun skilgreind neikvætt miðað við séreign enda er sameign meginregla, sem þýðir að jafnan séu löglíkur fyrir því að umþrætt húsrými og annað sé í sameign, eins og segir í greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögum um fjöleignarhús. Sameign þarf því ekki að sanna heldur verður sá sem gerir tilkall til séreignar að sanna eignarrétt sinn.
Ekki er til undirritaður eignaskiptasamningur um X nr. 11. Fyrir liggur yfirlit frá Fasteignamati ríkisins, dags. 4. júní 1977 þar sem sameign er tilgreind ein geymsla og eitt þvottahús, alls 16,9 fermetrar. Þann 8. febrúar 1979 undirrituðu eigendur hússins yfirlýsingu, sem var þinglýst 9. febrúar 1979, en þar segir: „Vatnsbrunnur sá, sem nú tilheyrir íbúð jarðhæðar húseignarinnar, verður eign eiganda hæðarinnar, en þvottahús sem nú er sameiginlegt og staðsett er á jarðhæð, verður eign eiganda jarðhæðar. Kyndiklefi með tækjum á jarðhæð, verður áfram í óskiptri sameign. Framangreint samkomulag raskar í engu eignarhlutföllum í húsinu að öðru leyti.“
Í afsali um íbúð efri hæðar, dags. 5. maí 1988, þinglýst 14. maí 1988, er íbúðinni lýst þannig að um sé að ræða „samliggjandi tvær stofur, 3 svefnherbergi, eldhús og bað með innri og ytri forstofu á hæðinni, ásamt með geymslu, sem áður var brunnur í kjallara, allt með öllu múr- og naglföstu sem íbúðinni fylgir og fylgja ber og með tilheyrandi leigulóðarréttindum.“ Í kaupsamningi um sömu íbúð, dags. 30. apríl 1992, sem þinglýst var 5. maí 1992, er íbúðinni lýst þannig: „Efri hæð og ris. Tvær stofur, þrjú svefnherbergi, eldhús, baðherbergi, þvottahús og geymsluris ásamt brunni.“ Í kaupsamningi, dags. 21. apríl 2005, þinglýstum 29. apríl 2005, segir aðeins að eignarhluti íbúðarinnar í húsinu sé 62% allrar eignarinnar samkvæmt veðbókarvottorði en ekki liggi fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing. Í kaupsamningi gagnaðila, dags. 25. janúar 2007, sem var þinglýst 29. janúar 2007 segir að um sé að ræða 150 m² íbúð, sérgeymslu og hlutdeild í sameign. Eignarhluti íbúðarinnar í húsi sé sagður 62% allrar eignarinnar samkvæmt eldri upplýsingum en ekki liggi fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing.
Um íbúð á neðri hæð liggur fyrir kaupsamningur, dags. 20. mars 2007, þinglýst 22. mars 2007. Þar segir að um sé að ræða 133,1 m² íbúð og hlutdeild í sameign ásamt leigulóðarréttindum og öllu því sem eigninni fylgir og fylgja ber. Ekki liggi fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing. Í kaupsamningi núverandi eigenda, dags. 17. desember 2009, sem var þinglýst 22. desember 2009, er eigninni lýst svo að þetta sé 133,1 m² kjallaraíbúð. Samkvæmt Fasteignamati ríkisins sé sameign allra 7,6 m² og hlutur íbúðar 44,96%. Kaupanda sé kunnugt um að eignaskiptasamningur sé tilbúinn til undirritunar en eigandi efri hæðar sé staddur erlendis og skrifi undir hann milli jóla og nýárs 2009.
Samkvæmt framlögðum teikningum sem unnar hafa verið vegna gerðar eignaskiptayfirlýsingar er vatnsbrunnur sá sem vísað er til í yfirlýsingu, dags. 8. febrúar 1979, 20 m² að stærð. Í yfirlýsingunni kemur fram að hann var áður séreign neðri hæðar en var með yfirlýsingunni gerður að séreign efri hæðar. Þá var sameiginlegt þvottahús á jarðhæð gert að séreign íbúðar á neðri hæð. Í málinu hafa verið lagðar fram yfirlýsingar fyrri eigenda um það hvar þvottahúsið sem vísað er til í yfirlýsingunni var, en þeim ber ekki saman þar um. Er því annars vegar haldið fram að um sé að ræða umþrætt rými inn af kyndiklefa en hins vegar þriggja fermetra rými undir stiga. Á gamalli ódagsettri teikningu sem liggur fyrir er umþrætt rými nefnt þvottahús. Samkvæmt nýrri teikningum er herbergið 13,2 fermetrar en kyndikompan 3,9 fermetrar. Samanlögð stærð þessara rýma er því 17,1 fermetri en eins og áður greinir var sameign 16,9 fermetrar samkvæmt skráningu Fasteignamats ríkisins fyrir gerð yfirlýsingarinnar 8. febrúar 1979. Styður sú skráning það eindregið að í sameign hafi verið kyndikompan og þvottahús þar inn af en ekki annað. Í yfirlýsingunni frá 8. febrúar 1979 var að auki sérstaklega tekið fram að kyndiklefi yrði áfram í sameign. Að þessu virtu er það álit kærunefndar að í umræddri yfirlýsingu hafi með sameiginlegu þvottahúsi verið átt við umþrætt rými inn af kyndikompu og það sé því nú í séreign álitsbeiðenda.
Ekki er ágreiningur um eignarhald á kyndikompu og er þeim hluta kröfugerðar álitsbeiðenda því vísað frá nefndinni.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að herbergi inn af kyndikompu sé séreign álitsbeiðenda.
Reykjavík, 4. febrúar 2011
Arnbjörg Sigurðardóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson