Mál nr. 8/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 8/1999

Breyting á sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 8. febrúar 1999, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 102 b, c, d og e, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 8. mars 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 17. maí 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 5. júlí sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 102 b, c, d og e. Ágreiningur er um lokun undirganga í kjallara.

Kærunefnd telur að skilja beri kröfu álitsbeiðanda eftirfarandi:

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telji undirbúning og ákvörðun um lokun undirganga ólögmæta. Í fundarboði húsfélagsins hafi einungis komið fram að kynna ætti málið. Álitsbeiðandi bendir á að undirgöngin séu fyrir framan bílskúra undir stigagöngum í X nr. 102 b-e. Ætlunin sé að láta eigendur bílskúra þá taka þátt í kostnaðinum. Álitsbeiðandi telur hag bílskúrseigenda og fyrirtækja mestan af þessum framkvæmdum og að kostnaðarhlutdeild sé ekki í samræmi við notkun og verðmætaaukningu aðila. Álitsbeiðandi telur að kostnaður vegna lokunarinnar eigi að skiptast eftir notkun.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á húsfundi húsfélagsins X nr. 102 b, c, d og e, sem haldinn var 11. apríl 1998 hafi fundarefni m.a. verið lokun á undirganginum og ráðstafanir í því sambandi. Á fundinn hafi komið fulltrúi frá lögreglu, formaður framfarafélagsins í R o.fl. Fram hafi komið að mjög óþrifalegt væri sunnanmegin við húsið og því ástæða til að lagfæra þar. Í gegnum árin hafi oft verið rætt um að loka undirganginum og hafi stjórnin mælt með því að það yrði gert. Kostnaður hafi verið áætlaður kr. 700.000,-. Á fundinum hafi verið gerð grein fyrir ástæðum fyrir lokuninni og stjórn húsfélagsins verið falið að athuga kostnaðaráætlun og útfærslur á lokuninni.

Á aðalfundi húsfélagsins sem haldinn var 14. desember 1998, hafi verið kynnt athugun stjórnar á lokun undirgangsins, í samræmi við ákvörðun fyrri fundar og útlitsteikningar lagðar fram. Formaður húsfélagsins kynnti lokunina og fundarmönnum var gefinn kostur á að skoða teikningar. Að loknum umræðum hafi tillaga stjórnar um lokun undirganganna, sbr. fyrirliggjandi teikningar, að teknu tilliti til athugasemda S og T, verið borinn upp til atkvæða. Meira en helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta voru mættir, þ.e. 19 eignarhlutar eða 65,591%. Alls greiddu atkvæði með tillögunni 14 eignarhlutar eða 52,445% en á móti voru 5 eignarhlutar eða 11,657%. Þannig hafi meira en 2/3 hluta þeirra eigenda sem mættu, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, greitt atkvæði með tillögunni. Í ljósi þess telur gagnaðili að ákvörðun aðalfundar þann 14. desember 1998 um lokun undirganga lögmæta. Máli sínu til stuðnings bendir gagnaðili á að skv. D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sé meginreglan sú að til ákvarðana um sameiginleg málefni þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi. Þannig heyri til undantekninga að aukinn meirihluti eða allir eigendur þurfi að samþykkja ákvörðun.

Samkvæmt fjöleignarhúsalögunum hafi húsfélag mjög víðtækt vald til að binda eigendur, þótt þeir hafi greitt atkvæði á móti viðkomandi ákvörðun, falli hún á annað borð innan valdsviðs þess. Meginreglan sé sú, að til ákvarðana húsfélags nægi einfaldur meirihluti eigenda miðað við eignarhlutföll á löglegum húsfundi. Sem mótvægi við þetta víðtæka vald sé valdsvið húsfélags á hinn bóginn tiltölulega þröngt og nái það fyrst og fremst til ákvarðana og ráðstafana, sem séu nauðsynlegar, venjulegar og eðlilegar til forsvaranlegs viðhalds og reksturs eignarinnar, þ.e. til að viðhalda henni í óbreyttu ástandi. Minnihlutinn geti ekki sett sig á móti slíkum ráðstöfunum jafnvel þótt þær séu mjög kostnaðarsamar. Að öðrum kosti væru hætt við því að húsfélag yrði óstarfhæft og gæti ekki gegnt hlutverki sínu. En vald húsfélags nái þó ívið lengra en til að viðhalda eigninni í óbreyttu ástandi, því húsfélag hafi einnig innan vissra marka vald til að taka ákvarðanir um breytingar, endurbætur og nýjungar, þ.e. að ráðast í framkvæmdir, á kostnað allra, sem ekki geti talist nauðsynlegar eða venjulegar. Í 3. tl. B-liðar 41. gr. segir að til ákvarðana um byggingu og endurbætur, sem ekki breyta sameign verulega, sbr. 2. mgr. 30. gr., þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta.

Gagnaðili telur afar brýnt að loka undirgöngum. Í þeim safnist saman unglingar þar sem þau veiti skjól fyrir veðri og erfitt sé að sjá til unglinganna þar. Það hafi leitt til ítrekaðra skemmdarverka auk þess sem mikill sóðaskapur fylgi þessu. Mikið ónæði sé vegna hávaða þegar unglingar safnist saman í og við undirgöngin, sérstaklega um helgar. Sala ólöglegs áfengis og önnur óæskileg starfsemi þrífist í þar á kvöldin og um helgar. Akstur óviðkomandi bifreiða sé talsverður og oft sé ekið þar hratt og gáleysislega. Í huga beri að hafa að bakdyr hússins opnist beint út í undirgöngin og fari börn þar oft um, enda aðgangur að hjólageymslu og sameiginlegri lóð um göngin. Það sé því veruleg slysahætta af þessari bílaumferð um göngin. Ómögulegt hafi reynst að halda göngunum snyrtilegum og núverandi ástand þeirra dragi úr seljanleika íbúða í húsinu og rýri verðgildi þeirra. Fulltrúar lögreglu og foreldrasamtaka hverfisins hafi komið á húsfund í húsfélaginu þar sem báðir þessir aðilar hafi mælt fyrir lokun þeirra og lýst þeim vandamálaum sem þeim tengjast. Gagnaðili bendir á að undirbúningur fyrir lokun undirganganna hafi verið mjög langur og vel kynntur eigendum. Stjórnin hafi lagt mikla vinnu í öflun tilboða, gerð teikninga, umsókn um byggingarleyfi o.fl. Tveir húsfundir hafi verið haldnir vegna málsins, auk þess sem málið hafi verið eigendum kunnugt og mikið rætt utan fundar um árabil. Á fundinum 11. apríl 1998, hafi tillaga stjórnarinnar verið vel kynnt og ýmsir aðilar fengnir til að fjalla um málið. Þá hafi fundur verið haldinn á ný 14. desember 1998, þar sem teikningar hafi verið lagðar fram og gert grein fyrir kostnaði. Á fundinum hafi eigendum gefist kostur á að koma sjónarmiðum sínum og athugasemdum á framfæri áður en atkvæði hafi verið greidd um tillöguna.

Útlitsbreyting á húsinu sé óveruleg og varði einungis lítinn hluta á bakhlið þess. Þá sé kostnaður óverulegur eða ca. kr. 15.000,- fyrir 2ja herbergja íbúðir, kr. 20.000,- fyrir 3ja herbergja íbúðir og kr. 23.000,- fyrir 4ra herbergja íbúðir. Þyrfti samþykki allra fyrir umræddri lokun væru hagsmunir heildarinnar fyrir borð bornir. Gagnaðili gæti þá ekki gegnt hlutverki sínu og tilgangi, sem sé fyrst og fremst að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameigna, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist.

Gagnaðili telur rökstuðning álitsbeiðanda um að X nr. 102 a muni tengjast undirganginum óljósan og órökstuddan og því ekki unnt að taka afstöðu til þess. Telji nefndin hins vegar nauðsynlegt og unnt að veita álit þar að lútandi, áskilur gagnaðili sér rétt til að koma sjónarmiðum sínum að og leggja fram frekari gögn. Á lóðinni X nr. 102, standi þrjú hús. Í tveimur þeirra sé íbúðar og atvinnuhúsnæði. X nr. 102 b, c, d og e standi sjálfstætt og tengist ekki öðrum húsum á lóðinni. Útlit húsanna sé ekki í neinu samræmi hvert við annað og því telur gagnaðili að samþykki annarra húsa á lóðinni sé ekki þörf.

Gagnaðili telur að kostnaði skuli skipta í samræmi við meginregluna í A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Umræddar framkvæmdir falli ekki undir undantekningarnar í B- og C-lið 45. gr. Skipting á sameiginlegum kostnaði í samræmi við not eigenda samkvæmt C-lið 45 .gr. komi aðeins til greina í algjörum undantekningartilvikum og hafi mjög þröngt gildissvið og eigi einungis við ef fullljóst sé um not hvers og eins. Útilokað sé að mæla notkun á undirgöngunum nákvæmlega og því eigi að skipta kostnaði í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta, sbr. A- lið 45. gr.

Með vísan til framangreinds um að túlka beri undantekningar þröngt og þar sem lokun undirganganna sé nauðsynleg, telur gagnaðili að einfaldur meirihluti eigenda geti tekið um þær ákvarðanir, eða í öllu falli nægi samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta.

III. Forsendur.

Kærunefnd hefur farið á vettvang og skoðað aðstæður.

Sé um að ræða byggingu, endurbætur eða framkvæmdir sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulegar breytingu á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Ekki var gert ráð fyrir lokun undirganga á samþykktum teikningum af húsinu. Hér að framan hafa hins vegar verið rakin veigamikil rök fyrir því að svo verði gert s.s. vegna umgangs óviðkomandi aðila. Undirgöng þau sem hér um ræðir eru á jarðhæð bak við húsið. Útlitsbreyting af völdum lokunarinnar er þar af leiðandi óveruleg. Álitsbeiðandi hefur í beiðni sinni ekki fært fram nein sérstök rök til að sýna fram á að lokunin hafi verulega breytingu á sameigninni í för með sér. Þá er kostnaður vegna framkvæmdanna ekki slíkur að breytingin teljist veruleg með tilliti til kostnaðar. Kærunefnd telur því að til ákvörðunar um lokun undirganganna þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. B-lið 41. gr. laga nr. 26/1994 og skiptist kostnaðurinn samkvæmt meginreglu A-liðar 45. gr. laganna, þ.e. eftir hlutfallstölum eignarhluta.

Svo sem rakið hefur verið hér að framan var haldinn húsfundur þann 11. apríl 1998 þar sem málið var kynnt og var stjórn húsfélagsins falið að athuga kostnaðaráætlun og útfærslur á lokuninni.

Á aðalfundi húsfélagsins 14. desember 1998 var málið tekið á dagskrá undir liðnum: "Kynnt verður athugun stjórnar á lokun undirgangsins, sem ákveðið var á síðasta fundi að yrði athugað. Útlitsteikning af húsinu mun liggja frammi á fundinum."

Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Skulu sameiginlegar ákvarðanir teknar á sameiginlegum fundi eigenda sbr. 2. mgr. sömu greinar. Svo sem fram kemur í fundarboði aðalfundar var lokun undirganganna á dagskrá aðeins til kynningar. Engu að síður var lokunin borin undir atkvæði á fundinum og samþykkt. Ekki voru allir eigendur mættir á fundinn þannig að þessi breyting frá boðaðri dagskrá fundarins yrði borinn undir fundinn til samþykktar. Með hliðsjón af því sem hér hefur verið rakið telur kærunefnd að samþykki húsfundar 14. desember 1998 um lokun undirganganna hafi verið ólögmæt.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að samþykkt aðalfundar húsfélagins 14. desember 1998 um lokun undirganga við húsið hafi verið ólögmæt.

Reykjavík, 5. júlí 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson