Mál nr. 42/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 42/2007

Nýting séreignar: Bílskúr. Umgengni: Tónlistarflutningur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 22. október 2007, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð Húseigendafélagsins, f.h. gagnaðila, dags. 9. nóvember 2007, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 19. nóvember 2007, athugasemdir Húseigendafélagsins, f.h. gagnaðila, viðbótarathugasemdir álitsbeiðenda, dags. 13. desember 2007, og viðbótarathugasemdir Húseigendafélagsins, f.h. gagnaðila, dags. 18. desember 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 21. janúar 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða tvíbýlishúsið X nr. 19 sem er á þremur hæðum. Jarðhæð er skipt til helminga og búa álitsbeiðendur þar fyrir ofan. Á jarðhæð er bílskúr sem tilheyrir efri hæð, þ.e. gagnaðilum. Ágreiningur er um nýtingu á bílskúr og áreiti vegna tónlistarflutnings.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:

1. Að gagnaðilum hafi verið óheimilt að breyta afnotum séreignarhluta, þ.e. bílskúrs, í hljóðver og þeim verði gert að fjarlægja öll tæki og tól tengd þeirri starfsemi.
2. Að gagnaðilum sé einungis heimilt að æfa hljóðfæraleik í húsinu að hámarki þrjár klukkustundir á dag á tímabilinu klukkan 12–18.
3. Til vara að gagnaðilum verði gert að einangra bílskúrinn, þ.e. hljóðverið, þannig að ekkert heyrist frá tónlistarflutningi þaðan.
4. Til þrautavara að gagnaðilum verði einungis heimilt að spila tónlist í bílskúrnum klukkan 10–18 virka daga meðan hann er ekki enn hljóðheldur.

Í álitsbeiðni kemur fram að í byrjun árs 2007 hafi gagnaðilar, sem séu hljóðfæraleikarar, flutt á efri hæðina. Fljótlega hafi þeir hafið mikla endurnýjun á íbúð sinni sem og á bílskúrnum. Ekki hafi verið leitað til álitsbeiðenda með samþykki fyrir því en þeir hafi í fyrstu ekki vitað hvers konar breytingar verið var að gera á bílskúrnum. Síðar hafi komið í ljós að gagnaðilar voru að innrétta þar hljóðver. Þegar álitsbeiðendur hafi komist að því hafi þeir orðið hissa og rætt við annan gagnaðilann. Hann hafi fullvissað álitsbeiðendur um að bílskúrinn yrði svo vel einangraður að hann yrði alveg hljóðheldur og ekkert hljóð myndi berast þaðan inn til álitsbeiðenda. Húsaskipan sé þannig að svefnherbergi álitsbeiðenda er beint yfir bílskúrnum. Húsið sé illa hljóðeinangrað enda 44 ára gamalt. Álitsbeiðendur vakni snemma til vinnu og fari frekar snemma að sofa.

Greina álitsbeiðendur frá því að reyndin hafi verið þannig að í húsinu, en aðallega hljóðverinu, sé spilað á hljóðfæri eða hljómtæki þannig að heyrist vel um alla íbúð álitsbeiðenda, en þó mest í svefnherberginu. Undanfarið hafi þetta farið stigversnandi. Þar fyrir utan hafi annar gagnaðila verið á ferð í hljóðverinu um miðjar nætur með hurðaskellum fyrir neðan svefnherbergi álitsbeiðenda og hafi þetta raskað svefni þeirra. Stundum séu hljómtækin sett í gang en þá fari sá gagnaðili upp til sín og virðist það eingöngu gert til að skaprauna álitsbeiðendum sem aðeins einu sinni, þann 14. október sl., hafi beðið gagnaðila um að stilla tónlistinni í hóf. Þann dag hafi gagnaðilinn verið búinn að spila tónlist nær sleitulaust frá rúmlega hádegi til klukkan 22.30 og hafi haldið því áfram þrátt fyrir beiðni álitsbeiðenda. Við þessa athugasemd hafi hann orðið reiður og ógnandi við annan álitsbeiðenda og sagt meðal annars að eftirleiðis myndi hann spila til miðnættis.

Benda álitsbeiðendur á að annar gagnaðila hafi einnig borað í gegnum tvo veggi í sameign án samþykkis álitsbeiðenda og hafi tilgangurinn verið að leggja tölvukapal milli íbúðar og bílskúrs. Þannig geti hann stjórnað tölvu og þar með tónlist í bílskúrnum frá íbúð sinni og einnig nýtt hljóðverið betur. Nú vilji álitsbeiðendur hljóðverið burt og þar með tölvukapalinn.

Þá kemur fram í álitsbeiðni að ekki hafi verið stofnað formlegt húsfélag í húsinu. Álitsbeiðendur hafi leitað nokkrum sinnum eftir húsfundi við gagnaðila en þeir hafi ekki sýnt því áhuga fyrir utan einn fundi sem hafi verið haldinn í tilefni af tveimur strikum á bílastæði.

Telja álitsbeiðendur að í ljósi þessara atriða og vegna hljóðversins sé ljóst að íbúð þeirra verði verðminni en skyldi við sölu, ef þá nokkur hefði áhuga á annað borð. Mörg tilvik séu um misgóð samskipti aðila er snúi að mörgu öðru en hávaða. Álitsbeiðendur vilji ekki búa við þessar aðstæður áfram en geti ekki selt eins og ástandið sé.

Álitsbeiðendur hafi fengið þær upplýsingar hjá byggingarfulltrúanum í R að óheimilt sé að breyta bílskúr og enn fremur að ekki sé heimilt að vera með atvinnustarfsemi í íbúðarhúsi. Álitsbeiðendur vilji meina að annar gagnaðila hafi brotið gegn þessu tónsmíðar séu að hluta atvinna hans. Hann reki fyrirtækið Y ehf. sem sé skráð heima hjá honum. Hann hafi einnig brotið lög um fjöleignarhús, greinar 13.3 og 4. sem og 26., 27. og 41. gr., og hafi aldrei leitað eftir samþykki álitsbeiðenda fyrir breytingum.

Samkvæmt 3. tölul. 13. gr. laga nr. 26/1994 sé það ein af helstu skyldum eigenda í fjöleignarhúsum að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar, sbr. einnig 2. mgr. 26. gr.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram þeir krefjist þess að öllum kröfum álitsbeiðenda í málinu verði hafnað. Ekki sé rétt að innréttað hafi verið hljóðver í bílskúr gagnaðila. Þar geymi gagnaðilar hljóðfæri og þar sé skrifborð með tölvu. Einu hljómtækin í bílskúrnum, ef svo megi kalla, séu hátalarar sem tengdir séu við tölvuna. Sé þar ekki um annað að ræða en hátalara sem flestir tölvunotendur tengja við heimilistölvur.

Greina gagnaðilar frá því að í bílskúrnum hafi verið útbúið lítið herbergi eða klefi með tvöfaldar gifsplötur beggja vegna en á milli sé einangrað með hljóðeinangrandi ull. Sé þetta rými hugsað til hljóðfæraæfinga ef svo vilji til að annar gagnaðila þurfi að spila heima við en hann sé tónlistamaður að atvinnu og spili meðal annars í Z.

Gagnaðilar mótmæli þeirri málsatvikalýsingu sem ósannri að annar gagnaðila hafi verið á ferð í bílskúrnum um miðjar nætur með hurðaskellum og að hljómtæki hafi þar verið í gangi þegar gagnaðili sé fjarri eins og rakið sé í álitsbeiðni. Þá sé með ólíkindum sú fullyrðing álitsbeiðenda að leikið hafi verið nær sleitulaust frá hádegi til klukkan 22.30. Enn fremur sé það rangt að leikið sé á stundum í margar klukkustundir bæði í bílskúr og á efri hæð. Nægi að nefna í þessu sambandi að gagnaðilar sinni tónlistariðju sinni fyrst og fremst utan heimilis og svo eigi þeir tvö ung börn. Skal tekið fram að gagnaðilar telji sig hafa sýnt tillitssemi gagnvart nágrönnum sínum hvað varði hljóðfæraleik og annað. Aldrei hafi verið spiluð hávaðasöm tónlist seint að kvöldi.

Þá sé frásögn álitsbeiðenda um að gagnaðilar hafi borað gegnum tvo veggi í sameign án samþykkis þeirra til að leggja tölvukapal milli íbúðar gagnaðila og bílskúrs röng. Eins og sjá megi í tilkynningu, dags. 16. október, hafi leyfi fyrir tölvukapli verið dregið til baka með ábyrgðarbréfi álitsbeiðenda. Samþykki hafi því verið fyrir uppsetningu kapalsins. Í kjölfar þessarar tilkynningar hafi gagnaðilar fjarlægt kapalinn sem var símakapall í tölvu í bílskúr. Því sé rangt að með þessari símasnúru hafi verið unnt að stjórna tónlist úr bílskúr af efri hæð eins og haldið sé fram í álitsbeiðni. Gagnaðilum þykir það forvitnilegt að gerðar skuli vera athugasemdir við tölvukapal þeirra í ljósi þess að sjónvarpskapall álitsbeiðenda liggi um sameignina eins og sjá megi á myndum.

Fullyrðingum um að verðmæti íbúða í húsinu hafi rýrnað sem rekja megi til gagnaðila er hafnað sem rakalausum sem og að hegðun annars gagnaðila sé með þeim hætti sem lýst sé í álitsbeiðni. Hér sé beinlínis dylgjað um hegðun sem sé ósönn.

Gagnaðilar telja sig ekki hafa brotið gegn neinum ákvæðum fjöleignarhúsalaga. Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laganna hafi eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum sem greinir í fjöleignarhúsalögum, öðrum lögum eða sem leiði af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggist á samþykktum húsfélags. Þvert á móti hafi gagnaðilar sýnt af sér tillitssemi við nýtingu séreignar sinnar. Aldrei hafi verið spilað seint á kvöldin eða nokkur hávaði viðhafður sem sé umfram það sem eðlilegt megi teljast í fjölbýli. Kröfur álitsbeiðenda um að einungis sé heimilt að spila tónlist eða leika á hljóðfæri milli klukkan 10 og 18 séu þess eðlis að slík bönd verði ekki lögð á eignarrétt íbúðareiganda í fjölbýli nema með samþykki eiganda, sbr. 3. mgr. 57. gr. fjöleignarhúsalaga og 10. tölul. A-liðar 41. gr. laganna. Tónlistarflutningur hvers konar teljist til eðlilegs heimilishalds og sé í tilviki gagnaðila innan allra eðlilegra marka, bæði hvað varðar tímalengd og hljóðhæð. Gagnaðilar vilja að sjálfsögðu fá að ráða því hvernig þeir nýta eign sína enda virði þeir ákvæði lögreglusamþykktar um tímamörk og grenndarreglur við nýtingu séreignar sinnar.

Hvað varðar kröfur álitsbeiðenda um að hljóðver verði fjarlægt er því til að svara að ekkert hljóðver sé í húsinu til að fjarlægja. Í málsatvikalýsingu sé tilgreint hvað sé í bílskúr gagnaðila. Fjarstæðukennt sé að ætla að bílskúrseigandi megi ekki hafa hljóðfæri eða tölvu með hátölurum í bílskúr sínum. Sama sé að segja um uppsetningu einangraðra gifsveggja í bílskúrnum. Með vísan til séreignarréttar íbúðareiganda í fjöleignarhúsi, sbr. 1. mgr. 26. gr. fjöleignarhúsalaga, sé eiganda almennt frjálst að framkvæma inni í íbúð sinni hverjar þær breytingar sem honum hugnist án sérstaks samþykkis annarra eigenda. Þá megi eigandi með sama hætti nýta sér séreign sína á hvern löglega hátt sem honum sýnist. Breytingar á bílskúr gagnaðila feli ekki í sér neinar þær breytingar sem samþykki annarra eigenda sé áskilið um, hvorki skv. 27. gr. fjöleignarhúsalaga né með því að brotið hafi verið með einhverjum hætti gegn lögvörðum hagsmunum álitsbeiðenda, svo sem að þar með hafi sameign hússins verið breytt, burðarvirki rýrt o.þ.h.

Fráleitt sé að halda því fram að núverandi nýting bílskúrsins feli í sér atvinnustarfsemi eða að þar fari fram önnur iðja sem áskilji samþykki annarra eigenda skv. 27. gr. fjöleignarhúsalaga, sbr. 1. mgr. ákvæðisins, en þar sé áskilið að breytingar hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum.

Með vísan til eignarréttarsjónarmiða og ákvæða fjöleignarhúsalaga eigi álitsbeiðendur ekki heldur kröfur á gagnaðila að þeim verði gert að einangra séreignarrými sitt eins og þeir krefjist til vara í álitsbeiðni sinni. Í athugasemdum álitsbeiðenda gera þeir nánari grein fyrir framkomu og tillitsleysi gagnaðila. Í því augnamiði nefna álitsbeiðendur meðal annars trommusett, slæma hljóðeinangrun, óvingjarnlegt viðmót gagnaðila, ágreining vegna strika á bílastæði o.fl.

Auk þess kemur fram í athugasemdum álitsbeiðenda að rangt hafi verið í bréfi þeirra að annar gagnaðila hafi spilað til klukkan 22.30. Hið rétta sé að hann hafi spilað til klukkan 22 og þyki álitsbeiðendum slæmt að hafa haft þetta rangt. Rekja álitsbeiðendur síðan samskipti aðila í framhaldi af þessu en ekki er talin ástæða til að útlista það nánar hér. Ítreka álitsbeiðendur nánar kröfur sínar og lýsa frekari samskiptum og jafnframt telur nefndin ástæðulaust að greina frá því hér.

Í athugasemdum gagnaðila er fullyrðingum álitsbeiðanda um málsatvik sem ekki fá samrýmst málsatvikalýsingu gagnaðila í greinargerð þeirra eins og fyrr mótmælt harðlega sem röngum og ósönnuðum. Þá verði ekki séð hvernig talsverður hluti athugasemda álitsbeiðanda tengist kröfugerð þeirra sem sett var fram í bréfi 22. október sl.

Að öðru leyti vísast til greinargerðar gagnaðila um kröfur, rökstuðning og málsatvik.

Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðenda eru fyrri kröfur ítrekaðar. Álitsbeiðendur óska eftir því að kærunefndarmenn komi á vettvang og skoði aðstæður.

Í viðbótarathugasemdum gagnaðila kemur fram að líkt og fyrr sé fullyrðingum álitsbeiðenda á málsatvikum sem ekki samrýmist málsatvikalýsingu gagnaðila í greinargerð þeirra mótmælt harðlega sem röngum og ósönnuðum. Þá sé því sérstaklega mótmælt, líkt og áður, að atvinnustarfsemi eða önnur iðja fari fram í bílskúr gagnaðila sem áskilji samþykki álitsbeiðenda.

Athugasemdum álitsbeiðenda fylgdi yfirlýsing íbúa í kjallara. Gagnaðilar telji rétt að fram komi að annar íbúa þar sé dóttir annars álitsbeiðenda og beri að skoða yfirlýsinguna í því ljósi.

Að öðru leyti láta gagnaðilar nægja að vísa til greinargerðar sinnar, dags. 9. nóvember sl., og athugasemda gagnaðila, dags. 23. nóvember, og ítreka rökstuðning og kröfugerð.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem hlutanum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi sem hafi í för með sér verulega meiri ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. 27. gr. segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé hins vegar um að ræða breytta hagnýtingu, sem ekki er veruleg, nægir að samþykki einfalds meirihluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. greinarinnar. Er óumdeilt að með 27. gr. laganna á fyrst og fremst að sporna gegn því að stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað er til íbúðar, þó svo gildissvið greinarinnar verði ekki bundið við slík tilvik eingöngu.

Í máli þessu er mikill ágreiningur um staðreyndir. Þannig mótmælir gagnaðili því alfarið að hafa innréttað hljóðver í bílskúr sínum. Þar sé tölva sem tengd sé við hátalara og lítið herbergi eða klefi sem hafi tvöfaldar gifsplötur með einangrun á milli en gagnaðilar starfi sem hljóðfæraleikarar og þurfi því að æfa sig. Gagnaðilar telja sig taka fullt tillit til hagsmuna álitsbeiðanda bæði hvað varðar að tempra hljóðstyrk svo og að spila ekki seint á kvöldin. Kemur fram að gagnaðilar séu með tvö börn.

Kærunefnd telur að ekki sé sýnt fram á að gagnaðilar hafi breytt hagnýtingu bílskúrsins með þeim hætti að 27. gr. laga nr. 26/1994 eigi við. Þá verður að ætla einstökum eigendum í fjöleignarhúsi, sem eingöngu er ætlað til íbúðar, nokkuð svigrúm til hagnýtingar séreignar sinnar. Hins vegar ber sérhverjum eiganda skv. 3. tölul. 13. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar, sbr. einnig 2. mgr. 26. gr. laganna.

Að þessu virtu hafnar kærunefnd því að gagnaðilum hafi verið óheimilt að nýta bílskúrinn með þeim hætti sem þeir gera svo og að fjarlægja umkrafinn búnað úr bílskúrnum.

Fullyrt er af hálfu álitsbeiðenda að tónlistarflutningur gagnaðila valdi ónæði. Fara álitsbeiðendur fram á að hann verði takmarkaður með þeim hætti sem fram kemur í kröfuliðum II–IV.

Í 10. tölul. A-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að samþykki allra þurfi til að taka ákvarðanir um meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiðir af ákvæðum laganna eða eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr. Tónlistarflutningur innan eðlilegra marka verður að teljast hluti af daglegu lífi manna í híbýlum sínum. Það er álit kærunefndar að þær umfangsmiklu takmarkanir sem álitsbeiðendur fara fram á sé slík skerðing á umráða- og afnotarétti eiganda séreignar að samþykki beggja aðila þurfi til. Þó ber að gera þá takmörkun á tónlistarflutningi gagnaðila að hann fari ekki fram á öllum tímum sólarhrings. Í því sambandi telur kærunefnd eðlilegt að ekki sé stundaður tónlistarflutningur eftir kl. 21.00 og að tónlistarflutningur sé ekki hafinn fyrir kl. 10.00 á virkum dögum en kl. 12.00 um helgar. Af sérstöku tilefni megi þó stunda tónlistarflutning á öðrum tímum, enda sé álitsbeiðendum gert viðvart um slíkt tímanlega og þess gætt að ónæði verði sem minnst.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri þeirri kröfu álitsbeiðenda að gagnaðilum sé óheimilt að nýta bílskúrinn með þeim hætti sem þeir gera og beri að fjarlægja umkrafinn búnað úr bílskúrnum.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum sé heimilt að stunda tónlistarflutning með þeim takmörkunum að hann eigi sér ekki stað eftir kl. 21.00 og hefjist ekki fyrir kl. 10.00 á virkum dögum en kl. 12.00 um helgar.

Reykjavík, 21. janúar 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason