Mál nr. 3/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 3/1999

Eignarhald: Geymsla. Eignarhald/afnotaréttur: Bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 22. janúar 1999, beindi A, X nr. 158, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 158, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 3. febrúar 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 8. mars 1999, greinargerð C, hrl., f.h. gagnaðila, dags. 10. mars 1999, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. mars 1999, og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. apríl 1999, voru lagðar fram á fundi kærunefndar 21. apríl sl. Á fundi nefndarinnar 30. s.m. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 158. Í húsinu eru þrír eignarhlutar, þ.e. kjallari, 1. hæð og ris. Álitsbeiðandi er eigandi 1. hæðar og gagnaðili er eigandi rishæðar. Ágreiningur varðar eignarhald á geymslu í stigagangi upp í ris og eignarhald og/eða afnotarétt af bílastæði.

Krafa álitsbeiðanda er:

1. Að viðurkennt verði að sérgeymsla í stigagangi upp í ris teljist séreign álitsbeiðanda, en teljist hvorki séreign gagnaðila né sameign álitsbeiðanda og gagnaðila.

2. Að viðurkennt verði að afnot af bílastæði við húsið tilheyri álitsbeiðanda og að gagnaðila sé óheimilt að leggja þar bifreið eða ganga á þann rétt með öðrum hætti.

Kröfuliður 1.

Álitsbeiðandi bendir á að öll gögn málsins beri með sér að geymslan tilheyri 1. hæðinni og hafi hún verið notuð af eigendum 1. hæðar sannanlega a.m.k. frá árinu 1968, en þá keypti D hæðina. D seldi eignarhluta sinn E og F árið 1990, og sé í þinglýstum kaupsamningi sérstaklega tilgreint í lýsingu eignar að "sérgeymsla í stigagangi upp í ris" teljist til eignarinnar. Árið 1996 keypti G eignarhlutann sem aftur seldi hann álitsbeiðanda með kaupsamningi, dags. 21. ágúst 1998.

Álitsbeiðandi bendir á að geymslan hafi eingöngu verið notuð af fyrri eiganda, G, án allra athugasemda frá gagnaðila samkvæmt upplýsingum frá G. Geymslan hafi verið sýnd álitsbeiðanda við kaup eignarinnar sem séreignarhluti hæðarinnar enda hafi hún verið full af eignum seljanda. Hafi seljandi eignarinnar sérstaklega beðið um nokkurra daga frest til að tæma geymsluna eftir afhendingu eignarinnar. Í kjölfarið fyllti álitsbeiðandi geymsluna af eignum sínum án nokkurra athugasemda frá gagnaðila. Á fundi sem gagnaðili óskaði eftir í nóvember sl. lét hann hins vegar í ljós efasemdir um réttmæti álitsbeiðanda til geymslunnar og hafi helst verið að skilja að hann teldi geymsluna séreign síns. Eigandi kjallara, sem búið hafi þar á þriðja áratug, kvaðst aðspurð aldrei hafa heyrt gagnaðila gera slíka kröfu, enda hefði geymslan ætíð tilheyrt eigendum hæðarinnar og verið notuð af þeim.

Í afsali gagnaðila, dags. 16. janúar 1984, komi fram að risíbúðin sé ósamþykkt. Þá sé sérstaklega tilgreint að risinu tilheyri tvær geymslur. Í teikningu af rishæðinni séu sérmerktar tvær geymslur inni í risíbúðinni en þriðja geymslan á teikningunni sé umrædd geymsla og sé hún í stigagangi á leið upp í ris. Sú ákveðna tilgreining á tveimur geymslum sem fram komi í afsalinu, svo og sú staðreynd að geymslan hafi á þeim tíma, er gagnaðili keypti eignarhluta sinn, verið notuð af eiganda hæðarinnar sem síðan seldi sinn hlut árið 1990 og tilgreindi þá sérstaklega að geymslan tilheyrði hæðinni, styðji kröfu álitsbeiðanda ótvírætt. Þá beri fyrirliggjandi gögn, sérstaklega afsal gagnaðila, dags. 16. janúar 1984, kaupsamningur, dags. 13. september 1990 og kauptilboð álitsbeiðanda, dags. 21. júlí 1998, skýrlega með sér að geymslan tilheyri 1. hæðinni, svo og sú staðreynd að geymslan hafi ætíð og eingöngu verið notuð af eigendum hæðarinnar.

Kröfuliður 2.

Álitsbeiðandi bendir á að bílageymsla sé úr holsteini og tilheyri að jöfnu eigendum kjallara og 1. hæðar. Þau frávik séu frá samþykktri teikningu að bílageymslan sé notuð sem geymsla og skiptist jafnt á milli kjallara og 1. hæðar með vegg í miðjum skúr. Hluti álitsbeiðanda í skúrnum hafi verið rifinn og liggi fyrir heimild byggingarnefndar Reykjavíkur að endurreisa hann. Brýnt sé því að fá úr því skorið hvort takmarka megi að- og frákeyrslurétt eigenda bílskúrsins. Eins og gefi að skilja hafi litla þýðingu að reisa bílskúr ef óviðkomandi aðilar hafi heimild til að leggja bifreiðum í aðkeyrslu að slíkum skúr.

Þegar álitsbeiðandi skoðaði eignina hafi seljandi látið þess getið að hæðinni tilheyrði eitt bílastæði við hlið hússins en bílastæði þar fyrir framan tilheyrði eiganda kjallara, enda ættu eigendur hæðar og kjallara bílageymsluna við enda stæðisins. Eigandi kjallara notfæri sér að jafnaði ekki umræddan rétt. Frá afhendingu hæðarinnar í septembermánuði sl. hafi álitsbeiðandi lagt í fremra stæðið, sem tilheyri hæðinni, og hafi gagnaðili hvorki gert tilkall til stæðisins né lagt bíl í það fyrr en í nóvember/desember sl. Að sögn seljanda gerði gagnaðili aldrei athugasemdir við rétt hans til að leggja í stæðið eða lagði bíl þar. Virðist þessi breytta afstaða því hafa komið fyrst fram í nóvembermánuði sl. Eins og að framan greinir tilheyri bílageymslan, sem nú sé notuð sem geymsla, eigendum hæðar og kjallara að jöfnu. Umrætt bílastæði sé fyrir framan geymsluna og til hliðar við húsið. Í sameignarsamningi, dags. 10. júní 1967, segir um umrædda eign (þar nefnd bílskúr) að lóðarréttindi skúrsins séu "að og frákeyrsla að aftanverðu og nauðsynlegur umferðarréttur meðfram suðurhlið skúrsins og um lóðina." Í þessum lóðarréttindum felist, að öðrum sé ekki heimilt að takmarka þann umferðarrétt eða skerða. Verði á það fallist að gagnaðili eigi rétt á að leggja bíl sínum í umrætt stæði framan við skúrinn, verði umferðarréttur eigenda bílskúrsins/geymslunnar mjög takmarkaður eins og gefi að skilja. Engu máli geti skipt að geymslan sé nú ekki notuð sem bílageymsla, enda ekkert því til fyrirstöðu að slíkt verði gert án sérstakra tilfæringa eða samþykkis gagnaðila. Þá geti réttur gagnaðila ekki átt sér stoð í 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, enda fæli slíkt í sér takmörkun á rétti eigenda bílageymslunnar til óheftrar að- og frákeyrslu að geymslunni og umferðarréttar að öðru leyti.

Heiti geymslunnar í sameignarsamningnum gerir ráð fyrir því að umræddar geymslur séu notaðar sem bílageymslur og því fráleitt að gagnaðili geti tekið sér bílastæðisrétt á umræddu svæði, sem sérstaklega sé tekið á sameignarsamningnum með þeim orðum sem að framan greinir, og skert þannig þinglýst og ótvíræð réttindi eigenda geymslunnar.

Gagnaðili bendir á varðandi kröfulið 1 að hann hafi eignast eignarhluta sinn í húsinu með afsali, dags. 16. janúar 1984. Samkvæmt orðalagi þess og sameignarsamningsins sé hann eigandi að rishæð hússins. Geymslan sé á rishæðinni og teljist því eign hans. Þeim rétti hafi hann þinglýst með afsalinu og því sé útilokað að álitsbeiðandi geti orðið eigandi að hluta rishæðarinnar með gerningum síðar þinglýstum. Það sé gagnaðila því hulin ráðgáta hvernig standi á því að eigandi 1. hæðar afsali geymslunni með afsali, dags. 13. september 1990.

Í afsali, dags. 30. júní 1953, þegar upphaflegur eigandi allrar húseignarinnar seldi rishæðina sé sérstaklega tekið fram að eigandi rishæðar skuli kosta viðhald á stiga upp á rishæðina. Umdeild geymsla sé frá þessum stiga. Ef eigandi 1. hæðar hefði átt einhvern rétt til geymslunnar hefði kostnaður vegna stiga að henni ekki verið lagður alfarið á eiganda rishæðar. Eigendur rishæðar hafi ávallt séð um viðhald og þrif á stiga frá 1. hæð upp í ris. Í afsali gagnaðila komi fram að tvær geymslur fylgi eignarhlutanum. Á teikningum séu hins vegar merkt 3 rými en þau séu í raun tvö því engin skilrúm séu á milli.

Samkvæmt framansögðu telur gagnaðili geymsluna séreign rishæðar og þar sem eignarréttur sinn sé varinn af ákvæðum 72. gr. laga nr. 33/1944 beri að hafna kröfu álitsbeiðanda.

Varðandi kröfulið 2 bendir gagnaðili á að samkvæmt sameignarsamningnum sé lóðin sameiginleg og því séu bílastæðin á lóðinni í óskiptri sameign. Enginn einn eigandi geti tileinkað sér ákveðið bílastæði á lóðinni. Í sameignarsamningnum sé að finna ákvæði varðandi aðkomurétt að bílskúr. Samkvæmt honum séu lóðarréttindi skúrsins að- og frákeyrsla að aftanverðu og nauðsynlegur umferðarréttur meðfram suðurhlið skúrsins og um lóðina. Ekkert sé minnst á umferðarrétt framan við skúrinn. Af eignarheimildum verði því hvorki ráðið að bílastæði fylgi skúrnum né eignarhluta álitsbeiðanda. Skúrinn hafi aldrei verið notaður sem bílskúr. Í honum hafi verið rekin fiskbúð. Þegar því var hætt hafi hluti hans verið notaður sem geymsla, en annar hluti hans rifinn, þ.e. eignarhluti álitsbeiðanda. Þar hafi verið ein hurð ca 80 cm breið sem sneri út í garð til suðurs. Eftir standi eystri helmingur skúrsins og sé ein hurð á honum ca 80 cm breið. Frá því að gagnaðili eignaðist eignarhluta sinn í húsinu hafi engin bifreið komist inn í skúrinn.

Samkvæmt framansögðu telur gagnaðili bílastæðin á lóðinni sameign allra eigenda hússins og þar sem eignarréttur sinn sé varinn af ákvæðum 72. gr. laga nr. 33/1944 beri að hafna kröfu álitsbeiðanda.

III. Forsendur

Kröfuliður 1.

Í málinu liggur fyrir sameignarsamningur, dags. 10. júní 1967, og ósamþykkt drög að eignaskiptayfirlýsingu, dags. 10. janúar 1997. Þá liggur fyrir nokkur fjöldi eignarheimilda varðandi 1. hæðina og risið, þó ekki sé um allar fyrirliggjandi eignarheimildir að ræða. Skal hér reifað efni þeirra.

Með afsali, dags. 10. júlí 1968, afsalaði H 1. hæðinni til D "með tilheyrandi leigulóðarréttindum svo og ásamt öllu, sem fylgir og fylgja ber. Hið selda telst 43,8% allrar fasteignarinnar og er nánar tiltekið 4 herbergi, eldhús, baðherbergi og innri gangur, stigi niður í kjallara, hlutdeild í fremri forstofu með eiganda rishæðar og umgangsréttur um gang í kjallara til þvottahúss, svo og eignarhlutdeild í þvottahúsi." Með kaupsamningi, dags. 13. september 1990, seldi D 1. hæðina E og F. Í nánari lýsingu á hinu selda segir "4 herbergi, eldhús, baðherbergi, innri gangur, stigi niður í kjallara (nú geymsla), sérgeymsla í stigagangi upp í ris. Sameiginleg fremri forstofa með eiganda rishæðar, sameiginleg útigeymsla með kjallara (að jöfnu), sameiginlegt þvottahús, umgengisréttur um gang í kjallara til þvottahússins." Samkvæmt kaupsamningi, dags. 15. maí 1996, og með afsali, dags. 12. desember 1997, eignaðist G 1. hæðina. Hvorki í kaupsamningnum né afsalinu kemur fram sérstök lýsing á hinu selda, aðeins að hæðin sé seld ásamt tilheyrandi sameign og leigulóðarréttindum, og ásamt öllu sem fylgir og fylgja ber, að engu undanskyldu, samtals 43,80% húseignarinnar. G seldi síðan álitsbeiðanda 1. hæðina með kaupsamningi, dags. 21. ágúst 1998.

Með afsali, dags. 30. júní 1953, afsalaði H rishæðinni til I sem nánar tiltekið telst vera "2 herbergi og eldhús, ásamt W.C., svo og sameiginleg eignarréttindi í þvottahúsi og miðstöðvarherbergi í kjallara í hlutfalli við eignarhlutfall hins selda, sem er 22% af heildareigninni. Þá fylgja og leigulóðarréttindi með í því hlutfalli." Einnig segir "kaupandi skal kosta viðhald á stiga upp á rishæðina og að hálfu viðhald á ytri forstofu á aðalhæð hússins, að öðru leyti fer um viðhald hússins eftir því eignarhlutfalli, sem hinn seldi eignarhluti er af öllu húsinu." Með afsali, dags. 16. janúar 1984, afsalaði J, risíbúðinni til gagnaðila nánar tiltekið "2 herbergi, eldhús, snyrtiherbergi og 2 geymslur, auk hlutdeildar í þvottahúsi í kjallara og leigulóðarréttinda. Eignarhluti þessi telst vera 15,7% allrar húseignarinnar".

Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli fyrirliggjandi eignarheimilda, reglna fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. eldri löggjöf á réttarsviði þessu, svo og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur ennfremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga.

Í sameignarsamningi, dags. 10. júní 1967, sem þinglýst er á eignina kemur fram að rishæð hússins sé eign K ásamt hlutdeild í fremri forstofu með eiganda 1. hæðar. Í sama skjali er lýst ítarlega eignarhluta eiganda 1. hæðar. Þar kemur hvergi fram að honum tilheyri geymsla í risi. Efni kaupsamninga og afsala varðandi 1. hæð og ris hafa verið rakin hér að framan og styðja þau gögn í engu kröfu álitsbeiðanda um að umdeild geymsla teljist séreign hans. Í fyrirliggjandi eignarheimildum er geymslunnar fyrst getið í kaupsamningi, dags. 13. september 1990, og þar sem eign eiganda 1. hæðar. Slík síðar tilkomin og einhliða eignarheimild fær í engu breytt fyrirliggjandi skiptingu eignarinnar samkvæmt gildandi eignarskiptasamningi (sameignarsamningi). Kærunefnd getur ekki fallist á að eignartilkall álitsbeiðanda eigi stoð í fyrirliggjandi teikningum og þá fær athugasemdalaus nýting hans á geymslunni ekki rutt þinglýstum rétti gagnaðila til hennar.

Kröfuliður 2.

Í sameignarsamningi, dags. 10. júní 1967, segir "I og L eru eigendur bílskúrs á lóðinni, sem nú er í fiskbúð. Lóðarréttindi skúrsins eru að og frákeyrsla að aftanverðu og nauðsynlegur umferðarréttur meðfram suðurhlið skúrsins og um lóðina." Ljóst er að ákvæði þetta á ekki við um bílastæði það á lóð hússins sem hér er um deild. Verða því engar ályktanir af því dregnar um bílastæði fyrir framan bílskúrinn og innkeyrslu að honum frá X enda ekkert um slíkt bílastæði fjallað í sameignarsamningnum.

Á samþykktum teikningum byggingarnefndar frá 14. apríl 1955 er gert er ráð fyrir bílskúr í eystri hlut byggingarinnar og þar gert ráð fyrir bílastæði og innkeyrslu í hann um lóð hússins. Í vestari hluta, sem nú hefur verið rifinn, er gert ráð fyrir geymslu. Eigendur hafa skipt byggingunni afnotaskiptum þannig að álitsbeiðandi hefur nýtt vestari hlutann.

Samkvæmt 9. tl. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign.

Bygging sú sem nú stendur á lóðinni, merkt á teikningu sem bílskúr, er ekki með hurð þannig að koma megi bifreið inn í hana enda ekki nýtt sem slík. Þar til bílskúr hefur verið reistur á lóðinni er því ekki unnt að tala um einkabílastæði fyrir framan bygginguna né heldur innkeyrslu að henni sem einkaafnotaflöt á grundvelli 9. tl. 1. mgr. 5. gr.

Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar.

Eins og nýtingu lóðarinnar er nú háttað er unnt að leggja tveimur bílum, þ.e. öðrum fyrir aftan hinn við suðurhlið hússins. Þar sem lóðin hefur ekki verið afgirt frá akbraut að bakhúsum nr. 154 og 156 má aka fremri bifreiðinni hindrunarlaust út á þá götu þrátt fyrir að bifreið sé lagt þar fyrir aftan. Þessi stæði teljast meðan svo háttar til sem hér að framan hefur verið lýst í sameign hinna þriggja eignarhluta hússins.

IV. Niðurstaða

Reykjavík, 5. maí 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson