Mál nr. 52/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 22. desember 2023

í máli nr. 52/2023

A

gegn

B hf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B hf. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að skipaður verði úttektaraðili til þess að meta hlutfallslega lækkun á leiguverði vegna óviðunandi viðhalds á húsnæðinu.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði vísað frá og/eða hafnað.

Með kæru, dags. 23. maí 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 6. júní 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 25. júlí 2023, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 26. júlí 2023. Athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti 14. september 2023 óskaði kærunefnd frekari upplýsinga frá aðilum. Svar varnaraðila barst sama dag og var sent sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 26. september 2023. Svar sóknaraðila barst 3. október 2023 og var það kynnt varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 5. október 2023 ásamt því sem ítrekuð var beiðni nefndarinnar um upplýsingar sem beðið var um tölvupósti 14. september. Athugasemdir og svör bárust með tölvupósti varnaraðila 9. október 2023 voru þau send sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 10. október 2023. Frekari athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 10. október 2023 og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 12. október 2023.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2022 til 31. janúar 2024, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E í F. Ágreiningur er um skipun úttektaraðila til að meta mögulega hlutfallslega lækkun á leigu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður sig og fjölskyldu sína hafa orðið fyrir óútskýrðum veikindum á leigutíma og grunur vaknað um myglu. Að hans kröfu hafi sýni verið tekin úr íbúðinni og í janúar 2023 hafi varnaraðili tilkynnt að mygla hefði greinst í húsnæðinu. Jafnframt hafi greinst mygla í fleiri íbúðum í húsinu. Sóknaraðili hafi árangurslaust krafist þess að fá gögnin afhend. Þá hafi hann gert kröfu um afslátt eða að fá annað húsnæði í eigu varnaraðila til afnota. Við því hafi varnaraðili ekki orðið en þess í stað hafi hann gert kröfu um að fá aðgang að húsnæðinu að nýju, án þess að hafa viljað upplýsa um tilgang þess. Sóknaraðili hafi heimilað það.

Skoðun hafi farið fram að nýju 23. mars 2023 og sýni verið send Náttúrufræðistofnun Íslands. Sýni hafi verið tekin úr eldhúsi og í þeim fundist gró ógreindra sveppa sem algengt sé að vaxi innanhúss á mygluðum byggingarefnum. Varnaraðili hafi hvorki talið ástæðu til þess að bregðast við þessari niðurstöðu né bætt úr annmarkanum á húsnæðinu, þrátt fyrir kröfu sóknaraðila. Sóknaraðili hafi því óskað eftir að fenginn yrði annar úttektaraðili til þess að meta hlutfallslega lækkun á leiguverði, sbr. 4. mgr. 20. gr. húsaleigulaga.

Í 20. gr. húsaleigulaga komi fram að telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skuli hann gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telji að þarnist úrbóta og skora á hann að bæta úr því. Hafi leigusali ekki bætt úr annmörkum á leiguhúsnæði innan fjögurra vikna frá kvörtun eigi leigjandi kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu, sbr. 4. mgr. sömu greinar. Úttektaraðili skuli meta hækkun leiguverðs, sbr. 5. mgr. sömu greinar.

Sóknaraðili hafi óskað eftir því að fenginn yrði úttektaraðili til þess að meta afslátt af leiguverði samkvæmt 4. mgr. 20. gr. húsaleigulaga en samkvæmt 3. mgr. 69. gr. sömu laga skuli leigjandi og leigusali koma sér saman um val á úttektaraðila. Varnaraðili hafi aftur á móti hafnað því að fenginn verði úttektaraðili og sóknaraðili því gert fyrirvara við réttmæti leigugreiðslna sem þegar hafi verið greiddar með tölvupósti 9. mars 2023.

Íbúðin sé haldin það alvarlegum galla að hún sé ekki íbúðarhæf og eigi sóknaraðili rétt á afslætti sem nemi leigufjárhæð, enda hafi hið leigða ekki nýst honum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa tilkynnt með bréfi, dags. 30. janúar 2023, að hann teldi myglu fyrirfinnast í íbúðinni, sem hann leigi af dótturfélagi varnaraðila. Með bréfi, dags. 9. febrúar 2023, hafi varnaraðili óskað eftir að skoða íbúðina. Þegar varnaraðili hafi í nokkur skipti árangurslaust reynt að skoða íbúðina hafi sóknaraðili óskað eftir því að úttektaraðili yrði fenginn til að taka hana út. Aðilar hafi sammælst um að bíða með að taka ákvörðun um hvort slík úttekt færi fram þar til skoðun gagnaðila hefði átt sér stað. Sú skoðun hafi loks átt sér stað 23. mars 2023. Í samráði við sóknaraðila hafi sýni verið tekin úr leiguhúsnæðinu og send í greiningu til Náttúrufræðistofnunar Íslands. Þann 12. apríl 2023 hafi greinargerð stofnunarinnar legið fyrir sem hafi staðfest að allt væri innan eðlilegra marka í svefnherbergjum. Í eldhúsi hafi greinst gró og/eða sveppahlutar sem þó hafi ekki verið talin alvarleg (appelsínugulur litur), sem ekki sé óalgengt að greinist í eldhúsum almennt. Sóknaraðili hafi verið sérstaklega upplýstur um niðurstöður sýnatökunnar og að varnaraðili teldi ekki ástæðu til að aðhafast frekar í málinu að svo stöddu. Enn frekari samskipti hafi átt sér stað milli aðila eftir að niðurstöður sýnagreiningar hafi legið fyrir og varnaraðili talið málinu lokið. Áréttað sé að ekki á neinum tímapunkti hafi varnaraðili neitað að fenginn yrði úttektaraðili til að framkvæma úttekt á hinu leigða.

Varnaraðila sé ekki kunnugt um að sóknaraðili hafi óskað eftir því að úttekt færi fram á leiguhúsnæðinu eftir að niðurstöður sýnataka hafi legið fyrir eða lagt til að sérstakur aðili yrði fenginn til verksins. Af þeim sökum sé vandséð hvaða ágreining sóknaraðili telji vera milli aðila sem þurfi að leysa úr fyrir aðkomu kærunefndar en það sé grunvallarskilyrði fyrir slíkri aðkomu að aðila greini á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sjá einnig 4. mgr. 69. gr. laganna.

Æski sóknaraðili þess að úttekt fari fram á grundvelli 2. mgr. 69. gr. húsaleigulaga þurfi hann að hafa frumkvæði að slíku og leggja til að tiltekinn úttektarmaður verði fenginn til verksins sem varnaraðili þurfi svo að samþykkja. Húsaleigulög geri ekki ráð fyrir að kærunefnd hafi milligöngu að slíkri beiðni en komi upp ágreiningur milli aðila við framkvæmd 69. gr. laganna geti aðilar vísað slíkum ágreiningi til nefndarinnar. Enginn slíkur ágreiningur sé til staðar að svo stöddu.

IV. Niðurstaða

Sóknaraðili kveður hina leigðu eign óíbúðarhæfa vegna myglu og telur sig eiga rétt á afslætti af leigu sem metin skuli af óháðum úttektaraðila, sbr. 5. mgr. 20. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Krafa sóknaraðila lýtur að því að tilnefndur verði úttektaraðili til þess að leggja mat á afslátt af leiguverði vegna myglu í hinu leigða.

Varnaraðili krefst þess að málinu verði vísað frá enda hafi sóknaraðili skilað leiguhúsnæðinu 31. júlí 2023 og leigusambandi aðila því lokið. Auk þess sem sóknaraðili hafi ekki lögvarða hagsmuni af úrlausn kröfu sinnar í ljósi þess að hann greiði ekki leigu til varnaraðila. Kærunefnd telur að í ljósi þess að sóknaraðili greiddi leigu á leigutíma með fyrirvara um réttmæti leigugreiðslnanna, sbr. tölvupóstur hans frá 9. mars 2023, verði að líta svo á að hann hafi lögmæta hagsmuni af úrlausn kröfunnar. Auk þess sem leigusamningur aðila var í gildi þegar kæra sóknaraðila var lögð fram 23. maí 2023. Kröfu varnaraðila um frávísun er því hafnað.

Kveðið er á um í 2. mgr. 69. gr. húsaleigulaga að sé óskað úttektar í öðrum tilvikum en við upphaf og lok leigutíma skuli sá aðili sem úttektarinnar óskar greiða kostnaðinn við hana þó heimilt sé að semja um aðra kostnaðarskiptingu. Í 3. mgr. ákvæðisins er kveðið á um að leigjandi og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila og í 4. mgr. segir að komi upp ágreiningur milli aðila við framkvæmd þessarar greinar geti aðilar vísað honum til kærunefndar húsamála.

Með bréfi sóknaraðila, dags. 30. janúar 2023, óskaði hann upplýsinga varnaraðila um hvaða frekari rannsóknir hann teldi þörf á í ljósi þess að niðurstaða sýnatöku G ehf. hafi leitt í ljós myglu í íbúðinni. Gerði hann jafnframt kröfu um að leiga yrði felld niður frá 1. febrúar 2023 þar til úrbætur hefðu farið fram. Með bréfi varnaraðila, dags. 9. febrúar 2023, óskaði hann eftir aðgengi að íbúðinni en ekki var fallist á niðurfellingu leigugreiðslna að svo stöddu. Varnaraðili skoðaði íbúðina 23. mars 2023 þar sem tekin voru sýni og send Náttúrufræðistofnun Íslands. Niðurstöður sýnatökunnar leiddu í ljós að gró og/eða sveppahluta væri að finna í eldhúsi sem hafi þó ekki verið talin alvarleg en að öðru leyti greindist ekki mygla í íbúðinni samkvæmt því sem varnaraðili segir og sóknaraðili hefur ekki mótmælt. Varnaraðili upplýsti sóknaraðila að hann teldi ekki ástæðu til að aðhafast frekar í ljósi þessarar niðurstöðu með tölvupósti 13. apríl 2023. Áður eða með tölvupóstum 9. mars, 14. mars, 2. apríl og 12. apríl 2023 hafði sóknaraðili óskað eftir afstöðu varnaraðila til þess að fenginn yrði úttektaraðili en varnaraðili hvorki samþykkti það né hafnaði.

Af málatilbúnaði sóknaraðila má ráða að ágreiningur aðila hafi verið borinn undir kærunefnd í því ljósi að varnaraðili hafi ekki fallist á að fenginn yrði úttektaraðili á grundvelli 5. mgr. 20. gr. húsaleigulaga. Þrátt fyrir að kveðið sé á um í 3. mgr. 69. gr. húsaleigulaga að leigjandi og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila telur kærunefnd að samþykki varnaraðila fyrir því að úttekt fari fram á grundvelli 5. mgr. 20. gr. húsaleigulaga sé ekki óhjákvæmilegt skilyrði fyrir slíkri úttekt. Ekki liggja fyrir tillögur að úttektaraðilum í gögnum málsins en engu að síður telur nefndin unnt að fallast á kröfu sóknaraðila með þeim hætti sem í úrskurðarorði greinir. Getur sóknaraðili í kjölfarið lagt til úttektaraðila en gæta verði að því að hann sé óháður og að varnaraðila verði gert kleift að koma sínum sjónarmiðum á framfæri.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Viðurkennt er að sóknaraðila sé heimilt að fá úttektaraðila til þess að meta mögulega lækkun á leiguverði vegna húsnæðisins að E.

Reykjavík, 22. desember 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson