Mál nr. 38/2022- Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 38/2022
Ákvörðunartaka: Skilti á sameign íbúðarhúss.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 27. apríl 2022, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. maí 2022, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 19. maí 2022, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. júlí 2022.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls 96 eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar í húsi nr. 9 en gagnaðili er húsfélagið. Ágreiningur er um hvort fyrir liggi lögmæt ákvörðun aðalfundar um að heimilt sé að hafa tiltekið skilti utan á húsinu í ótilgreindan tíma.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
Að viðurkennt verði að ákvörðun aðalfundar um að veita leyfi fyrir auglýsingaskilti í sameign hússins í ótilgreindan tíma sé ólögmæt og að ábyrgðaraðila skiltisins verði gert að fjarlægja það á sinn kostnað.
Í álitsbeiðni segir að á aðalfundi 14. janúar 2020 hafi ótilgreindum eiganda verið veitt heimild til að setja upp skilti í og á sameign hússins, á eigin kostnað. Heimildin hafi verið tímabundin til tveggja ára runnið og hafi runnið út 14. janúar 2022. Í fundarboði vegna aðalfundar, sem haldinn hafi verið 23. febrúar 2022, hafi komið fram að til umræðu kæmi beiðni eiganda um heimild fyrir skilti um ótilgreindan tíma. Atkvæðagreiðsla hafi farið fram um tillöguna sem hafði áður verið breytt þannig að óskað væri eftir heimild fyrir skilti um ótilgreindan tíma. Atkvæði hafi fallið þannig að af 45 greiddum atkvæðum hafi 40 verið fylgjandi. Afstaða fundarstjóra hafi verið sú að ákvörðunin félli undir 2. mgr. 30. gr. og B lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Þar sem fundarsókn hafi ekki verið fullnægjandi hafi verið tilkynnt að boða þyrfti annan fund til staðfestingar á ákvörðuninni, sem hafi verið tekin 8. mars 2022. Álitsbeiðendur telji að ákvörðunin þurfi samþykki allra, sbr. A lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús.
Í fjöleignarhúsalögum séu almennt settar miklar hömlur við ráðstöfun sameignar en þessi meginregla sé í samræmi við eignarréttarákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar. Með ráðstöfun eða breytingu á sameign í óþökk eiganda sé óumdeilt gengið á eignarrétt hans og verði því að ætla að almennt þurfi að vera yfir allan vafa hafið að heimild til að breyta og ráðstafa sameigninni sé til staðar. Allan vafa hljóti að bera að túlka þannig að íbúar fjöleignarhússins þurfi ekki að þola ólögmætar skerðingar réttar síns.
Það hvaða kröfur séu gerðar til samþykkis eigenda fyrir breytingum á sameign ráðist af eðli og umfangi breytingarinnar. Þannig þurfi samþykki allra eigenda í þeim tilvikum sem breytingar hafi í för með sér verulega breytingu á sameign sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi, þar með talið á útliti, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Í 2. mgr. sömu greinar segi að fyrir óverulegar breytingar nægi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Þar sé aftur á móti hvergi minnst á útlitsbreytingar sem sé sterk vísbending um að löggjafinn hafi almennt talið líkur til að þær skyldu teljast verulegar.
Í málinu sé um að ræða verulega breytingu á sameign. Húsið sé og hafi alla tíð verið skilgreint sem íbúðarhúsnæði. Álitsbeiðendur hafi keypt íbúð sína til að halda þar heimili og hefðu þau fengið upplýsingar um að í sameigninni yrði stórt auglýsingaskilti hefði það vafalaust haft áhrif á ákvörðun þeirra um kaupin.
Þá sé spurning hvort tillagan eins og hún hafi legið fyrir fundinum hafi yfirhöfuð verið tæk til afgreiðslu sem og hvort endanleg afgreiðsla hafi verið fullnægjandi til að á henni yrði byggt. Í fundarboði hafi sagt að taka ætti fyrir beiðni um endurnýjun á leyfi fyrir skilti fyrir E og að um væri að ræða beiðni eiganda um ótímabundna heimild. Hvergi hafi komið fram hvaða eigandi það væri sem bæri fram beiðnina. Þá hafi ítrekuðum beiðnum um afrit af beiðninni, sem samkvæmt 4. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús skuli borin upp skriflega, ýmist verið hafnað eða ekki sinnt. Því hafi verið lýst yfir af formanni gagnaðila að beiðnin hefði einungis verið borin upp munnlega, sem stangist á við að skrifleg beiðni hafi verið fylgiskjalið með fundargerð, án þess að hafa verið lögð fyrir fundinn.
Síðar hafi komið í ljós að beiðnin hafi ekki komið frá eiganda heldur hafi hún verið sett fram fyrir hönd einkahlutafélags sem sé ekki eigandi fasteignar í húsinu og þar af leiðandi ekki meðlimur í gagnaðila. Fundarboðið hafi því beinlínis verið rangt. Ákvörðun gagnaðila hafi þannig veitt ótilgreindum eiganda, sem sé ekki eigandi fasteignar í húsinu, heimild til að setja upp skilti án nokkurra takmarkana. Þannig virðist ekkert því til fyrirstöðu að útliti skiltisins eða staðsetningu verði breytt frá því sem nú sé, án nýs samþykkis.
Þá hafi annars vegar fyrirsvarsmaður og hins vegar framkvæmdastjóri þess félags, sem virðist standa að baki beiðninni, hafa tekið þátt í atkvæðagreiðslu um málið í andstöðu við fyrirmæli 65. gr. laga um fjöleignarhús. Annar ofangreindra aðila hafi komið fram fyrir hönd mikils meirihluta allra þeirra sem hafi greitt atkvæði á fundinum. Nokkuð ljóst sé að hagsmunir þess sem fari með atvinnurekstur í íbúðarhúsi og vilji gera breytingar á sameigninni til að auglýsa, séu annars eðlis en hagsmunir eiganda íbúðar í fjöleignarhúsi. Þar af leiðandi eigi 65. gr. laganna einnig við í þessu tilviki og atkvæðagreiðslan því ólögmæt.
Í greinargerð gagnaðila segir að félagið F ehf. sé eigandi 85% hluta í félaginu G ehf. og séu þau bæði í meirihlutaleigu H, sem jafnframt komi fram sem framkvæmdastjóri og forráðamaður þeirra. G ehf. starfræki firmanafnið E sem bjóði upp á fasteignaumsjón með áherslu á eignir í skammtímaleigu. Félagið annist fyrir hönd þinglesinna eigenda að koma íbúðum í útleigu, annast viðhald, þrif og annað sem til þurfi svo að rekstur útleigu gangi sem skyldi. Félagið sé nú með 31 íbúð í húsi nr. 9 og tvær íbúðir í húsi nr. 11 í þjónustu sinni fyrir eigendur sem eigi í heildina 40 eignarhluta. Þá sé H eigandi félagsins I ehf. sem sé eigandi íbúðar í húsi nr. 9.
Um óverulega breytingu á sameign hafi verið að ræða, sbr. 2. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús, og falli samþykki á leyfinu því undir 1. tölul. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús.
Samkvæmt skipulagi svæðisins sé gert ráð fyrir blönduðu svæði rekstrar og íbúða. Eigendum, þar með talið álitsbeiðendum, hafi því mátt vera ljóst að rekstur yrði á svæðinu ásamt því sem honum fylgi, þar með talið auglýsingar til að vekja athygli á þeirri starfsemi sem sé á svæðinu.
Óskað hafi verið eftir því með tölvupósti til Eignaumsjónar 25. janúar að á fundinum kæmi fram tillaga um endurnýjun heimildar fyrir skiltinu. H hafi lagt til að hún yrði ótímabundin. Þannig sé ljóst að uppfylltur hafi verið áskilnaður 4. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús, enda hafi tillagan ratað í fundarboð á grundvelli þeirra samskipta.
Gagnaðili kannist hvorki við ítrekaðar beiðnir álitsbeiðenda um afrit af beiðninni né að stjórn gagnaðila sé skylt að framvísa slíkum gögnum til annarra félagsaðila þótt þeir óski eftir því. Ákvæði 4. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús sé til þess að tryggja rétt þess, sem óski eftir að tillaga verði borin upp á fundi, að því sé sinnt og hann geti tryggt sér sönnur á að gengið hafi verið á rétt hans verði tillagan ekki sett á dagskrá. Þá geti í slíkum samskiptum við stjórn húsfélaga fylgt aðrar upplýsingar sem ekki sé hentugt að upplýsa. Fyrst svo hafi ekki verið í þessu tilfelli sé umræddur póstur meðfylgjandi greinargerð þessari.
Skiltið hafi verið til staðar síðastliðin tvö ár. Þannig hafi hverjum mátt skiltið vera augljóst og enga nýlund þar að finna eða feluleik varðandi þennan lið fundarins. Beiðnin hafi komið frá H, sem utan þess að fara með rekstur félagsins, komi fram fyrir fyrirtæki sem eigi aðild að gagnaðila, hvort sem á slíkt væri litið sem eiganda fyrirtækisins eða í gegnum þá aðila sem þjónustaðir séu af E. Þannig hafi beiðnin komið frá eiganda fasteignar í húsinu.
Ákvæði 5. mgr. 65. gr. laga um fjöleignarhús takmarki ekki umboðsmenn til að greiða atkvæði. E annist umsjón 31 eignarhluta eigenda sem fari með 40 eignarhluta. Fari H sem umboðsmaður þessara eignarhluta fram á umboð til að koma fram fyrir hönd þeirra á fundi sem þessum og liggi þau umboð fyrir með fundargerð. Þeir sem hafi greitt atkvæði með tillögunni séu þannig ekki stjórnarmenn eða framkvæmdastjórar í skilningi 5. mgr. 65. gr. þannig að hægt sé að neita þeim um atkvæði í umræddri ákvarðanatöku, enda hafi þeir ekki persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta. Þá sé tilgangur skiltisins að auðvelda þeim leigutökum að finna rétta staðsetningu þar sem þeir hafi tekið íbúð á leigu og hafi það þannig varla persónulegt eða fjárhagslegt gildi svo sem áskilið sé samkvæmt 4. mgr. 65. gr. laga um fjöleignarhús.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að þá verði ekki hjá því litið að verði þessi ákvörðun staðfest muni allir meðlimir gagnaðila hafa jafnan rétt til að setja upp sambærileg auglýsingaskilti. Sú staðreynd renni frekari stoðum undir þá afstöðu að samþykki allra þurfi, en mikill fjöldi auglýsingaskilta í sameign við inngang að íbúðarhúsnæði sé augljóslega ekki í samræmi við það sem nokkur megi gera ráð fyrir eða eigi að þurfa að una.
III. Forsendur
Deilt er um hvort samþykki allra þurfi til þess að tilteknum eigendum sé heimilt að hafa auglýsingaskilti á sameign hússins í ótilgreindan tíma.
Samkvæmt 3. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fer réttur til að hagnýta sameign ekki eftir hlutfallstölum og hafa allir eigendur jafnan hagnýtingarrétt, þótt hlutfallstölur séu misháar. Í 4. mgr. 35. gr. kemur fram að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur, nema allir eigendur ljái því samþykki.
Í fundarboði fyrir aðalfund 23. febrúar 2022 kom fram að á dagskrá væri til umræðu og ákvörðunar endurnýjun á ótímabundnu leyfi fyrir skilti E. Á aðalfundinn var mætt fyrir 50 af 95 eignarhlutum. Atkvæðagreiðsla um skiltið fór þannig að 40 voru samþykkir skiltinu en fimm á móti. Þar sem mætingarhlutfall á aðalfundinn var ekki nægilegt, sbr. 2. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús, var boðað til fundar 8. mars til staðfestingar á ákvörðunartökunni í samræmi við ákvæði 3. mgr. 42. gr.
Gagnaðili segir að tilgangur skiltisins sé að auðvelda leigjendum E að finna húsið en félagið sér um fyrir hönd eigenda hluta íbúða hússins að koma þeim í útleigu, annast viðhald, þrif og annað sem þarf fyrir rekstur útleigu. Um er að ræða íbúðarhúsnæði og er skiltið staðsett við inngang þess. Ekki er um það að ræða að eigendur fái jafnan rétt til þess að hafa skilti á sameign hússins heldur er verið að veita tilteknum eigendum eða þjónustuaðila þeirra þann rétt. Að framangreindu virtu telur kærunefnd að um sé að ræða ákvörðun sem falli undir 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 9. tölul. A liðar 41. gr. sömu laga, og þar með þurfi samþykki allra. Kærunefnd fellst því á kröfu álitsbeiðenda.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðenda.
Reykjavík, 13. júlí 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson