Mál nr. 46/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 46/2007

Lagnir: Viðgerð og endurnýjun, kostnaðarhlutdeild.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 30. október 2007, mótt. 16. nóvember 2007, beindi A, f.h. húsfélagsdeildar að X nr. 76, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, f.h. húsfélagsdeildar að X nr. 74, og C, f.h. húsfélagsdeildar að X nr. 78, hér eftir nefndar gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð B, f.h. gagnaðila að X nr. 74, dags. 13. desember 2007, og greinargerð C, f.h. gagnaðila að X nr. 78, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 21. janúar 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 74–78, alls 17 eignarhluta. Ágreiningur er um kostnaðarhlutdeild vegna viðgerða og endurnýjunar á lögnum.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að eigendur að X nr. 74 og 78 taki þátt í viðgerðum og endurnýjun á fráveitulögnum X nr. 76.
2. Til vara er gerð sú krafa að viðgerðir og endurbætur skuli skiptast á milli eigenda X nr. 74 og 76.

Í álitsbeiðni kemur fram að X nr. 74–78 sé eitt hús á þremur lóðum samkvæmt fjöleignarhúsalögum. Stigagangarnir séu byggðir á mismunandi tímum, fráveitukerfi hússins, þ.e. X nr. 74 og 76, hafi upprunalega verið samtengd. Líkur séu á að X nr. 78 hafi verið tengd beint út í holræsakerfi sveitarfélagsins. Fyrir nokkrum árum hafi fráveitukerfi X nr. 74 og 76 verið aðskilin að hluta þó þannig að þau tengist í brunni á lóð X nr. 74. Samkvæmt frárennslislagnateikningu, dags. í mars 1996, eigi þetta að líkindum einnig við um X nr. 78. Nú hafi komið í ljós leki í fráveitulögn X nr. 76 og séu áhöld um það hvort X nr. 74 og 78 eigi að taka þátt í þeim viðgerðum og endurnýjunum sem virðast blasa við.

Álitsbeiðandi bendir á að eigendur X nr. 78 haldi því fram að þeirra stigagangur sé tengdur beint út í holræsakerfi sveitarfélagsins og því eigi þeir ekki að taka þátt í viðgerðum á lagnakerfum annars staðar í húsinu. Þá haldi eigendur X nr. 74 því fram að samtenging fráveitukerfa X nr. 74 og 76 inn á lóð húss nr. 74 sé ekki nægileg ástæða til að gera fráveitukerfi húshlutanna sameiginlegt.

Álitsbeiðandi bendir máli sínu til stuðnings á 2. mgr. 3. gr., 6. gr. og 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994. Einnig bendir álitsbeiðandi á að skv. 7. tölul. 6. gr. laganna séu jafnan líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra.

Í greinargerð gagnaðila að X nr. 74 kemur fram að ítrekað sé að eigendur þess húss telji að þeim beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á lögnum að X nr. 76 með vísan til 7. tölul. 5. gr. og 2. tölul. 7. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila að X nr. 78 kemur fram að það hafi alltaf verið skilningur eigenda X nr. 78 að sá hluti hússins sé eldri en hinir, þ.e. nr. 74 og 76, og að frárennslislangir húsanna tengist ekki en liggi beint í stofnlögn í götunni. Ekki séu til teikningar af svo gömlum lögnum hjá byggingarfulltrúa. Þá treystir gagnaðili sér ekki til að draga ályktanir af teikningunni frá Y ehf.

Telur gagnaðili að lagnakerfi X nr. 78 sé sameign sumra í heildarhúsinu X nr. 74–78 með vísan til 2. tölul. 7. gr. laganna.

III. Forsendur

Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994 segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Hér er um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna sem ber að skýra þröngt.

Í máli því sem hér er til umfjöllunar er deilt um hvort lagnir séu í sameign allra eða sumra. Kærunefnd vísar til fjölda álita nefndarinnar um lagnir þar sem fram koma almenn sjónarmið hennar um eðli lagna í fjöleignarhúsi og túlkun ákvæða laganna hvað það varðar. Hins vegar þykir ekki ástæða til að taka það upp í heild í máli þessu.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að fráveitulagnir þær sem gera skal við og endurnýja í fjöleignarhúsinu X nr. 76, sem og aðrar fráveitulagnir hússins, teljist sameign í skilningi 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, enda hefur ekki verið leitt í ljós að lagnir hússins séu aðskildar úti í götu. Skal kostnaði við framkvæmdina skipt eftir hlutfallstölum allra þriggja eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fráveitulögnin að X nr. 74–78 teljist allra. Kostnaður við viðgerð og endurbætur skiptist því eftir hlutfallstölum eignarhluta hússins.

Reykjavík, 21. janúar 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason