Mál nr. 74/2017

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 74/2017

Ákvarðanataka. Gluggar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 30. október 2017, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D, E, F, G og H, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. nóvember 2017, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 16. nóvember 2017, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 12. febrúar 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið I 5-7, byggt X, alls sextán eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar X, I 5. Ágreiningur er um nýja glugga sem settir voru í íbúðir gagnaðila.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

I. Að viðurkennt verði að ákvarðanir teknar á húsfundi 9. febrúar 2017 er varða gluggaskipti og kostnaðarskiptingu vegna þeirra séu ólögmætar.

II. Að viðurkennt verði að gagnaðilar hafi átt að leita álits og fá leyfi meðeigenda á húsfundi í öllu fjöleignarhúsinu I 5-7 áður en þeir hafi hafið framkvæmdir við að skipta um glugga og breyta þeim.

III. Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé skylt að fjarlægja nýja og breytta glugga í íbúðunum og setja í staðinn glugga eins og þeir sem hafi verið teknir úr.

Í álitsbeiðni kemur fram að I 5-7 sé fjöleignarhús með tveimur stigagöngum. Í hvorum stigagangi séu tvær hæðir og kjallari. Á hæðunum séu fjögurra herbergja íbúðir og í kjallara einstaklingsíbúðir. Húsfélag sé starfandi í hvorum stigagangi fyrir sig. Engin stjórn sé í hinu sameiginlega húsfélagi I 5-7.

Álitsbeiðendur hafi keypt íbúð sína í X 2016 og fengið lykla afhenda X 2017. Húsfundur í I 5 hafi verið haldinn þann dag þar sem staðið hafi til að ræða gluggaskipti, þ.e. eingöngu gluggaskipti, ekki breytingar á gluggum. Seljandi hafi verið búinn að segja álitsbeiðendum að eigendur íbúða X og X hafi ætlað að endurnýja glugga hjá sér. Á fundinn hafi verið mætt fyrir fjórar íbúðir af átta í stigaganginum en íbúi hafi mætt fyrir hönd eiganda fimmtu íbúðarinnar án þess að framvísa umboði. Á fundinum hafi verið samþykkt að eigendum íbúða X og X væri heimilt að skipta um glugga í eign sinni, enda bæru þeir sjálfir kostnað af framkvæmdinni gegn því að aðrir eigendur gerðu slíkt hið sama þegar að þeim kæmi.

Álitsbeiðendur telji að fundurinn hafi verið ólögmætur þar sem allir eigendur í I 5-7 hafi sameiginlega átt að taka ákvörðun um gluggaskiptin. Samþykktin um kostnaðarskiptingu standist ekki því að lög um fjöleignarhús séu ófrávíkjanleg. Þar að auki hafi vantað helming eigenda í stigaganginum og átta eigendur í I 7 hafi ekki verið boðaðir. Gluggamál hafi áður verið lauslega rædd á húsfundi 19. október 2016 í I 5, en engin samþykkt verið gerð þá.

Á hvorugum nefndra funda í I 5 hafi verið ræddar breytingar á gluggakörmum eða stærri op fyrir opnanleg fög. Með því að hafa ekki fundað um málið í húsfélaginu I 5-7 hafi verið brotið gegn ákvæðum 30. og 39. gr. laga um fjöleignarhús.

Þann 15. apríl 2017 hafi álitsbeiðendur komið heim úr fríi og þá hafi verið búið að skipta um nokkra glugga í íbúð X. Þeir gluggar hafi ekki einungis verið með mun stærri op fyrir opnanlegu fögin en gluggarnir sem fyrir voru, heldur var einnig búið að færa þau af austurkanti gluggakarma yfir á vesturkant. Þessi mál hafi verið rædd á stigaganginum og við flesta eigendur íbúða í I 7 ásamt formanni húsfélagsins þar. Allir hafi verið ásáttir um að þetta gengi ekki, málin hafi verið rædd og einn álitsbeiðenda sent einum gagnaðila tölvupóst af því tilefni með ábendingum um ýmsar leiðir til lausnar. Þar hafi honum meðal annars verið bent á að sækja um byggingarleyfi fyrir breyttum gluggum.

Gagnaðili hafi sagt að um væri að ræða mistök hjá framleiðenda, ekki hafi þurft að sækja um byggingarleyfi þar sem hann myndi panta nýja glugga sem væru alveg eins og gömlu gluggarnir. Það hafi þó ekki orðið raunin og þegar nýju gluggarnir komu í lok ágúst hafi verið ljóst að ekki hafi verið staðið við þau orð. Í stað þess að vera 8 cm breiðari en á gömlu gluggunum hafi op fyrir opnanlegu fögin verið orðin 10 cm breiðari. Á upprunalegu gluggunum hafi opið verið 23 cm en á þeim nýjustu 33 cm.

Þann 31. ágúst 2017 hafi álitsbeiðendur sent meðeigendum í I 5-7 erindi vegna þessa. Sama dag hafi byggingarfulltrúi í Reykjavík sent erindi þar sem framkvæmdin hafi verið kærð. Leitt sé að segja frá því að byggingarfulltrúi hafi metið framkvæmdina minniháttar og talið að ekki þyrfti byggingarleyfi fyrir breytingunum. Í ljós hafi komið að við þá ákvörðun hafi arkitekt hjá embættinu skoðað teikningar af öðru húsi, þ.e. I 3. Þegar á það hafi verið bent hafi byggingarfulltrúinn kosið að halda ákvörðuninni til streitu en breytt forsendum fyrir henni. Álitsbeiðendur hafi vísað þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindarmála. Þrátt fyrir þetta hafi verið skipt um glugga í kjallaraíbúð hússins 28. september 2017 þar sem opnanlegt fag skyldi vera mun stærra en það sem fyrir var. Framkvæmdin hafi ekki verið borin undir húsfund.

Til þess að leita sátta hafi verið boðaður fundur í húsfélaginu I 5-7 í október 2017. Á fundinn hafi verið mætt fyrir tíu eigendur af sextán og um 77% eignarhluta. Einn álitsbeiðanda hafi lagt fram tillögu um að gefa gagnaðilum færi á að sækja um byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum en hún hafi verið felld. Álitsbeiðendur hafi verið ein um að samþykkja hana en aðrir á fundinum hlynntir því að sætta sig við orðinn hlut. Aðrir á fundinum hafi einnig virst telja að ekki væri þörf á leyfi meðeigenda eða byggingarleyfi fyrir þessum breytingum á gluggum í húsinu.

Gluggakarmar séu sameign allra og breytingar á þeim eigi því að vera samþykktar af að minnsta kosti 2/3 hluta eigenda, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Sú réttaróvissa sem skapist, verði þetta liðið, sé óþolandi þar sem álitsbeiðendur hafi ekki hugmynd um hvernig glugga þau eigi að fá sér þegar að því komi. Álitsbeiðendur sjái fram á verðfall á fasteign sinni. Ljóst sé að fjöleignarhús þar sem ekki sé gætt samræmis í breidd og fyrirkomulagi glugga falli í verði miðað við fjölbýlishús þar sem útlit sé heildstætt og viðhaldið í samræmi við samþykktar teikningar. Að mati álitsbeiðenda séu þessi 10 cm víðari gluggafög áberandi á fram- og bakhlið hússins og valdi verulegri breytingu á útliti þess. Gluggafagið, sem sé 56 cm, sé í hrópandi ósamræmi við önnur opnanleg gluggafög í húsinu, meðal annars fögin sem séu 33 cm. Álitsbeiðendur telji að breytingin sé veruleg samkvæmt c-lið 2.3.5. gr. í byggingarreglugerð, enda sé þetta tilraun til varanlegra breytinga á útliti hússins.

Í greinargerð gagnaðila segir að vegna glugga í íbúðum X og X sé talið að fyllilega eðlilega hafi verið staðið að undirbúningi og framkvæmd umræddra gluggaskipta. Gott samráð hafi verið haft við alla í húsinu, bæði í húsi nr. 5 og 7. Haldnir hafi verið fundir í húsfélaginu I 5 í lok árs 2016 þar sem málið hafi verið kynnt, tölvupóstar sendir á alla eigendur í húsi nr. 5 og flestum sent afrit af tilboði J í umrædda glugga. Þar hafi meðal annars komið fram breidd opnanlegra faga og öðrum eigendum boðið að ganga inn í tilboðið sem þeir hafi ekki gert. Fundur hafi verið haldinn í húsfélaginu I 5 þann 9. febrúar 2017 þar sem samþykkt hafi verið að fara í framkvæmdirnar og allir viðstaddir skrifað undir fundargerð á staðnum. Gagnaðilar telji að fundurinn hafi verið löglegur og tiltekinn einstaklingur mætt fyrir hönd eiganda íbúðar X með skriflegt umboð til þess.

Ástæða þess að ekki hafi verið haldinn fundur í sameiginlegu húsfélagi I 5 og 7 vegna málsins sé sú að slíkur fundur hafði aldrei verið haldinn og sameiginlegt húsfélag hafi ekki verið stofnað. Auk þess hafi ekki verið fordæmi fyrir því að samráð væri haft við allt húsið um framkvæmdir. Hins vegar hafi verið haft samband við formann húsfélagsins í I 7 og honum kynnt málið. Einnig hafi verið rædd stofnun sameiginlegs húsfélags. Haldinn hafi verið fundur um það mál með íbúum í húsi nr. 7 þar sem gagnaðilar hafi kynnt hugmyndir þeirra um stofnun félags. Síðan hafi verið haldinn sameiginlegur fundur allra í húsinu þar sem stofnun formlegs félags hafi verið rædd. Á þeim fundi hafi umrædd framkvæmd og samþykktin frá fundinum 9. febrúar 2017 jafnframt verið kynnt öllum viðstöddum. Gagnaðilar séu sammála því að nauðsynlegt sé að hafa starfandi húsfélag fyrir allt húsið og það eigi að sjá ytra viðhald á öllu húsinu. Gagnaðilar hafi hins vegar ekki talið að unnt væri að bíða með þessar framkvæmdir þar sem forða þurfti frekara tjóni þar sem lekið hafði inn meðfram glugga í íbúð X. Þess vegna hafi verið valin sú leið sem samþykkt hafi verið á fundinum 9. febrúar 2017.

Ástæða þess að opnanleg fög séu lítið eitt breiðari í nýju gluggunum sé sú að framleiðandi hafi ekki getað boðið upp á nútímalegar læsingar með óbreyttri breidd auk þess sem gluggapóstur sé örlítið þykkari sem hvort tveggja gefi betri þéttingu á opnanlegu fagi. Þetta hafi verið skýrt og kynnt fyrir öllum í húsinu og einnig byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar. Byggingarfulltrúinn hafi tekið undir sjónarmið gagnaðila um að ekki þyrfti að sækja um byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni þar sem útlitsbreytingin væri minniháttar. Einnig hafi upprunaleg teikning af I 5 verið skoðuð á vef Reykjavíkurborgar og opnanleg fög mæld. Þar sjáist að opnanleg fög séu um 35 cm sé mælt hlutfall af heildarbreidd glugga á móti opnanlegu fagi. Leitast hafi verið við að fara ekki yfir þá breidd til að útlitsbreyting yrði minniháttar og í sem mestu samræmi við aðra glugga hússins. Endanleg stærð opnanlegra faga nýrra glugga sé um 33 cm. Skipta hafi þurft um glugga í tvö skipti vegna mistaka í framleiðslu þar sem opnanlegu fögin hafi verið röngu megin, þ.e.a.s. spegluð eða fjær stigagangi. Þar af leiðandi hafi þurft að henda nýjum gluggum og setja aðra nýja með tilheyrandi kostnaði. Þetta hafi verið gert í þeirri viðleitni að breyta útliti hússins sem minnst.

Gagnaðilar telji að ekki hafi skapast nein réttaróvissa vegna þessa máls. Vilji aðrir eigendur skipta um glugga hjá sér þurfi þeir einungis að hafa gott samráð við nágranna sína eins og gagnaðilar hafi leitast við að gera og gæta að samræmi í útliti á nýjum gluggum.

Eins og fram hafi komið á fundi eigenda í I 5 og 7 þann 17. október 2017 hafi allir mættir verið sáttir við nýju gluggana að álitsbeiðendum undanskildum. Á fundinum hafi verið skorað á þau að láta af kæru og málarekstri vegna málsins auk þess sem tillaga þeirra hafi verið kolfelld samhljóða.

Vegna glugga í kjallaraíbúð sé staðan sú að beðið sé eftir fundi byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar vegna glugganna sem boðaður hafi verið í kjölfar þess að eigandi hafi beitt andmælarétti sínum. Á fundinum muni framhaldið verða rætt og leitast við að finna lausn vegna breiddar á opnanlegu fagi. Einnig muni þetta verða tekið upp á næsta fundi húsfélagsins þar sem breidd opnanlegra faga kjallaraíbúða muni verða ákveðið í samkomulagi við eigendur hússins. Á síðasta fundi 17. október 2017 hafi komið fram skýr vilji allra íbúa sem hafi verið mættir, að álitsbeiðendum undanskildum, í þá veru að leitast yrði við að hafa opnanleg fög kjallaraglugga breiðari en upprunalegra glugga. Rökin fyrir því séu þau að bæta öryggi íbúa í kjallara þannig að glugginn sé flóttaleið, auk þess sem loftun stórbætist. Þetta hafi verið talið vera hagur allra íbúa og myndi auka vellíðan íbúa í kjallara.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að þeim hafi ekki borist afrit af tilboði J. Þrátt fyrir að álitsbeiðendur hafi ítrekað vakið athygli íbúa hússins á 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús þráist gagnaðilar og aðrir íbúar hússins við að halda því fram að húsfélagið í I 5-7 þurfi að stofna formlega.

Í öllum nær 60 lóðréttum opnanlegum fögum í húsinu hafi opið verið 23 cm. Samkvæmt upplýsingum byggingarfulltrúa séu engar smíðateikningar til af húsinu.

Í athugasemdum gagnaðila segir að afrit af tilboði J hafi verið send fyrri eiganda íbúðar álitsbeiðenda. Þá eru fyrri sjónarmið jafnframt ítrekuð.

III. Forsendur

Í máli þessu snýst ágreiningur um lögmæti ákvarðana húsfundar um gluggaskipti í íbúðum gagnaðila.

Í 1. mgr. 30. gr. segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki ef um er að ræða verulega breytingu á sameign hússins, þar á meðal útliti hússins. Í 2. mgr. sömu greinar segir að sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar í för með sér á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Í 3. mgr. segir að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.

Álitsbeiðendur telja að samþykki allra þurfi vegna útlitsbreytinga á þeim gluggum sem skipt var út. Af gögnum málsins verður ráðið að opnanleg fög í nýjum gluggum í íbúðum X og X sé 33 cm að breidd en verið 23 cm í eldri gluggum. Fyrir liggja myndir sem sýna útlitsbreytinguna. Kærunefnd telur að umrædd breyting á útliti glugganna sé óveruleg og því skuli ákvörðun þar um tekin með hliðsjón af framangreindri 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús.

Húsfélög eru til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laga um fjöleignarhús, sbr. 3. mgr. 10. gr. laganna, og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega, sbr. 1. mgr. 56. gr. laganna. Um hlutverk húsfélaga er fjallað í 57. gr. laganna en það er meðal annars að sjá um varðveislu, viðhald og endurbætur sameignarinnar þannig að hún þjóni sameiginlegum þörfum eigenda. Í 1. mgr. 76. gr. laganna segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda bera þeir þá kostnaðinn, sbr. 44.gr. Þegar svo háttar til er talað um húsfélagsdeildir.

Húsfélagsdeildin I 5 hélt húsfund 9. febrúar 2017 og samkvæmt fundargerð var samþykkt tillaga um endurnýjun á gluggum í íbúðum X og X. Óumdeilt er með aðilum að I 5-7 sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús. Allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, er sameign hússins, sbr. 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Með hliðsjón af því telur kærunefnd að ákvörðun um gluggaskipti þurfi að taka á löglega boðuðum húsfundi eigenda að I 5-7, sbr. 39. gr. laga um fjöleignarhús. Að þessu virtu telur kærunefnd að ákvarðanir, sem teknar voru á húsfundi 9. febrúar 2017 er varða gluggaskipti, séu ólögmætar.

Með vísan til 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús er húsfélagi unnt að bæta úr, hafi ákvörðun ekki verið tekin með réttum hætti, með því að boða til húsfundar og greiða þar atkvæði um framkvæmdirnar. Með hliðsjón af því eru ekki forsendur á þessu stigi til þess að taka afstöðu til kröfu álitsbeiðenda að gagnaðilum verði gert skylt að fjarlægja hina nýju glugga úr íbúðum og setja í staðinn glugga sem séu eins og þeir sem hafi verið teknir úr.

Í málinu er jafnframt ágreiningur vegna glugga í íbúð X. Óumdeilt er að framkvæmdin var ekki samþykkt á húsfundi og því ólögmæt. Vísast þar um þó einnig til þess sem að framan greinir um heimild húsfélags til að bæta úr annmarka að þessu leyti með því að bera upp tillögu um framkvæmdina á löglega boðuðum húsfundi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar húsamála að samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi fyrir framkvæmdum gagnaðila.

Það er álit kærunefndar að ákvarðanir sem teknar voru á fundi húsfélagsdeildar I 5, 9. febrúar 2017 er varða framkvæmdir á gluggum séu ólögmætar.

Reykjavík, 12. febrúar 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson