Mál nr. 44/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 44/2007

Hagnýting séreignar: Kjallari. Samþykki allra.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 29. október 2007, beindu A og B, f.h. húsfélagsins X nr. 10, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D. Í símtali við C í upphafi máls kom fram að hann myndi einn svara fyrir þetta mál, er því vísað til hans hér eftir sem gagnaðila.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Óskað var eftir greinargerð gagnaðila með bréfi, dags. 31. október 2007, en engin greinargerð barst. Þá var með bréfi kærunefndar, dags. 22. nóvember 2007, ítrekað óskað eftir greinargerð gagnaðila en nefndinni bárust engin viðbrögð við bréfunum fyrr en 11. desember 2007 er gagnaðili hafði samband símleiðis og greindi frá því að hann hefði flutt lögheimili sitt á tímabilinu og væri því nýbúinn að fá afhent bréf nefndarinnar. Gagnaðili óskaði eftir frekari fresti sem kærunefnd veitti til 4. janúar 2008. Greinargerð gagnaðila, dags. 4. janúar 2008, barst nefndinni sama dag. Álitsbeiðendum var veittur frestur til 14. janúar 2008 til að gera athugasemdir við greinargerð en var veittur viðbótarfrestur til 21. janúar 2008. Þá óskaði Húseigendafélagið með tölvupósti, dags. 17. janúar 2008, f.h. álitsbeiðenda, eftir að gera athugasemdir og var veittur frestur til 4. febrúar 2008. Hinn 4. febrúar 2008 óskaði Húseigendafélagið enn eftir fresti til að gera athugasemdir þar sem gögn vantaði frá byggingarfulltrúanum í R. Kærunefndin veitti frest til 18. febrúar 2008. Hinn 18. febrúar 2008 bárust athugasemdir Húseigendafélagsins f.h. álitsbeiðenda ásamt fylgiskjölum. Gagnaðila var veittur frestur til 27. febrúar 2008 til að gera athugasemdir sem hann og skilaði þann sama dag. Ofangreind gögn voru lögð fyrir kærunefnd og var málið tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 11. apríl 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X 10, alls sjö eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur hvor að sinni íbúð í X nr. 10 en gagnaðili er eigandi kjallaraíbúðar í sama fjöleignarhúsi. Ágreiningur er um framkvæmdir á séreign og skiptingu hennar í tvær sjálfstæðar notkunareiningar.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:

Að viðurkennt verði að framkvæmdir á séreign gagnaðila og skipting á henni í tvær sjálfstæðar notkunareiningar séu ólögmætar án samþykkis allra eigenda að X nr. 10.

Í álitsbeiðni er í upphafi vakin athygli á því að gagnaðili eigi einnig kjallaraíbúð að X nr. 14, en heildarhúsinu að X nr. 10–14 sé skipt í þrjú sjálfstæð húsfélög. Þessari íbúð hafi gagnaðili þegar breytt í tvær sjálfstæðar notkunareiningar og séu þær báðar í útleigu. Búast megi við að húsfélagið að X nr. 14 eða einstakir eigendur leiti réttar síns í tengslum við það en við ramman reip sé að draga því þar hagi svo til að gagnaðili, sem sumir eigendanna telja að brjóti á þeim rétt og segja að komi fram með yfirgangi og frekju, sé jafnframt formaður húsfélagsins. Aðstæðum í X nr. 14 verði ekki frekar lýst nema sérstök ástæða þyki til að vísa á milli til nánari útskýringa.

Benda álitsbeiðendur á að málavextir séu þeir að fyrir nokkru hafi íbúar í X nr. 10 tekið eftir því að gagnaðili væri að skipta kjallaraíbúðinni í tvær sjálfstæðar einingar sem hann hugðist leigja út. Reyndar megi segja að fyrsta merki um þetta hafi komið fram á aðalfundi 14. júní 2007 þegar gagnaðili óskaði eftir samþykki annarra eigenda að X nr. 10 til að breyta inngangi í íbúðina með það að markmiði að stækka forstofuna til að hægt yrði að koma þar fyrir skáp en einhverja sentimetra hafi vantað upp á að það væri hægt við þáverandi aðstæður. Nánar tiltekið hafi gagnaðili óskað eftir samþykki annarra eigenda fyrir því að breyta innganginum þannig að dyrnar sneru eins og dyr að íbúðum 02.02. og 03.02, sem þýði í raun að a.m.k. einum fermetra væri bætt við flatarmál íbúðarinnar og hið sameiginlega stigahús myndi að sama skapi minnka jafn mikið. Á aðalfundinum hafi aðrir eigendur samþykkt umbeðna breytingu með þeim skilyrðum að hún yrði undirbúin með formlega réttum hætti; að fyrir lægju samþykktir uppdrættir og fylgiskjöl, sbr. skipulags- og byggingarlög og byggingareglugerð, auk þess að breytingar á eignarhluta/-um myndu kalla á uppfærslu eignaskiptasamnings fyrir X nr. 10 en hugsanlegan kostnað af því hljóti íbúðareigandinn að bera en ekki aðrir eigendur eða húsfélagið.

Benda álitsbeiðendur á að á fundinum hafi gagnaðili ekki greint öðrum eigendum frá því að hann væri að eða hafi ætlað að skipta kjallaraíbúðinni í tvær notkunareiningar. Það hafi síðan ekki verið fyrr en á haustdögum að álitsbeiðendur urðu þess varir að gagnaðili hafi verið að vinna við breyta íbúðinni og hafi rætt við hann um það hvor í sínu lagi. Gagnaðili hafi lýst því yfir við álitsbeiðendur að hann væri að gera sams konar breytingar á íbúðinni og hann hefði áður gert á kjallaraíbúðinni að X nr. 14 en hinar tvær sjálfstæðu notkunareiningar kjallaraíbúðarinnar að X nr. 14 séu hvor um sig í aðskilinni útleigu og þar búi nú tvær útlendar fjölskyldur, sjö manns, auk þess sem gagnaðili sé með skráð lögheimili þar án þess að búa þar.

Greina álitsbeiðendur frá því að breytingin á kjallaraíbúðinni í X nr. 10 felist í því að hin upphaflega tveggja herbergja íbúð, íbúð 00.01, myndi aðra notkunareininguna en hin sé búin til úr tæplega 16 m² rými sem á samþykktri teikningu sé nefnt „föndurherbergi“. Úr forstofunni, sem sé sameiginleg þessum einingum, sé hægt að ganga inn í hvort rými um sig án þess að fara um hitt og einn inngangur sé í forstofuna úr stigahúsinu. Það sem í raun sé að gerast er að verið sé að breyta föndurherberginu í sjálfstæða notkunareiningu með því að setja þar upp snyrtingu með salerni, handlaug og hugsanlega baðkari, en auk þess eldhúskrók og svefnaðstöðu og til að þetta sé gerlegt þurfi að breyta og leggja nýjar vatns-, frárennslis-, hita- og rafmagnslagnir. Aðeins einn gluggi, ca 60x110 cm (helmingurinn opnanlegur) þjóni þessu rými sem birtugjafi, til loftræstingar og sem björgunarop.

Álitsbeiðendur benda á að ekki hafi verið sótt um byggingaleyfi fyrir framkvæmdinni eins og áskilið sé og uppdrættir eða fylgiskjöl auk samþykkis meðeigenda liggi ekki fyrir.

Þeim skilyrðum sem aðrir eigendur hússins settu vegna samþykkis fyrir stækkun forstofu íbúðarinnar hafi ekki verið fullnægt en það hafi verið forsenda samþykkisins. Það hafi að sjálfsögðu einnig verið forsenda fyrir samþykki meðeigenda að breytingin á forstofunni væri ekki liður í því að breyta kjallaraíbúðinni í tvær sjálfstæðar notkunareiningar. Forsendur fyrir samþykki annarra eigenda í húsinu séu þar með brostnar og því ljóst að samþykki annarra eigenda muni ekki fást fyrir breytingum á eignarhluta í kjallara og sameign og af því leiði að ekki séu skilyrði til að veita leyfi fyrir framkvæmdunum.

Telja álitsbeiðendur þarflaust að rekja hvaða áhrif það hefði í fjöleignarhúsum ef hverjum og einum íbúðareiganda væri í sjálfsvald sett, einhliða og án samþykkis annarra eigenda, að breyta húsnæði sínu, til dæmis á þann veg að íbúafjöldi hússins gæti allt að tvöfaldast með öllum þeim áhrifum sem það hefði fyrir hagnýtingu annarra eigenda á sameign og séreignum sínum_, umgengni, öryggi, bílastæði, verðlagningu og seljanleika fasteigna í húsinu o.fl. Megi til dæmis geta þeirra áhrifa sem þegar séu fram komin en bílar sem tengjast íbúum beggja íbúða gagnaðila, annars vegar að X nr. 10 og hins vegar að X nr. 14, séu nú fimm eða sex talsins og hafi gagnaðili sitt fram og leigi „föndurherbergið“ að X nr. 10 út eins og hann geri að X nr. 14, gætu bifreiðirnar orðið enn fleiri. Samkvæmt mæliblaði fyrir X nr. 10–14 séu á sameiginlegu bifreiðastæði fjöleignarhússins 26 bílastæði auk þeirra 12 bílastæða sem myndast ef bílskúrar sem ekki hafa verið byggðir yrðu byggðir. Bílastæðin séu oftar en ekki full og þess séu dæmi þess að lagt sé í bílastæði nágrannahúsa.

Auk ofangreinds óhagræðis nefna álitsbeiðendur að gagnaðili hafi leigt íbúðina að X nr. 10 án aðgangs að geymslu sem hafi leitt til þess að leigjendur hans hafi ekki haft aðra geymslu en sameiginlega geymslu í kjallara hússins og jafnvel stigahúsið. Þá hafi það gerst að X nr. 14 að börn leigjenda í kjallaranum sæki í stigahúsið til leikja enda þröngt um sjö manneskjur í lítilli íbúð og 16 m² skuggalegri kompu.

Álitsbeiðendur greina frá því að ekki liggi fyrir með hvaða hætti og hvaða breytingar hafi verið gerðar á lagnakerfi hússins, sameiginlegu eða ekki, og ekki sé ljóst með hvaða hætti þessar breytingar hafi verið skipulagðar, þ.e. teiknaðar upp, mældar og því um líkt, og loks sé ekki vitað hvort verkið hafi verið unnið af löggiltum fagmönnum eða fúskurum. Í þessu sambandi sé sérstök athygli vakin á því að húsfélag ber ábyrgð á tjóni sem verði vegna bilana á eða í sameiginlegum lögnum og það sé vitanlega fráleit niðurstaða ef slíkt tjón megi rekja til þess að gerðar hafa verið breytingar á kerfinu án samþykkis húsfélagsins.

Eins og þegar er fram komið sé það mat stjórnar húsfélagsins að X nr. 10 að þær framkvæmdir sem hér hafi verið lýst séu ólöglegar með vísan til fjöleignarhúsalaga, skipulags-og byggingarlaga og byggingareglugerðar, og hugsanlega fleiri laga_, svo sem á sviði brunavarna og hollustuhátta. Stjórn húsfélagsins hafi því ákveðið að taka málið fyrir á almennum húsfundi þar sem gagnaðili hafi fengið tækifæri til að gera öðrum eigendum grein fyrir því hvaða framkvæmdir stæðu yfir í íbúð hans og hvaða hagnýtingu húsnæðisins hann hafi í huga að þeim loknum. Málið var rætt á húsfundi 3. október 2007. Á þeim fundi hafi gagnaðili viðurkennt að hann væri að innrétta föndurherbergið og breyta því í íbúðarherbergi, þar væri nú búið að setja upp eldhúskrók og snyrtingu með vaski og salerni. Gagnaðili hafi einnig viðurkennt að hann hefði ekki sótt um byggingarleyfi eða reynt með öðrum hætti að afla sér tilskilinna leyfa fyrir þessum framkvæmdum, hvorki varðandi X nr. 10 né X nr. 14. Með vísan til framanritaðs hafi það verið lagt til á húsfundinum að reka málið áfram og það í nánum tengslum við hugsanlegan málarekstur húsfélagsins eða einstaklinga í X nr. 14. Samþykkt hafi verið að málinu yrði annars vegar vísað til byggingarfulltrúans í R og hins vegar til kærunefndar fjöleignarhúsamála og þess óskað að það yrði skoðað og að yfirvöld gripu til ráðstafana til að stöðva ólöglegar framkvæmdir og létu færa títt umrætt húsnæði til fyrra horfs.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann standi ekki að og ætli ekki að skipta umræddri íbúð í tvær sjálfstæðar notkunareiningar. Einungis sé verið að innrétta „föndurherbergi“ eins og það sé skilgreint á samþykktri byggingarnefndarteikningu og koma þar fyrir hreinlætisaðstöðu. Aðeins einn leigjandi sé að íbúð gagnaðila í X nr. 10. Þegar framkvæmdum í föndurherberginu ljúki taki sá leigjandi við herberginu. Rétt stærð á föndurherberginu sé tæpir 28 m².

Bendir gagnaðili á að varðandi vatns-, frárennslis- og hitalagnir hafi vatnslagnir og stútar til tengingar verið til staðar og engin breyting hafi verið gerð á lagnakerfi hússins.

Þá kemur fram í greinargerð gagnaðila varðandi fjölda bíla er tilheyri íbúðunum tveimur að aðeins einn bíll sé á X nr. 10 og tveir á X nr. 14.

Ástæða þess að gagnaðili hafi ekki farið fram á samþykki annarra íbúðareigenda í X nr. 10 sé sú að hann hafi talið sig vera í fullum rétti til þessara framkvæmda án samþykkis þeirra. Hann hafi staðið í sömu framkvæmdum í X nr. 14. Fjórir íbúar þess stigagangs hafi sent bréf til R 23. september 2003 þar sem farið hafi verið fram á að kannað væri lögmæti framkvæmda sem gerðar hafi verið í föndurherberginu þar. Gagnaðili hafi fengið afrit af þessu bréfi. Stuttu síðar hafi E frá R komið og skoðað íbúðina. Til þess að losa sig við allan vafa um réttmæti þessara framkvæmda hafi gagnaðili stuttu síðar fengið fund hjá byggingarfulltrúanum í R. Á fundi með F byggingarfulltrúa hafi gagnaðili farið yfir fyrirhugaða framkvæmd að X nr. 14 og spurt hvort hann þyrfti samþykki annarra íbúðareigenda í húsinu fyrir þeim. F hafi svarað því þannig til að hann þyrfti ekki samþykki annarra íbúðareigenda í húsinu fyrir þeim framkvæmdum. Með þessar upplýsingar og þar sem engar athugasemdir hafi komið frá byggingar- og skipulagsyfirvöldum um framkvæmdina né athugasemdir eða frekari kvartanir frá íbúðareigendum að X nr. 14 taldi gagnaðili sig vera í fullum rétti til að halda framkvæmdum áfram þar og síðar í X nr. 10.

Gagnaðili tekur fram að það sé ekki ætlun hans að vera með yfirgang eða frekju gagnvart öðrum íbúðareigendum og harmi hann að þetta hafi valdið þeim áhyggjum.

Í athugasemdum álitsbeiðenda er tekið fram að í fyrsta lagi hafi gagnaðili staðhæft að hann ætli ekki að skipta íbúð sinni í tvær sjálfstæðar notkunareiningar. Einungis sé verið að innrétta „föndurherbergi“ eins og það sé skilgreint á samþykkri byggingarnefndarteikningu og koma þar fyrir hreinlætisaðstöðu. Álitsbeiðendur mótmæla þeim fullyrðingum gagnaðila sem ósönnum og vísa þeim alfarið á bug. Íbúð gagnaðila hafi þegar verið breytt í tvær sjálfstæðar notkunareiningar. Í það minnsta séu framkvæmdir í þá veru komnar langt á veg. Vísast um það til fundargerðar frá 3. október 2007. Þar komi fram að álitsbeiðendur telji að gagnaðili standi í ólögmætum framkvæmdum. Í nefndri fundargerð staðfesti gagnaðili að hann hafi þegar sett upp snyrtingu með vaski, salerni og eldhúskrók í því rými sem á teikningum sé nefnt föndurherbergi, í kjallaraíbúð sinni að X nr. 10. Enn fremur staðfesti gagnaðili þar að hann sé að innrétta rýmið.

Benda álitsbeiðendur á að þá hafi gagnaðili upplýst að breytingar að X nr. 10 séu sams konar og á X nr. 14. Þar hafi einni notkunareiningu verið breytt í tvær og séu þær báðar í útleigu. Þar búi alls sjö manns með tilheyrandi álagi á sameign. Þegar komið sé inn í íbúð gagnaðila að X nr. 14 sé gengið inn í forstofu. Í henni séu tvennar dyr og gangi hvor um sig að sjálfstæðri einingu, íbúð og fullbúnu íbúðarherbergi/stúdíóíbúð sem áður var föndurherbergi. Það séu því líkindi fyrir því að báðar einingar að X nr. 10 verði leigðar út, sitt í hvoru lagi eða með sama hætti og að X nr. 14.

Þá geta álitsbeiðendur þess að gagnaðili hafi lýst því yfir við báða álitsbeiðendur, eins og greini í álitsbeiðni, að það standi yfir framkvæmdir á X nr. 10 sem séu sams konar og á X nr. 14. Gagnaðili hafi ekki sýnt fram á að þær framkvæmdir sem þegar hafi farið fram, eða aðrar fyrirhugaðar framkvæmdir, séu annars eðlis en álitsbeiðendur haldi fram enda fullyrði gagnaðili sjálfur í greinargerð sinni að um sömu framkvæmdir sé að ræða og á X nr. 14.

Benda álitsbeiðendur á að þá hafi gagnaðili kvartað vegna leka í hinu umdeilda föndurherbergi á X nr. 10. Hann hafi þó ekki veitt aðgang að því til skoðunar, þrátt fyrir eftirfylgni óháðs matsmanns á vegum húsfélagsins, í því skyni að meta tjónið. Þá hafi gagnaðili í engu svarað byggingaryfirvöldum sem hafi farið þess á leit að hann upplýsi byggingarfulltrúa um það hvaða framkvæmdir hafi verið gerðar á húsnæðinu, hvorki vegna X nr. 10 eða nr. 14. Virðist sem gagnaðili sé ekki tilbúinn að sýna húsnæðið.

Samkvæmt ofangreindu og eðli máls telja álitsbeiðendur ljóst að einni notkunareiningu hafi verið skipt í tvær með ólögmætum hætti gegn andmælum íbúa að X nr. 10.

Í öðru lagi árétta álitsbeiðendur að umræddar breytingar séu ólögmætar, sbr. 21. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, óháð því hvort leiga á hinu umdeilda rými sé fyrirhuguð eða ekki. Í 3. mgr. 21. gr. laga nr. 26/1994 sé fjallað um varanlega skiptingu séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar án þess að sala sé fyrirhuguð. Slík skipting sé háð því að samþykki allra eigenda liggi fyrir og að eignaskiptayfirlýsingu þar að lútandi verði þinglýst. Þau markmið og hagsmunir sem búa að baki séu að koma í veg fyrir að eignarhlutum í fjöleignarhúsum fjölgi óheft án þess að húsfélög fái rönd við reist. Sé ráðist í að skipta eignarhluta upp í sjálfstæðar einingar sem leigja megi út sé um að ræða varanlega skiptingu séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar, sbr. og álitsgerð kærunefndar fjöleignarhúsamála nr. 5/2002. Breytingar þær sem hér er um deilt hafi ekki verið samþykktar líkt og áskilið sé. Þvert á móti hafi þeim verið mótmælt harðlega eins og sjá megi af gögnum málsins.

Í þriðja lagi benda álitsbeiðendur á að munnleg samskipti gagnaðila við skipulags- og byggingaryfirvöld séu marklaus í máli þessu. Um sé að ræða leyfisskylda framkvæmd, sbr. 36. gr. laga nr. 73/1993. Byggingarleyfi sé ekki til að dreifa og litlar líkur séu til þess að það verði veitt í náinni framtíð. Ráði þar mestu að byggingarleyfi vegna framkvæmda sem falla undir 3. mgr. 21. gr. laga nr. 26/1994 sé háð samþykki allra, sbr. einnig 12.2. gr. byggingarreglugerðar, nr. 441/1998. Vísast jafnframt til álitsgerðar kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 5/2002 og 13/2003.

Árétta álitsbeiðendur að fyrirætlanir gagnaðila breyti engu um niðurstöðu málsins. Af öllu ofangreindu sé ljóst að gagnaðila sé óheimilt að skipta séreign sinni í tvær sjálfstæðar notkunareiningar. Um sé að ræða ólögmæta framkvæmd hvernig sem á það sé litið.

Í athugasemdum gagnaðila ítrekar hann að ekki sé verið að skipta íbúðinni í tvær notkunareiningar. Íbúðin í heild sinni sé í leigu eins leigjanda og þannig verði það áfram þar sem íbúðin sé aðeins ein notkunareining en ekki tvær, eins og álitsbeiðendur haldi fram.

Tekur gagnaðili fram að samkvæmt gögnum máls átti honum að hafa borist birtingarpóstur frá byggingarfulltrúa. Ástæða þess að hann hafði ekki svarað er að honum barst ekki bréfið í hendur fyrr en 21. febrúar sl. þegar hann sóttist eftir því sjálfur hjá byggingarfulltrúanum þar sem það hafði verið skrásett á rangt heimilisfang. Bréfinu hafi nú verið svarað og sent byggingarfulltrúanum.

Að lokum bendir gagnaðili á að málsskjal 5.3 sýni teikningu af X nr. 14 en ekki X nr. 10 eins og þar segi.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 26/1994, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum, öðrum lögum, óskráðum grenndarreglum, eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi sem hafi í för með sér verulega meiri ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. 27. gr. segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé hins vegar um að ræða breytta hagnýtingu, sem ekki er veruleg, nægir að samþykki einfalds meirihluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. greinarinnar.

Kærunefnd hefur í nokkrum álitsgerðum fjallað um breytta nýtingu séreignarrýmis, svo sem í málum nr. 29/1998, 48/2003 og 61/2003. Í þessum álitum hefur verið á því byggt að skv. 1. mgr. 26. gr. laganna hafi eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða fyrir séreign sinni með þeim takmörkunum sem greinir í lögunum, öðrum lögum, af óskráðum grenndarreglum, eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Þá hafa verið gerðar ríkar kröfur til þess að sýnt væri fram á að breytt hagnýting hefði í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi en áður var.

Í máli þessu liggur fyrir að húsfundur samþykkti 14. júní 2007 að leyfa gagnaðila að breyta inngangi í kjallaraíbúð en talið var að breytingarnar væru gerðar á grundvelli samþykktra teikninga og að eignaskiptayfirlýsingu yrði breytt til samræmis. Af hálfu álitsbeiðenda er því haldið fram að á fundinum hafi ekki verið frá því greint að fyrir dyrum stæði að skipta kjallaraíbúðinni í tvo eignarhluta.

Álitsbeiðendur benda á að ekki hafi verið sótt um byggingarleyfi fyrir þeirri framkvæmd og að samþykki meðeiganda liggi ekki fyrir. Rekja álitsbeiðendur fjölmörg atriði sem sýni röskun og óþægindi sem af því leiði að íbúafjöldi hússins gæti allt að tvöfaldast með slíkri breytingu. Þetta hefði áhrif á bílastæði, lagnir, skapaði geymsluvandamál og leiddi til aukins umgangs.

Gagnaðili mótmælir því á hinn bóginn að hann sé að skipta íbúðinni upp í tvo eignarhluta þar sem hann sé aðeins að innrétta „föndurherbergi“ sem sé 28 m² og koma þar fyrir hreinlætisaðstöðu. Aðeins einn leigjandi sé í kjallaraíbúðinni sem taki við því herbergi að framkvæmdum loknum. Þessum fullyrðingum er mótmælt af hálfu álitsbeiðenda sem benda á fundargerð húsfundar frá 3. október 2007 er sýni að framkvæmdir í föndurherbergi, svo sem  eldhúskrók, beri með sér að stefnt sé að því að skipta eigninni upp í sjálfstæðar einingar. Þá hafi gagnaðili bent á sams konar breytingar á X nr. 14 en þar búi sjö manns í eins rými. Gagnaðili hafi auk þess verið ófáanlegur til að sýna framkvæmdirnar.

Kærunefnd telur ástæðu til að ætla, miðað við það sem fram er komið, að gagnaðili hyggist breyta nýtingu kjallaraíbúðar svo sem álitsbeiðendur halda fram.

Álitsbeiðendur telja fyrirhugaðar breytingar ólögmætar, sbr. 21. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, óháð því hvort leiga á hinu umdeilda rými sé fyrirhuguð eða ekki. Í 3. mgr. 21. gr. laga nr. 26/1994 er fjallað um varanlega skiptingu séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar án þess að sala sé fyrirhuguð, en slík skipting er háð því að samþykki allra eigenda liggi fyrir og að eignaskiptayfirlýsingu þar að lútandi verði þinglýst. Í greinargerð með þessu ákvæði er fjallað um þau tvö grundvallarsjónarmið eða hagsmuni sem helst vegast á í þessu sambandi, þ.e. annars vegar hagsmunir sem studdir eru og varðir af almennum eignarréttarsjónarmiðum og leiða til þess að eigandi geti og megi ráðstafa eign sinni á hvern þann hátt sem hann telur henta hag sínum best. Hins vegar eru svo „hagsmunir annarra eigenda af því, að forsendum þeirra fyrir kaupum á eign, eignarráðum þeirra, búsetu, afnotum af sameign o.fl. verði ekki einhliða og án samþykkis þeirra raskað með því að eignarhlutum fjölgi óheft. Voru þessi sjónarmið vegin saman og varð niðurstaðan sú að þau síðarnefndu væru veigameiri og ættu að ráða reglunni.“

Samkvæmt þessu er það álit kærunefndar að ekki verði ráðist í að skipta kjallaraíbúð upp í tvo eignarhluta án samþykkis allra eigenda með samsvarandi breytingum á eignaskiptayfirlýsingu, sbr. áðurnefnt lagaákvæði.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að skipting kjallaraíbúðar gagnaðila í tvær sjálfstæðar einingar sé ólögmæt án samþykkis allra eigenda.

Reykjavík, 11. apríl 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason