Mál nr. 11/2008
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 11/2008
Kostnaðarþátttaka: Endurnýjun bílskúrshurða.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 14. febrúar 2008, mótt. 22. febrúar 2008, beindi Húseigendafélagið, f.h. A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 2-6, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð Lögborgar f.h. gagnaðila, dags. 10. mars 2008, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 11. apríl 2008.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 2-6. Húsinu fylgja alls 29 bílskúrar en álitsbeiðandi er ekki einn eigandi þeirra. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku vegna endurnýjunar bílskúrshurða.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé óskylt að taka þátt í kostnaði vegna endurnýjunar bílskúrshurða að X nr. 2-6.
Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt ákvörðun húsfundar gagnaðila 15. maí 2007 hafi verið ráðist í framkvæmdir sem meðal annars fólust í endurnýjun bílskúrshurða. Ráðist hafi verið í kaup á bílskúrshurðum í framhaldinu. Nokkru síðar hafi borist tveir reikningar, með gjalddaga 1. október og 1. nóvember 2007, frá Eignaumsjón hf. sem sinni húsfélagsþjónustu og innheimtu fyrir hönd gagnaðila en álitsbeiðandi hafi greitt umrædda reikninga. Síðar hafi hann veitt því athygli að sundurliðun nefndra reikninga fól í sér gjaldalið vegna framkvæmda við bílskúrshurðir.
Álitsbeiðandi telur sér óskylt að taka þátt í kostnaði vegna endurnýjunar bílskúrshurða. Kostnaður vegna endurnýjunar hurðanna teljist til sérkostnaðar bílskúrseigenda, sbr. 6. tölul. 5. gr. og 1. mgr. 50. gr. laga nr. 26/1994 og teljist því álitsbeiðanda óviðkomandi, enda sé hann ekki eigandi bílskúrs í húsinu.
Í 1. mgr. 50. gr. laga nr. 26/1994 komi skýrt fram að eigandi skuli sjá um og kosta allt viðhald og allan rekstur á séreign sinni, þ.m.t. tækjum og lögnum sem henni tilheyri, sbr. 4. og 5. gr. Í 6. tölul. 5. gr. laganna segi að hurðir sem skilji séreign frá sameign, svo og svalahurðir, teljist til séreignar í fjöleignarhúsi en húsfélag eigi ákvörðunarvald um gerð og útlit. Hurðir sem skilji að séreignarrými, hvort sem er íbúð, geymslur eða bílskúr frá öðrum hlutum húss eða lóðar teljist samkvæmt þessu séreign eigenda.
Álitsbeiðandi bendir á að ljóst sé að eigendur bílskúra hafi einir not og afnotamöguleika af þeim hurðum sem skilji séreign þeirra frá annarri eign í húsinu, þar með bílskúrshurðum. Þá hafa þeir einir lyklavöld þar að lútandi. Af framangreindu leiði að eigendur bílskúra beri einir kostnað við endurnýjun bílskúrshurða. Enn fremur megi vísa til álits kærunefndar í máli nr. 1/2004 en þar komi skýrt fram að bílskúrshurð teljist til séreignar eiganda bílskúrs.
Af framangreindu megi ljóst vera að óheimilt sé að krefja álitsbeiðanda um þátttöku í kostnaði við endurnýjun bílskúrshurða. Um sé að ræða sérkostnað eigenda eignarhluta sem bílskúr fylgi og sé álitsbeiðanda alfarið óviðkomandi. Innheimta hvað varði kostnað við endurnýjun bílskúrshurða hafi verið ólögmæt gagnvart álitsbeiðanda og öðrum íbúum hússins sem eins sé ástatt um. Sé því greiðsluskyldu hafnað vegna þessara kostnaðarliða og þess krafist að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé óskylt að taka þátt í kostnaði vegna endurnýjunar bílskúrshurða.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram málavextir eins og þeir líti út hjá álitsbeiðanda séu að nokkru aðrir en lýst sé í álitsbeiðninni. Bílskúrar þeir sem um ræði í máli þessu séu hluti af jarðhæð húsanna X nr. 2–6. Þannig hafi alla tíð verið litið á að bílskúrshurðir þessar séu þannig í raun hluti af ytra byrði hússins, enda alltaf verið meðhöndlaðar sem slíkt. Ljóst megi vera að ef séreign þessi væri með útvegg en ekki bílskúrshurð væri um sameiginlegt ytra byrði að ræða. Eigendur bílskúra þessara greiða hlutdeild í rekstrarkostnaði húsfélagsins i samræmi við eignarhluta sinn. Alls sé um að ræða 29 bílskúra. Í framkvæmdum þeim sem fram hafi farið á húsnæðinu árið 2005 og kostuðu alls 123.412.981 krónu greiddi hver bílskúrseigandi tæplega 6 milljónir króna í samræmi við eignarhluta sinn.
Þá kemur fram í greinargerð að með hliðsjón af þessu og þeirri venju sem hafi myndast hafi orðið umræða í húsfélaginu um að endurnýja ætti bílskúrshurðir, enda væru sumar þeirra orðið nokkuð „þreyttar“, sérstaklega þegar tekið væri mið af ástandi hússins eftir síðustu viðgerðir. Reyndar hafi það verið svo að ástand hurðanna hafi verið misjafnt og í mörgum tilvikum ágætt. Þessi umræða hafi tengst heildarásýnd eignarinnar. Hafi sú tillaga verið sett fram á aðalfundi, sem boðaður hafi verið með lögboðnum fyrirvara, að skipt yrði um hurðir á árinu og tilboð fengið í að setja nýja hurð í alla bílskúra. Hafi tillagan verið kynnt þannig að hurðirnar yrðu greiddar af hússjóði og kostnaður vegna skiptanna legðist á alla eigendur í húsinu, en ef eigendur bílskúranna vildu hurðaropnara eða gönguhurð í sína bílskúrshurð yrði sá aukakostnaður sem slíku fylgdi á kostnað þess eiganda sem þess óskaði.
Bendir gagnaðili á að við ákvörðun sína um að kynna þetta svona hafi gagnaðili byggt á langri venju í húsfélaginu um að litið væri á hurðir þessar sem hluta af ytra byrði og að eigendur bílskúra greiddu í viðhaldssjóð fasteignar, þ.m.t. í viðhald ytra byrðis, eins og fram hafi komið. Þó megi segi að bílskúrar þessir eigi nánast engan útvegg annan en hurðina sjálfa.
Gagnaðili telji að þegar 6. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 sé lesinn verði að líta svo á, þegar rætt sé um hurðir sem aðskilja séreign frá sameign, að einungis sé um að ræða hurðir íbúða sem snúi inn í stigagang. Telji gagnaðili túlkun þá mega byggja á þeirri útfærslu löggjafans að nefna sérstaklega til að svalahurðir falli einnig undir það að vera hurð sem skilji að sameign og séreign. Ef bílskúrshurðir sem séu hluti af húsinu sjálfu, eins og í þessu tilviki, ættu að teljast til séreignar þá hefði átt að tiltaka þær sérstaklega eins og svalahurðir. Í þessu sambandi megi vísa til greinargerðar með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 um 5. gr. Samkvæmt henni verði að líta svo á að greinin sé tæmandi talning á því sem falli undir séreign og í 6. tölul. 5. gr. séu hurðir skilgreindar nákvæmlega. Þá vísar gagnaðili einnig til 2. mgr. 6. gr. laganna og greinargerðar með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 varðandi 6. gr. Þau sjónarmið telur gagnaðili að eigi að gera það að verkum að skiptingu kostnaðar vegna hurða í innbyggðum bílskúrum eigi að deila niður á alla eigendur fjöleignarhúss eftir stærðarhlutföllum.
Þessu til stuðnings vísar gagnaðili jafnframt til þess að löglega boðaður húsfundur hafi tekið ákvörðun þessa með lögmætum hætti. Engar athugasemdir hafi verið gerðar á fundinum varðandi ákvörðunartöku. Ljóst sé að gera verði tilteknar kröfur til eigenda í fjöleignarhúsi um að gæta hagsmuna sinna og koma sjónarmiðum sínum á framfæri. Ekki liggi fyrir í máli þessu hvort álitsbeiðandi mætti á umræddan fund en það breyti því ekki að honum bar að mæta á fund og koma sjónarmiðum sínum á framfæri og gera athugasemdir strax. Staðan sé sú núna að ef niðurstaða nefndarinnar verði sú að kostnaðarskipting sé röng og ákvörðun gagnaðila hafi verið óheimil varðandi kostnaðarskiptinguna verði hússjóður fyrir tjóni. En hússjóður sé ekkert annað en hlutfallsleg eign húsfélags sem merki að tjónið endi með að skiptast á húseigendur eftir eignarhlutum í húsinu. Tjón húsfélagsins verði það að þeir eigendur bílskúra sem hafi samþykkt framkvæmdina, á þeim forsendum sem kynntar voru á húsfundi, geti neitað að samþykkja greiðslur á breyttum forsendum. Þeir geti gert kröfur um að fá gömlu hurðirnar sínar aftur í. Ef það sé ekki gerlegt munu þeir geta neitað að greiða reikninga fyrir hurðum þar sem þeir hafi ekki samþykkt þau kaup á þeim forsendum. Verði unnt að fá gömlu hurðirnar aftur sitji húsfélagið eftir með sérpantaðar hurðir sem það verði að greiða og þannig lendi kostnaðurinn á húsfélaginu og þar með eigendum.
Bendir gagnaðili á hvað varði tilvísun í álit kærunefndar í máli nr. 1/2004 verði að líta til þess að þar hafi verið um að ræða sjálfstætt standandi bílskúra sem á engan hátt hafi verið tengdir fjöleignarhúsinu og því hafi þær hurðir ekki getað verið hluti af ytra byrði hússins sjálfs. Það álit hafi ekki fordæmisgildi í þessu máli.
Þannig telur gagnaðili að með framangreindri túlkun á 5. gr. laga nr. 26/1994, sérstaklega túlkað með hliðsjón af 1. tölul. 8. gr. sömu laga um ytra byrði og með hliðsjón af venju um innheimtu húsfélagsgjalda í húsfélaginu X nr. 2–6 varðandi bílskúra, sem og með hliðsjón af því hvernig málið hafi verið kynnt á aðalfundi og hvernig staðið hafi verið að ákvörðunartöku um endurnýjunina, verði að líta svo á að húsfélagið X nr. 2–6 sé ábyrgt fyrir þeim kostnaði sem þar falli til og hann skuli skiptast á eigendur í húsunum í samræmi við eignarhluta þeirra. Ljóst sé að gagnaðili eigi þess ekki kost að taka ákvörðun um aðra skiptingu, enda myndi slíkt opna á möguleika á bótaskyldu húsfélagsins. Gagnaðili telur þannig að ekki sé hægt að fallast á kröfur álitsbeiðanda í máli þessu.
III. Forsendur
Samkvæmt 10. tölul. 5. gr. laganna telst bílskúr á lóð húss, sem þinglýstar heimildir segja séreign, falla undir séreign fjöleignarhúss. Samkvæmt 6. tölul. sömu greinar falla undir séreign hurðir sem skilja séreign frá sameign, svo og svalahurðir, en húsfélag hefur ákvörðunarvald um gerð og útlit. Í máli þessu eru bílskúrar hluti af húsinu X nr. 2–6 en þeir eru í eigu 29 aðila. Álitsbeiðandi er ekki þeirra á meðal.
Það er álit kærunefndar að bílskúrshurðir teljist séreign þeirra sem eru eigendur bílskúranna og ber því einir kostnað af endurnýjun þeirra. Samkvæmt því ber að taka kröfu álitsbeiðanda í málinu til greina. Samþykki húsfundar um annað fær því ekki breytt.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óskylt að taka þátt í kostnaði vegna endurnýjunar bílskúrshurða að X nr. 2-6.
Reykjavík, 11. apríl 2008
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason