Nr. 68/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. október 2019

í máli nr. 68/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 100.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 2. júlí 2019, móttekinni 11. júlí 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 12. júlí 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 5. ágúst 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 6. ágúst 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 6. ágúst 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2018 til 31. maí 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að snemma á leigutímanum, haustið 2017, hafi hún kvartað við varnaraðila undan raka í herbergisglugga og myglumyndun í glugga. Varnaraðili hafi sent mann á staðinn sem meðal annars hafi málað yfir rakann í gluggakistunni en þetta hafi þó komið aftur áður en langt hafi um liðið. Líkt og í fyrra skiptið hafi sóknaraðili látið vita. Varnaraðili hafi sagt að eðlilegt væri að lofta út sem hún hafi gert allar götur síðan.

Þegar leigutíma hafi lokið í maí 2019 hafi varnaraðili óskað eftir því að skoða íbúðina áður en tryggingarféð yrði greitt út. Eftir skoðun og umhugsun hafi hún talið að það væri rétt að halda eftir 100.000 kr. vegna þess raka sem þarna hafi myndast. Varnaraðili hafi sagt að þetta væri af völdum sóknaraðila og að það væri eflaust ekki hægt að leigja húsnæðið áfram án lagfæringa.

Þetta hafi þó verið svona frá því að sóknaraðili hafi flutt inn og sýni meðfylgjandi myndir frá október 2017 sem hafi verið teknar áður en sá sem hafi átt að laga þetta hafi komið og málað yfir. Þetta sé því með engu móti sök sóknaraðila og sé hún ekki tilbúin að greiða 100.000 kr. vegna þessa.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðili hafi haft samband við hana haustið 2017, fyrst til að láta vita að hún ætti erfitt með að loka hurð inn í íbúðina og síðar vegna raka og myglu í svefnherbergisglugga. Þegar hún hafi haft samband vegna hurðarinnar hafi smiður verið fenginn til að laga hurðina með því að hefla af henni. Varnaraðili hafi þó ekki skilið hvernig hurðin hafi allt í einu getað tútnað svona út. Sóknaraðili hafi fljótlega haft samband vegna myglunnar en dagana á undan hafi varnaraðili orðið vör við mikinn raka innan á glerjum í öllum gluggum íbúðarinnar sem hafi valdið henni áhyggjum. Rakinn innan á svefnherbergis- og eldhúsglugganum hafi verið það mikill að það hafi litið út eins og utan á sturtugleri eftir að einhver væri nýbúinn í sturtu. Varnaraðili hafi farið yfir mikilvægi þess að opna vel út til að hleypa rakanum út en það hafi því miður verið orðið of seint. Skemmdir á svefnherbergisglugganum hafi verið orðnar það miklar að það hafi þurft að skipta um sólbekk og veggina í glugganum upp frá sólbekknum, auk annars frágangs eins og málningarvinnu og fleira. Smiðurinn hafi staðfest að enginn leki væri til staðar í íbúðinni og eina orsökin væri raki í íbúðinni sem þéttist að glugganum. Varnaraðili hafi borið kostnað af þeirri viðgerð en látið vita að þetta mætti ekki gerast aftur.

Það hafi verið augljóst að ekki hafi verið málað yfir þetta, það geti ekki hafa farið fram hjá neinum að skipt hafi verið um stóran hluta veggjarins í gluggakistunni og nýr sólbekkur settur sem hafi bæði verið þykkari en áður og í allt öðrum lit. Mynd sem hafi fylgt kæru sé augljóslega tekin eftir viðgerð, en þar megi bæði sjá nýmálaðan vegginn og hvítan sólbekk en áður hafi hann verið með beislaðri marmaraáferð. Í maí 2019 þegar varnaraðili hafi fengið íbúðina afhenta höfðu myndast rakaskemmdir í glugganum sjálfum sem kalli á nýja viðgerð.

Eftir fyrri viðgerðina hafi bæði smiðurinn og maður varnaraðila farið mjög vel yfir það með sóknaraðila að það væri mikilvægt að lofta vel út og að þetta mætti alls ekki gerast aftur. Það hafi því verið mikið áfall þegar hún hafi fengið íbúðina afhenta og aftur hafi verið komnar mygluskemmdir í svefnherbergisglugganum. Hún hafði ekki verið látin vita af því. Varnaraðili taki myglu mjög alvarlega og hafi því fengið sérfræðing til að skoða málið og hann metið það svo að eina orsök skemmdanna væri raki innan úr íbúðinni sem þéttist á glugganum og safnaðist þar fyrir. Nýju skemmdirnar hafi þó alls ekki verið eins umfangsmiklar og þær eldri en áætlaður kostnaður við viðgerð sé þó talinn vera 70.000 kr. Auk þess hafi álit sérfræðinganna kostað 34.000 kr. og ekki hafi verið hægt að leigja íbúðina út í nokkra daga vegna þessa. Sóknaraðila hafi verið tilkynnt um það innan 30 daga að varnaraðili gæti ekki endurgreitt alla fjárhæðina ásamt ítarlegri greinargerð um ástæður þess.

Í meðfylgjandi tölvupóstsamskiptum hafi varnaraðili boðið sóknaraðila að endurgreiða 30.000 kr. af tryggingarfénu til að reyna að ná sáttum sem hún hafi samþykkt. Það hafi því komið algjörlega flatt upp á varnaraðila þegar hún hafi fengið kæru sóknaraðila senda næsta dag. Upphæðin sem komi fram í kærunni sé því röng, einungis hafi verið haldið eftir 70.000 kr. af tryggingarfénu en ekki 100.000 kr.

Um sé að ræða litla kjallaraíbúð og því mikilvægt að ekki sé myndaður of mikill raki og að vel sé loftað út. Það séu opnanleg fög í öllum herbergjum og því ekki eðlilegt að þau taki á sig allan kostnaðinn sem hafi skapast vegna þess að þau hafi framleitt of mikinn raka í íbúðinni og ekki verið loftað nægilega vel út.

IV. Niðurstaða            

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Samkvæmt leigusamningi aðila greiddi sóknaraðili 300.000 kr. í tryggingarfé við upphaf leigutíma og heldur varnaraðili eftir 70.000 kr. af þeirri fjárhæð á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma en sóknaraðili hafi ekki loftað nægilega út þannig að mygla hafi myndast í glugga í svefnherbergi.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Í 5. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingarfé innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skal hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigusamningi aðila lauk 31. maí 2019. Með tölvupósti sóknaraðila sendum varnaraðila 17. júní 2019 gerði hún athugasemdir við að einungis hefðu verið endugreiddar 200.000 kr. af tryggingarfénu. Með tölvupósti varnaraðila, sendum sóknaraðila næsta dag, upplýsti hún um að hún héldi eftir hluta af tryggingarfénu vegna mygluskemmda í glugga sem hafi komið til vegna of mikillar rakamyndunar í íbúðinni á leigutíma. Í þeim tölvupósti bauðst hún til að endurgreiða 30.000 kr. til viðbótar og að með því yrði málinu lokið. Með tölvupósti sóknaraðila, sendum varnaraðila 10. júlí 2019, ítrekaði hún beiðni um fulla endurgreiðslu tryggingarfjárins. Næstu daga áttu aðilar samskipti í gegnum tölvupóst þar sem sóknaraðili sagði meðal annars að varnaraðili hafi enn ekki greitt inn á sig 30.000 kr. svo sem hún hafði boðið. Sama dag millifærir varnaraðili inn á hana 30.000 kr. en sóknaraðili sendi jafnframt kæru þessa. Af samskiptum aðila að dæma mátti varnaraðili líta svo á að ekki væri ágreiningur um kröfu hennar. Telur kærunefnd því ekki rétt að fallast á kröfu sóknaraðila þegar af þeirri ástæðu að varnaraðili hafi ekki vísað ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila til kærunefndar húsamála eða höfðað mál um bótaskyldu hennar innan fjögurra vikna frá þeim degi er sóknaraðili afhenti eignina.

Ljóst má þó vera að sóknaraðili vildi ekki samþykkja boð gagnaðila um að ljúka málinu með því að varnaraðili héldi eftir 70.000 kr. af tryggingarfé. Kemur það hvergi fram berum orðum í tölvupóstum hennar og kæru í máli þessu sendi hún 11. júlí, sama dag og varnaraðili endurgreiddi 30.000 kr. Er þannig til staðar ágreiningur um bótaskyldu sóknaraðila sem leysa ber úr. Ekki var framkvæmd úttekt samkvæmt XIV. kafla húsaleigulaga á hinni leigðu eign, hvorki við upphaf né lok leigutíma. Í málinu liggja myndir af gluggum en þær staðfesta ekki að skemmdir á þeim sé að rekja til sóknaraðila. Gegn neitun sóknaraðila telur kærunefnd að varnaraðila hafi ekki tekist sönnun þess að sóknaraðili hafi valdið spjöllum á hinu leigða. Fellst kærunefnd því á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða henni tryggingarféð, að fjárhæð 70.000 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, án ástæðulauss dráttar. Þá ber henni að greiða dráttarvexti af fjárhæðinni samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili skilaði hinu leigða 31. maí 2019 og reiknast dráttarvextir því frá 28. júní 2019.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar húsamála aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 70.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 28. júní 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 23. október 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson