Mál nr. 12/2023 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 12/2023
Ákvörðun um sólpall í sameiginlegum garði.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 13. febrúar 2023, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Greinargerð barst ekki frá gagnaðila, þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 25. maí 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 2. hæð hússins en gagnaðili er eigandi íbúðar í kjallara. Ágreiningur er um samþykki fyrir palli sem gagnaðili reisti á sameiginlegri lóð hússins.
Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:
- Að viðurkennt verði að ólöglegt hafi verið að reisa sólpall í núverandi mynd í sameiginlegum garði.
- Að viðurkennt verði að núverandi eigendur séu ekki bundnir af því samþykki og þeirri teikningu sem gerð hafi verið á milli þeirra eigenda sem hafi átt eignarhlut í húsinu árið 2006.
- Verði ekki fallist á kröfuna í lið II sé þess krafist að viðurkennt verði að gagnaðila beri að gera þær breytingar sem þurfi að gera á sólpallinum og sameiginlegri lóð, svo framkvæmdin samræmist þeim teikningum sem þá hafi verið samþykktar, á eigin kostnað.
- Verði fallist á kröfuna í lið II sé þess krafist að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að komast að samkomulagi við aðra eigendur varðandi sólpallinn ellegar þurfi hann að fjarlægja téðan pall og koma lóðinni í samt horf aftur á eigin kostnað.
Í álitsbeiðni segir að álitsbeiðandi hafi gert kauptilboð í íbúð sína rétt fyrir áramótin 2019. Tilboðið hafi verið samþykkt og gengið frá kaupum snemma árs 2020. Í því ferli hafi honum verið tjáð af seljendum að gagnaðili hefði fengið að gera hurð út í garð úr stofu sinni og fengið samþykkt að gera þar fyrir framan sólpall. Þegar álitsbeiðandi hafi flutt inn hafi eigandi risíbúðar verið að undirbúa söluferli á sínum eignarhluta og stuttu eftir að álitsbeiðandi hafi flutt inn hafi eigendur 1. hæðar ákveðið að slíta samvistum og setja sína íbúð á sölu. Einhvern tímann í þessum söluferlum hafi gagnaðili byrjað framkvæmdir á fyrrnefndum sólpalli.
Skilningur álitsbeiðanda samkvæmt samtali við seljenda á sínum tíma hafi verið sá að búið væri að veita samþykki af öllum þeim sem í húsinu hafi búið og þar með ráðstafa sameiginlegri lóð með þessum hætti og það hafi aðeins átt eftir að reisa umræddan sólpall. Það hafi síðan viljað þannig til að fyrri eigandi fyrstu hæðar og eiginkona álitsbeiðanda vinni á sama vinnustað og einhvern tímann í samtali þeirra á milli hafi það komið fram að fyrri eigandi hafi ekki kannast við að hafa samþykkt einhverjar ákveðnar teikningar af pallinum, aðeins að það hefði verið umræða um það á húsfundi og að það hafi svo sem enginn sett sig upp á móti því að einhvers konar pallur yrði settur fyrir framan nýju hurðina í kjallaranum. Álitsbeiðandi hafi því haft samband við alla fyrri eigendur en á þessum tíma höfðu orðið eigendaskipti á öllum eignarhlutum, nema kjallara, frá því að sólpallur hafði upprunalega verið orðaður og enginn hafi kannast við að hafa veitt samþykki sitt fyrir einhverri ákveðinni útfærslu á sólpalli eða skiptingu á sameign, aðeins að það hefði verið orðað að enginn setti sig upp á móti því. Einn fyrrverandi eigandi hafi þó kannast við að það hefði verið veitt samþykki árið 2006 við þáverandi eiganda og því samþykki hefði verið þinglýst. Frá því að það samþykki hafi verið veitt hafi kjallaraíbúðin verið seld í tvígang þannig að enginn af núverandi eigendum, þar með talið gagnaðili, hafi verið hluteigandi að því samkomulagi. Álitsbeiðandi hafi því haft samband við sýslumann og þar hafi legið fyrir þinglýst skjal þess efnis að reistur yrði sólpallur, undirritað að því er virðist af þeim eigendum sem hafi átt eignir í húsinu árið 2006. Umrætt skjal sé yfirlýsing þess að samþykki sé veitt ásamt teikningu sem virðist vera í réttum hlutföllum og málsett að nokkru leyti þar sem meðal annars komi fram að breidd sólpalls frá húsi skuli vera tveir metrar. Sá sólpallur sem reistur hafi verið taki ekki mið af þessum teikningum hvað varði lögun hans, útlit eða staðsetningu á grindverkjum og skjólveggjum. Aukinheldur sé hann umtalsvert umfangsmeiri en upprunalega hafi verið gert ráð fyrir og sé til að mynda rúmlega hálfum metra breiðari frá vegg miðað við það sem sé á teikningunum á þinglýsta skjalinu. Gróflega mætti áætla að pallurinn eins og hann standi nú sé um það bil þriðjungi stærri en sá sem hafi verið veitt samþykki fyrir 2006.
Þegar álitsbeiðandi hafi borið það undir gagnaðila á húsfundi að enginn af þeim eigendum sem hafi verið áður en hann hafi fest kaup á eignarhluta sínum hafi kannast við að hafa veitt samþykki fyrir pallinum í núverandi mynd eða veitt honum samþykki fyrir einhverri ákveðinni útfærslu á sólpallinum sagði hann svo ekki vera. Hann hafi fullyrt að samþykki hafi verið veitt og það undirritað og farið með í þinglýsingu og hann ætti afrit af því í sínum fórum. Ekkert slíkt skjal hafi aftur á móti legið fyrir hjá sýslumanni né heldur hafi gagnaðili getað sýnt álitsbeiðanda neinar undirritaðar teikningar eða afrit af slíku skjali. Nokkru eftir húsfundinn hafi álitsbeiðandi beðið gagnaðila um að senda sér afrit af þeim teikningum sem hann hafi viljað meina að hann hafi fengið samþykki fyrir á sínum tíma. Hann hafi sent teikningar sem ekki hafi verið málsettar en samkvæmt honum ættu að vera í réttum hlutföllum. Sé sú teikning mæld og notast við flatarmál grunnflatar hússins sé hægt að umreikna málin á pallinum. Samkvæmt þeim umreikningnum komi í ljós að sá pallur sem reistur hafi verið í garðinum sé heldur ekki samkvæmt þeim teikningum sem gagnaðili hafi viljað meina að hafi verið veitt samþykki fyrir á húsfundi heldur sé hann um það bil 30% stærri. Þessi teikning sé ekki undirrituð af neinum. Enginn vafi liggi á um lögmæti hurðargatsins en álitsbeiðnin varði aðeins sólpallinn sem slíkan.
III. Forsendur
Gagnaðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim sjónarmiðum og gögnum sem álitsbeiðandi hefur lagt fyrir nefndina.
Í 1. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að séreignareigandi hafi ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem sé sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Í 2. mgr. sömu greinar segir að réttur þessi nái til sameignarinnar í heild og takmarkist eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir sé að finna í lögum þessum og samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki sitt.
Fyrir liggur skjal sem var innfært til þinglýsingar 7. nóvember 2006 þar sem þáverandi eigendur 1., 2. og 3. hæðar veittu þáverandi eiganda kjallaraíbúðar ótímabundna heimild til að byggja sólpall við íbúðina og breyta glugga til samræmis við hjálagða teikningu. Engin gögn liggja hins vegar fyrir sem sýna að gagnaðila hafi verið veitt heimild til þess að byggja stærri pall en tilgreindur er í hinu þinglýsta skjali, en samkvæmt málatilbúnaði álitsbeiðanda er pallurinn sem hefur verið reistur í garðinum um 30% stærri en teikningar gera ráð fyrir.
Að framangreindu virtu telur kærunefnd að eigendur sé bundnir af því samþykki sem veitt var fyrir byggingu sólpalls samkvæmt hinu þinglýsta skjali 7. nóvember 2006 og að gagnaðila hafi verið heimilt að reisa pall í samræmi við þær teikningar sem fylgdu skjalinu. Á hinn bóginn er einnig viðurkennt að gagnaðila hafi verið óheimilt að reisa stærri pall en í skjalinu greinir og að honum beri á eigin kostnað að gera þær breytingar sem nauðsynlegar eru svo að framkvæmdin samræmist umræddum teikningum. Að framangreindu virtu er það niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda í liðum I og III en hafna kröfum hans í liðum II og IV.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda í liðum I og III.
Öðrum kröfum er hafnað.
Reykjavík, 25. maí 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson