Mál nr. 3/2008
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 3/2008
Hækkun húsaleigu: Endurgreiðsla mismunar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 13. mars 2008, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 31. mars 2008, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. apríl 2008, og athugasemdir gagnaðila, dags. 11. apríl 2008, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. apríl 2008.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 30. maí 2006, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð að X nr. 34 í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning er gildir frá 1. júní 2006 til 1. júní 2008. Ágreiningur er um hækkun húsaleigu.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að álitsbeiðandi fái endurgreiddan mismun að fjárhæð 35.000 krónur sem hann hefur greitt umfram það sem samið var um í leigusamningi.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningurinn sé vegna þess að gagnaðili hafi hækkað leigu á leigutímabilinu úr 75.000 krónum í 80.000 krónur 1. september 2007 þótt skýrt standi í leigusamningnum að leiga skuli haldast óbreytt út leigutímabilið. Álitsbeiðandi hafi greitt 80.000 krónur í leigu frá 1. september 2008 en hafi nú farið fram á að fá þennan mismun að fjárhæð 35.000 krónur endurgreiddan en leigusali hafi ekki fallist á það.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að það sé rangt sem álitsbeiðandi hafi haldið fram, þ.e. að leigan hafi ekki verið hækkuð í samráði við sig. Álitsbeiðanda hafi verið tilkynnt með góðum fyrirvara að gagnaðili hygðist hækka leiguna frá og með 1. september 2007. Álitsbeiðandi hafi þá beðið um umhugsunarfrest og tekið það jafnframt fram að hann væri óviss hvort að hann myndi leigja íbúðina áfram. Þegar gagnaðili hafi látið álitsbeiðanda vita hvað hann hygðist hækka leiguna hafi álitsbeiðandi samþykkt hækkunina og að gerður yrði nýr leigusamningur sem myndi fella þann gamla úr gildi. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir að hann fengi nýja leigusamninginn fyrir áramótin. Meðfylgjandi greinargerð er tölvupóstur þar sem gagnaðili minnti álitsbeiðanda á að fá nýja leigusamninginn svo álitsbeiðandi lenti ekki í vandræðum með skattinn.
Þá tekur gagnaðili fram að aðilar máls þess vinni saman og hafi verið ágætis vinir þar til álitsbeiðandi hafi fengið nýja leigusamninginn í hendur þar sem leigutímabilið var frá 1. september 2007 til 1. september 2008. Hugmynd álitsbeiðanda hafi verið að hann fengi að hafa íbúðina til lengri tíma enda hafi hann leigt íbúðina á mjög góðu verði og stutt frá vinnu. Eftir að gagnaðili hafi látið álitsbeiðanda fá eintak af nýja leigusamningnum sem gagnaðili hafi því miður ekki tekið eintak af því gagnaðili hafi treyst álitsbeiðanda til að þinglýsa honum eins og álitsbeiðandi hafi talað um að gera og gert við þann fyrri. Álitsbeiðandi hafi lítil sem engin samskipti haft við gagnaðila þar til álitsbeiðandi hafi komið með bréf frá lögfræðingi og farið fram á að gagnaðili borgi álitsbeiðanda 35.000 krónur til baka. Álitsbeiðandi hafi farið fram á að það yrði tekið af næstu leigugreiðslu sem gagnaðili hafi ekki samþykkt enda hafi gagnaðili talið sig vera í fullum rétti þegar hann hækkaði leiguna þar sem gagnaðili hafi talið að nýi samningurinn væri í gildi. Gagnaðili fari fram á að hann þurfi ekki að borga þessar 35.000 krónur til baka.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur meðal annars fram að hann hafi aldrei haldið því fram að húsaleigan hafi ekki verið hækkuð í samráði við sig heldur hafi það verið gert án heimildar til þess samkvæmt húsaleigusamningi sem aðilar hafi gert sín á milli. Álitsbeiðandi hafi haft fulla vitund um að verið væri að hækka leiguna.
Bendir álitsbeiðandi á að þau atriði sem talin voru upp í tölvupósti til gagnaðila og óskað eftir að yrðu löguð hafi ekki verið lagfærð, þrátt fyrir að margsinnis hafi verið beðið um það og að húsaleiga hafi ávallt verið greidd á réttum tíma og oftast á undan greiðsludegi. Þá hafi nýi húsaleigusamningurinn aldrei komið fyrr en gagnaðili hafi ákveðið að segja samningnum upp í janúar 2008. Þá hafi borist nýr samningur sem álitsbeiðandi hafi ákveðið að lesa vel og kynna sér, bera saman við gildandi samning og þá séð að leiga hafi verið hækkuð án þess að heimild hafi verið fyrir því. Þess vegna hafi nýja samningnum hvorki verið þinglýst né hann undirritaður.
Álitsbeiðandi telji sig hafa verið í fullum rétti til að leita réttar síns og fara fram á endurgreiðslu á ofgreiddri húsaleigu síðan 1. september 2007. Þess beri einnig að geta að álitsbeiðandi hafi greitt leigu fyrir apríl 2008 að fjárhæð 80.000 krónur þótt í samningi standi 75.000 krónur.
Tekur álitsbeiðandi fram að gagnaðili hafi óskað eftir því að fá það staðfest frá lögfræðingi að sér bæri að endurgreiða ofgreidda húsaleigu og þess vegna sé málið komið til kærunefndarinnar.
Í athugasemdum gagnaðila tekur hann meðal annars fram að álitsbeiðandi hafi vitað að í sérákvæðum væri tekið fram að það mætti rifta samningi hvenær sem er á leigutíma með þriggja mánaða fyrirvara hjá báðum aðilum. Þar sem gagnaðili hafi hækkað leiguna tilneyddur vegna alls kyns hækkana hefði hann nýtt sér sérákvæði í leigusamningi ef álitsbeiðandi hefði ekki samþykkt hækkunina, enda hafi hækkunin verið borin undir álitsbeiðanda með góðum fyrirvara og hann samþykkt hækkunina svo til þess hafi ekki komið.
Bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi fari með rangt mál þegar hann segi að ekkert hafi verið gert fyrir sig, það standi einnig í leigusamningi að álitsbeiðanda sé skylt að annast á sinn kostnað viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum og öðru smálegu. Gagnaðili tekur einnig fram að í leiguhúsnæðinu hafi ekki fundist neinar silfurskottur en öll blokkin hafi verið eitruð vegna vandamála í öðrum íbúðum.
Gagnaðili tekur fram að álitsbeiðandi hafi fengið nýja leigusamninginn undirritaðan og vottaðan í hendurnar í janúar 2008 og í lok mars 2008 hafi gagnaðili ætlað að nýta sér sérákvæði sem var einnig sett í nýja samninginn. Þá hafi komið í ljós að álitsbeiðandi hafi verið búinn að sitja á þessu í þrjá mánuði enn ekki sagt neitt.
Að lokum tekur gagnaðili fram að flest samskipti milli aðila hafi farið fram munnlega og á þeim tíma hafi ríkt fullt traust milli aðila.
Í tímabundnum leigusamningi aðila, dags. 30. maí 2006, móttekinn til þinglýsingar 14. júní 2006 og innfærður 28. sama mánaðar, er tilgreindur leigutími 1. júní 2006 til 1. júní 2008. Í 8. tölul. leigusamningsins kemur fram að fjárhæð leigu sé 75.000 krónur á mánuði og allt innifalið. Þá kemur fram í 13. tölul. leigusamningsins um sérákvæði að rifta megi leigusamningi hvenær sem er á leigutímanum með þriggja mánaða fyrirvara.
Þrátt fyrir að rætt sé um nýjan samning milli aðila hefur hann ekki verið lagður fram í gögnum málsins. Ber því að líta svo á að aðilar hafi ekki náð samkomulagi um nýjan leigusamning. Því telst samningur aðila frá 30. maí 2006 gilda um lögskipti þeirra. Samkvæmt honum var leigufjárhæðin 75.000 krónur á mánuði. Óumdeilt er að álitsbeiðandi greiddi 5.000 krónur meira í leigu um fimm mánaða skeið eða samtals 35.000 krónur sem hann óskar að fá endurgreitt. Ber að fallast á þá kröfu hans.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila bera að endurgreiða álitsbeiðanda ofgreidda húsaleigu að fjárhæð 35.000 krónur.
Reykjavík 22. apríl 2008
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson