Mál nr. 152/2011
Miðvikudaginn 11. janúar 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 152/2011:
A og B
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, dags. 28. september 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 6. september 2011 vegna afgreiðslu umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum. Kæran var móttekin þann 7. október 2011.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu ákvörðun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Skráð fasteignamat á íbúð kærenda að C var 15.450.000 kr. Verðmat íbúðarinnar var 21.000.000 kr. samkvæmt mati löggilts fasteignasala frá fasteignasölunni D, sem fram fór þann 18. ágúst 2011. Á fasteigninni hvíldu veðlán samtals að fjárhæð 23.898.166 kr.
Í endurútreikningnum kemur einnig fram að kærendur eru eigendur bifreiðarinnar R metin á 1.315.000 kr., en að frádregnu áhvílandi láni var veðrými bifreiðarinnar talið vera 404.864 kr. og var það dregið frá niðurfærslu lána í hinni kærðu ákvörðun.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 13. október 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 1. nóvember 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 9. nóvember 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kærendum.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur kæra ákvörðun Íbúðalánasjóðs um leiðréttingu lána í 110% leiðinni og gera athugasemdir í tveimur liðum. Þau telja að verðmat fasteignarinnar sé of hátt auk þess sem þau telja það óréttlæti að engin samræming sé á milli fjármálastofnana við framkvæmd 110% leiðarinnar. Krefjast þau þess að þau fái þau kjör sem Íslandsbanki býður sínum viðskiptavinum, þ.e. 110% leiðréttingu miðað við skráð fasteignamat eignar. Kærendur hafa hins vegar ekki gert athugasemdir við verðmat bifreiðar í þeirra eigu og frádrátt vegna hennar við hina kærðu ákvörðun.
Kærendur greina frá því að þau hafi keypt fasteignina að C á 20.400.000 kr. í lok ársins 2006, þegar fasteignaverð var í sögulegu hámarki. Á þeim tíma hafi skráð fasteignamat íbúðarinnar verið 16.615.000 kr., en það sé nú 15.450.000 kr. Þrátt fyrir það hafi Íbúðalánasjóður hækkað verðmat fasteignarinnar við hina kærðu ákvörðun, sem kærendur telja hvorki sanngjarnt né raunhæft.
Þá vísa kærendur til þess að frá því að þau festu kaup á fasteigninni að C hafi stórfelldir gallar komið í ljós, í húsinu sjálfu og í íbúð þeirra. Galli í loftræstingu hafi til að mynda leitt til myglu og rakaskemmda. Þá segja kærendur að rakaskemmdirnar séu það miklar að barnaherbergið sé ónothæft og því sofi sonur þeirra í hjónaherbergi íbúðarinnar. Þá segja kærendur að tryggingafélag byggingastjóra hafi neitað bótaskyldu, og að tjónið sé enn óbætt.
Við fall bankanna hafi viðskipti kærenda verið færð frá SPRON til Arion banka, en þau hafi óskað eftir því að viðskipti þeirra yrðu færð til Íslandsbanka. Kærendur segjast hafa fengið þau svör frá Arion banka að það væri ekki mögulegt, þar sem bankinn væri eingöngu með umrætt lán þeirra í innheimtu, og að það væri í eigu slitastjórnar sparisjóðanna. Kærendur greina frá því að síðan hafi viðskipti þeirra verið flutt til Íbúðalánasjóðs án samþykkis þeirra. Þá segja kærendur að þau heimti sanngirni af hálfu ríkisins og að þau verði leyst úr þeim vistarböndum sem þau hafi verið sett í og að rétt sé að bót sé ráðin á því óréttlæti sem þau hafi verið beitt í þessu máli.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður vísar til þess að farið hafi fram verðmat fasteignasala í samræmi við 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og hafi ekki talið ástæðu til að bera brigður á það verðmat. Aðfararhæfur eignarhluti í bifreið samkvæmt skattframtali hafi verið metinn til skerðingar niðurfærslu skv. 2. tölul. 1. gr. laga nr. 29/2011.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kærenda í tengslum við umsókn þeirra um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á fasteign þeirra. Kærendur telja verðmat fasteignarinnar ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar.
Um framkvæmd 110% leiðarinnar er fjallað í lögum nr. 29/2011. Þar kemur fram í 3. mgr. 1. gr. laganna að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð fasteignar, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Reglur sama efnis er að finna í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011. Í lið 1.3 í 1. gr. reglnanna kemur þannig fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Ef kröfuhafi telji skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar kalli hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað.
Það er álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að miða skuli við skráð fasteignamat eða markaðsverð fasteigna, hvort sem er hærra.
Eins og fram hefur komið hefur við mat fasteignar kærenda verið byggt á mati löggilts fasteignasala sem aflað var af hálfu kærða svo sem heimilt er samkvæmt framangreindum reglum, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum nr. 44/1998. Kærendur hafa fært fram þau rök að mat fasteignasalans sé óraunhæft vegna galla á íbúð þeirra. Í málinu liggur fyrir mat löggilts fasteignasala, dags. 18. ágúst 2011, byggt á skoðun fasteignarinnar. Í mati fasteignasalans kemur fram honum hafi verið bent á umrædda galla, og er tekið fram að í íbúðinni séu talsverðar rakaskemmdir í forstofu og barnaherbergi sem og los á múrhúð á innveggjum. Má ráða af vottorði fasteignasalans að verðmæti íbúðar hafi verið metið með tilliti til umræddra galla.
Eins og fram hefur komið hefur við mat fasteignar kærenda verið byggt á mati löggilts fasteignasala sem aflað var af hálfu kærða svo sem heimilt er samkvæmt framangreindum reglum, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögun nr. 44/1998. Verður því að fallast á þá málsmeðferð sem viðhöfð var í máli kærenda þegar metið var verðmæti fasteignarinnar, en samkvæmt framangreindu ákvæði 3. mgr. 1. gr. laganna hefur vottorði löggilts fasteignasala verið gefið aukið vægi við mat á fasteign umsækjenda um niðurfærslu lána. Hefur ekkert komið fram um að verðmatinu hafi verið áfátt.
Kærendur hafa jafnframt byggt á því að gæta beri jafnræðis við afgreiðslu umsóknar þeirra, meðal annars með vísan til þess að viðskiptavinir Íslandsbanka njóti þess að miðað sé við skráð fasteignamat við framkvæmd 110% leiðarinnar. Úrskurðarnefndin hefur áður tekið afstöðu til þessa álitaefnis, og hefur ekki fallist að kærði eigi á grundvelli slíkrar jafnræðisreglu að hafa hliðsjón af framkvæmd endurreiknings lána hjá öðrum fjármálastofnunum. Úrskurðarnefndin hefur verið upplýst um að framkvæmd niðurfærslunnar kunni að vera háttað með mismunandi hætti hjá fjármálastofnunum. Íbúðalánasjóður er hins vegar bundinn af lögum nr. 29/2011 svo sem að framan greinir. Í fyrrgreindum lögum er ekki að finna neinar undanþágur sem gætu átt við í þeim tilvikum þegar sérstaklega stendur á hjá umsækjendum eða reglur um frávik vegna framkvæmdar annarra fjármálastofnana. Til þess er einnig að líta að reglur samkvæmt 8. mgr. 1. gr. laganna hafa enn ekki verið gefnar út.
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 og ákvæðum í 1.3 í 1. gr. í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um endurútreikning á lánum A og B, áhvílandi á fasteigninni að C, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal