Mál nr. 32/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 32/1999

Breyting á sameign, hagnýting séreignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 7. júní 1999, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Áður hafði efnislega samhljóða erindi borist nefndinni frá álitsbeiðanda en vegna formgalla var því vísað frá. Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerðir gagnaðila voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 5. júlí sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 11, sem byggt var 1989. Húsið skiptist í níu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi kjallara og neðri hæðar hússins, sem skiptist í 1091,6 m² lagerrými í kjallara og á neðri hæðinni er 151,7 m² verslunarhúsnæði í norðvesturhorni, 158,2 m² verslunarhúsnæði í norðausturhorni, 180,2 m² verslunarhúsnæði í miðið austanmegin, 181,7 m² verslunarhúsnæði í suðausturhorni og 439,9 m² verslunarhúsnæði sunnanmegin. Á efri hæðinni er 312 m² skrifstofu- og kennsluhúsnæði í eigu B, 240,5 m² skrifstofuhúsnæði í suðaustanmegin í eigu C og 119,5 m² hárgreiðslu- og snyrtistofa sunnanmegin í eigu D. Aðgengi að efri hæðinni er eftir tveimur leiðum, þ.e. eftir steinsteyptum stiga sem liggur við austurhlið hússins og um uppkeyrslu sem liggur á milli X nr. 9 og 11. Álitsbeiðandi hefur leigt eignarhluta 0204 R, sem hyggst hefja framleiðslu og sölu á flatbökum í húsnæðinu. Eignarhlutar gagnaðilar, þ.e. 0301, 0302 og 0303, nema samtals 23,41%. Ágreiningur lýtur að fyrirhugaðri uppsetningu loftræstistokks (frákastháfs).

Skilja verður kröfugerð álitsbeiðanda svo að krafist sé viðurkenningar á:

Samkvæmt því sem fram kemur í álitsbeiðni þá hefur R tekið húsnæði álitsbeiðanda merkt 0204 á leigu til veitingareksturs, aðallega með bakstri og sölu á flatbökum. Hefur leigjandinn látið innrétta húsnæðið í samræmi við kröfur og þarfir bandaríska fyrirtækisins, S, en hann hafi fengið leyfi til að selja flatbökur í nafni þess fyrirtækis. Hafi leigjandi lagt mikinn kostnað vegna töku húsnæðisins, sem vart sé undir kr. 20.000.000,-. Álitsbeiðandi hafi í samræmi við leigusamning leyft uppsetningu stokks í samræmi við frumteikningu T, hvort heldur sem leið 1 eða 2 verði farinn. Einnig hafi hann fyrir sitt leyti sem eigandi annarra eignarhluta hússins, leyft uppsetningu loftræstistokks. Gagnaðilar hafi sett sig á móti uppsetningu loftræstistokks, án þess að fyrir liggi málefnaleg rök að mati álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi bendir á að í húsinu sé m.a. starfrækt blómabúð, söluturn og annað fyrirtæki sem selji flatbökur, U. U hafi sett upp loftræstistokk, með samþykki eigenda, þ.e. þeirra sömu sem nú neita álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi ásamt leigjanda hafi ítrekað reynt að ná sátt um málið og boðið gagnaðilum að vera með í ráðum við hönnun og uppsetningu á stokknum án árangurs.

Fyrirhugaður loftræstistokkur verði teiknaður í samræmi við kröfur byggingarlaga og reglugerða og sendur inn til byggingarnefndar til samþykktar. Vissulega megi segja að slíkur stokkur breyti útliti húss en einungis að litlu leyti. Mögulegt sé að útfæra þetta á nokkra vegu og fylgi teikningar frá hönnuði loftræstikerfisins, þar sem þeir tveir möguleikar séu sýndir, er hann telur henta þörfum og hagsmunum leigjanda og ekki síður öðrum eigendum hússins Gagnaðili D, hafi beint þeirri fyrirspurn hvort samnýta megi reykháf U. T telur það mögulegt og megi nefna það leið 3.

Samkvæmt upplýsingum frá byggingarfulltrúanum í Reykjavík, telur embættið nauðsyn að samþykki allra eigenda hússins liggi fyrir, svo málið fáist tekið fyrir hjá byggingarnefnd og jafnframt að slíkt samþykki sé forsenda fyrir því að málið fái brautargengi innan nefndarinnar. Álitsbeiðandi sé ekki sammála því mati og telur að samþykki einfalds meirihluta eigenda fyrir uppsetningu stokksins, þar sem um minniháttar aðgerð sé að ræða sem hafi sáralítil áhrif á heildarútlit hússins, sérstaklega með tilliti til þeirrar starfsemi sem ráð sé fyrir gert að stunduð sé á svæðinu. Að minnsta kosti verði ekki talið að um verulega breytingu á sameign sé að ræða, en þá gæti þurft samþykki 2/3 hluta eigenda, fallist nefndin ekki á að um smávægilega breytingu á sameign sé að ræða, þ.e. ytra útliti hússins.

Fyrirhugaður rekstur leigjanda í húsnæðinu sé í samræmi við deiliskipulag svæðisins auk þess sem svipaður rekstur sé starfræktur í húsinu og næsta nágrenni. Því sé með engu móti hægt að segja að slíkur rekstur valdi meira ónæði en þau fyrirtæki sem nú starfi í húsinu. Sem dæmi megi nefna að söluturninn leigi einnig út myndbandsspólur og sé opið til kl. 23:30 virka daga og til kl. 03:00 um helgar.

Rök álitsbeiðandi um að nægilegt sé að fyrir liggi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við eignarhluta, byggja á því að fyrirhugaður veitingarekstur sé í fullu samræmi við þá starfsemi sem skipulag svæðisins geri ráð fyrir, þ.e. veitingarekstur. Til að öðlast leyfi þar til bærra aðila, svo sem heilbrigðiseftirlits og eldvarnaeftirlits, sé nauðsynlegt að leiða matarlykt frá húsinu vegna annarra eigenda. Sé slíkum rekstri verulegar skorður settar, miðað við annan atvinnurekstur, ef eigendur verulegs lítils hluta atvinnuhúsnæðis væri beinlínis mögulegt að koma í veg fyrir það með neitun á uppsetningu loftræstistokks. Þá sé í húsinu veitingastarfsemi, viðlíkri þeirri sem leigjandi húsnæðisins hyggst starfa að, þ.e. framleiðsla og sala á flatbökum. Hafi sá rekstraraðili fengið leyfi annarra húseigenda til að setja upp loftræstistokk.

Þá telur álitsbeiðandi að engin málefnaleg rök virðast liggja fyrir hjá gagnaðilum. Álitsbeiðandi telur að slík neitun verði að byggja á málefnalegum grunni, þar sem um atvinnuhúsnæði sé að ræða og miklir hagsmunir í húfi fyrir álitsbeiðanda, ekki síður en leigjanda hans. Þá verði jafnframt að gæta jafnræðis í málum af þess tagi, þar sem annars sé hætta á mismunun milli tegunda atvinnurekstrar á svæði sem einmitt sé ætlað að hýsa ýmis konar atvinnustarfsemi, þ.á.m. veitingarekstur sem álitsbeiðandi telur dæmigerðan á þessu svæði.

Álitsbeiðandi vísar til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús kröfum sínum til stuðnings, þá einkum 2. og 3. mgr. 30. gr., sbr. 41. gr., en álitsbeiðandi telur að umræddar breytingar á sameign hússins að utan verði að teljast smávægilegar, eða a.m.k. ekki verulegar. Álitsbeiðandi bendir á að leið 2 geri ráð fyrir að stokkurinn verði lagður að mestu innan húsnæðisins, þ.e. í kjallara og síðan upp úr plani þannig að einungis óverulegur hluti hans sjáist. Stokkurinn mun því ekki verða sýnilegur þeim sem leið eigi framhjá húsinu. Álitsbeiðandi telur leið þessa hentuga með tilliti til útlits og ljóst að slíkur stokkur leiði til mjög smávægilegra breytinga á húsnæðinu. Leið 1 sé svipuð þeirri sem U hafi farið, þ.e. að setja stokkinn upp með húsnæðinu og þá eftir atvikum framhjá þakkanti eða rjúfa gat í kantinn og leiða stokkinn beint upp.

Þá vísar álitsbeiðandi til tilgang laganna um eðlilega nýtingu í samræmi við gerð húsnæðis og tegund þeirrar starfsemi sem stunduð sé á svæðinu og þá sérstaklega til 3. tl. 12. gr. og 4. tl. 13. gr. laganna.

Álitsbeiðandi bendir á að í máli þessu séu miklir fjárhagslegir hagsmunir í húfi bæði fyrir eiganda húsnæðisins og leigjanda þess.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á fundum gagnaðila og fyrri eiganda neðri hæðar hafi m.a. verið ákveðið að ekki yrðu matsölustaðir í húsinu. Á árinu 1995 hafi álitsbeiðandi verið í vandræðum með að leigja út húsnæði í bakhluta hússins og óskað eftir leyfi fyrir loftræstingu og breytingum vegna matsölu með kalda rétti. Á þeirri forsendu hefðu gagnaðilar veitt samþykki sitt. Ástæða fyrir neitun gagnaðila, C, sé sú að leigjendur á efri hæð hússins hafi mótmælt starfseminni harðlega og hótað uppsögn leigusamnings. Gagnaðili sé því einfaldlega að verja hagsmuni sína. Þegar veitt hafi verið samþykki fyrir loftstokki U hafi verið staðfest að þar yrði settur upp kastventill og fullkomið loftræstikerfi. Það virðist hins vegar ekki hafa gengið eftir. Þá bendir gagnaðili á að í sambandi við tillögu nr. 2 að enginn lagnastokkur sé í gegnum efri hæð hússins og séu holplötur í lofti efri hæðar. Starfsmenn B hafni alfarið öðrum loftstokk við hinn enda húsnæðisins eða á plani fyrir framan húsnæðið þar sem matarlykt berist inn á skrifstofuna þrátt fyrir kastventil á loftstokki frá U. Þá muni opnun á öðrum pizzustað rýra verð og notagildi efri hæðar hússins og annað reykrör til viðbótar lýti húsið frekar. Starfseminni muni fylgja matarlykt í nánasta umhverfi og sé slík lykt inni sem úti fráfælandi. Þá sé óumdeilanlegt að glæsilegt verslunar-, þjónustu- og skrifstofuhús sem þetta eigi ekki að hafa ímynd verksmiðjuhúss með ótal reykháfum.

Gagnaðili, D, bendir á að umrætt húsnæði hafi upprunalega verið ætlað sem verslunarhúsnæði. Ljóst sé að gera verði töluverðar breytingar á húsnæðinu til þess að þar verði stundaður veitingarekstur, þ.á.m. verði að setja upp loftræstikerfi. Það hafi aðilum húsaleigusamningsins mátt vera ljóst frá upphafi.

Gagnaðili bendir á að tillaga nr. 1 geri ráð fyrir að loftræstistokkurinn verði komið fyrir ofan gönguleiðar sem liggi við austurhlið X nr. 11 upp á efri hæð hússins. Samkvæmt teikningu verði ekki annað séð en stokkurinn muni setja verulegan svip á austurhlið hússins og vera til mikillar óprýði. Því til stuðnings vísar gagnaðili til ummæla hönnuðar loftræstikerfisins sem viðurkennir að staðsetningin yrði til óprýði en bendir á að staðsetningunni fylgi sá kostur að nær fulltryggt sé að ekki berist lykt inn í húsið. Gagnaðili bendir á að heillandi og snyrtilegt umhverfi sé afar mikilvægt fyrir þá þjónustustarfsemi sem rekin sé á efri hæð hússins.

Samkvæmt tillögu nr. 2 sé gert ráð fyrir að loftræstistokkurinn liggi upp um bílastæðin á 2. hæð hússins við vegg aðkeyrslunnar upp á aðra hæð sem liggi á milli X nr. 11 og 9. Ekki sé ljóst hversu hátt frákastventillinn muni liggja en ekki verði betur séð af teikningunni að hann muni rísa yfir vegg aðkeyrslunnar. Mun hann verða áberandi á bílaplani efri hæðar og sjáanlegur hverjum þeim sem erindi eigi við fyrirtækin á efri hæð. Um leið muni lyktin frá honum berast um bílastæðið.

Gagnaðili telur uppsetningu loftræstistokks samkvæmt tillögum nr. 1 og 2 vera verulega breytingu á sameign, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 og þ.a.l. þurfi samþykki allra eigenda fyrir framkvæmdunum.

III. Forsendur.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingar á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna.

Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Í aðalskipulagi stendur X nr. 11 á byggingareit sem ætlaður er fyrir atvinnustarfsemi, nánar tiltekið verslanir, skrifstofur og léttan iðnað. Kærunefnd telur að umdeild breyting á hagnýtingu séreignar álitsbeiðanda samræmist ákvæðum aðalskipulags um nýtingu reitsins.

Í húsinu eru verslanir, skrifstofur, þjónustufyrirtæki svo og fyrirtæki sem framleiðir og selur flatbökur. Vegna starfsemi síðastnefnda fyrirtækis var settur utan á húsið loftræstistokkur með samþykki eigenda. Loftræstistokkur þessi liggur upp fyrir þakbrún og er vel sýnilegur þeim sem eiga leið fram hjá húsinu.

Í málinu liggja frammi frumteikningar að gerð loftræstistokka sem álitsbeiðandi áformar að setja upp. Um er að ræða tvær útfærslur, þ.e. annars vegar að stokkurinn liggi út úr rými álitsbeiðanda upp með útvegg og upp fyrir þakbrún, merkt sem leið 1. Þessi útfærsla hefur í för með sér að stokkurinn kemur upp í gangi milli tveggja hluta hússin, er ekki áberandi og er sýnilegur frá Y. Hins vegar er leið 2 að leiða stokkinn úr séreignarrými álitsbeiðanda í kjallara og upp úr plani. Þannig er stokkurinn lítið áberandi en er þó vel sýnilegur framan við eignarhluta gagnaðila.

Það er mat kærunefndar að hvorug þessara leiða, sem teikningar liggja fyrir, teljist veruleg útlitsbreyting á húsinu í skilningi 1. mgr. 30. gr. né breyting í skilningi 2. mgr. sömu greinar, með tilliti til þess hvernig það lítur nú út þ.á.m. þess að slíkur loftræstistokkur er utan á húsinu. Samkvæmt því nægir samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við eignarhluta fyrir þessari útlitsbreytingu, sbr. 3. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994.

Breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, eru háðar samþykki allra eigenda hússins, sbr. 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994.

Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hefur ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir, sbr. 2. mgr. og 3. mgr. sömu greinar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það, sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar. Samkvæmt greininni er athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður til að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast þar á hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Gagnaðilar eru allir eigendur eignarhluta á 2. hæð hússins. Málatilbúnaður þeirra er sérstaklega á því reistur, að samkvæmt reynslu berist mikil matarlykt inn á efri hæðina frá flatbökustað sem nú er í húsinu, þrátt fyrir að staðhæft hafi verið þegar samþykki var veitt fyrir uppsetningu loftræstistokks vegna hans, að svo myndi ekki verða. Er því boðið við að tilkoma annars sambærilegs flatbökustaðar í húsinu muni gera leigu húsrýmis gagnaðila erfiða og að leigjendur hafi þegar hótað uppsögn leigusamnings ef af verði.

Kærunefnd telur að það sé álitsbeiðanda að sýna fram á að notkun loftræstistokksins, í þeim tilgangi sem áformað er, hafi ekki í för með sér verulega lyktarmengun fyrir gagnaðila í skilningi 4. mgr. 27. gr. Engin slík sérfræðileg gögn liggja fyrir í málinu.

Það er því álit kærunefndar, með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið, að notkun á loftræstistokki kunni að hafa verulega lyktarmengun í för með sér fyrir gagnaðila. Samkvæmt 4. mgr. 27. gr. laga nr. 24/1994 hafa þeir af þeim sökum sjálfstæðan rétt að svo stöddu til að koma í veg fyrir framkvæmdina.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðilar hafi að svo stöddu rétt til að koma í veg fyrir framkvæmd álitsbeiðanda á loftræstistokk.

Reykjavík, 7. júlí 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson