Mál nr. 1/1999

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 1/1999

Skipting kostnaðar: Lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 11. janúar 1999, beindi A, X nr. 8, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B og C, X nr. 8, hér eftir nefndar gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 3. febrúar 1999. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, B, dags. 15. febrúar 1999, og greinargerð C, dags. 4. mars 1999, voru lagðar fram á fundi kærunefndar 8. mars sl. Á fundi nefndarinnar 13. apríl sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 8, sem er fjögurra hæða hornhús. Á 1. hæð er verslunarhúsnæði og á 2.- 4. hæð íbúðir. Húsið var byggt í tvennu lagi, þ.e. 1. og 2. hæð 1915 en 3. og 4. hæð 1953. Tveir sameiginlegir stigagangar eru í húsinu, annar með inngangi af Y, sem er sameiginlegur fyrir íbúðirnar á 2.-4. hæð og bakstigagangur með inngang af X, sem er sameiginlegur fyrir alla eignarhluta hússins. Húsið skiptist í 4 eignarhluta, þ.e. verslunarhúsnæði á 1. hæð (31%) sem er í eigu gagnaðila C, íbúð á 2. hæð (23%) sem er í eigu gagnaðila B, íbúð á 3. hæð (23%) sem er í eigu álitsbeiðanda og íbúð á 4. hæð (23%) sem er í eigu gagnaðila C. Ágreiningur er um eignarhald á lögnum.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að þann 27. desember 1998 hafi skólplögn stíflast sem liggi frá salernum í íbúðum á 3. og 4. hæð. Verktakar hafi verið fengnir á staðinn sem losuðu stífluna og ályktuðu að lögn í götu (X) væri orðin það léleg að hún þarfnaðist tafarlaust viðgerðir. Samkvæmt upplýsingum frá gagnaðila, C, sem búið hafi í húsinu frá upphafi og tekið þátt í byggingu þess (1953), liggi rörin sem um ræðir aðeins frá salernum íbúða á 3. og 4. hæð. Allar aðrar lagnir frá íbúðunum á 3. og 4. hæð s.s. úr eldhúsi og sameiginlegu þvottahúsi virðast fara í lagnir hússins með frárennsli út í Y. Samkvæmt þessu virðist skólp frá eldhúsum og þvottahúsi 3. og 4. hæðar, salerni í eigu 4. hæðar sem staðsett sé í kjallara og allt skólp frá salernum og vöskum 1. hæðar og verslunarhúsnæðis fara í frárennsli við Y.

Álitsbeiðandi bendir á að þegar byggt hafi verið ofan á húsið hafi verið gerður sameignarsamningur. Í samningnum sé kveðið á um eignarhlutaskiptingu hússins og að allur viðhaldskostnaður skuli skiptast eftir eignarhlutum nema um annað sé samið. Í þinglýstum eignarheimildum komi hvergi fram að lagnir frá salernum á 3. og 4. hæð séu sameign sumra, sbr. 7. gr. laga nr. 26/1994. Álitsbeiðendi telur því að lagnirnar séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994.

Gagnaðili B bendir á að við athugun á lögninni samhliða bráðabirgðaviðgerð 27. desember 1998 hafi komið fram að umrædd lögn sé ekki tengd við íbúð á 2. hæð. Því sé væntanlega ágreiningslaust að lögnin liggi aðeins frá salernum íbúða á 3. og 4. hæð, enda hafi 3. og 4. hæð verið byggðar síðar og hafi íbúð á 2. hæð enga möguleika á að hagnýta umrædda lögn. Gagnaðili telur því ótvírætt að umrædd skolplögn geti ekki talist sameign allra eigenda heldur eingöngu eigenda 3. og 4. hæðar, sbr. 7. gr. laga nr. 26/1994.

Gagnaðili C bendir á að eins og fram komi á teikningum séu baðherbergi 3. og 4. hæðar staðsett annars staðar í húsinu en baðherbergi 1. og 2. hæðar og því séu lagnir ekki sameiginlegar. Þá styðji bygging hússins eindregið það að lagnir séu ekki sameiginlegar þar sem 3. og 4. hæð hafi verið byggðar mun síðar eða árið 1953 en 1. og 2. hæð árið 1915.

III. Forsendur.

Lagnateikningar eru ekki til fyrir X nr. 8. Í málinu liggja hins vegar fyrir teikningar af húsinu og sameignarsamningur, dags. 10. apríl 1959.

Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tl. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla, að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á "rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu" svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tl. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Slíku er ekki til að dreifa í þessu máli.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að lagnir í fjöleignarhúsinu X nr. 8 séu sameign allra þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg eða upp úr gólfi. Skal kostnaði við framkvæmdir vegna þeirra skipt eftir hlutfallstölum allra eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að lagnir í fjöleignarhúsinu X nr. 8 teljist sameign allra þar til inn fyrir vegg eða upp úr gólfi er komið.

Reykjavík, 13. apríl 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson