Mál nr. 22/2004
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 22/2004
Skipting lóðar. Bílastæði - sérafnotaréttur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 17. maí 2004, mótteknu sama dag, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D og E.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila E, ódagsett, móttekin 27. maí 2004, greinargerð gagnaðila B, dags. 25. júní 2004, athugasemdir álitsbeiðanda, ódagsettar, mótteknar 2. júlí 2004 og athugasemdir gagnaðila B, dags. 11. ágúst 2004, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2004.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á rishæð hússins, en gagnaðilar eigendur annarra eignarhluta hússins. Ágreiningur er um skiptingu lóðar og afnot bílastæða.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að lóð og þar með talin bílastæði séu í óskiptri sameign eigenda hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að unnið hafi verið að gerð eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið en álitsbeiðandi geti ekki fallist á þau drög sem nú liggi fyrir. Álitsbeiðandi telur að öll lóð hússins sé í óskiptri sameign og þar með talin bílastæði sem á lóðinni eru.
Í greinargerð gagnaðila E, eiganda eignarhluta í kjallara, kemur fram að í afsali hans fyrir eigninni sé vitnað í lóðarleigusamning og skiptasamning þar sem fram komi skipting milli hæðar og riss og er hæðin þar talin 42,9 hundraðshlutar eignarinnar en risið 18,1 hundraðshlutar. Samsvarandi hlutdeild í leigulóð fylgi. Deilur milli álitsbeiðanda og eigenda miðhæðar snúist um hvar á lóðinni hver eigi eignarhlut og nauðsynlegt sé að það komist á hreint. Gagnaðili E telur eðlilegast að bílastæðin fylgi kjallara og miðhæð, eins og verið hafi, þar sem þáverandi eigandi rishæðar hafi ekki viljað taka þátt í kostnaði við gerð þeirra. Með greinargerð gagnaðila E fylgja gögn sem segja eignarhlut í kjallara vera 39 hundraðshlutar heildareignarinnar þar með talið tilheyrandi leigulóðarréttindi.
Í greinargerð F hdl. f.h. gagnaðila B, eiganda eignarhluta á miðhæð, kemur fram að þáverandi eigendur kjallara og miðhæðar hafi kostað gerð bílastæða á lóðinni. Viðhald og umhirða hafi verið á kostnað eigenda ofangreindra eigna án athugasemda af hálfu eigenda rishæðar.
Þá kemur fram í greinargerðinni að í tengslum við gerð eignaskiptasamnings hafi aðrir eigendur hússins samþykkt sólpall í beinum tengslum við íbúð gagnaðila B og sérafnot þeirrar íbúðar af pallinum. Álitsbeiðandi hafi í framhaldinu samþykkt teikningar þar sem merktir eru sérnotareitir vegna sólpalls og bílastæða og lagðar voru fram í tenglum við gerð eignaskiptasamnings. Ekki hafi verið ráðist í framkvæmdir við pallinn fyrr en samþykki álitsbeiðanda hafi legið fyrir með þessum hætti. Með samþykki sínu á að framlagðar teikningar séu í samræmi við raunveruleikann hafi álitsbeiðandi viðurkennt sérnotarétt varðandi bílastæði og sólpall og sé bundin af þeirri ráðstöfun sameignar sem komið hafi verið á.
Með greinargerðinni fylgja drög að eignaskiptasamningi þar sem segir m.a.: „2 bílastæði eru í lóð. Bílastæðin eru sýnd á samþykktum teikningum og eru sérnotareitir eigna 0101 og 0001. [...] Hver eign fyrir sig hefur sérnotarétt í lóð. Eign 0201 hefur sérnotarétt í norðausturhluta lóðar. [...] Eign 0001 hefur sérafnotarétt í norðvesturhluta lóðar. [...] Frá þessum mörkum hefur eign 0101 afnotarétt í lóð að stofuglugga eignar 0001 að miðju hans hornrétt í suður. [...].“
Greinargerð barst ekki frá gagnaðilum D og C en þau hafa keypt miðhæð af gagnaðila B með kaupsamningi dags. 1. mars 2004.
Í athugasemdum álitsbeiðanda við greinargerð gagnaðila B er því mótmælt að álitsbeiðandi hafi samþykkt skiptingu lóðar. Einn fundur hafi verið haldinn í húsfélaginu en fundargerð sé ekki til frá þeim fundi. Á fundinum hafi verið rædd skipting lóðar og hafi álitsbeiðandi óskað eftir lóðarhluta sem nyti sólar en fyrir því hafi ekki verið vilji. Ef lóðinni yrði skipt átti álitsbeiðandi að fá hluta við ruslatunnur og kjallaratröppur. Á þessum sama fundi hafi einnig verið rædd smíði sólpalls sem gagnaðili B hafi þá þegar hafið en álitsbeiðandi hafi ekki veitt samþykki fyrir smíðinni og gengið af fundinum.
Álitsbeiðandi mótmælir einnig að hafa samþykkt drög að eignaskiptasamningi enda séu þau óundirrituð af sinni hálfu. Skjal, þar sem standi að þeir sem undir það riti hafi kynnt sér raunteikningar og votti að þær séu í samræmi við fyrirkomulag í húsinu, hafi verið fest aftan við eignaskiptasamning án sinnar vitundar. Álitsbeiðandi minnist þess ekki að hafa skrifað undir þetta skjal og mótmælir því að í undirskriftinni felist samþykki við fyrirkomulaginu. Eina skjalið sem hún minnist að hafa skrifað nafn sitt á sé umsóknareyðublað til borgarinnar sem fyrri eigandi eignarhluta í kjallara hafi komið með til hennar og beðið hana að skrifa nafn sitt á. Hún hafi spurt hvort umsóknin varðaði lóðina en fengið það svar að svo væri ekki heldur væri verið að auðvelda framkvæmd eignaskiptasamnings. Álitsbeiðandi bendir á að hún hafi ekki skrifað nafn sitt undir umsóknina heldur í efsta reitinn þar sem fram komi nöfn umsækjenda og hafi umsóknin verið útfyllt eftir það. Álitsbeiðanda hafi ekki verið ljóst að umsóknin væri til að fá samþykki fyrir raunteikningum. Fram kemur einnig að ef kærunefnd telji að með því að skrifa nafn sitt á þetta blað hafi hún samþykkt skipingu garðsins verði að minnsta kosti ekki talið að hún hafi samþykkt sólpall.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er gagnrýnt hvernig að framkvæmd og greiðslu draga að eignaskiptasamningi var staðið en það verður ekki rakið í áliti þessu þar sem ekki eru gerðar kröfur því tengdar. Fram kemur þó að eftir að búið hafi verið að mæla upp íbúð hans hafi álitsbeiðandi með samþykki íbúa og byggingafulltrúa látið breyta og stækka íbúð sína og þegar af þeirri ástæðu séu umræddar raunteikningar ekki lengur réttar. Loks ítrekar álitsbeiðandi að hann hafi hvorki samþykkt skiptingu lóðar né smíði sólpalls.
Í athugasemdum F hdl. f.h. gagnaðila B er ítrekað að álitsbeiðandi hafi, með því að samþykkja umræddar raunteikningar, samþykkt sérnot bílastæða og sólpalls. Stofnast hafi samningur um ofangreint við undirritun álitsbeiðanda og samningurinn heimili eigendum að ráðstafa sín á milli sameign með þeim hætti sem gert hafi verið.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laganna eða eðli máls. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga.
Samkvæmt 9. tölul. 5. gr. fjöleignarhúsalaga fellur undir séreign fjöleignarhúss hluti lóðar, t.d. bílastæði, sem er séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Samkvæmt 5. tölul. 8. gr. sömu laga fellur m.a. undir sameign fjöleignarhús öll lóð húss, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.
Fjöleignarhúsið X stendur á sameiginlegri leigulóð allra eigenda hússins. Ekki hefur verið þinglýst heimildum um afnotaskipti lóðar eða bílastæða og hafa allir eigendur því jafnan rétt til afnota lóðar og bílastæða. Samkvæmt skýrum fyrirmælum 36. gr. fjöleignarhúsalaga getur eigandi ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.
Gagnaðili B telur að réttur til að ráðstafa sameign með þeim hætti sem fram kemur í drögum að eignaskiptayfirlýsingu, og lýst hefur verið hér að framan, hafi stofnast við undirskrift álitsbeiðanda undir skjal þar sem segir: „Við undirrituð, íbúar og eigendur [X], vottum hér með að hafa skoðað og staðreynt raunteikningar dagsettar í september 2001. Við vottum hér með að þær eru í samræmi við núverandi fyrirkomulag hússins.“ Þá hafi álitsbeiðandi með því að skrifa undir áðurgreint skjal samþykkt sérnotarétt hvað varði umræddan sólpall.
Fram hefur komið í athugasemdum álitsbeiðanda að hann hafi ekki samþykkt smíði sólpalls á lóðinni. Engin gögn liggja heldur fyrir kærunefnd um samþykki eigenda hússins eða byggingaryfirvalda vegna sólpalls né er sólpall að finna á hinum umræddu teikningum. Hins vegar eru engar kröfur gerðar í tengslum við sólpallinn sérstaklega og kemur hann því ekki frekar til skoðunar hjá kærunefnd.
Ekki er hægt að skilja gagnaðila öðruvísi en svo að hann telji að álitsbeiðanda sé skylt að undirrita þau drög að eignaskiptayfirlýsingu sem fyrir kærunefnd liggja þar sem hann hafi samþykkt skiptingu lóðar og bílastæða. Gegn neitun álitsbeiðanda telst gagnaðili ekki hafa fært fram sönnur þess að álitsbeiðandi hafi samþykkt skiptingu á lóð hússins, þ.m.t. bílastæði og verður því ekki fallist á að álitsbeiðanda sé skylt að undirrita eignaskiptayfirlýsingu sem felur í sér slíka skiptingu.
Kærunefnd bendir hins vegar á að málsmeðferð nefndarinnar felur ekki í sér sönnunarfærslu á borð við þá sem fram fer fyrir dómi. Því gætu mögulega komið fram sannanir við vitna- og aðilaskýrslur sem breyttu þessari niðurstöðu nefndarinnar, væri mál þetta rekið fyrir dómi.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að lóð, þar með talin bílastæði, séu í óskiptri sameign eigenda X og þeir hafi jafnan rétt til að nýta hana.
Reykjavík, 31. ágúst 2004
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Kornelíus Traustason