Mál nr. 35/2004

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 35/2004

Skipting kostnaðar. Þak.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. júlí 2004, mótteknu 15. júlí 2004, beindi A f.h. einkahlutafélagsins B, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Formaður gagnaðila sendi bréf þar sem hann sagðist ekki gera athugasemdir við álitsbeiðni. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 31. ágúst 2004.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X. Húsið er byggt í tveimur áföngum, annars vegar er hluti á einni hæð sem byggður var 1963 og hins vegar er hluti á tveimur hæðum sem byggður var á árunum 1980-1985. Atvinnuhúsnæði í þeim hluta hússins sem er á einni hæð var á árinu 2003 skipt í tvo eignarhluta sem nú er verið að innrétta til íbúðar. Eftir þá breytingu eru eignarhlutar alls ellefu í húsinu. Álitsbeiðandi er eigandi annarrar íbúðarinnar í eldri hluta hússins. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna endurnýjunar þaks þess hluta hússins sem er á einni hæð.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að endurnýjun þaksins sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda sem skiptist eftir hlutfallstölu.

Í álitsbeiðni kemur fram að til standi að klæða allt húsið að utan og lagfæra lekt þak eldri hluta hússins. Núverandi útfærsla þess þaks standist ekki byggingarreglugerð þar sem enginn þakpappi sé á þakinu og til að koma í veg fyrir leka þurfi að skipta um járn á þakinu en það sé ónýtt að hluta. Í raun þurfi að skipta um þak. Húsfélagið telji að eigendur eldri hlutans eigi einir að bera þann kostnað sem til falli við að láta þakið standast byggingarreglugerð.

III. Forsendur

Í 2. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleiri sé allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess.

Í máli þessu er deilt um hvort sú staðreynd að þak á eldri hluta hússins uppfyllir ekki skilyrði byggingarreglugerðar leiði til þess að víkja eigi frá þeirri kostnaðarskiptingu sem leiðir af tilvitnaðri lagagrein, sbr. einnig 45. gr. sömu laga, og eigendur eldri hluta hússins verði einir að bera kostnað við að koma þakinu í það ástand að það uppfylli byggingarreglugerð.

Í 2. mgr. 43. gr. fjöleignarhúsalaga kemur fram að sameiginlegur kostnaður sé, auk þeirra kostnaðarliða sem sérstaklega eru tilgreindir í 1. mgr. sömu greinar, m.a. fólginn í viðbyggingum, breytingum, endurbótum, endurnýjunum, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu, hreingerningum, rekstri, hússtjórn, tryggingaiðgjöldum o.fl. Kærunefnd telur að skýra verði grein þessa rúmt og falli fyrirhugaðar framkvæmdir á þaki að X þar undir.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður við endurnýjun þaks sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda sem skiptist eftir hlutfallstölum.

Reykjavík, 31. ágúst

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Kornelíus Traustason