Mál nr. 26/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 26/2004

Hagnýting sameignar.Greiðsla sameiginlegs kostnaðar. Lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 4. júní 2004, mótteknu 8. júní 2004, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, ódagsett, móttekin 5. júlí 2004, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X, alls tveir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á 1. hæð en gagnaðili er eigandi eignarhluta á 2. hæð. Ágreiningur er vegna sameiginlegs þvottahúss, þ.e. um nýtingu þess, greiðslur fyrir sameiginlegt rafmagn vegna þvottahússins og frágang skólpröra sem liggja frá séreign gagnaðila um þvottahúsið.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðili greiði 55.137 krónur auk vaxta vegna sameiginlegra rafmagnsreikninga.

Að gagnaðili láti fagmann ganga frá skólplögnum, sem liggja um þvottahús frá baðherbergi gagnaðila, með viðunandi hætti.

Að gagnaðili fjarlægi hillur og persónulega muni úr sameiginlegu þvottahúsi.

Í álitsbeiðni kemur fram að þrír rafmagnsmælar séu í húsinu og séu þeir staðsettir í anddyri eignarhluta gagnaðila. Einn mælir sé fyrir hvora séreign og einn vegna rafmagns í sameign. Sameiginlegt rafmagn sé einungis vegna þvottahúss en þar sé ljósapera í lofti og innstungur fyrir þvottavélar. Árlegur kostnaður vegna rafmagns í sameign hafi verið á bilinu sjö til átta þúsund krónur á ári undanfarin ár en var rúmlega 44.000 krónur fyrir árið 2003. Frá 2. júlí árið 2000 og til 5. maí árið 2004 hafi álitsbeiðandi alls þurft að greiða 80.983 krónur vegna sameiginlegs rafmagns en gagnaðili hafi ekkert greitt á þessu tímabili þrátt fyrir að vera krafinn um það.

Í álitsbeiðni kemur jafnframt fram að úr þvottahúsloftinu hafi legið rafmagnskapall til 2. hæðar og verið tengdur í sameignarmæli. Við eftirlit 5. maí 2004 hafi þessi kapall þó verið ótengdur. Gagnaðili hafi tjáð álitsbeiðanda að fyrir lægi leyfi Orkuveitu Reykjavíkur fyrir kaplinum og ekki væri um rafmagnsstuld að ræða. Álitsbeiðandi telur þó líklegt að gagnaðili hafi tengt rafmagn vegna séreignar sinnar inn á sameiginlegan mæli. Álitsbeiðandi hafi óskað eftir því við Orkuveitu Reykjavíkur að fá að skoða álestrarsögu allra mæla í húsinu en verið synjað um slík gögn varðandi mæli gagnaðila. Orkuveitan hafi bent álitsbeiðanda á að leita til lögreglu en lögregla hafi vísað á kærunefnd fjöleignarhúsamála. Fram kemur að Orkuveita Reykjavíkur hafi skoðað sameignarmælinn og ekki hafi verið um bilun að ræða.

Þá kemur fram í álitsbeiðni að íbúar efri hæðar hafi lagt nýjar frárennslislagnir frá baðherbergi sínu á 2. hæð og liggi þær um þvottahúsið. Ekki hafi verið haft samráð við álitsbeiðanda vegna þessara framkvæmda. Illa sé frá lögnunum gengið, engar festingar séu og vatnslás hljóti að vanta því lyktin í þvottahúsinu sé mjög slæm. Þá liggi lagnirnar „þvers og kruss“ um þvottahúsið og komi niður fyrir framan tröppur í þvottahúsi. Álitsbeiðandi fer fram á að fagmaður gangi frá lögnunum á viðunandi hátt.

Að lokum kemur í álitsbeiðni fram að samkvæmt eignaskiptasamningi fylgi eignarhluta á 1. hæð geymsla undir stigapalli í þvottahúsi en eignarhluta á 2. hæð fylgi geymsla í risi. Gagnaðilar hafi hins vegar sett upp hillur í hið sameiginlega þvottahús og noti það sem geymslu án samþykkis álitsbeiðanda. Umgengni sé mjög slæm. Ekki sé unnt að nota þvottahúsið til þvotta eins og ástandið sé nú auk þess sem verðmæti eignarhluta álitsbeiðanda rýrni vegna þessa ástands.

Í greinargerð gagnaðila er því alfarið hafnað að um stuld á rafmagni sé að ræða. Þar kemur m.a. fram að kapall sá sem um er rætt í álitsbeiðni hafi verið lagður til að koma fyrir frystikistu en hún sé tengd inn á mæli gagnaðili. Ekki sé búið að tengja hann í neðri enda og rangt sé að gagnaðili hafi haldið því fram að Orkuveita hafi veitt leyfi fyrir honum. Þá kemur fram að álitsbeiðandi hafi aldrei krafið gagnaðila um greiðslu sameiginlegs reiknings heldur aðeins ritað bréf með ásökunum sem hafi verið svarað. Gagnaðili hafi boðist til að borga en ekki fengið upplýsingar um reikningsnúmer sem hægt væri að greiða inn á þrátt fyrir að eftir því hafi verið leitað. Kröfu um vexti sé vísað á bug. Einnig kemur fram að rafmagnsnotkun vegna séreignar gagnaðila hafi ekki minnkað. Vegna ársins 2003 hafi gagnaðili þurft að greiða 17.000 krónur eftir álestur.

Varðandi lagnir í þvottahúsi er fallist á að ólokið sé að ganga frá lögnum að fullu. Nauðsynlegt hafi verið að skipta um lagnir vegna leka. Þó frágangi lagna sé ekki lokið séu þær engu að síður tryggar og stöðugar. Að fengnum vaxtabótum frá hinu opinbera standi til að setja vinkla og dragbönd undir þær að ráðum fagmanns og láta jafnframt gera faglega úttekt á lögnunum. Álitsbeiðandi hafi kært lagnirnar til byggingarfulltrúa og vegna þess sé verið að láta teikna breytingar upp, þ.m.t. á lögnum. Gagnaðili heldur því fram að álitsbeiðandi hafi veitt samþykki fyrir þessum framkvæmdum og sérstaklega hvatt til þeirra vegna leka sem vart hafi orðið. Vitni séu sem borið geti um það.

Varðandi not þvottahússins sem geymslu er fallist á að umgengni hafi ekki verið til fyrirmyndar, sérstaklega ekki á meðan á framkvæmdum hjá gagnaðila hafi staðið. Á þessu ári hafi þvottahúsið verið í sæmilegu ástandi. Því er haldið fram að álitsbeiðandi hafi fallist á að settar væru upp hillur og hafi ætlað að nota helming þeirra sjálf. Álitsbeiðandi hafi hins vegar skipt um skoðun þegar hann var krafinn um hluta efniskostnaðar en vinna hafi verið á vegum gagnaðila og álitsbeiðandi ekki verið krafinn um greiðslu fyrir hana. Þá geymi álitsbeiðandi sjálfur muni í þvottahúsi.

III. Forsendur

I.

Hlutverk kærunefndar fjöleignarhúsamála takmarkast við að veita lögfræðilegt álit um ágreining er rís varðandi réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúss. Í 13. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 segir að það sé skylda eiganda að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði. Í 45. gr. sömu laga kemur fram í 2. tölulið B-liðar að viðhalds- og rekstrarkostnaður sameiginlegs þvottahúss greiðist að jöfnu. Er hvorum eiganda því skylt að greiða helming kostnaðar vegna sameiginlegs rafmagns í þvottahúsi. Vaxtakröfu er vísað frá vegna vanreifunar. Úrlausn ágreinings vegna gruns um rafmagnsstuld fellur utan lögbundins hlutverks kærunefndar.

II.

Ljóst er af greinargerð gagnaðila að hann felst á kröfur álitsbeiðanda. Því er ekki um ágreining að ræða og er kröfu álitsbeiðanda því vísað frá kærunefnd.

III.

Í 36. gr. laga, nr. 26/1994, um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur enn fremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.

1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Reglum 30. gr. laganna skal beita, eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hlutum hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. 31. gr., sbr. einnig 19. gr. Í 2. mgr. 35. gr. segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað.

Kærunefnd telur að í sameignar- og hagnýtingarrétti eigenda húss felist réttur til að nýta þvottahús, sem og aðra sameign, á eðlilegan og venjulegan hátt. Eðlileg og venjuleg afnot af þvottahúsi eru að sjálfsögðu þau að þvo og þurrka þvott. Kærunefnd telur illsamrýmanlegt að nota rými sem ætlað er þvotta og þrifnaðar samhliða til geymslu hluta sem óhjákvæmilega hafa í för með sér óhreinindi. Það er því niðurstaða kærunefndar að gagnaðila sé skylt að fjarlægja hillur og persónulega muni úr sameiginlegu þvottahúsi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðili skuli greiða helming af kostnaði vegna sameiginlegs rafmagns.

Það er álit kærunefndar að gagnaðili skuli fjarlægja hillur og persónulega muni úr sameiginlegu þvottahúsi.

Reykjavík, 31. ágúst 2004,

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason