Mál nr. 64/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 64/2023
Bótaskylda. Leki af svölum inn í íbúðir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, móttekinni 23. júní 2023, beindi A hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 28. ágúst 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, dgas. 13. september 2023, og athugasemdir gagnaðila, dags. 25. september 2023, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. desember 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C og D í E. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fjórðu hæð að D 18 en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur snýst um hvort gagnaðili beri ábyrgð á tjóni vegna leka sem átti sér stað í lok desember 2022 þegar snjó og klakabráð flæddi í gegnum vegg á íbúð álitsbeiðanda og þaðan niður í tvær íbúðir á hæðunum fyrir neðan.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennd verði bótaskylda gagnaðila vegna leka sem varð inn í íbúð álitsbeiðanda af svölum íbúðarinnar vegna stíflu í niðurfalli vegna frosts sem leiddi til leka frá íbúðinni niður í íbúðir nr. 301 og 201.
Í álitsbeiðni segir að húsið hafi verið byggt fyrir tæpum 20 árum. Í lok desember 2022 hafi farið að bera á vatnsleka í baðherbergi íbúðar 301, en þar fyrir ofan sé eldhús álitsbeiðanda. Starfsmenn tryggingarfélaga hafi lengi talið lekann stafa frá eldhúsvaski í íbúð álitsbeiðanda. Kröftugur leki hafi orðið á gamlárskvöld og fulltrúi tryggingarfélags bannað álitsbeiðanda að nota vatn í eldhúsinu þar til hægt yrði að gera lagfæringar á nýju ári. Þann 2. janúar 2023 hafi starfsmenn lagnafyrirtækis fundið raka með rakamæli í útvegg undir eldhúsborði og við hlið miðstöðvarofns sem sé á vegg næst svölunum þar sem niðurfallið sé staðsett. Niðurstaða skoðunarskýrslu fyrirtækisins hafi verið snjóbráð með tveimur aflöguðum rörum á svölunum sem höfðu verið tengd í snjóbræðslu, en tekin úr sambandi fyrir nokkrum árum. Blásið hafi verið úr rörunum með loftpressu. Meðfram rörunum hafi vatn náð að leka inn þegar snjóbráð hafi myndast og fundið sér leið á bakvið púsningu í íbúð álitsbeiðanda og síðan niður með fráfallsröri úr eldhúsvaski og niður í baðherbergi íbúðar á 3. hæð og þaðan niður í íbúð á 2. hæð, en þar hafi leki þó verið frekar lítill. Sá aflagaði búnaður sem hafi verið á svölunum hafði verið settur upp við byggingu hússins af byggingaraðila. Þegar bilun hafi komið upp á sínum tíma hafi rörin verið aftengd og tæmd. Gagnaðili hafi fylgst með þessu óláni frá byrjun og ýmsar getgátur verið um orsök lekans.
Snjóað hafi allan desember 2022 en 17. þess mánaðar hafi verið sá stærsti skafl á svölunum sem álitsbeiðandi hafi séð í þau 19 ár sem hann hafi búið í íbúðinni. Undir skaflinum hafi niðurfallið verið beingaddað. Hnéð fyrir utan sem hafi tengst niðurfallinu hafi alltaf byrjað að stíflast, enda úr blikki, og oft í frostum hafi það verið hlaðið stórum klakaklumpi niður eftir rörinu að utan. Bráðið vatn hafi því ekki komist rétta leið niður rörið, en það hafi stundum fundið sér leið meðfram rörinu frá svölunum en frosið um leið og það hafi komið á blikkið.
Stjórn gagnaðila hafi upplýst 13. janúar 2023 að það væri álit hennar að reikningar vegna lagfæringa innan íbúðanna þriggja skyldu stílaðir á eigendur þeirra. Þar sem skemmdir hafi aðallega verið í íbúð þriðju hæðar hafi eigendur hennar þegar lagt í talsverðan kostnað, sem eigi eftir að finna lausn á. Þessu hafi verið hafnað enda sé tjónið, sem hafi hlotist af stífluðu niðurfalli vegna margra vikna frosthörku, á ábyrgð gagnaðila þar sem niðurfallið tilheyri sameign.
Fyrir um 10-12 árum hafi komið frostkafli og álitsbeiðandi þá tekið eftir að það hafi alltaf frosið fyrst í framangreindu hné. Hann hafi rætt þetta við aðra eigendur án þess að hafa gert kröfu á gagnaðila um að setja þetta í hitastreng. Gagnaðili hafi ekkert aðhafst og að endingu hafi álitsbeiðandi sjálfur keypt hitastreng. Þetta hafi virkað vel í mörg ár en fyrir um þremur árum hafi kapallinn verið farinn að trosna og álitsbeiðandi fjarlægt hann til að forðast skammhlaup, enda ekki borið á miklu frosti í nokkur ár en síðan hafi þessi mikli kuldakafli komið í desember 2022.
Því sé nokkuð ljóst að þessi mikli snjór og óvanalegt frost sem hafi síðan mætt talsverðum varma frá veggjum hússins og þaki íbúðar 301, sem sé svalagólf íbúðar 401, þar sem allir hafi kynnt mjög mikið allan desember mánuð, hafi orsakað mikla bráðnun. Þegar álitsbeiðandi hafi mokað snjóinn af svölunum hafi verið áberandi hvað létt hafi verið að skafa næst húsinu og kringum niðurfallið. Hann og aðrir sem hafi skoðað aðstæður á svölunum séu á þeirri skoðun að við þessar miklu frosthörku og snjó, og mikla kyndingu hússins, hafi snjóbráðin ekki komist sína leið í gegnum niðurfallið og hné og því leitað að auðveldustu leiðinni niður sem gæti hafa verið vegna leka í niðurfallinu í svalagólfinu, eða komist á bakvið pappaskálina sem sett sé aðeins upp á veggina, eða komist í einangrunina sem sé sett á þakið, og loks fundið leið með áðurnefndum rörum.
Niðurfall svala og lagnir tengdar því tilheyri sameign. Álitsbeiðandi hafi sinnt eðlilegu eftirliti með niðurfallinu og reynt eins og kostur hafi verið að moka snjó af svölunum, en ekki hafi verið ráðið við þessar miklu frosthörkur. Stíflan í niðurfallinu hafi ekki verið sjáanleg þar sem vatn í því hafi frosið en um frosthörkur desembermánaðar sé vísað til fyrirliggjandi veðuryfirlits.
Vísað sé til 52. gr. laga um fjöleignarhús. Gagnaðili hafi ekki sinnt eðlilegu viðhaldi með því að tryggja að leysingarvatn og krapi kæmist óhindrað í gegnum niðurfall og lagnir á svölum en vond veður með frosthörkum séu þekkt á Íslandi og með því boðið upp á aðkomumöguleika vatns inn í íbúð álitsbeiðanda því vatn leiti alltaf leiðar sinnar komist það ekki hefðbundna leið. Tryggingafélag álitsbeiðanda hafi neitað að bæta það tjón sem hafi orðið vegna þess að um utanaðkomandi leka hafi verið að ræða. Vísað sé til álita nefndarinnar í málum 38/2014, 6/2016 og 128/2018.
Í greinargerð gagnaðila segir að krafa og ágreiningsefni álitsbeiðanda gangi út á að fullnægjandi sönnun liggi fyrir um að leki hafi komið út af stíflu í niðurfalli án þess að lagt hafi verið fram mat eða önnur gögn þess efnis því til stuðnings. Forsendur álitsins byggi þannig á getgátum álitsbeiðanda og varði það frávísun frá nefndinni.
Því sé ranglega haldið fram að snjóbræðslulögn á svölum íbúðar álitsbeiðanda sé sameign og á ábyrgð húsfélagsins. Einnig að óumdeilt sé að niðurfall og hné í niðurfallsröri hafi frosið. Engin gögn liggi fyrir um að niðurfallsrörið hafi verið stíflað. Ágreiningur snúist aðallega um hvort svalir og þar með talið snjóbræðslukerfi og niðurfall á svölum íbúðar álitsbeiðanda séu séreign eða sameign.
Eigendur íbúðar 301 hafi leitað til tryggingafélags vegna leka, sem hafi síðan fengið tiltekið fyrirtæki til að leita að upptökum hans. Sú skoðun hafi ekki borið fullnægjandi árangur. Þegar eftir áramót hafi tryggingafélagið fengið annað fyrirtæki til að leita að upptökum lekans en það hafi talið orsök tjónsins eftirfarandi:
leki kemur inn með snjóbræðslu lögum sem buið er að afleggja í svölum á 401, Utanaðkomandi leki.
Við byggingu hússins hafi álitsbeiðandi óskað eftir því við byggingaraðila að sett yrði snjóbræðslulögn í svalir hans. Það hafi verið að frumkvæði hans og án aðkomu gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi sagt að snjóbræðslulögnin hafi síðar verið aflögð og vísi annars vegar til þess að það hafi verið vegna bilunar í lögninni og hins vegar hækkunar á lofthita í íbúð þriðju hæðar. Ekki liggi fyrir hvers eðlis fyrrgreind bilun hafi verið eða hvort álitsbeiðandi hafi látið afleggja lagnirnar með fullnægjandi hætti. Svo virðist ekki vera en að öðrum kosti hefði hinn umræddi leki ekki orðið. Snjóbræðslulagnir séu ekki í öðrum svölum hússins.
Álitsbeiðandi hafi fullyrt að lekinn hafi átt uppruna sinn í stíflu í niðurfalli. Engin gögn liggi fyrir sem bendi til annars en að uppruni lekans hafi verið með téðum snjóbræðslulögnum. Á húsfundi 11. júlí 2023 hafi álitsbeiðandi upplýst að hann hefði verið í sambandi við byggingastjóra hússins og sagt að hann hefði staðfest að iðnaðarmenn frá fyrirtækinu sem hafi byggt húsið hafi komið að framkvæmdum á svölum álitsbeiðanda. Síðan hafi hann sagst hafa verið verið í sambandi við fulltrúa fyrirtækisins sem hafi sagst ætla að greiða fyrir viðgerðina vegna niðurfalls á svölum hans. Á sama fundi hafi álitsbeiðandi upplýst að hann hafi fengið menn utan úr bæ til að gera breytingar á svölunum. Með vísan í fullyrðingar álitsbeiðanda hafi hann beint kröfu sinni að röngum aðila.
Varðandi uppsöfnun vatns á svölunum. Í gögnum álitsbeiðanda megi sjá að meðalhiti á höfuðborgarsvæðinu 28. desember 2022 hafi lægst verið -10,9°C og hæðst -4,3°C. Ólíklegt verði að telja að snjór bráðni í verulegu magni fyrir utan einangrað hús við slíkar aðstæður út frá hitaleiðni innan úr húsinu. Íbúar þriðju hæðar hafi áætlað að um 100 lítrar af vatni hafi borist í íbúð þeirra. Skoðunarskýrslur styðji þá frásögn. Líklegast hafi álitsbeiðandi notað volgt vatn til að bræða snjó af svölunum og það vatn borist inn með snjóbræðslukerfinu.
Snjóbræðslukerfið sem álitsbeiðandi hafi látið setja upp í eigin þágu og á eigin kostað séu séreign. Vísast þar til eignaskiptayfirlýsingar, fasteignayfirlitis yfir íbúð álitsbeiðanda og ákvæði fjöleignarhúsalaga.
Verði komist að niðurstöðu um að svalir íbúðar álitsbeiðanda og snjóbræðslulagnirnar í þeim séu í raun sameign allra sé á því byggt að framangreindar framkvæmdir á svölum íbúðar álitsbeiðanda hafi verið gerðar í óleyfi og án samþykkis annarra eigenda, sbr. 28.-30. gr. laga um fjöleignarhús.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að hann hafi lagt fram óyggjandi sönnun þess að leki hafi komið frá niðurfalli aðallega vegna þess að um ófullkomin frágang hafi verið að ræða á niðurfallinu og þess að niðurfallsrörið og hné sem liggi frá niðurfallinu utan á húsinu hafi verið í klakaböndum og frosin.
Samkvæmt yfirlýsingu byggingarfræðings, dags. 10. júlí 2023, hafi byggingaraðili hússins gert mistök við frágang niðurfalls og rörum á svölum þar sem ekki hafi verið vandað til verks, en hann hafi alfarið séð um frágang á svölum, niðurfalla og niðurfallsröra. Niðurfallið hafi ekki verið tengt við niðurfallsrörið. Þá hafi niðurfallsrörið frá svalagólfi verið sett í steypuna án þess að hafa verið tengt, látið vísa á gat á hvíta stokknum sem hafi komið frá sólhúsi og það einungis að hálfu leyti. Niðurfallið af svölunum og frá sólhúsinu hafi því aldrei verið frágengið. Það hafi leitt til þess að undir svalagólfið hafi safnast mikill vatnsforði, en 20 ár séu frá byggingu hússins. Byggingaraðili hafi greitt að fullu fyrir lagfæringar á niðurfallinu.
Þegar vatnið hafi safnast undir svalagólfinu hafi það náð ákveðinni hæð og farvegi meðfram rörunum og inn í íbúð álitsbeiðanda. Svo virðist sem vatn hafi í langan tíma safnast undir svalagólfinu sem hafi farið fram hjá niðurfallinu. Þegar lekinn hafi orðið hafi einnig frosið í niðurfalli og niðurfallsrörum (hné), þannig að vatnið hafi eingöngu farið undir svalagólfið og myndað klaka og þýðu til skiptis þannig að við þær einstöku aðstæður eins og veður hafi verið í desember 2022 og janúar 2023 hafi skapast þau skilyrði að vatn hafi komist í íbúðirnar.
Álitsbeiðandi hafi verið í sambandi við stjórn húsfélagsins vegna þessarar tregðu í frárennslinu þótt þá hafi ekki legið fyrir mistök við frágang niðurfallsins, sbr. tölvupóstar dags. 13. og 15. janúar 2023, þar sem fram hafi komið að 15. janúar 2023 hafi myndast hálfgerð sundlaug á svölunum sem hafi orðið til þess að álitsbeiðandi hafi leigt dælu til að losna við vatnið.
Álitsbeiðandi hafi aldrei haldið því fram að snjóbræðslulögnin sé í sameign. Hann hafi látið útbúa snjóbræðslukerfi á svölunum þegar húsið hafi verið í byggingu en þá hafi ekkert húsfélag verið starfrækt.
Gagnaðili beri ábyrgð á því að niðurfall hafi verið í ólagi. Því sé sérstaklega mótmælt að ástæða þess að lekinn hafi komist inn í íbúðirnar sé bilun í snjóbræðslulögn og/eða að álitsbeiðandi hafi látið afleggja snjóbræðslulögnina með ófullnægjandi hætti. Snjóbræðslan hafi verið aflögð fyrir nokkrum árum þar sem blásið hafi verið úr rörunum með loftpressu og þeim haldið opnum inni og undir eldhúsborði í íbúð álitsbeiðanda sem öryggisþætti. Ekki hafi þótt ástæða til að brjóta upp og taka rörin úr veggnum, þar sem allir sem að þessu hafi komið hafi haft þá trú að ekki væri hætta á flóði þar í gegn af svölum, enda talið að niðurfallið gæti tekið við vatni af svölunum. Þá sé engin ástæða til að blanda sólhúsinu í þetta mál.
Í athugasemdum gagnaðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Meginatriðið sé að álitsbeiðandi hafi á margvíslegan hátt með einhliða ákvörðunum sínum, án nokkurs samráðs við aðra eigendur, við breytingar á svölum íbúðar sinnar vikið frá samþykktum bygginganefndarteikningum. Þá hafi hann samhliða breytingunum sett veikleika á útvegg hússins með tveimur götum fyrir snjóbræðslulagnir, en óháðir úttektaraðilar og hann sjálfur hafi staðfest að vatnið komst í gegnum þau inní íbúð hans og síðar íbúðirnar tvær fyrir neðan.
Gögn málsins sýni hvernig svalagólf íbúðar álitsbeiðanda og íbúðar 408 á C 3 skuli uppbyggð. Einnig megi sjá að yfirborð svalagólfs íbúðar álitsbeiðanda sé allt annað, þ.e. steinflísar en ekki steyptar hellur lagðar í sand. Í millilagi undir flísunum liggi svo hin aflögðu rör, en þau hafi verið aflögð eftir að þær frostsprungu vegna bilunar í varmaskipti, en ekki vegna óhentugleika, hita, hávaða eða annara skýringa álitsbeiðanda. Bókun í fundargerðarbók staðfesti þetta. Á sömu mynd megi sjá ræsi á svalagólfi álitsbeiðanda sem skyldi hafa verið tengt beint við frárennslislagnir. Aftur á móti hafi komið í ljós að tilfæringar álitsbeiðanda á svölunum hvað þennan þátt varði hafi verið ófullkomnar. Auk þess megi vera ljóst að þéttist vatn við þakplötu eða nái frá yfirborði svala að þakplötu eigi það ekki undankomuleið vegna tilfæringa álitsbeiðanda við lagnir í svalagólfinu. Frágangur sýni hvernig vatn sem nái að þakplötu komist frá húsi og sé þetta eins eða sambærilegur frágangur og vera ætti á svölum íbúðar álitsbeiðanda og sé og hafi verið á íbúð 408, þar sem engin vandamál hafi komið upp með fráflæði vatns.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum og segir í 1. og 2. mgr. 51. gr. þegar tjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., eða bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt, sbr. 3. tölul.
Skaðabótaábyrgð húsfélags á grundvelli 52. gr. fjöleignarhúsalaga byggir á því að húsfélagið hafi sýnt af sér vanrækslu. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er fjallað um að ábyrgð samkvæmt 1. og 2. tölulið 1. mgr. sé á sakargrundvelli. Í þeim tilvikum sé það skilyrði bótaskyldu að eigandi eða einhver sem hann beri ábyrgð á samkvæmt almennum reglum valdi tjóni af ásetningi eða gáleysi. Vanrækslan eða mistökin þurfi því að vera saknæm.
Við byggingu hússins óskaði álitsbeiðandi eftir því að sett yrði snjóbræðslulögn á svalir hans sem byggingaraðili varð við. Óumdeilt er að hvorki teikningar hússins né eignaskiptayfirlýsing gera ráð fyrir þessari lögn og kveður gagnaðili að um einhliða ákvörðun hafi verið að ræða af hálfu álitsbeiðanda sem hafi komið til framkvæmda án samráðs við gagnaðila. Snjóbræðslulögnin tilheyrir þannig séreign álitsbeiðanda, sbr. 3. mgr. 9. gr. laga um fjöleignarhús en í ákvæðinu er kveðið á um að hafi eigandi einn kostað ákveðinn búnað, tiltekna framkvæmd eða byggingarþátt þá séu á sama hátt líkur á því að um séreign hans sé að ræða. Lögnin var þó tekin úr notkun og aflögð fyrir nokkrum árum.
Samkvæmt gögnum málsins varð umtalsverður leki í íbúðinni fyrir neðan íbúð álitsbeiðanda í lok árs 2022 og einnig leki í íbúðinni þar fyrir neðan. Í skýrslu F ehf. vegna skoðunar sem fór fram 2. janúar 2023 kemur fram að orsök tjónsins sé leki sem hafi komið inn með snjóbræðslulögnum sem búið væri að afleggja í svölum álitsbeiðanda.
Gögn málsins bera með sér að vatn hafi safnast fyrir á svölum álitsbeiðanda og náð slíkri hæð að það átti greiða leið í gegnum göt á útvegg sem voru þar vegna snjóbræðslulagnarinnar sem hafði verið aflögð. Þaðan lak vatnið meðfram lögninni og niður í íbúðirnar tvær. Álitsbeiðandi kveður að frumorsök tjónsins sé sú að niðurfall svalanna hafi verið stíflað vegna mikillar frosthörku í desembermánuði. Fyrir liggja gögn sem sýna að fyrrverandi verkefnastjóri hjá byggingaraðila hússins staðfestir að frágangi við niðurfallið og rörum frá því hafi verið ábótavant. Ekkert liggur þó fyrir um að ófullnægjandi frágangur á niðurfalli svalanna hafi orsakað umrætt tjón og getur því 3. tölul. 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús ekki átt við. Hitt liggur þó fyrir að án einhliða framkvæmdar álitsbeiðanda, þ.e. uppsetningar snjóbræðslulagnar, hefði vatnið ekki getað ratað þessa leið í gegnum útvegginn og valdið hinu umdeilda tjóni. Þess utan er það svo að til þess að bótaskylda gagnaðila komi til greina á grundvelli 1. eða 2. tölul. 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús verður vanrækslan eða mistökin við meðferð og viðhald sameignar að hafa verið saknæm. Ekkert bendir til þess að gagnaðili hafi vitað eða mátt vita af mistökum byggingaraðila og vanrækt að grípa til nauðsynlegra aðgerða.
Með hliðsjón af öllu því sem rakið hefur verið er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 22. desember 2023
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson