Mál nr. 47/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 47/2007
Lögmæti ákvörðunartöku: Endurbætur á bílskúrum og þak.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með ódagsettu bréfi, mótt. 20. nóvember 2007, beindi A, f.h. meirihluta bílskúrseigenda að X nr. 89–111, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 95, og C, X nr. 99, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Með bréfi kærunefndar, dags. 20. nóvember 2007, var álitsbeiðanda gefinn kostur á að koma á framfæri skýrari kröfugerð og lýsingu á málsatvikum, auk nánari upplýsinga um málsaðila.
Auk álitsbeiðni voru skýrari álitsbeiðni, dags. 6. desember 2007, greinargerð gagnaðila að X nr. 95, dags. 3. janúar 2008, athugasemdir álitsbeiðanda, f.h. stjórnar félags bílskúrseigenda að X nr. 89–111, dags. 13. janúar 2008, og athugasemdir gagnaðila, dags. 18. janúar 2008, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 11. apríl 2008.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða bílskúra við X nr. 89–111, alls tólf eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur bílskúra við X nr. 89–93, 97 og 101–111 en gagnaðilar eru eigendur bílskúra að X nr. 95 og 99. Ágreiningur er um ákvarðanatöku vegna endurbóta á bílskúrunum.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:
Að nægi að 2/3 hlutar eigenda bílskúra við X nr. 89–111 samþykki fyrirhugaðar breytingar á bílskúrunum.
Í síðari álitsbeiðni kemur meðal annars fram að við X nr. 89–111 séu tólf hús sem hverju tilheyri sérstakur bílskúr á tilteknum stað í sérstakri byggingu. Þá sé félag um skúrana og hlutverk þess sé að standa reikningsskil á sameiginlegum kostnaði vegna þeirra.
Greinir frá því í álitsbeiðni að bílskúrarnir hafi verið byggðir 1978 og séu því komnir til ára sinna. Eðlilega séu skúrarnir því viðhaldsþurfi. Í hluta þeirra hafi komið upp eldur fyrir nokkrum árum og hafi af því hlotist verulegt tjón sem auki enn viðhaldsþörfina. Árið 2004 hafi verið haldinn aðalfundur í húsfélagi bílskúranna þar sem samþykkt hafi verið með verulegum meirihluta, tíu atkvæði gegn tveimur, að láta gera við skúrana samkvæmt framlögðu tilboði. Auk viðgerða á steypuskemmdum hafi þetta tilboð miðast við að byggt yrði hallandi þak á bílskúrana, klætt með járni eins og eigendur bílskúra í nærliggjandi hverfum hafi gert. Húsfélagið hafi hins vegar veigrað sér við að hefjast handa um framkvæmdir vegna óvissu um það hvort nauðsynlegt sé að allir húseigendur verði að samþykkja tillöguna, sbr. 30. gr. laga nr. 26/1994.
Bent er á í álitsbeiðni að á aðalfundinum 18. maí 2004 hafi húsfélagið samþykkt að láta gera við bílskúrana fyrir um 3,6 milljónir króna samkvæmt lægsta tilboði í framkvæmdirnar. Ekki hafi verið deilt um steypuviðgerðirnar, allir hafi skilið nauðsyn á þeim. Deilan hafi umfram allt staðið um þakbygginguna. Tveir aðilar hafi verið á móti tillögunni um endurbygginguna. Þeir hafi út af fyrir sig ekki sett sig á móti breytingu þaksins heldur hafi kostnaðarsjónarmið virst ráða för.
Bendir álitsbeiðandi á að eigendum fjöleignarhúsa sé skylt að halda þeim við og sé nægilegt að meirihluti samkvæmt fjölda og stærð standi að ákvörðun hverju sinni. Þetta gildi um allt venjulegt viðhald og endurbætur. Aukins meirihluta sé hins vegar krafist ef viðhald eða endurbætur hafi í för með sér breytingar á sameign eða nýtingu hennar. Nægi samþykki 2/3 hluta eigenda ef ekki sé um verulega breytingu að ræða, annars sé krafist samþykkis allra.
Að lokum kemur fram í álitsbeiðni að skúrarnir séu með flatt þak. Samþykkt húsfélagsins frá 18. maí 2004 geri hins vegar ráð fyrir að byggt verði á skúrana létt hallandi þak klætt með járni. Þessi breyting hafi engin áhrif á notkun skúranna. Breytingin stuðli að samræmdu útliti allra skúra í hverfinu. Að mati meirihluta eigenda geti breytingin því ekki talist veruleg.
Í greinargerð gagnaðila að X nr. 95 kemur fram að árin 2001 og 2002 hafi verið haldnir tveir óformlegir umræðufundir um bílskúrana. Á fyrri fundinum hafi gagnaðili lagt fram minnisblöð með verði úr sambærilegu verki sem Y hafði nýlega unnið. Þar hafi komið fram að kostnaður við að pappaleggja þau þrjú þök sem voru augljóslega skemmd væri 552.000 krónur og kostnaður við að byggja nýtt upplyft þak væri á bilinu 3–3,6 milljónir króna. Þótt gagnaðili hafi nefnt þessar tölur upp úr minnisblaði hafi málin þróast þannig að álitsbeiðandi hafi fengið það verkefni frá félaginu að fá kostnaðaráætlun fyrir upplyft þak á bílskúrunum að X nr. 89–111 sem grundvöll að frekari umræðum um viðgerðir á þaki. Haustið 2002 hafi verið haldinn fundur. Þar sem gagnaðili hafi þá verið erlendis óskaði hann eftir frestun á fundinum í nokkra daga þar til hann kæmi heim. Gagnaðili hafi fengið þau skilaboð að fjarvera hans skipti ekki máli þar sem á fundinum yrði bara skipst á skoðunum um það hvort fólk vildi fá kostnaðaráætlun í hallandi þak eða risþak en engar ákvarðanir yrðu teknar. Hinn 24. febrúar 2003 hafi álitsbeiðandi sótt umboðslaus um leyfi til byggingarfulltrúans í R til að byggja nýtt þak á bílskúrana. Þetta hafi væntanlega verið gert eftir fundinn þar sem „engar ákvarðanir yrðu teknar“, gert án vitundar beggja gagnaðila og jafnvel fleiri eiganda. Í lok árs 2003 hafi gagnaðili fengið bréf frá byggingarfulltrúa þar sem fram kom að nágrannar að X nr. 79–87 séu búnir að samþykkja útlitsbreytingar á þaki bílskúrs gagnaðila án þess að hann hafi haft hugmynd um það.
Hinn 22. mars 2004 hafi gagnaðili verið boðaður á fund með stjórn félagsins. Þar hafi stjórnin kynnt útboðsgögn í byggingu nýs þaks og gagnaðila gefinn kostur á að tilnefna verktaka til að bjóða í verkið. Þetta hafi verið í fyrsta skipti sem gagnaðili hafi séð þennan útboðspakka en fram að þeim tíma hafði hann ekki haft hugmynd um hvað var í gangi þar sem gagnaðili hafi talið að álitsbeiðandi væri að vinna að gerð kostnaðaráætlunar. Þannig að álitsbeiðandi hafi á þessum tveimur árum verið búinn að láta hanna og teikna nýtt þak á bílskúrana án þess að halda nokkurn fund þar sem kostnaðaráætlun mismunandi leiða væri kynnt eigendum. Gagnaðila hafi fundist óeðlilegt að verið væri að afla tilboða frá verktökum í verkið þegar ekki hafði ennþá verið gerð kostnaðaráætlun til að kynna og fara yfir með eigendum.
Hinn 18. apríl 2004 hafi verið boðað til ólöglegs aðalfundar þann 27. apríl 2004 til að kynna og samþykkja tilboð sem borist hafði í smíði þaks á bílskúra félagsins.
Hinn 20. apríl 2004 hafi gagnaðili skrifað bréf þar sem hann dró fram staðreyndir málsins og mótmælti vinnubrögðum álitsbeiðanda og benti á að aðalfundurinn væri ólöglegur. Hinn 27. apríl 2004, þegar hinn boðaði aðalfundur var haldinn og honum breytt í almennan fund, hafi álitsbeiðandi kynnt þrjú tilboð í byggingu nýs þaks, að fjárhæð 3,69 milljónir króna, 4,8 milljónir króna og 5,3 milljónir króna. Þar hafi fundarstjóri lagt til og fundur samþykkt að Y ynni lekakönnun, ástandsskýrslu og kostnaðaráætlun um þakapappa og steypuviðgerðir til þess að hægt væri að átta sig á raunverulegu ástandi skúranna og ræða um staðreyndir. Lagt hafi verið til að haldinn yrði aðalfundur 18. maí 2004.
Hinn 18. maí 2004 hafi verið haldinn löglegur aðalfundur þar sem gagnaðili lagði fram skýrslu unna af Y 7. maí 2004 og í henni hafi komið fram að í veggjum sé töluvert að ryðguðu járni sem sé að skemma út frá sér og víða séu sprungur sem leki inn um samkvæmt ástandskönnun. Kostnaður við að laga veggina sé áætlaður 2,3 milljónir króna. Einnig kom fram í skýrslunni að þakplötur á skúrum sem tilheyra 89, 91 og 93 leki, þakplötur á hinum skúrunum séu óskemmdar og leki ekki. Þá leki öll samskeyti milli bílskúrseininga. Y hafi ákveðið eftir að þessi greining lá fyrir að fá tilboð frá D, byggingarmeistara og byggingatæknifræðingi. Tilboð hans hafi hljóðað upp á 637.000 krónur sem sé 17,3% af kostnaði lægsta tilboðs í byggingu nýs þaks og felur í sér að brotin yrði morkin steypa af þakköntum og steypt aftur, lagning undir- og yfirdúks, nýir blikkkantar á þakbrún, þétting milli bílskúrseininga, ný þakniðurföll og þrýstijöfnunartúður. Fundarstjóri hafi tilkynnt fundarmönnum að tillaga álitsbeiðanda þyrfti samþykki allra til að hægt væri að hrinda henni í framkvæmd. Ekki hafi verið tilkynnt að tillaga gagnaðila þyrfti 2/3 hluta atkvæða eða 8 atkvæði til að vera samþykkt. Atkvæði hafi farið svo að tillaga álitsbeiðanda hafi fengið 10 atkvæði en gagnaðila 2. Gagnaðili telji að eðlilegt framhald hefði verið að fá nýtt fólk, þ.e. aðra eigendur, til að skoða hvaða möguleikar væru í stöðunni og hvernig hægt væri að leysa málin.
Hinn 14. mars 2005 hafi verið haldinn aðalfundur þar sem dóttir gagnaðila mætti sem fulltrúi hans. Á þeim fundi hafi verið ákveðið að fá eina skýrslu til viðbótar um ástand bílskúranna og að vísa málinu til E sem fara myndi með greinargerð til kærunefndar í svona málum.
Greinir gagnaðili frá því að í álitsbeiðni sé látið í það skína að steypuviðgerðir séu innifaldar í tilboðinu, en gagnaðila hafi verið neitað um að sjá sundurliðað tilboð því það hafi verið trúnaðarmál milli verksala og verkkaupa, en gagnaðili sé þess fullviss að þetta séu ekki steypuviðgerðir á „búk“ hússins heldur sé verið að vísa til þess að smávegis af steypuskemmdum verði klæddar af.
Bendir gagnaðili á að samkvæmt teikningum í útboðsgögnum sé um að ræða greinilega verulega breytingu á útliti skúranna. Byggingarfulltrúinn í R telji þetta verulegar breytingar þar sem farið er fram á grenndarkynningu.
Þá kemur fram í greinargerð gagnaðila að álitsbeiðandi hafi gert gagnaðilum það upp að kostnaðarsjónarmið ráði för, það rétta sé að tvö sjónarmið ráði þar för. Annað sé að þegar álitsbeiðandi hafi haft það verkefni að vinna kostnaðaráætlun fari hann alla leið og láti teikna, hanna, vinna grenndarkynningu og bjóði verkið út og ætli svo að fá það samþykkt á ólöglegum aðalfundi án þess að hafa samþykki gagnaðila. Hið seinna sé að gagnaðili hafi verið og sé framkvæmdastjóri verkfræðistofunnar Y, sem hafi sérhæft sig í rekstri og viðhaldi fasteigna í yfir 20 ár ásamt því meðal annars að halda ráðstefnur og námskeið um viðhald fasteigna.
Þá mótmælir gagnaðili því að hann hafi ekki lagt fram kostnaðarmat heldur hafi hann lagt fram tvenns konar kostnaðarmat, hið fyrra af minnisblaði árið 2002 og hið seinna í skýrslu sem unnin var af Y að beiðni félagsfundar í maí 2004. Einnig sé svo að kostnaðaráætlanir og áætluð verð séu alltaf miðuð við nýleg hliðstæð verk og því skírskotaði gagnaðili oft til hliðstæðra verka sem hann hafi verið að vinna á sama tíma og þetta mál hafi verið í gangi.
Mótmælir gagnaðili því að samþykkt hafi verið á húsfundi 18. maí 2004, tillaga sem átti að fela í sér að byggt yrði á skúrana létt hallandi þak klætt með járni, því tillagan um þetta mál hafi verið felld en ekki samþykkt á húsfundinum.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur meðal annars fram að enginn eigandi hafi kvartað um leka nema eigendur húsanna nr. 89, 91 og 93, þ.e. þar sem kviknað hafi í. Trúlega hafi menn í fyrstu talið að það væri einkamál þeirra að stöðva lekann í stað þess að húsfélagið bæri kostnað af þeirri viðgerð. Síðar hafi komið í ljós að skúrarnir utanhúss voru í samábyrgð heildarinnar. Enn fremur hafi harla lítill leki verið í fyrstu nema þá helst á samskeytum hverra þriggja skúra eininga. Loks megi geta þess að í fyrstu hafi lítill kostnaður verið af rekstri skúranna, nefnilega hitakostnaður, utanhúss lýsingar og stöku sinnum snjómokstur af bílaplaninu.
Í greinargerð gagnaðila sé álitsbeiðandi gerður að blóraböggli og látið að því liggja að hann hafi farið sínu fram í einu og öllu, meðal annars umboðslaus, en stjórn félagsins leggur áherslu á að allar ákvarðanir um framkvæmdir séu teknar af henni og þær byggðar á samþykktum félagsfunda en í smáatriðum á hennar ákvörðunum.
Álitsbeiðandi bendir á að á fundi sem haldinn hafi verið 24. september 2002 hafi fundarefnið verið þakið á bílskúrunum. Lagðar hafi verið fram tvær hugmyndir að hallandi þaki. Önnur þeirra hafi verið samþykkt af öllum viðstöddum utan eins, en einn eigandi var fjarverandi þ.e. með 10 atkvæðum. Á þeim fundi hafi verið ákveðið að hittast aftur þegar nánari teikningar lægju fyrir. Bendir álitsbeiðandi jafnframt á að sem formaður hafi hann sótt um byggingaleyfið í umboði fundarsamþykktar 10 eigenda og stjórnar.
Álitsbeiðandi segir það rangt sem gagnaðilar haldi fram, að fundur sem haldinn var 27. apríl hafi verið ólöglegur. Það sé jafnframt rangt að fundurinn 27. apríl hafi verið boðaður sem aðalfundur. Þá sé ekki minnst á það í fundargerðinni að lagt hafi verið til að aðalfundur skyldi haldinn 18. maí 2004, en stjórnarmenn telja sig muna að gagnaðili hafi boðist til þess að gera grenndarkynningu á sinn kostnað.
Bendir álitsbeiðandi á að það sé hvergi látið í það skína að viðgerð steypuskemmda hafi verið innifalin í tilboðinu, en með þakklæðningunni hafi átt að klæða nokkuð niður á veggi. Með þakinu og þeirri klæðningu hefðu klæðst af nokkuð af steypugöllum. En með kostnaðaráætlun gagnaðila hafi átt að fresta viðgerð á steypuskemmdum.
Greinir álitsbeiðandi frá því að félagsfundur hafi aldrei falið Y að gera kostnaðarmat. Reikningi vegna slíks mats, liðlega 100.000 krónur, hafi verið hafnað og hann endursendur útgefanda.
Varðandi samþykkt húsfélagsins frá 18. maí 2004 sé rétt að tillaga álitsbeiðanda hafi verið samþykkt með 10 atkvæðum gegn 2. Fundarstjóri hafi hins vegar talið að sú tillaga þyrfti samþykki allra fundarmanna til þess að hrinda mætti henni í framkvæmd.
Í athugasemdum gagnaðila að X nr. 95 kemur meðal annars fram að málið snúist um að árið 2002 hafi álitsbeiðandi fengið það verkefni að fá kostnaðaráætlun í upplyft þak yfir bílskúrana. Í stað þess að gera það fari hann alla leið með tilheyrandi kostnaði og láti hanna, teikna, sendir í grenndarkynningu og fái tilboð í byggingu þaks yfir þá án þess að halda einn einasta löglegan fund eða hafa samþykki allra eiganda. Gagnaðili hafi mótmælt þessum vinnubrögðum og sagt þetta ólöglegt. Þessi tillaga hafi samt farið fyrir fund þar sem henni hafi verið hafnað. Þá ítrekar gagnaðili fyrir rökfærslur sínar og veitir ítarlegri upplýsingar um málið sem ekki þykir þörf á að reifa hér.
Í athugasemdum gagnaðila að X nr. 99 kemur meðal annars fram að hversu miður honum þyki hvernig mál þetta hafi þróast.
Bendir gagnaðili á að á fundi 18. maí 2004 hafi fundastjóri tilkynnt að tillaga álitsbeiðanda verði að fá samþykki allra. Álitsbeiðandi hafi skrifað á töflu tilboð 1, 2, 3 og verð hvers fyrir sig. Ekki fékk gagnaðili að sjá tilboðin og hvað í þeim fælist, því álitsbeiðandi hafi sagt þau vera trúnaðarmál milli kaupanda og seljanda. Tillaga álitsbeiðanda hafi ekki verið samþykkt.
III. Forsendur
Ákvarðanir um breytingar á sameign þarf að taka á sameiginlegum vettvangi eigenda, þ.e. á húsfundi, og fer það eftir eðli og umfangi breytingar hve mikinn meirihluta þurfi til samþykktar. Sé þannig um endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 og 6. tölul. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingar á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Samkvæmt 31. gr. skal einnig beita reglum 30. gr., eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. einnig 19. gr. laganna.
En skv. 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst allt ytra byrði húss, þ.á m. útveggir og gaflar, vera sameign, sbr. 6. gr. Í máli þessu er ekki ágreiningur um að bílskúrarnir við X nr. 89–111 séu eitt hús í skilningi laganna. Ytra byrði þess er því í sameign allra eigenda í húsinu.
Í fundarboði, dags. 18. apríl 2004, vegna húsfundar sem halda átti 27. apríl 2004 kemur fram að þrjú mál séu á dagskrá. Í fyrsta lagi kynning á tilboði sem borist hefur í smíði þaks yfir bílskúra félagsins, í öðru lagi tillaga um samþykki á tilboðinu svo unnt verði að hefja framkvæmdir þá um vorið og í þriðja lagi önnur mál. Gagnaðili að X nr. 95 sendi álitsbeiðanda bréf, dags. 20. apríl 2004, þar sem hann gerir ýmsar athugasemdir.
Í fundargerð, dags. 18. maí 2004, kemur meðal annars eftirfarandi fram:
„A og B kynntu tilboð og aðferðir við að koma bílskúrunum í lag.
Tillaga A gekk út á bárujárnsklætt þak á grind. Verð 310.000 kr. á skúr. Heildarverð 3.685.350. Fast verð. B vísaði í könnun. Segir 3 bílskúra leka. Vill fara í viðgerð á þeim og samskeytum á milli allra skúranna. Verð 53.000 á skúr. Heildarupphæð 637.000. Viðgerð á steypuskemmdum hljóðuðu upp á 2,3 milljónir. Lóðaframkvæmdir hljóðuðu upp á 22.000 pr. lengdarmetra. Síðan útskýrði B fyrir fundarmönnum hvernig asfalt sé lagt á þök. Síðan var gengið til atkvæðagreiðslu. Fundarstjóri tilkynnti fundarmönnum að tillaga A þyrfti samþykki allra til að hægt væri að hrinda henni í framkvæmd. Benti líka á að hægt væri að vísa málinu til kærunefndar. Tillaga A hlaut 10 atkvæði en B 2. Ákveðið að skoða málin betur áður en gengið yrði lengra.“
Í málinu liggur fyrir að umrædd breyting sem samþykkt var á húsfundi 18. maí 2004 feli það í sér að byggt verði á skúrana létt hallandi þak klætt járni. Ekki er deilt um nauðsyn á viðgerðum skúranna heldur því einu hvort slík breyting útheimti samþykki allra.
Það er niðurstaða kærunefndar að breytingin sé ekki þess eðlis að hún útheimti samþykki allra, sbr. 6. tölul. A-liðar 1. mgr. 41. gr. laganna. Með þessari úrlausn kærunefndar er ekki tekin afstaða til þess hvort yfir höfuð sé þörf aukins meirihluta til ákvörðunartökunnar.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að samþykki 2/3 hlutar eigenda bílskúra við X nr. 89–111 nægi til fyrirhugaðra breytinga á bílskúrsþökunum.
Reykjavík, 11. apríl 2008
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason