Mál nr. 1/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 25. maí 2023

í máli nr. 1/2023

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Sigurlaug Helga Pétursdóttir lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða umsýslugjald að fjárhæð 39.000 kr. Einnig krefst sóknaraðili þess að viðurkennt verði að varnaraðila beri að standa við tilboð sitt um endurgreiðslu leigu að fjárhæð 460.000 kr. 

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði vísað frá kærunefnd. Til vara krefst varnaraðili þess að kröfunum verði hafnað.

Með kæru, dags. 5. janúar 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi, dags. 12. janúar 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. febrúar 2023, barst kærunefnd sama dag og sendi nefndin sóknaraðila greinargerðina með bréfi, dags. 2. febrúar 2023. Athugasemdir sóknaraðila bárust með bréfi, mótteknu 9. febrúar 2023, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 16. febrúar 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 19. mars 2021 til 31. mars 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila hafi verið heimilt að krefja sóknaraðila um umsýslugjald og hvort hún eigi rétt á skaðabótum vegna ónæðis sem hún varð fyrir á leigutíma vegna framkvæmda á vegum húsfélagsins.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að við upphaf leigutíma hafi ekki verið rafmagn í allri stofunni og enginn rofi virkað, en samkvæmt leigusamningi hafi þetta átt að vera í lagi. Þá hafi allir gluggar verið ónýtir og lekið/blásið inn með þeim. Ekkert hafi verið gert til að laga þá þótt ítrekað hafi verið beðið um það, en fyrsta tilkyning sem sóknaraðili hafi fundið sé frá 8. júní 2021. Í mars 2021 hafi verið bent á myglu sem hafi verið yfir öllu stofuþaki (rakamælt í 88,9%) sem fagaðilar hafi sagt að hafi verið búin að vera í mörg ár, bæði í barna- og svefnherbergi og yfir öllum svölum, en það hafi hvorki verið rakamælt né skoðað almennilega.

Myndir af ástandi myglu og gluggum hafi ítrekað verið sendar án þess að nokkuð hafi verið lagað. Við upphaf leigutíma hafi átt að gera ástandsskoðun en krafið hafi verið um 39.000 kr. vegna hennar. Þegar sóknaraðili hafi beðið um skoðunina hafi henni verið neitað um aðgang. Ástandsskoðunin hafi sennilega aldrei verið gerð og því fari sóknaraðili fram á að fá kostnaðinn endurgreiddan.

Miklar framkvæmdir hafi staðið yfir á svölum íbúðarinnar og þær verið ónothæfar í um ellefu mánuði. Sóknaraðili hafi aldrei verið upplýst eða fengið afslátt af leigu sökum ónæðis vegna þessa, þ.e. fjöldi iðnaðarmanna, tæki, hávaði og fleira. Því hafi verið haldið fram að ekki hafi verið vitað af þessu en fyrir liggi þó tölvupóstur frá 3. nóvember 2021 þar sem varnaraðili hafi áframsent bréf frá húsfélaginu með upplýsingum um framkvæmdirnar.

Sóknaraðili hafi upplýst að loftið í stofunni læki 16. janúar 2022 og að það þarfnaðist þegar viðhalds. Það hafi ekki verið fyrr en 21. sama mánaðar sem fagaðili hafi mætt og sagt að sóknaraðili og fjölskylda hennar gætu ekki verið þarna því að þetta væri heilsufarsspillandi. Þau hafi því verið heimilisslaus í sólarhring þar til þau hafi fengið aðra íbúð en þar hafi þau þurft að vera í mánuð. Þau hafi fengið 40% afslátt af leigu fyrir þann mánuð eftir mikið þref. Stuttu eftir að þau hafi komið aftur í íbúðina hafi komið í ljós að enn hafi lekið og því hafi þurft að skera stóra holu í loftið og rífa svalirnar upp aftur. Þetta hafi staðið yfir þar til þau hafi flutt út. Enginn afsláttur hafi verið veittur fyrir þessa mánuði.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður atvik málsins að rekja aftur til ársins 2021. Þá hafi sóknaraðili sýnt leiguíbúð áhuga eftir að hafa skoðað hana í tvígang, án þess að hafa gert sérstakar athugasemdir við ástand hennar. Í kjölfarið hafi sóknaraðili sótt um að leigja íbúðina og umsókn hennar verið samþykkt. Í framhaldinu hafi sóknaraðili verið krafin um svonefnt umsýslugjald samkvæmt verðskrá varnaraðila en um sé að ræða staðlað gjald sem sé ætlað að mæta hluta af þeim kostnaði sem falli til í umsóknarferli viðskiptavina varnaraðila, þar á meðal vegna skjalavinnu og fleira. Sóknaraðili hafi greitt gjaldið athugasemdalaust og án fyrirvara.

Árið 2021 hafi sóknaraðili í nokkur skipti gert athugasemdir við ástand íbúðarinnar sem varnaraðili hafi ávallt brugðist við með viðeigandi hætti og það hafi verið leyst í samvinnu við sóknaraðila án sérstakra eftirmála. Á leigutíma hafi staðið yfir endurbætur á sameign á vegum húsfélagsins. Í tengslum við þær hafi komið fram lekavandamál sem sóknaraðili hafi upplýst um í janúar 2022. Í samráði við verktaka húsfélagsins hafi aðilar sammælst um að sóknaraðili flytti tímabundið í annað leiguhúsnæði. Aðilar hafi samið um hlutfallslega lækkun leigugjalds ásamt því að varnaraðili hafi greitt kostnað við flutning búslóðar sóknaraðila. Að loknum úrbótum hafi sóknaraðili flutt aftur í leiguíbúðina þar til leigutíma hafi lokið 31. mars 2022.

Við úttekt, sem framkvæmd hafi verið við skil íbúðarinnar, hafi komið í ljós að sóknaraðili hafði framkvæmt tilteknar breytingar á íbúðinni án samráðs og leyfis varnaraðila. Einnig hafði hún sinnt ákveðnum viðhaldsverkefnum með ófullnægjandi hætti að mati úttektaraðila. Í ljósi atvika hafi varnaraðili fallist á að falla frá kröfum á hendur sóknaraðila sökum ófullnægjandi skila og skila til hennar óskertri tryggingu. Sóknaraðili hafi hvorki áskilið sér rétt til bóta eða látið með öðrum hætti í veðri vaka að hún teldi sig eiga kröfur á hendur varnaraðila við skil íbúðarinnar. Rúmum átta mánuðum eftir skilin hafi sóknaraðili haft samband og kvaðst ósátt með það hvernig málum hafi verið háttað á leigutíma. Hún hafi upplýst að hún hefði í hyggju að segja frá sinni hlið málsins í fjölmiðlum. Í kjölfarið hafi aðilar átt í viðræðum um frekari sættir sem þeir gætu unað við. Sáttaumleitanir hafi ekki borið árangur og í framhaldinu hafi sóknaraðili lagt inn kæru.

Vafamál sé hvort kæran fullnægi formkröfum 2. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Erfitt sé að greina hvert ágreiningsefni málsins sé, hver sé krafa sóknaraðila og rökstuðningur fyrir henni. Umfjöllun sóknaraðila sé ómarkviss og óljós sem geri varnaraðila erfitt um vik að taka afstöðu til kæru eða verjast henni með sanngjörnum hætti. Í ljósi þess hvernig sóknaraðili hafi ákveðið að haga málatilbúnaði og kröfum sínum fyrir kærunefnd sé óljóst hvort hún hafi lögvarða  hagsmuni af úrlausn málsins. Í því sambandi skuli áréttað að kærunefnd sé ekki ætlað að veita umsagnir um fræðilegar spurningar heldur beri nefndinni einvörðungu að taka afstöðu til krafna aðila, sbr. 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019.

Varnaraðili sé ekki eiginlegur aðili leigusamningsins í skilningi 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga og því kunni kærunefnd að bresta heimild til að úrskurða í málinu á grundvelli ákvæðisins. Í því sambandi sé bent á að úrskurðir nefndarinnar séu bindandi gagnvart málsaðilum og aðfararhæfir án undangengins dóms. Af þeim sökum sé brýnt að aðild fyrir nefndinni sé í réttu  horfi. Þá kunni nefndinni ekki að vera unnt að úrskurða um kærunefni málsins, sem að sögn sóknaraðila sé „vegna bakfærslu um boð á skaðabótum“, þar sem það hafi ekki verið gerð og/eða framkvæmd leigusamnings í skilningi 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Sama eigi við um kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu umsýslugjalds. Vandséð sé að leyst verði úr framangreindum kröfum sóknaraðila fyrir kærunefnd á grundvelli húsaleigulaga, sbr. til hliðsjónar mál nefndarinnar nr. 12/2020.

Því sé mótmælt að samningsumleitanir aðila að loknu leigutímabili hafi leitt til skuldbindandi samkomulags eða falið í sér viðurkenningu af hálfu varnaraðila á kröfum sóknaraðila. Eðlilegra sé að kanna hvort grundvöllur sé til sátta um ágreining áður en leitað sé atbeina stjórnvalda um úrlausn hans. Ýmis sjónarmið og röksemdir kunni að mæla með því að leysa mál í sátt jafnvel þótt í sáttargjörð kunni að felast skuldbindingar umfram þær skyldur sem hvíli á aðilum samkvæmt samningi eða lögum. Í ljósi atvika sé bent á að samkvæmt almennum leikreglum samningaréttar feli gagntiboð í sér höfnun á upphaflegu tilboði, sbr. 1. mgr. 6. gr. samningalaga nr. 7/1936, einkum ákvæðum og málsmeðferðarreglum 3. og 4. kafla laganna.

Byggt sé á því að sóknaraðili geti ekki borið fyrir sig aðfinnslur eða galla í skilningi 16. gr. húsaleigulaga sem hún hafi þekkt til eða átt að þekkja til þegar leigusamningur hafi verið gerður. Í því sambandi vísist til þess að sóknaraðili hafi skoðað íbúðina í tvígang fyrir undirritun leigusamnings og hafi því verið vel upplýst um ástand íbúðarinnar í aðdraganda leigusamningsgerðar. Í því sambandi megi nefna að samkvæmt atvikalýsingu sóknaraðila kveðist hún fyrst hafa tilkynnt varnaraðila um athugasemdir sínar við ástand glugga 8. júní 2021. Sé frásögn sóknaraðila lögð til grundvallar sé ljóst að umræddar athugasemdir hafi borist að liðnum aðfinnslufresti samkvæmt 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga.

Í málinu liggi ekki fyrir mat úttektaraðila á lækkun leigu sökum ástands eða endurbóta á íbúðinni á leigutíma líkt og áskilið sé samkvæmt 4. mgr. 17. gr. og 2. mgr. 21. gr. húsaleigulaga. Af þessari ástæðu einnig beri að hafna kröfum sóknaraðila, sjá til hliðsjónar mál kærunefndar í nr. 118/2021. Þar að auki hafi endurbætur á leiguíbúð í janúar 2022 ekki verið á vegum leigusala í skilningi 2. mgr. 21. gr. húsaleigulaga heldur húsfélagsins, sbr. til hliðsjónar mál kærunefndar nr. 57/2014.

Aðilar hafi orðið ásáttir um lúkningu málsins með því að sóknaraðila hafi verið veitt hlutfallsleg lækkun á leigugjaldi, endurgjaldslaus flutningur á búslóð ásamt því að varnaraðili hafi fallið frá kröfum sínum á hendur sóknaraðila sökum ófullnægjandi skila á íbúðinni. Því til frekari stuðnings sé vísað til þess að sóknaraðili hafi ekki gert fyrirvara eða áskilnað um frekari bótarétt úr hendi varnaraðila og/eða leigusala við skil íbúðarinnar.

Í öllu falli séu allar mögulegar kröfur sóknaraðila á grundvelli leigusamningsins fallnar niður sökum tómlætis. Almennt sé viðurkennt að áhrif tómlætis séu mikil í leigurétti og brýnt sé að aðilar leigusambands tilkynni gagnaðila sínum án ástæðulauss dráttar telji þeir leigusamning vanefndan og/eða bótaskylda kunni að vera til staðar, sjá til hliðsjónar 4. mgr. 60. gr. og 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga.

Sambærileg sjónarmið og að framan sé lýst eigi við um kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu umsýslugjalds. Hún hafi greitt það án fyrirvara og athugasemdalaust og byggt sé á því að krafa um endurgreiðslu þess sé of seint fram komin. Jafnframt hafi varnaraðila verið fullkomlega heimilt að óska eftir því að sóknaraðili tæki þátt í eðlilegum kostnaði sem hafi fallið í aðdraganda gerðar leigusamnings með greiðslu gjaldsins.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að við fyrri skoðun hennar á íbúðinni hafi hún ekki getað séð geymsluna og þess vegna hafi verið óskað eftir skoðun aftur en þá hafi heldur ekki verið unnt að sýna geymsluna. Sóknaraðili eigi ekki rakamæli og hefði ekki getað séð mygluna nógu greinilega í loftinu/veggjum á þessum tímapunkti vegna falska loftsins sem hafi verið fyrir, en hún hafi bent á að henni þætti eitthvað skrýtið við loftið sem varnaraðili hafi hunsað.

Rofar, læsingar, hitunar-, hreinlætis- og heimilistæki sem og frárennslislagnir hafi verið í ófullnægjandi ástandi. Þessa hluti þurfi að athuga þegar afhending eigi sér stað, sérstaklega þegar það er verið að krefja leigjendur um 39.000 kr., meðal annars fyrir ástandsskýrslu og skoðunarúttektir. Ekkert af ofangreindu hafi verið athugað og aldrei hafi fagmaður verið fenginn til þess en það hafi verið á ábyrgð varnaraðila að gæta að því að þetta væri í lagi. Myglan hefði þá til að mynda ekki farið fram hjá þeim. Það að þau hafi þurft að flytja út í mánuð hljóti að benda til þess að um heilsufarsspillandi ástand hafi verið að ræða.

Ítrekað hafi verið gerðar athugasemdir við ástand íbúðarinnar en varnaraðili hafi ekki leyst úr þeim. Menn hafi verið sendir í íbúðina og þeir sagt að þessir hlutir yrðu lagaðir en síðan hafi sóknaraðili ítrekað verið hunsuð.

Þær framkvæmdir sem varnaraðili hafi bent á í greinargerð sinni séu óljósar. Það hafi verið málað, sem hafi ekki þurft samþykki fyrir, og sama hafi gilt um filmun eldhúsinnréttingar. Filmuna hafi léttilega verið hægt að fjarlægja og því samþykkt af hálfu varnaraðila að sóknaraðili þyrfti hvorki að mála né fjarlægja filmuna við skilin en dregnar hafi verið af tryggingunni 95.000 kr. vegna þessa. Í ágúst 2022 hafi sóknaraðili séð íbúðina á sölu. Á myndum hafi greinilega sést að engu hafði verið sinnt sem tryggingin hafi átt að fara í. Sóknaraðili hafi því óskað eftir endurgreiðslu sem varnaraðili hafi upphaflega hafnað en síðan fallist á eftir að sóknaraðili hafi fengið aðstoð Neytendasamtakanna.

Ljósmyndir, sem varnaraðili kveður að hafi verið teknar við skil íbúðarinnar, hafi verið teknar þegar sóknaraðili hafi beðið fagaðila um að segja sér hversu mikið yrði dregið af tryggingunni miðað við þáverandi ástand, þ.e. um tveimur vikum fyrir skilin. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við skil sóknaraðila.

Sú lækkun sem sóknaraðili hafi fengið í mars 2022 hafi verið fyrir net sem hún hafi greitt fyrir þann mánuðinn en ekki getað notað vegna myglunnar.

Varnaraðili hafi hvergi útskýrt hvers vegna leiga hafi ekki verið lækkuð á meðan á framkvæmdum hafi staðið. Hvergi hafi hann útskýrt vanrækslu sína þegar sóknaraðili hafi sent beiðnir og þá hafi hann veitt ósannar lýsingar á atvikum án sönnunar á þeim.

V. Niðurstaða              

Varnaraðili krafði sóknaraðila um umsýslugjald að fjárhæð 39.000 kr. sem hann kveður vera staðlað gjald sem ætlað sé að mæta hluta af þeim kostnaði sem falli til í umsóknarferli viðskiptavina hans, þar á meðal vegna skjalavinnu og fleira. Ákvæði húsaleigulaga, nr. 36/1994, kveða á um þær reglur sem gilda við gerð húsaleigusamninga en þar segir í 1. mgr. 2. gr. að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis. Engin ákvæði í lögunum gera ráð fyrir því að leigusölum sé heimilt að taka þóknun af leigjendum. Að framangreindu virtu telur kærunefnd að varnaraðila hafi verið óheimilt að krefja sóknaraðila um umsýslugjaldið og fellst á kröfu hennar um að honum beri að endurgreiða það.

Í 2. mgr. 21. gr. húsaleigulaga segir að leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla, skuli leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar komi sér saman um. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geti þeir leitað álits úttektaraðila, sbr. XIV. kafla, en heimilt sé aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.

Mat úttektaraðila liggur hvorki fyrir um skert afnot eða afnotamissi vegna þeirra framkvæmda sem áttu sér stað á leigutíma á grundvelli framangreinds ákvæðis. Vegna annarra athugasemda sóknaraðila við hið leigða verður ekki ráðið að hún hafi nýtt þau úrræði sem lögin gera ráð fyrir, svo sem að afla úttektar og eftir atvikum ráðast sjálf í viðgerðir. Þar sem leigutíma lauk 31. mars 2022 er of seint nú að grípa til þessara úrræða og jafnframt að afla úttektar á grundvelli 21. gr. Allt að einu er ágreiningslaust aðila á milli að ástandi hins leigða var ábótavant á leigutíma en framkvæmdir áttu sér stað á svölum íbúðarinnar. Samkvæmt rafrænum skilaboðum varnaraðila 22. desember 2022 var hann sammála sóknaraðila um að ástand íbúðarinnar hefði ekki verið gott og bauð hann endurgreiðslu að fjárhæð 460.000 kr. á leigu vegna febrúar og mars. Sóknaraðili upplýsti þá að hún hefði fengið ábendingu frá lögfræðingi um að 600.000 kr. væru hæfilegar bætur og spurði hvar varnaraðili stæði gagnvart því. Með skilaboðum næsta dag gerði varnaraðili ráð fyrir að sóknaraðili hefði hafnað tilboði hans og taldi málinu því lokið af hans hálfu. Sóknaraðili sagði þá að hún hefði ekki hafnað boðinu heldur aðeins spurt hvort um væri að ræða lokaboð. Ágreiningslaust virðist þannig að sóknaraðili hafi ekki gengið að tilboði varnaraðila og hann ekki bundinn af því. Er kröfu sóknaraðila hér um því hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila 39.000 kr. vegna umsýslugjalds.

Kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á bótaskyldu varnaraðila er hafnað.

Reykjavík, 25. maí 2023

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður