Mál nr. 6/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 6/1999

Ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 4. febrúar 1999, beindi A, X nr. 4, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 2-16, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 8. mars 1999. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, 25. febrúar 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 8. mars 1999. Á fundi nefndarinnar 23. apríl sl. voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 12. apríl 1999. Á fundi nefndarinnar 19. maí sl. voru lagðar fram athugasemdir gagnaðila, dags. 24. apríl 1999, og samþykkt að biðja gagnaðila um frekari gögn. Á fundi nefndarinnar 5. júlí sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 2-16, sem byggt var árið 1968. Í húsinu eru 52 íbúðir. Málatilbúnaður álitsbeiðanda er á margan hátt óljós svo og kröfugerð hans. Að mati kærunefndar er meginágreiningur málsins um matsgerð sem stjórn húsfélagsins lét gera á ástandi hússins og um ákvarðanatöku vegna framkvæmda á grundvelli hennar.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að á síðasta aðalfundi húsfélagsins, í ársbyrjun 1998, hafi verið lögð fram drög að framkvæmdaáætlun fyrir árin 1998-1999. Á þeim tíma hafi verið unnið við þakrennur hússins. Ekkert annað af því sem fram komi í drögunum hafi stjórnin látið framkvæma.

Formaður húsfélagsins hafi án þess að haldinn yrði húsfundur ráðið verkfræðistofu til þess að gera úttekt á húsi, lóð og bílastæði. Í kjölfarið hafi verið boðað til húsfundar sem haldinn var þann 27. janúar 1999 um skýrslu verkfræðistofunnar og tillögu hennar að úrbótum á húsinu. Samkvæmt upplýsingum frá gjaldkera húsfélagsins sé reikningur verkfræðistofunnar kr. 794.552,-. Álitsbeiðandi telur að með þessum kostnaði sé búið að nota hluta af framkvæmdasjóðnum sem stjórninni hafi verið ætlað að nota í viðgerðir og viðhaldsframkvæmdir. Álitsbeiðandi telur að stjórnin hefði átt, skv. 70. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, að afla sér heimildar húsfélagsins áður en ráðist var í svo kostnaðarsama matsgerð en vinna að öðrum kosti í samræmi við fyrrgreind drög að framkvæmdaáætlun.

Á húsfundi 27. janúar 1999 hafi tillögur verkfræðistofunnar verið kynntar og samþykkt að ganga til framkvæmda á grundvelli matsgerðar og tillagna verkfræðistofunnar. Kostnaðaráætlun verkfræðistofunnar hljóði upp á á kr. 23.500.000,-. Álitsbeiðandi telur að þessar framkvæmdir falli undir 9. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Álitsbeiðandi hafi greitt atkvæði gegn tillögunni. Á fundinum hafi ekki verið gætt að aukinn meirihluti eigenda samþykkti framkvæmdirnar. Atkvæðagreiðslan hafi verið með handauppréttingum og óljóst hversu margir hafi verið á fundinum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi setið húsfund 27. janúar sl., og engu mótmælt. Rangt sé að einungis hafi verið lokið við lið nr. 2 að framkvæmdaáætlun fyrir árin 1998-1999. Einnig hafi verið lokið við lið nr. 3.

Gagnaðili bendir á að á stjórnarfundi 25 maí 1998 hafi verið ákveðið að fá verkfræðistofu til að gera úttekt á húsi, lóð og bílastæði. Á stjórnarfundi 25. júní 1998 hafi verið samþykkt að Verkfræðistofan R annaðist úttektina og kostnaðaráætlun kr. 300.000,-. Heildarkostnaður vegna skýrslunnar hafi numið kr. 324.484,-. Til að fjármagna kostnaðinn hafi verið ákveðið að fresta einangrun og klæðningu í undirgöngum og sorpgeymslum en sá kostnaður hafi hljóðað upp á kr. 560.000,-. Stjórnin hafi því ekki farið fram úr fjárhagsáætlun vegna úttektarinnar.

Rangt sé að samþykkt hafi verið að ganga til framkvæmda á húsfundi 27. janúar sl. Á fundinum hafi verið samþykkt að bjóða út samkvæmt úttektarskýrslunni þannig að hægt yrði að taka einstökum verkþáttum eða hafna öllum. Þegar tilboð liggja fyrir verði á húsfundi tekin ákvörðun um í hvaða framkvæmdir verði farið

Fundarsalur húsfélagsins taki 40 manns í sæti. Á fundinum 27. janúar sl. hafi hvert sæti verið skipað og því hafi yfirgnæfandi meirihluti íbúðareigenda verið á fundinum. Tillaga um útboð hafi verið samþykkt með miklum meirihluta atkvæða. Rétt sé að tillagan hafi verið samþykkt með handauppréttingum. Engar athugasemdir hafi komið fram á fundinum vegna þess.

Auk fundarins 27. janúar 1999 hafi verið haldnir fundir 30. mars 1999 og 12. apríl 1999 vegna framkvæmdanna.

III. Forsendur.

Í málinu liggur fyrir fundargerð húsfundar 27. janúar 1999, fundargerðir stjórnarfunda 25. maí 1998 og 25. júní 1998, fundarboð húsfundar 12. apríl 1999 og niðurstöður atkvæðagreiðslu húsfundar 12. apríl 1999. Með bréfi nefndarinnar, dags. 20. maí 1999, var gagnaðili beðinn um að afhenda nefndinni sem fyrst fundarboð og fundargerð húsfundar 30. mars 1999 og fundargerð húsfundar 12. apríl 1999. Þessi gögn hafa ekki borist nefndinni.

Samkvæmt 1. mgr. 70. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er stjórn húsfélags rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar. Getur stjórnin látið framkvæma á eigin spýtur minni háttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem þola ekki bið, sbr. 2. mgr. 70. gr. Stjórninni ber hins vegar að leggja ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra en segir í 1. og 2. mgr. fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar. Á það undantekningarlaust við um framkvæmdir sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi svo sem segir í 3. mgr. 70. gr. Í greinargerð með 70. gr. laganna kemur fram, að til viðbótar því sem tekið er fram í ákvæðum greinarinnar, skuli sú leiðbeiningarregla sett fram, að vald og heimildir stjórnar til ákvarðanatöku um sameiginleg málefni og til að ráða þeim yfirleitt án þess að húsfundur þurfi að fjalla um, eru þeim mun þrengri sem húsið er minna og auðveldara er að kalla saman fundi. Stjórn húsfélags í stórum húsum þar sem fundarhöld eru þung í vöfum hefur því meiri völd og ríkari heimildir en stjórnir í smærri húsum.

Af gögnum málsins má ráða að mikilla framkvæmda sé þörf við sameign hússins og að unnið sé að þeim samkvæmt framkvæmdaáætlun. Stjórn húsfélagsins tók um það ákvörðun á fundi sínum 25. maí 1998 að láta verkfræðistofu gera úttekt á húsi, lóð og bílastæði. Til verksins var varið 324.484 krónum sem teknar voru af framkvæmdafé vegna annarra liða. Telja verður að stjórn húsfélagsins hafi, með hliðsjón af fjölda eigenda, verið heimilt að taka ákvörðun sem þessa enda beindist þessi ákvörðun stjórnarinnar einvörðungu að því að afla nauðsynlegra gagna til ákvörðunartöku fyrir húsfund varðandi framkvæmdir við sameignina. Á húsfundi 27. janúar sl. var síðan samþykkt að bjóða út framkvæmdir samkvæmt úttektarskýrslu þessari. Engin ákvörðun var hins vegar þar tekinn um framkvæmdir við húsið. Þrátt fyrir að finna megi að fyrirkomulagi atkvæðagreiðslu á húsfundinum þykja þeir ágallar ekki svo alvarlegir, miðað við þá ákvörðun sem tekin var, að rétt þyki að ógilda hann. Þess ber að geta að engar athugasemdir komu fram um það á fundinum en álitsbeiðandi var meðal fundarmanna.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að ákvörðun húsfundar 27. janúar 1999 sé löglega tekin.

Reykjavík 5. júlí 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson