Mál nr. 15/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 15/2010

Sameign sumra: Stigapallar, kostnaðarhlutdeild.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. nóvember 2010, beindi C hdl., f.h. A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 8–20b í R, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, ódagsett, mótt. 7. desember 2010, athugasemdir lögmanns f.h. álitsbeiðanda, dags. 16. desember 2010, og athugasemdir gagnaðila, dags. 28. desember 2010, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 4. febrúar 2011.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða þrjú sjálfstæð tveggja hæða hús við X nr. 8–20b þar sem er sameiginlegt húsfélag. Í X nr. 20, 20a og 20b eru sex þriggja herbergja íbúðir og fjórar fjögurra herbergja íbúðir, alls 30 íbúðir. Undir X nr. 18 er kjallari sem er sameign fyrir öll húsin þrjú sem byggð eru á sömu lóðinni. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í X nr. 20a. Ágreiningur er um greiðslu kostnaðar við framkvæmdir utan húss.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:

1. Að viðurkennt verði að ákvörðun sú sem tekin var á húsfundi 6. júlí 2010 og snýr að greiðslum fyrir framkvæmdir á svölum við útistiga sé ólögmæt.
2. Að svalir að X nr. 8, 12 og 14 séu sameign sumra, þ.e. þeirra tveggja eigenda á viðkomandi hæð, og því beri ekki að greiða fyrir viðgerðir á þeim svölum úr framkvæmdasjóði heldur beri þeim eigendum sem eiga svalirnar í sameign að greiða fyrir þær framkvæmdir.
3. Að svalir við íbúðir að X nr. 10, 16 og 20a teljist séreign og því beri ekki að greiða fyrir viðgerðir á þeim úr framkvæmdasjóði heldur beri viðkomandi eigendum að greiða fyrir þær.

Í álitsbeiðni kemur fram að á fundi húsfélagsins 11. júlí 2010 hafi verið greidd atkvæði um framkvæmdir á húsunum þremur. Samþykkt hafi verið á fundinum að fara í viðgerðir á útitröppum, stigapöllum og gera við lekaskemmdir á ytra byrði hússins.

Ágreiningurinn standi um viðgerðir á „stigapöllum“ eins og gagnaðili hafi kallað þær framkvæmdir en álitsbeiðandi telur ljóst að þarna sé jafnframt átt við svalir við útidyrahurðir sem teljist ekki hefðbundnir stigapallar heldur svalir. Álitsbeiðandi telur, með vísan til ákvæða laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 og þinglýstrar eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsin þrjú að annars vegar sé um að ræða svalir í sameign sumra og hins vegar svalir í séreign og eigi því ekki að greiða fyrir viðhald á svölum úr framkvæmdasjóði húsfélagsins alls heldur beri viðkomandi eigendum að greiða fyrir þær viðgerðir.

Í greinargerð gagnaðila er á það bent að ekki hafi verið ágreiningur um þörfina á að fara í þessar framkvæmdir sem snúa að því að láta lagfæra yfirborð á tröppum og stigapöllum. Ítrekað hafi verið óskað eftir á húsfundum að af því verði látið að láta gera við yfirborð á tröppum og stigapöllum sem verulega hafi verið farin að láta á sjá. Ágreiningur eins aðila í húsfélaginu virðist vera sá að efri stigapallur teljist ekki til sameignar heldur séreign viðkomandi eða sameign sumra þar sem tvær íbúðir noti sömu tröppur. Gagnaðili fyrir hönd eigenda í húsfélaginu, á löglega boðuðum húsfundum, hafi gert tillögu þess efnis að ráðist yrði í þessar framkvæmdir og hafi meirihluti stutt þær aðgerðir, að því gefnu að hússjóður stæði vel undir kostnaði fyrir stærstum hluta framkvæmdanna.

Áður en endurbætur voru hafnar hafi málið verið skoðað vel og ítarlega með tilliti til þess hvað telja skyldi vera séreign, sameign eða sameign sumra. Álitamál hafi verið um það á húsfundum hvort afmarkaður hluti á efri stigapalli teldist vera séreign viðkomandi eignar eða sameign sumra þar sem efri stigapallur nýtist sem nokkurs konar svalir.

Álitsbeiðandi hafi bent á orðalag í kafla um almenna lýsingu á eignum í eignaskiptayfirlýsingu fyrir X nr. 8–20b þar sem standi að miðíbúðum fylgi „einkasvalir“ og öðrum íbúðum „sameignarsvalir“. Þegar reikniforsendur og hlutfallstölur séu skoðaðar þá komi ekki fram að þessar svalir/stigapallur teljist sérstaklega til séreignar, sameignar eða sameignar sumra. Í þessu yfirliti þar sem þetta orðalag sé að finna sé aðeins verið að útlista almenna lýsingu á hverri eign um sig. Allur sameignarhluti íbúðanna sé að finna í reikniforsendum sé byggður á því flatarmáli sem í opnu rými í geymslukjallara húsfélagsins, í húsi 14–18. Þennan stigapall/svalir skuli augljóslega skilgreina sem umferðarrými þar sem aðgengi sé opið öllum þó almennt líti eigendur á þetta sem sérnotasvæði sem tilheyri hverri íbúð.

Til stuðnings máli sínu vísar gagnaðili til mála kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 23/2007 og nr. 53/1997, laga nr. 26/1994, einkum 6.–9. gr., og reglugerðar nr. 910/2000 um eignaskipta­yfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum. Á grundvelli þessa hafi gagnaðili, með meirihluta húseigenda á bak við sig, tekið þá ákvörðun að líta svo á að stigar og stigapallar séu ótvírætt í sameign allra í húsfélagi X nr. 8–20b og að framkvæmdir greiðist hlutfallsskiptar úr framkvæmdasjóði húsfélagsins, þ.m.t. þeir hlutar af stigapöllunum, eða svokallaðar svalir, framan við innganga. Álitsbeiðandi hafi flísalagt stigapallana hjá sér á sinn kostnað og sé þess vegna mótfallinn því að þurfa að taka þátt í kostnaði á viðgerð sömu flata sem gagnaðili telji til sameignar húsfélagsins. Í þessum framkvæmdum hafi tröppur hans verið múraðar eins og allar aðrar en ekki stigapallar þar sem á þeim séu flísar og teljist þær til hans séreignar. Lagning þessara flísa sé breyting á ásýnd hússins sem sé háð samþykki húsfélagsins en ekkert slíkt samkomulag við húsfélagið liggi fyrir.

Í þinglýstum eignaskiptasamningi þeim sem fyrir liggur um eignir í X nr. 8–20b sé hvergi getið um sameign sumra og á þeim forsendum sé því hafnað að um sameign sumra geti verið að ræða. Jafnframt sé um að ræða hluta eignar sem hafi opið aðgengi fyrir alla til að fara þar um og þannig engum óviðkomandi.

Gagnaðili bendir á að allt ytra byrði hússins teljist til sameignar nema annað sé sérstaklega tekið fram og þar með talið tröppur og útistigar, inni í því teljist einnig stigapallar. Gagnaðili telji að efri stigapallur sem tengir saman tröppur og inngang sé órjúfanleg heild og ekki hægt að líta á það sem hluta eða að öllu leyti sem séreign. Þessu til viðbótar megi benda á að snjóbræðslulagnir séu í tröppum og stigapöllum og allar neyslulagnir og kerfi hússins séu í sameign allra sem enn frekar styrki þá skoðun gagnaðila að um sé að ræða sameign allra.

Gagnaðili vísar til þess að álitsbeiðandi hafi flísalagt stigapallana sína og geti hann talið flísarnar sínar til sinnar séreignar en gagnaðili telji að svo sé ekki þegar komi að almennu viðhaldi á yfirborði allra trappa og stigapalla hússins sem sé útlitsatriði fyrir húsið í heild. Sambærilegt eigi við um svalir, þ.e. hafi maður málað eða flísalagt svalirnar sínar þá eigi maður sjálfur málninguna eða flísarnar en ekki undirlagið.

Þá vísar gagnaðili til 8. og 9. gr. reglugerðar nr. 910/2000. Lýsingin í b-lið 8. gr. reglugerðarinnar sé ekki partur af skilgreiningunni hvað skuli teljast séreign og sameign. Engin sérstök lýsing sé á því hvað er sameign annað en það sem reikna megi út í hlutfallstöluútreikningum sem gefi til kynna hlut hverrar eignar í sameiginlegum kjallara húsfélagsins. Samanlögð sameign allra eigna sé 90 m² sem sé sama flatarmál og opna rýmið í kjallaranum. Jafnframt vísar gagnaðili til skýringar á höfuðflokkun umferðarrýmis og skilgreiningu á stiga í sömu reglugerð.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er á það bent að eingöngu hafi verið vísað til „stigapalla“ af hálfu gagnaðila. Þar sé fjallað um að stigapallar séu hluti stiga og þar af leiðandi í sameign allra. Það liggi þó fyrir að í eignaskiptayfirlýsingu hússins sé vísað til tveggja svala í nánar tilgreindum íbúðum eins og útskýrt hafi verið í álitsbeiðni. Taka megi dæmi um íbúð að X nr. 20a en þar séu tilgreindar „einkasvalir við útistiga“ og aðrar einkasvalir. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu sé ekki litið svo á að um sé að ræða stigapalla heldur svalir sem virðist rökrétt þar sem ekki séu fleiri stigahlaup fyrir ofan þessar svalir sem gagnaðili kjósi að nefna „stigapall“.

Þá sé það rangt sem haldið sé fram í greinargerð gagnaðila að snjóbræðslukerfi sé í erfi „stigapalli“ eða svölum við útistiga en það hafi gagnaðili nefnt, máli sínu til stuðnings. Snjóbræðslukerfi sé í tröppum og fyrsta stigapallinum (og eina að mati álitsbeiðanda) í tröppunum en ekki á svölum við inngang í íbúðir.

Gagnaðili telur tilvísun til mála kærunefndar nr. 23/2007 ekki eiga hér við, enda hafi atvik þar verið með öðrum hætti. Hér skuli því gilda sú meginregla að eigandi skuli sjálfur bera kostnað af viðhaldi yfirborðs svalagólfs sem tilheyri íbúð hans. Þá eigi tilvísun til máls nr. 53/1997 ekki heldur eiga við, enda ágreiningsefnið ekki það sama. Í því máli hafi verið um að ræða ágreining um kostnaðarþátttöku í viðhaldi á útistiga fjöleignarhúss.

Í athugasemdum gagnaðila bendir hann á að hann telji að ágreiningurinn virðist fyrst og fremst snúast um það hvernig túlka beri innihald eignaskiptayfirlýsingar er varðar lýsingu á tilteknum eignarhlutum, hvað skuli litið á sem séreign og hvað sameign. Ágreiningurinn snúist eingöngu um það hvort umræddar svalir við innganga eða stigapallur (efri) teljist sameign allra eða séreign og að enginn vafi sé á að stigar og milli stigapallur séu í sameign allra.

Samkvæmt skilgreiningu á „sameign sumra“ telji gagnaðili að útilokað sé að svalir við innganga sem sagðar séu vera sameignarsvalir samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu geti flokkast sem slíkar (hús nr. 8 íbúðir 201 og 202). Ekki verði litið á að þetta séu tveir séreignahlutar á sömu svölunum þar sem eigendur tveggja íbúða gangi um sama stiga og þar með talið efri stigapallinn. Þessar svokölluðu „sameignarsvalir“ hljóti því að teljast í sameign allra. Til að gæta jafnræðis allra eigenda í húsfélaginu þá hljóti svalir og efri stigapallur, svokallaðar „einkasvalir“ við miðíbúðir sem hafa sérstiga, einnig að flokkast undir sameign allra. Hönnun hússins eigi ekki að fela ákveðnum íbúðareigendum meiri ábyrgð á viðhaldi fasteignarinnar en eigendum annarra íbúða.

Þess megi geta að svalir og efri stigapallur sem séu við innganga á íbúðum efri hæða séu jafnframt skyggni yfir innganga íbúða á neðri hæðum. Sömu íbúðir á efri og neðri hæð hafi sama eignarhlutfall í húsfélaginu og greiði þar með sömu fjárhæð í hússjóð. Sá flötur sem sé undir skyggninu (svölunum) sé að mestu hellulagt svæði framan við íbúðir neðri hæða og hafi þær íbúðir það svæði til afnota fyrir sig líkt og afnotin sem íbúðir á efri hæðum hafi á svölum framan við inngangana sína. Ekki sé gert ráð fyrir því að þessi afnotasvæði á fyrstu hæð séu í séreign eða sameign sumra, sem jafnframt sé aðgangur eigenda að íbúðum sínum, enda tilheyri það lóð húsfélagsins sem sé í sameign allra. Það sé því í öllu falli óeðlilegt að ætla að hluti leiðar, aðgengi eigenda á efri hæðum að íbúð sinni, sé yfir séreign á sama tíma og aðgengi eigenda íbúða á neðri hæðum sé í sameign allra. Það væri jafnframt í öllu falli óeðlilegt að líta svo á að stigapallur efri væri sameign allra og svalirnar þar til hliðar við væri séreign í tilfelli miðíbúða sem hafa sérstiga.

Hvað varði vísun gagnaðila til máls kærunefndar nr. 23/2007 þá hafi umfang skemmda og ásýndin á yfirborði stiga, stigapalla og svölum verið orðið slíkt að gagnaðili hafi talið að einhver ágalli hafi verið við niðurlagningu þess filtmúr sem sé á yfirborðinu (þetta eigi einnig við um yfirborð á öllum einkasvölum). Filtmúrinn hafi mjög víða verið illa farinn, byrjaður að flagna af og molna. Þetta séu ekki nema 14 ára byggingar og geti því ekki talist eðlilegt að viðhald af þessu tagi þurfi að koma til eftir svo stuttan tíma. Skemmdir þessar hafi verið farnar draga niður eðlilega ásýnd hússins. Skemmdir af því tagi sem hér um ræði og umfang þeirra sem séu meiri en eðlilegt geti talist og vart geta talist til vanrækslu eigenda. Hér sé því um að ræða tjón sem ekki sé komið til vegna lélegrar umhirðu eða viðhalds eigenda heldur almennan galla á húsunum. Samkvæmt því sem gagnaðili komist næst þá sé því þannig háttað með svalir að steypa (burðarvirki) og múrhúð sem jafnframt sé kápa utan á burðarvirki til varnar sé sameign allra en allt annað sem lagt er ofan á múrinn, til dæmis málning, flísar, teppi eða annað slitlag, sé í séreign.

Loks hvað varðar vísun til máls kærunefndar nr. 53/1997 þá hafi það verið til að koma á framfæri rökstuðningi þess efnis að sá hluti framkvæmdanna sem tilheyri tröppum og milli stigapalli teljist ótvírætt til sameignar allra þó ágreiningur virðist fyrst og fremst vera um efri stigapall og svalir.

III. Forsendur

Samkvæmt 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er með húsi átt við byggingu sem stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum. Í 2. mgr. 3. gr. fram að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri gildi ákvæði laganna eftir því sem átt geti við um þau atriðið og málefni sem sameiginleg séu, sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildi einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.

Í 56. gr. laga nr. 26/1994 segir að húsfélög séu til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 3. mgr. 10. gr. þeirra, og ekki þurfi að stofna þau sérstaklega og formlega. Er hlutverk húsfélags að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignar, sbr. 1. mgr. 57. gr. laganna.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er í þessu máli um að ræða þrjú hús sem ekki eru sambyggð að neinu leyti en deila lóð og bílakjallara. Þótt eigendur þeirra hafi sameiginlegra hagsmuna að gæta varðandi lóð og bílakjallara eru þetta þrjú algerlega aðgreind hús og því eitt húsfélag í hverju húsi sem er bært til að taka ákvarðanir vegna sameignar þess. Ákvörðun um viðhald sameignar húss er málefni eigenda þess en ekki annarra, og ákvörðun þar að lútandi verður því tekin á vettvangi hvers húsfélags fyrir sig.

Allt ytra byrði húss, þ. á m. útitröppur, er sameign eigenda fjöleignarhúss, sbr. skýrt orðalag 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994. Meginreglan er sú að rými í fjöleignarhúsi er sameign allra, sbr. 6. gr. laganna. Þetta gildir þannig nema ótvírætt sé um að ræða séreign skv. 1. mgr. 6. gr., sbr. 4. og 5. gr., eða sameign sumra, sbr. 7. gr.

Í 1. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að ákvæði laganna séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Eigendum er því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum.

Í málinu liggur fyrir skiptayfirlýsing fyrir X nr. nr. 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 20a og 20b, dags. 11. október 1995 og þinglýst 13. október 1995. Þar virðast útistigar tilheyra íbúðum efri hæða. Þar sem tvær íbúðir deila stiga eru í lýsingu 2. hæðar tilgreindar „sameignarsvalir“ og virðist þar átt við að þær séu í sameign sumra, þ.e. í sameign eigenda íbúða á efri hæðum. Þar sem er stigi að einni íbúð á efri hæð eru tilgreindar „einkasvalir við útistiga“.

Eins og að framan greinir eru útitröppur og útistigar hluti ytra byrðis húss og því í sameign allra, sbr. 1. og 4. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994. Ekki verður vikið frá því með eignaskiptayfirlýsingu, sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994.

Umræddir stigapallar (svalir) eru opnir og hafa allir íbúar hússins óhindraðan aðgang og afnotamöguleika af þeim. Fyrir framan íbúðir á neðri hæðum eru stéttir sem eru í sameign allra. Stigapallarnir eru ámóta stórir og þessar stéttir og þjóna sama hlutverki fyrir íbúa á efri hæðum. Að auki eru stigapallarnir skyggni yfir inngangi í íbúðir á neðri hæð. Samkvæmt framangreindu er það álit kærunefndar að umræddir stigapallar (svalir) teljist hluti af útistigum og séu í sameign allra eigenda hvers húss.

Eins og áður greinir er í hverju húsi húsfélag sem er bært til að taka ákvarðanir vegna sameignar þess. Samkvæmt fyrirliggjandi fundargerð var ákvörðun um framkvæmdirnar tekin á vettvangi sameiginlegs fundar húsfélaganna þriggja. Ekki verður af fundargerðinni ráðið hvort samþykki tilskilins meirihluta í hverju húsi liggur fyrir og er það því álit kærunefndar að ákvörðun fundarins 6. júlí 2010 um greiðslur fyrir framkvæmdir á stigapöllum sé ólögmæt.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að stigapallar (svalir við útistiga) séu sameign allra eigenda hvers húss.

Þá er það álit kærunefndar að ákvörðun sú sem tekin var á sameiginlegum húsfundi þriggja húsfélaga þann 6. júlí 2010 sé ólögmæt.

Reykjavík, 4. febrúar 2011

Arnbjörg Sigurðardóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson