Mál nr. 75/2017

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 75/2017

Viðhald á hinu leigða. Skemmdir á útidyrahurð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 25. maí 2017, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 19. apríl 2017, og athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 20. nóvember 2017, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 12. febrúar 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi tók gagnaðili á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá X 2015. Ágreiningur er um hvorum aðila beri að greiða kostnað vegna skemmda á útidyrahurð í hinu leigða húsnæði.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna tjóns á útidyrahurð í hinni leigðu íbúð.

Í álitsbeiðni kemur fram að útidyrahurð hafi orðið fyrir skemmdum X 2016. Það líti út fyrir að hurðin hafi verið þvinguð upp með þeim afleiðingum að hurðarkarmur þar sem læsingarjárn séu fest, hafi brotnað og losnað frá. Álitsbeiðandi telji að líkur séu á að gagnaðili hafi valdið tjóninu og skuli þar með bera kostnaðinn.

Dóttir gagnaðila hafi kallað til lögreglu klukkan X þar sem hún hafi ekki getað opnað hurðina. Lögreglan hafi náð að opna en jafnframt sagt að merki væru um að hurðin hefði verið þvinguð upp. Gagnaðili haldi því aftur á móti fram að lögreglan hafi brotið upp hurðina.

Í X hafi gagnaðili haft samband við álitsbeiðanda og tilkynnt tjónið. Húsfélagið sé með sameiginlega húseigendatryggingu en tryggingafélagið hafi á hinn bóginn upplýst að tjónið yrði ekki greitt þar sem innbrot og/eða innbrotstilraun hafi ekki verið kærð.

Gagnaðili telji að ástæða þess að hurðin hafi fest sig upphaflega sé sú að hjarir hafi gefið sig og þess vegna sé um að ræða viðhaldsmál sem eiganda beri að greiða. Álitsbeiðandi hafi aldrei orðið var við að nokkuð hafi verið að hjörum hurðarinnar á meðan hann hafi búið í íbúðinni á tímabilinu 2006 til 2014. Sama gildi um fyrri leigjanda. Þá hafi gagnaðili aldrei áður gert athugasemdir við hurðina. Kona álitsbeiðanda hafi skoðað húsnæðið í X 2016 og ekki orðið vör við að eitthvað væri að hurðinni. Vegna fyrirhugaðrar sölu hafi fasteignasali skoðað íbúðina í X 2016 án athugasemda við hurðina og kaupendur íbúðarinnar jafnframt ekki gert athugasemdir.

Í greinargerð gagnaðila segir að þegar dóttir hennar hafi komið í hina leigðu íbúð X 2017 hafi hún ekki getað opnað hurðina þar sem hún hafi verið skökk vinstra megin. Hún hafi beðið nágranna, sem hafi verið að koma heim um sama leyti, um hjálp. Hann hafi ekki náð að opna hurðina og hún því hringt í gagnaðila sem hafi sagt henni að hringja í lögregluna. Lögreglan hafi haldið að einhver hefði sparkað í hurðina þar sem hún hafi verið skökk og óhreinindi verið neðarlega á henni. Lögreglan hafi sagt að það væri ekkert mál að brjóta hurðina upp, en dóttir gagnaðila hafi helst ekki viljað það þar sem um leiguíbúð væri að ræða. Lögreglan hafi eitthvað hamast á hurðinni og loks náð að opna hana, en við það hafi karmurinn brotnað læsingarmegin. Hurðin sé heil en karmurinn laskaður. Lásinn hafi ekki verið brotinn og sé heill. Gagnaðili telji að um sé að ræða viðhald á íbúð sem álitsbeiðandi eigi að framkvæma.

Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila segir að hvergi komi fram í lögregluskýrslu að lögreglan hafi valdið stærstum hluta tjónsins. Vegna athugasemda gagnaðila um að viðhaldi á læsingarjárnum hafi verið ábótavant sé bent á 19. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Í ákvæðinu komi meðal annars fram að leigjanda sé skylt að annast á sinn kostnað viðhald á læsingum, raftenglum, vatnskrönum eða öðru smálegu.

III. Forsendur

Í máli þessu snýst ágreiningur um hvorum aðila beri að greiða kostnað vegna skemmda á útidyrahurð.

Samkvæmt gögnum málsins gat dóttir gagnaðila ekki opnað útidyrahurð hinnar leigðu íbúðar X 2017. Lögregla var kölluð til vegna þessa og samkvæmt lögregluskýrslu, dags. X 2017, voru skemmdir á hurðinni þegar hún kom á vettvang. Því var lýst að skemmdir væru á dyrakarmi og höfðu neðri hjarir losnað frá karminum. Þá liggja fyrir myndir sem sýna umræddar skemmdir.

Í 1. mgr. 18. gr. húsaleigulaga segir að leigjanda sé skylt að fara vel með hið leigða húsnæði og í samræmi við umsamin afnot þess. Í þágildandi 2. mgr. sömu greinar segir að verði hið leigða húsnæði eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum leigjanda, heimilismanna eða annarra manna, sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um, skuli leigjandi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða má. Ef leigjandi vanrækir þessar skyldur sínar er leigusala heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað leigjanda að uppfylltum skilyrðum ákvæðisins þar um. Ekki liggur fyrir hvað olli téðum skemmdum á útidyrahurðinni og þannig ósannað að þær megi rekja til gagnaðila eða aðila sem hún ber ábyrgð á. Telur kærunefnd þannig ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðili bæti honum tjónið á hurðinni.

Kærunefnd tekur fram að ágreiningur aðila lýtur fyrst og fremst að sönnunaratriðum. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi, svo sem aðila- og vitnaskýrslur, gæti því varpað ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer hins vegar ekki fram fyrir kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða kostnað vegna skemmda á útidyrahurð í hinni leigðu íbúð.

Reykjavík, 12. febrúar 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson