Mál nr. 35/2011

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 35/2011

Ársreikningar. Skipting kostnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

     Með bréfi, dags. 14. september 2011, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

     Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

     Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 16. október 2011, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. nóvember 2011, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 12. mars 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Um er að ræða fjöleignarhúsið B sem skiptist í fjóra eignarhluta, og er álitsbeiðandi eigandi tveggja íbúða í kjallara hússins. Ágreiningur er um framlagningu efnahagsreikninga og kostnaðarskiptingu.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að leggja fram efnahagsreikninga fyrir árin 2009 og 2010.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að leggja fram reikning vegna kostnaðar sem fram kemur í rekstrarreikningi 2010 að fjárhæð 172.385 kr. og að kostnaðurinn eigi að skiptast milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta.

      Í álitsbeiðni kemur fram að efnahagsreikningur gagnaðila hafi aldrei verið lagður fram á aðalfundi. Í rekstrarreikningi 2010 komi fram undir liðnum „Útgjöld hússjóðs“ kostnaðarliðurinn „Efni, vinna við tröppur, bekk og skjólvegg“ að fjárhæð 172.385 kr. Telur álitsbeiðandi að þessi kostnaður eigi að skiptast milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta. Álitsbeiðandi telur það ekki sanngjarnt að hann eigi að greiða sömu fjárhæð, fyrir hvora íbúðina, en hlutfallstala þeirra sé 13,42% og 7,62%, eins og hinir eigendurnir fyrir sínar íbúðir sem séu miklu stærri en hans. Þá telur álitsbeiðandi að í rekstrarreikningi eigi að vera færðir vextir en það sé ekki gert.

      Í greinargerð gagnaðila kemur fram að rétt sé að efnahagsreikningur hafi ekki verið lagður fram þar sem þess hafi ekki verið þörf. Húsfélagið hafi verið stofnað um rekstur hússins og sé umfangið mjög lítið. Ársvelta hússjóðsins sé einungis 240.000 kr. Húsfélagið eigi engar eignir aðrar en þá fjármuni sem séu á veltureikningi félagsins á hverjum tíma. Staða reikningsins um áramót komi fram á rekstrarreikningi sem lagður sé fram á aðalfundi, ásamt reikningum og öðrum gögnum, sem liggja honum til grundvallar. Álitsbeiðandi hafi aldrei óskað eftir því að efnahagsreikningur væri lagður fram á aðalfundi. Hann hafi setið aðalfundi árin 2010 og 2011 án þess að færa það í tal.

     Á árunum 2006–2008 hafi eigendur hússins í samstarfi við eigendur C staðið fyrir viðamiklum framkvæmdum, þ.e. endurnýjun skólplagna og lagningu drenlagnar, múrviðgerðum og steiningu á ytra byrði húsanna og endurnýjun glugga í sameign á B. Allar þessar framkvæmdir hafi verið fjármagnaðar sérstaklega og óháð hússjóði.

     Hvað varði lið í rekstrarreikningi árið 2010 „Útgjöld hússjóðs“ þá hafi verið um að ræða lagfæringu á trétröppum í garði, smíði bekkjar og skjólveggs úr timbri. Framkvæmdirnar hafi verið samþykktar á aðalfundi húsfélagsins 28. apríl 2010. Álitsbeiðandi hafi samþykkt framkvæmdirnar á þeim fundi og rekstrarreikninginn á aðalfundi 27. apríl 2011. Hafi álitsbeiðandi hvorki gert athugasemdir við framkvæmdina né kostnaðinn á þar til bærum vettvangi.

     Varðandi það að vextir séu ekki færðir inn í rekstrarreikning þá hafi vaxtatekjur og vaxtagjöld verið óveruleg. Vaxtagjöld hafi ekki verið nein árin 2009 og 2010. Fyrra árið hafi vaxtatekjurnar verið 1.281 kr. og seinna árið 306 kr. Gagnaðili hafi ekki talið þörf á að gera sérstaklega grein fyrir vaxtagjöldum og vaxtatekjum heldur fellt þær undir liðinn „þjónustugjöld/árgjald“. Rétt sé að taka fram að reikningar hafi alltaf legið frammi á aðalfundum og hefði álitsbeiðanda því verið í lófa lagið að kynna sér vaxtagjöld og vaxtatekjur.

     Álitsbeiðandi hafi aldrei óskað eftir því að kostnaður við tröppur, bekk og skjólvegg skiptist eftir eignarhluta. Hann hafi setið aðalfund 28. apríl 2010 þegar framkvæmdin hafi verið ákveðin. Hann hafi einnig setið aðalfund 27. apríl 2011 þegar rekstrarreikningur hafi verið lagður fram. Á hvorugum fundinum hafi hann farið fram á kostnaðarskiptingu í samræmi við eignarhlut. Þá hafi álitsbeiðandi aldrei farið fram á það að kostnaðarskiptingunni yrði breytt, hvorki formlega né óformlega. Í ljósi þess að umrædd framkvæmd hafi verið kynnt og samþykkt athugasemdalaust á aðalfundi telur gagnaðili að rétt hafi verið staðið að skiptingu kostnaðarins. Gagnaðili bendir á að samkvæmt eignaskiptasamningi eigi álitsbeiðandi tvo eignarhluta sem hafi ekki verið sameinaðir. Því beri álitsbeiðanda að greiða húsgjöld fyrir þá báða.

     Í ljósi þess að gagnaðili sé rekstrarfélag sem eigi engar eignir aðra en fjármuni á veltureikningi á hverjum tíma, sé ekki ástæða til þess að leggja fram efnahagsreikning og því heldur ekki fyrir árin 2009 og 2010. Staða veltureikningsins um hver áramót komi fram rekstrarreikningi sem lagður sé fram á aðalfundi, ásamt þeim reikningum og gögnum sem hann byggir á.

     Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að það sé ekki rétt að vaxtatekjur hafi árið 2009 verið 1.281 kr. Hinn 15. júlí 2009 hafi álitsbeiðandi greitt dráttarvexti af skuld að fjárhæð 69.704 kr. Þá eru gerðar athugasemdir við ýmis atriði er varðar dómsmál milli aðila sem ekki verða nánar rakin hér enda ekki hlutverk kærunefndar að endurskoða dóma.

III. Forsendur

     Samkvæmt 72. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, skal stjórn húsfélaga sjá um að bókhald húsfélags sé fært og haldið á réttan og fullnægjandi hátt, auk þess sem glöggir efnahags- og rekstrarreikningar skulu færðir á tíðkanlegan hátt. Samkvæmt 2. tölul. 61. gr. laga nr. 26/1994 skal á aðalfundi húsfélags leggja fram ársreikninga til samþykktar og umræðu um þá. Með vísan til þess skal ársreikningur innihalda efnahags- og rekstrarreikning. Þá eiga vaxtatekjur og vaxtagjöld að koma fram í ársreikningi. Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að leggja fram efnahagsreikninga fyrir árin 2009 og 2010.

     Í málinu er ágreiningur um framlagningu reiknings vegna framkvæmda að fjárhæð 172.385 kr. og skiptingu hans. Í rekstrarreikningi húsfélagsins fyrir árið 2010 kemur fram að um sé að ræða kostnað vegna „Efni, vinna við tröppur, bekk og skjólvegg.“ Í greinargerð gagnaðila kemur fram að um sé að ræða kostnað vegna lagfæringa á trétröppum í garði, smíði bekkjar og skjólveggjar úr timbri.

     Í 6. mgr. 69. gr. fjöleignarhúsalaga segir að stjórn og framkvæmdastjóra sé skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Af hálfu gagnaðila er á það bent að reikningar hafi legið frammi á aðalfundi húsfélagsins í samræmi við 2. tölul. 61. gr. laga nr. 26/1994. Að mati kærunefndarinnar getur slík framlagning gagna á árlegum aðalfundi húsfélags hins vegar ekki fyrirgert rétti félagsmanna til að krefjast aðgangs að slíkum gögnum í samræmi við ákvæði 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994. Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að leggja fram umræddan reikning að fjárhæð 172.385 kr.

     Samkvæmt A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994 er meginregla um skiptingu sameiginlegs kostnaðar sú, að hann skiptist milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta. Undantekningar koma fram í B- og C-liðum greinarinnar og ber að skýra þær þröngri lögskýringu. Umræddur kostnaður sem ágreiningur er um í málinu fellur ekki undir þær undantekningar. Það er álit kærunefndar að kostnaður að fjárhæð 172.385 kr. vegna lagfæringa á trétröppum í garði, smíði bekkjar og skjólveggjar úr timbri skiptist milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða

1. Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að leggja fram efnahagsreikninga fyrir árin 2009 og 2010.
2. Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að leggja fram reikning vegna kostnaðar sem fram kemur í rekstrarreikningi 2010 að fjárhæð 172.385 kr. og að kostnaður vegna lagfæringa á trétröppum í garði, smíði bekkjar og skjólveggjar úr timbri skiptist milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta.

Reykjavík, 12. mars 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

 Karl Axelsson