Mál nr. 72/2017
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 72/2017
Hagnýting sameignar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, mótteknu 12. október 2017, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 5. nóvember 2017, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. nóvember 2017, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 12. febrúar 2018.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tíu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í húsinu. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda sé heimilt að hafa blómapotta og skjóltjöld að hluta til á sameiginlegri lóð hússins.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
I. Að viðurkennt verði að blómapottar og skjóltjöld, sem eru að hluta til staðsett á sameiginlegri lóð hússins, falli undir minniháttar breytingu á útliti hússins, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Í álitsbeiðni kemur fram að íbúðir nr. 101, 102 og 103 séu á jarðhæð og þeim fylgir sérafnotaflötur sem gengið er beint út á. Aðrar íbúðir hafi svalir. Í mörg ár hafi eigendur deilt um hvort eigendum fyrrnefndu íbúðanna sé heimilt að byggja palla hjá sér sem nái aðeins út fyrir sérafnotaflöt þeirra. Niðurstaða húsfundar þar um hafi verið sú að samþykki allra þyrfti til slíkra breytinga og það samþykki hafi ekki fengist. Eigendur íbúða á jarðhæð hafi þó á húsfundi fengið samþykki 2/3 hluta eigenda fyrir því að setja upp blómapotta og skjóltjöld. Skjóltjöldin séu staðsett fyrir utan þeirra sérafnotaflöt, en þó á honum samkvæmt teikningum hússins. Af 10 eignarhlutum hússins sé einungis einn eigandi mótfallinn þessum blómapottum og skjóltjöldum.
Byggt sé á ákvæði 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem segi að sé um að ræða framkvæmdir sem hafi breytingar í för með sér á sameign, utan húss eða innan, sem þó geti ekki talist verulegar breytingar, þá nægi að 2/3 hluta eigenda séu því samþykkir. Hvorki blómapottunum né markísunum sé varanlega skeytt við fasteignina og unnt að fjarlægja þau á örfáum mínútum. Málið hafi farið til Húseigendafélagsins sem hafi ekki getað skorið úr um hvort breytingin væri meiriháttar eða minniháttar.
Í greinargerð gagnaðila segir að eigendur íbúða á jarðhæð hafi um margra ára skeið reynt að fá leyfi til að byggja sólpalla sem hafi átt að ná þrjá til fimm metra út fyrir húsið. Þeim hafi þó að sjálfsögðu verið frjálst að byggja sólpall á skilgreindum sérafnotafleti samkvæmt eignarskiptayfirlýsingu.
Eignaskiptayfirlýsing hússins kveði á um að sérafnotafletir þessara íbúða sé 11,6 fermetrar. Eigendur íbúða á jarðhæð hafi þá brugðið á það ráð að setja upp tréblómakassa með skjóltjöldum um þremur metrum fyrir framan húsið og afmarki sér þannig marga metra meðfram húsinu.
Gagnaðili telji ólögmætt að umræddir eigendur taki sér umtalsvert svæði af sameign hússins að eigin geðþótta og hafi mótmælt því.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir hann sé ekki að afmarka neinn reit. Umræddir pottar liggi í beinni línu og aðeins sé verið að fá skjól frá vindi og gera huggulegt fyrir sig og íbúa hússins. Hann viti að hann geti ekki lagt undir sig lóðina án samþykkis annarra í húsinu.
III. Forsendur
Í máli þessu snýst ágreiningur um hvort lögmæt sé sú ákvörðun húsfundar að heimila álitsbeiðanda að hafa blómapotta og skjóltjöld að hluta til inn á sameiginlegri lóð og að hluta til á sérafnotafleti hans eða hvort til samþykkis allra hafi þurft að koma. Álitsbeiðandi telur samþykki 2/3 hluta nægja með vísan til 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Fyrir liggur að álitsbeiðandi hefur komið fyrir á hellulögðum sérafnotafleti sínum blómapottum og skjóltöldum sem ná inn á sameiginlega lóð hússins. Samkvæmt fundargerð húsfundar, sem haldinn var 26. september 2017, var samþykkt af tæplega 80% eignarhluta að sett yrðu upp skjóltjöld og blómapottar fyrir framan sérafnotafleti íbúða á jarðhæð þannig að útlit þeirra yrði samræmt.
Ákvæði 2. mgr. 35. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að eigendum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en því er ætlað. Þá verður einstökum eigendum samkvæmt 4. mgr. ákvæðisins ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Kærunefnd húsmála telur að þar sem blómapottar og skjóltjöld eigenda íbúða á jarðhæð, sem notaðar eru til að afmarka sérafnotaflöt þeirra, standa á sameiginlegri lóð þurfi samþykki allra eigenda hússins fyrir téðri tillögu húsfundar, sem sé því ólögmæt.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að samþykki allra þurfi fyrir tillögu álitsbeiðanda um að setja blómapott og skjóltjald fyrir framan sérafnotaflöt hans.
Reykjavík, 12. febrúar 2018
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson