Mál nr. 125/2023-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 125/2023
Sólskálar. Leki. Athafnaleysi.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 5. nóvember 2023, beindi A hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 15. nóvember 2023, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 19. nóvember 2023, og 5. apríl 2024, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 16. maí 2024.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls átta eignarhluta. Aðilar eru eigendur hvor að sínum eignarhlutanum í C 3b, en eignarhluti gagnaðila er ofan við eignarhluta álitsbeiðanda.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að gera lagfæringar vegna leka sem stafar frá sólstofu íbúðar hennar sem og að henni beri að greiða álitsbeiðanda bætur vegna skemmda á sólstofu hennar og húsgögnum. Þurfi að afla matsgerðar óskar álitsbeiðandi viðurkenningar á því að húsfélagið og gagnaðili greiði kostnað vegna þess.
Álitsbeiðandi kveðst hafa orðið vör við leka í sólstofu hennar árið 2022 þar sem vatn hafi streymt niður frá eignarhluta gagnaðila. Lekinn hafi aukist með tímanum og verið tekinn til umræðu á húsfundi 18. apríl 2023. Þáverandi formaður hafi upplýst að það hafi farist fyrir að bæta þessu erindi í fundargerðina, en samþykkt hafi verið að verktaki sem hafi ætlað að skoða skemmdir á annarri íbúð kæmi einnig til með að skoða glugga í sólstofu álitsbeiðanda. Formaðurinn hafi staðfest þetta með færslu á Facebook síðu húsfélagsins. Verktakinn hafi skoðað sólstofu álitsbeiðanda 25. október 2023 og ekki fundið fúa í gluggum hennar. Hann hafi farið upp stiga að sólstofu gagnaðila og staðfest að ástæða lekans væru ónýtir gluggar þar, þ.e. þeir væru fúnir og vatnssöfnun ætti sér stað við klæðningu í sólstofu hennar. Skortur á almennu viðhaldi á þessum gluggum sé þannig ástæða þess að sólstofa álitsbeiðanda, sem og húsgögn í íbúð hennar, hafi orðið fyrir tjóni og haldi áfram að verða fyrir tjóni í hvert skipti sem vatn safnist fyrir. Álitsbeiðandi hafi tilkynnt þetta ástand á téða Facebook síðu og eftir að hún hafi sett myndir frá verktakanum inn á síðuna sem hafi sýnt skemmdir í gluggum gagnaðila hafi gagnaðili orðið ósátt og sagt að álitsbeiðanda hafi verið óheimilt að láta verktakann skoða sólstofu hennar án leyfis. Vegna þessara samskipta hafi álitsbeiðandi að endingu þurft að kalla til lögreglu, en enginn vilji sé til samvinnu af hálfu gagnaðila. Þá sé engin virk stjórn starfandi innan húsfélagsins og hafi eigendur ítrekað hafnað því að fá utanaðkomandi þjónustu til að sinna því hlutverki.
Gagnaðili kveður álitsbeiðanda meðvitaða um að allir sólskálarnir hússins séu í slæmu ástandi. Ekki sé rétt að saka gagnaðila um vanrækslu á viðhaldi enda hafi hún keypt íbúð sína árið 2020 þar sem í kaupsamningi hafi verið tekið fram að húsið væri nýlega tekið í gegn að utan. Hún hafi því ekki búist við að þurfa að sinna viðhaldi strax. Fyrir liggi að vandi sé á öllum svalahurðum og mögulega stafi lekinn þaðan. Gagnaðili hafi þó gert fyrirbyggjandi ráðstafanir þar með því að hreinsa meðfram svalahurð og setja efni til að loka viðnum þar til húsfélagið taki ákvörðun um að gerðar verði lagfæringar á öllum svölum. Gagnaðili hafi orðið ósátt, enda hafi téður verktaki á vegum álitsbeiðanda stungið stærðar gat á glugga hennar. Þrátt fyrir að glugginn sé fúinn sé ekki þar með sagt að lekinn stafi frá honum en meiri líkur séu á að hann stafi frá svalahurðinni, eins og í öðrum eignarhlutum.
Álitsbeiðandi kveður verktakann hafa upplýst að lekinn kæmi ekki til með að stöðvast fyrr en búið væri að laga gluggana í sólstofu gagnaðila. Skilningur álitsbeiðanda hafi verið sá að ytra byrði hússins sé í sameign og þar af leiðandi hafi ekki þurft sérstaka heimild frá gagnaðila fyrir þessari skoðun. Þá hafi mat tryggingarfélags verið á þá leið að lekinn gæti ekki verið að koma neins staðar annars staðar frá en að ofan. Álitsbeiðanda hafi verið ráðlagt að fá matsgerð frá óháðum aðila, sem hún geri kröfu um að gagnaðili og húsfélagið greiði kostnað vegna. Eftir að matsgerðin liggi fyrir fari álitsbeiðandi fram á að verða upplýst um viðgerðaráætlun.
III. Forsendur
Kveðið er á um skaðabótaábyrgð eiganda og húsfélags gagnvart öðrum eigendum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra í 51. og 52.gr. fjöleignarhúsalaga, m.a. vegna vanrækslu á viðhaldi séreignar/sameignar. Til að bótaskylda stofnist þarf að vera til staðar saknæm háttsemi eigenda eða húsfélags.
Sólskálar voru settir við alla eignarhluta hússins með samþykki eigenda og urðu þar með hluti af ytra byrði þess. Innra byrði skálanna og gler tilheyrir þó séreign, sbr. 5. og 8. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi kveður orsök lekans vera að gluggi í sólskála gagnaðila sé fúinn og vatn safnist fyrir í klæðningu sólstofu gagnaðila. Leggur hún fram gögn þessu til stuðnings. Allur ytri gluggaumbúnaður er í sameign, sbr. 3. tölul. 8. gr. Virðist því sem lekinn stafi frá þeim hluta sólskála sem tilheyrir sameign hússins og á ábyrgð húsfélagsins að viðhalda. Orsök lekans liggur þó ekki fyrir með óyggjandi hætti. Ekki verður þannig staðfest út frá gögnum málsins að orsök tjóns á sólskála álitsbeiðanda sem og húsgögnum í íbúð hennar sé að rekja til vanrækslu á viðhaldi séreignar gagnaðila. Er því ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda eins og hún er sett fram.
Í ljósi þess að álitsbeiðandi kveður að starfsemi húsfélagsins sé óvirk og að athugasemdir hennar hafi ekki hlotið hljómgrunn innan húsfélagsins telur nefndin tilefni til að árétta að í tilviki þessu er um að ræða úrlausnarefni sem taka verður fyrir á húsfundi, enda bera eigendur allir sameiginlega ábyrgð á sameign hússins, sbr. 1. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús. Gagnaðili kveður að vandamál vegna leka séu til staðar víða í húsinu. Grípi húsfélagið ekki til nauðsynlegra aðgerða getur það bakað sér bótaábyrgð á grundvelli 51. gr. fjöleignarhúsalaga svo sem framar greinir. Þar sem ekki er starfandi stjórn í húsfélaginu verður að miða við að sérhverjum eiganda sé heimilt að boða til húsfundar. Er það því álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að boða þegar til aðalfundar húsfélagsins þar sem kosning stjórnar fari fram og tekin verði ákvörðun um næstu skref vegna téðra lekavandamála. Þá er bent á ákvæði 38. gr. laga um fjöleignarhús fáist aðrir eigendur ekki til samvinnu um nauðsynlegar viðgerðir.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 16. maí 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson