Mál nr. 88/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 88/1998

Eignarhald, aðgangsréttur: Geymsla.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, ódags. en mótteknu 8. desember 1998, beindi A, X nr. 23, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, X nr. 23, hér eftir nefndar gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 9. desember 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerðir gagnaðila, báðar dags. 21. janúar 1999, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 3. febrúar sl. Á fundi nefndarinnar 23. apríl 1999 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 23, sem byggt var árið 1950. Húsið skiptist í sex eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara, tvær íbúðir á 1. hæð, tvær íbúðir á 2. hæð og íbúð í risi. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 2. hæð og gagnaðilar eru eigendur íbúða í kjallara og í risi. Ágreiningur er um eignarhald á kaldri geymslu í kjallara.

Kærunefnd telur að skilja verði kröfu álitsbeiðanda eftirfarandi:

Í álitsbeiðni kemur fram að fyrir innan geymslurými íbúða á 2. hæð sé umdeild geymsla. Álitsbeiðandi telur geymsluna sameign sumra, þ.e. íbúða á 1. og 2. hæð. Upphaflega hafi verið fjórar íbúðir í húsinu, þ.e. á 1. og 2. hæð. Við gerð íbúðarhúsnæðis í kjallara og risi hafi ætlunin ekki verið að skerða geymslurými þeirra íbúða sem fyrir voru enda fylgi geymslurými íbúðum gagnaðila. Í kjallaraíbúð sé herbergi skráð geymsla samkvæmt teikningu og í risíbúð sé loftrými skráð geymsla. Íbúðunum í kjallara og risi hafi ekki verið veittur aðgangur að öðru í sameiginlegu rými í kjallara en þvottahúsi. Við gerð draga að eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið síðastliðinn vetur hafi gagnaðilar sett fram kröfu um óheftan aðgang að rými undir kjallaratröppum. Álitsbeiðandi telur hins vegar fyrirliggjandi eignarheimildir ekki styðja þá kröfu. Óheimilt sé því að rýra geymslurými íbúða á 2. hæð hússins með þeim hætti að gera sameiginlegt geymslurými 2. hæðar að nokkurs konar gangi fyrir alla eigendur hússins inn í umrædda geymslu.

Af hálfu gagnaðila er á það bent að í fjöleignarhúsum sé sameign meginreglan. Allir eigendur hússins eigi því jafnan rétt til umgengni um þvottahús, kyndiklefa og ganga, ásamt kaldri geymslu undir útitröppum. Eignarhlutdeild í sameign einskorðist því ekki við upphaflegar íbúðir hússins. Máli sínu til stuðnings vísa gagnaðilar til skiptasamnings, dags. 12. mars 1952, og samnings, dags. 29. október 1961.

Gagnaðili C telur í ljósi aðstæðna eðlilegt að umgengni eigenda hússins um umdeilda geymslu verði í samráði við eigendur fremri geymslu.

III. Forsendur.

Samkvæmt 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika eða nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, sbr. 6. gr. laganna. Í 7. gr. laganna er fjallað um sameign sumra. Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra íbúðareigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.

Samkvæmt skiptasamningi, dags. 12. mars 1952, skiptist húseignin X nr. 23, í þrjá eignarhluta. Í skiptasamningnum segir "Sameign verður í réttum hlutföllum við eignarhluta, miðstöðvarherbergi ásamt miðstöðvarkerfi, þvottaherbergi og kaldri geymslu í kjallara, ennfremur lóðarréttindi." Frá því að skiptasamningurinn var gerður hefur eignarhlutum fjölgað í sex. Nýr eignaskiptasamningur hefur ekki verið gerður. Af öðrum fyrirliggjandi eignarheimildum verður ekki ráðið að umdeild geymsla sé sameign sumra. Það er álit kærunefndar að fyrirliggjandi eignarheimildir beri ekki annað með sér en umdeild geymsla sé í sameign allra eigenda hússins.

Til að komast að geymslunni þarf að fara um sameiginlegt geymslurými 2. hæðar. Í fyrirliggjandi eignarheimildum er hvergi getið um umgengisrétt annarra eigenda hússins um sameiginlegt geymslurými 2. hæðar. Kærunefnd telur hins vegar að slíkur réttur byggi á eðli máls, enda er legu geymslunnar þannig háttað að aðkoma án umferðarréttar er útilokuð.

Með hliðsjón af núverandi fyrirkomulagi í kjallara telur kærunefnd að túlka beri aðgangsrétt gagnaðila að geymslunni á þann veg að hann sé ekki víðtækari en nauðsynlegt er til að gagnaðilar geti komist að geymslunni eftir þörfum. Kvaðir af þessu tagi verða einnig almennt að sæta þröngri túlkun. Telur kærunefnd að álitsbeiðandi beri að sjá til þess, eftir atvikum í samráði við gagnaðila, að rétti gagnaðila til aðgangs sé fullnægt þegar þess gerist þörf.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að köld geymsla í kjallara sé sameign allra eigenda hússins og gagnaðilar eigi aðgangsrétt að geymslunni. Í aðgangsrétti gagnaðila felst réttur til að komast að geymslunni eftir þörfum og í samráði við álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. apríl 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson