Mál nr. 1/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 1/2008

Ólögmæt uppsögn leigusamnings. Greiðsla húsaleigu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. febrúar 2008, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, f.h. R ehf., hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru viðbótargögn álitsbeiðanda, dags. 26. febrúar 2008, greinargerð gagnaðila, dags. 12. mars 2008, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. mars 2008, og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. mars 2008, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. apríl 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 15. mars 2007, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X 9b í eigu gagnaðila. Um var að ræða leigusamning sem tilgreindur var tímabundinn fyrstu sex mánuðina en eftir það ótímabundinn og uppsegjanlegur af beggja hálfu með tveggja mánaða fyrirvara. Ágreiningur er um uppsögn á leigusamningi og greiðslu húsaleigu.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

1. Að viðurkennt sé að uppsögn á húsaleigusamningi hafi verið ólögmæt.
2. Að álitsbeiðanda beri ekki að greiða leigu vegna tímabilsins 1.–12. febrúar.

Í álitsbeiðni kemur meðal annars fram að gagnaðila hafi verið kunnugt um að álitsbeiðandi hafi verið að leita að húsnæði til tveggja eða þriggja ára. Álitsbeiðandi hafi talið gott samkomulag ríkja og hafi hann og maki hans meðal annars fengið að setja upp aukaherbergi í stofu. Ávallt hafi verið staðið skil á leigu sem hafi verið umsamin 130.000 krónur en hækkað á níu mánuðum í 137.000 krónur vegna vísitölubindingar.

Álitsbeiðandi greinir frá því að í september 2007 hafi komið erindi frá Félagsþjónustu S um að húsaleigubætur álitsbeiðanda féllu niður þar sem þinglýstur húsaleigusamningur væri útrunninn og þyrfti samþykki leigusala til að staðfesta að hann væri ótímabundinn. Álitsbeiðandi hafi hins vegar talið samninginn vera ótímabundinn frá 15. september 2007. Aðilar hafi hist og undirritað skjal, dags. 19. nóvember 2007, þar sem staðfest var að samningur milli þeirra hafi verið ótímabundinn frá og með 15. september 2007. Því skjali hafi ekki verið þinglýst og hafi álitsbeiðandi síðan ákveðið vegna bættrar innkomu að hætta að þiggja húsaleigubætur.

Í desember 2007 hafi álitsbeiðanda borist í póstkröfu uppsögn á leigusamningi og veittur 60 daga frestur til rýmingar. Álitsbeiðandi hafi ekki fengið neinar ástæður fyrir uppsögninni og því leitað að nýju húsnæði og fengið frá og með 1. febrúar 2008. Hann hafi flutt úr húsnæðinu 22. janúar. Gagnaðili hafi krafist greiðslu húsaleigu út febrúarmánuð og þess að hann vildi láta fjarlægja aukaherbergið. Hinn 11. febrúar hafi maki álitsbeiðanda hitt gagnaðila til að skila lyklum en þar hafi gagnaðili gagnrýnt skil á íbúðinni. Tveimur dögum síðar hafi gagnaðili tekið við lyklum.

Í kröfum álitsbeiðanda kemur fram að hann vilji að viðurkennt sé að uppsögn hafi verið ólögmæt. Álitsbeiðandi hafi greitt húsaleigu út janúar, þ.e. það tímabil sem fjölskylda álitsbeiðanda hafi haft aðsetur í leiguhúsnæðinu. Hann eigi hins vegar ekki að greiða leigu fyrir 1.–12. febrúar. Bendir hann á að húsnæðið hafi staðið autt frá 30. janúar og reynt hafi verið að skila lyklum árangurslaust 1. febrúar. Þá hafi álitsbeiðandi greitt húsaleigu frá 1. febrúar í samræmi við flutninga og finnist ósanngjarnt í ljósi aðstæðna að greiða tvöfalda húsaleigu fyrir febrúarmánuð.

Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda eru samskipti aðila reifuð nánar og ítrekað það sem áður hafði komið fram í álitsbeiðni.

Í greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram að álitsbeiðandi hafi greitt húsaleigu vegna desember þann 10. þess mánaðar og hafi afborganir gagnaðila verið á dráttarvöxtum þar til leigan var greidd. Leigusamningnum hafi verið sagt upp með ábyrgðarbréfi 13. desember 2007. Þá hafi húsaleiga einnig verið greidd of seint í janúarmánuði, þ.e. 10. þess mánaðar. Húsaleiga hafi oft verið greidd seint og þá hafi hann fengið á sig dráttarvexti.

Aðilar hafi komið sér saman um að losun geymslunnar yrði lokið fyrir 15. febrúar 2008.

Þann 11. febrúar 2008 hafi aðilar samið um að maki álitsbeiðanda lagaði íbúðina og skilaði lyklum fyrir 15. febrúar 2008 og greiddi húsaleigu til sama dags sem maki álitsbeiðanda hafi afturkallað seinna. Kveðst gagnaðili hafa fengið bréf í síma þar sem fram hafi komið að samkvæmt Leigjendasamtökunum hafi uppsögn hans verið ólögleg og álitsbeiðanda ráðlagt að greiða gagnaðila ekki neitt eftir 1. janúar 2008, en þó hafi álitsbeiðandi greitt fyrir leigu þar til fundin var ný íbúð. Jafnframt kom fram að gagnaðili fengi formlega skýringu bréfleiðis. Þá hafi gagnaðili fengið annað bréf 15. febrúar þar sem honum hafi verið greint frá því að málið verði sent kærunefnd húsaleigumála og að lyklarnir verði sendir í póstkröfu.

Álitsbeiðandi hafi átt að borga 11 sinnum húsaleigu á tímabilinu en hafi aðeins greitt þrisvar sinnum án dráttarvaxta sem hafi því leitt til þess að gagnaðili hafi greitt dráttarvexti af sínum skuldum. Bendir gagnaðili á 12. gr. húsaleigulaga um vanefndir og að álitsbeiðandi hafi fyrirgert leigurétti sínum og öðrum réttindum og að honum skuli skylt að rýma húsnæðið þegar í stað eftir kröfu gagnaðila.

Leigusamningurinn hafi verið gerður hjá T þar sem gagnaðili hafði aldrei áður gert slíkan samning.

Gagnaðili óskar eftir að fá húsaleiguna greidda fyrir allan febrúar og bendir á að með vanskilum hafi álitsbeiðandi fyrirgert rétti sínum til frekari leigu. Hinn 5. febrúar hafi geymsla verið full af drasli og 11. febrúar hafi maki álitsbeiðanda verið að mála og þrífa íbúðina. Hinn 13. febrúar hafi aðilar hist og þá hafi gagnaðili tekið við lyklunum og hafi sett út á geymsluna sem hafi séð á. Gagnaðili hafi sagt maka álitsbeiðanda að hann fengi úttekt á íbúðinni tveimur dögum síðar en hann hafi ekki þegið að vera viðstaddur. Við skoðun á íbúðinni hafi verið sparslað upp í naglagöt en ekki málað yfir og geri gagnaðili kröfu um að það verði lagað.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram hann telji viðbrögð sín og maka síns við uppsögn leigunnar réttmæta, en þegar ábyrgðarbréf hafi borist að kvöldi 17. desember þá hafi hún komið eins og þruma úr heiðskíru lofti. Gagnaðili hafi neitað að gefa upp ástæðu uppsagnar símleiðis og ekki viljað ræða málin frekar fyrr en á nýju ári.

Bendir álitsbeiðandi á að gagnaðila hafi verið kunnugt um það að ákvörðun um hvort aukaherbergi ætti að standa eftir að leigutíma yrði lokið hafi ekki legið fyrir undir þessum kringumstæðum. Álitsbeiðandi hafi því frestað greiðslu janúarmánaðar þar til gagnaðili myndi svara því hvort hann vildi herbergið burt. Kostnaður við herbergið hefði verið rúmlega einn leigumánuður.

Álitsbeiðandi hafi gert árangurslausa tilraun til að skila lyklum af íbúð til leigusala 1., 2., 3. og 5. febrúar en þá fyrst hafi gagnaðili svarað og kvaðst þá ekki geta tekið við lyklum. Íbúðin hafi verið tilbúin tandurhrein til afhendingar 1. febrúar að undanskilinni geymslu í bílageymslu.

Bendir álitsbeiðandi á að gagnaðili hafi aldrei haft samband meðan á leigutíma stóð og hafi aldrei kvartað undan óskilvísi né slæmri umgegni.

Að lokum kemur fram í athugasemdum álitsbeiðanda að húsleigu hafi verið sagt upp með vísan í samning sem ekki var í gildi og án skýringa og það sé brot á húsaleigulögum.

Komist kærunefndin að annarri niðurstöðu þá óskar álitsbeiðandi eftir að leigugreiðsluskylda sín verði tilgreind, húsaleigu hafi verið sagt upp með bréfi, dags. 12. desember 2007, með 60 daga fyrirvara sem þýði að ef álitsbeiðandi eigi að gangast við því þá greiði hann leigu til 12. febrúar en gagnaðili sé með fullan leigumánuð til innheimtu í bankanum.     

III. Forsendur

Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings skal vera sex mánuðir þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða skv. 56. gr. laganna.

Í þinglýstum leigusamningi aðila stendur að samningurinn sé tímabundinn til sex mánaða, þ.e. til 15. september 2007, „en eftir það verður hann ótímabundin og uppsegjanlegur af beggja hálfu, leigusala/leigutaka, með 60 daga fyrirvara eftir 15,09,2007“. Þá liggur fyrir bréf undirritað af aðilum frá 19. nóvember 2007 þess efnis að leigusamningur sé ótímabundinn frá 15. september 2007.

Með bréfi, dags. 12. desember 2007, sagði gagnaðili leigusamningnum upp með 60 daga fyrirvara.

Kærunefnd bendir á að þessi uppsagnarfrestur fór í bága við 56. gr. laganna, en ekki verður samið um styttri uppsagnarfrest en af lögunum leiðir, sbr. 2. gr. laganna. Af þessu gættu var uppsögn leigusamningsins ólögmæt. Álitsbeiðandi kaus hins vegar ekki að bera þetta fyrir sig og rýmdi húsnæðið í lok janúar 2008. Gagnaðili sætti sig hins vegar ekki við skil húsnæðisins, þ.m.t. aukaherbergi. Þá er ágreiningslaust að álitsbeiðandi rýmdi ekki geymslu húsnæðisins. Af því leiðir hafna beri kröfu álitbeiðanda að honum sé óskylt að greiða leigu frá 1.–12. febrúar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að uppsögn á leigusamningi aðila hafi verið ólögmæt.

Hafnað er kröfu álitsbeiðanda um að honum sé óskylt að greiða húsaleigu fyrir tímabilið 1.–12. febrúar.

Reykjavík 22. apríl 2008

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson