Mál nr. 2/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 2/1999

Ákvörðunartaka, skjólveggur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 21. janúar 1999, beindi A, X nr. 9, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B og C, X nr. 11, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 3. febrúar 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 12. febrúar 1999, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 24. febrúar 1999, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 8. mars sl. Á fundi nefndarinnar 13. apríl sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Raðhúsið X nr. 1-11, stendur á lóðinni nr. 1-11 við X. Ágreiningur er milli aðila vegna smíði skjólveggs á mörkum sérnotahluta nr. 9 og 11 á lóðinni.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðilar hafi reist trévegg í fjórum áföngum á mörkum sérnotahluta á lóðinni, þ.e. á milli X nr. 9 og 11, án samráðs við álitsbeiðanda. Í fyrsta áfanga þann 31. maí 1997 hafi gagnaðilar reist 3,3 m langan trévegg frá húsvegg að göngugötu í átt að X. Í öðrum áfanga í ágústbyrjun 1997 lengt trévegginn í átt að götunni með því að setja gönguhlið á göngustíg sem kvöð sé á um frá byggingaryfirvöldum. Í þriðja áfanga 3. apríl 1998 bætt við tveimur einingum út frá gönguhliðinu. Í fjórða áfanga 11. apríl 1998 lengt trévegginn um tvær einingar og með því nái hann nú frá húsvegg langleiðina að götunni. Álitsbeiðandi bendir á að ef gagnaðilar hefðu látið staðar numið eftir fyrstu tvo áfanga verksins hefði hann ekkert aðhafst í málinu, enda ánægður með 1. áfanga verksins.

Álitsbeiðandi bendir á að grjóthleðslan undir tréveggnum hafi verið hlaðin 1989. Fyrri eigandi X nr. 9 hafi hins vegar sett moldarbing á mörkum sérnotahlutanna en grjóthleðslan verið þeim megin sem sneri að X nr. 11. Ekki hafi verið um varanlegan frágang að ræða því ólokið var frágangi á bílstæðinu X nr. 9. Álitsbeiðandi hafi hafist handa við varanlegan frágang 1989, fjarlægt moldarbinginn og sett U-steina í staðinn. Við það fór stuðningur grjóthleðslunnar en samkomulag hafi verið með aðilum vegna þessa.

Álitsbeiðandi bendir á að hann hafi tekið niður tré á milli X nr. 9 og 11 og sett önnur í staðinn vorið 1997. Tréin hafi verið orðin fúin og hætt að bera lauf hér og þar. Ólaufguð tré séu hvorki til augnayndis né veiti mikið skjól enda hafi enginn í raðhúsalengjunni sett upp hekk til skjóls. Álitsbeiðandi telur sig hafa verið í fullum rétti að skipta um tré þegar svo hafi verið komið enda hafi hann einn séð um hirðingu þeirra.

Álitsbeiðandi bendir á að með tilkomu skjólveggsins breyttist útlit umhverfisins, vindáhrif og snjóalög, auk þess sem veggurinn skerði og trufli akstur út af bílastæði og geti valdið slysahættu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðanda hafi ekki verið tilkynnt um smíði skjólveggsins en hann hafi hins vegar vitað af henni. Skjólveggurinn hafi verið smíðaður í fjórum einingum. Grjóthleðslan undir skjólveggnum hafi hins vegar verið hlaðin 1979-1980 í samráði við fyrri eigendur X nr. 9. Um sama leyti hafi verið sett blómabeð frá hleðslunni inn á lóð X nr. 9, steinhleðsla fyrir framan húsið og gróðursett birkitré (hekk). Álitsbeiðandi hafi hins vegar án nokkurs samráðs við gagnaðila rifið niður blómabeðið og um leið eyðilagt grjóthleðsluna sem snéri að X nr. 11 og sett U-steina á mörkum sérnotahlutanna. Gagnaðilar hafi látið það átölulaust og hlaðið á ný hraungrjótinu á þá hlið steinanna sem snéri að X nr. 11. Þar hafi grjótið verið þar til gagnaðilar setti festingar fyrir stálstaura sem haldi skjólveggnum. Þegar skjólveggurinn hafi verið kominn upp vorið 1998 hafi grjótinu verið hlaðið á ný undir hann.

Þá benda gagnaðilar á að árið 1997 hafi tréin á milli X nr. 9 og 11 verið orðin um tveggja metra há og veitt gott skjól fyrir sunnan- og suðaustan áttum við innganginn í X nr. 11. Álitsbeiðandi hafi þá án nokkurs samráðs við gagnaðila sagað allt hekkið niður við rót og rifið ræturnar upp. Eftir hafi staðið moldarflag þar sem hekkið hafði áður verið. Gagnaðilar hafi ekki verið sátt við að þetta skyldi vera gert enda hafi þau fundið best um veturinn 1996-1997 hvað frá þeim hafði verið tekið og hvers virði birkihekkið var sem skjólveggur. Í kjölfarið ákváðu gagnaðilar að reisa skjólvegg í staðinn fyrir hekkið. Gagnaðilar telja nauðsynlegt að nefndin skoði málið í heild frá 1980 er mörkin milli sérnotahlutanna hafi verið fullfrágenginn milli gagnaðila og fyrri eigenda X nr. 9 og athugi síðan þær breytingar sem álitsbeiðandi hafi framkvæmt.

III. Forsendur.

Mál það sem hér er til meðferðar lýtur óumdeilanlega að hagnýtingu á sameiginlegri lóð málsaðila í skilningi 2. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda, séu um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Eðli málsins samkvæmt verður 30. gr. laganna beitt um tilvik sem þetta, þar sem umræddur skjólgarður stendur í sameign þ.e. á sameiginlegri lóð hússins.

Af lagafyrirmælum þessum verður ráðið að hvort sem smíði skjólgarðsins telst veruleg framkvæmd eða smávægileg þá útheimti slíkt allt að einu lögformlegt samþykki tilskilins meirihluta, sem taka bar á formlega boðuðum húsfundi, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Óumdeilt er að þannig var ekki staðið að málum. Eins og hér stendur á ber síðan sérstaklega til þess að líta að hagsmunir álitsbeiðanda af smíði skjólveggjarins voru ríkir og meiri en annarra þar sem hann var reistur á mörkum sérafnotahluta hans og gagnaðila. Telur kærunefnd þegar af þeirri ástæðu að umræddan skjólvegg hafi ekki mátt reisa án samþykkis álitsbeiðanda. Ber því að taka til greina þá kröfu álitsbeiðanda að 2. 3. og 4. áfangi skjólgarðsins verði rifinn en aðilar eru sammála um hvað í því felst.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að taka beri til greina þá kröfu álitsbeiðanda að 2., 3. og 4. byggingaráfangi skjólgarðs á milli X nr. 9 og 11 verði rifinn.

Reykjavík, 13. apríl 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson