Mál nr. 46/2020

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 8. mars 2021

í máli nr. 46/2020 (frístundahúsamál)

A og B

gegn

C

Mánudaginn 8. mars 2021 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B. D lögmaður fer með málið fyrir hönd sóknaraðila.

Varnaraðili: B. E lögmaður fer með málið fyrir hönd varnaraðila.

Krafa sóknaraðila er að úrskurðað verði um innlausn F sem er frístundahús í eigu varnaraðila með fasteignanúmer X sem stendur á lóð nr. X í eigu sóknaraðila í landi G. Þess er jafnframt krafist að innlausnarverð verði ákveðið á bilinu 200.000-300.000 kr.

Krafa varnaraðila er aðallega að málinu verði vísað frá kærunefnd og hafnað að öðru leyti. Til vara gerir varnaraðili kröfu um að viðurkennt verði að stofnast hafi leigusamningur til að minnsta kosti 20 ára.

Með kæru, dags. 21. apríl 2020, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 14. maí 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem greinargerð varnaraðila barst ekki innan þess frests sem hann fékk til að skila greinargerð ítrekaði kærunefndin beiðni um greinargerð með bréfi, dags. 5. júní 2020. Þann 8. júní 2020 bárust viðbótarathugasemdir frá sóknaraðilum, dags. 4. júní 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 15. júní 2020. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. júlí 2020, barst kærunefnd 2. júlí 2020 og var hún send sóknaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 3. júlí 2020. Viðbótarathugasemdir bárust frá varnaraðila með bréfi, dags. 1. júlí 2020, og voru þær sendar sóknaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 2. júlí 2020. Með bréfum, dags. 16. og 30. júlí 2020, bárust athugasemdir frá sóknaraðilum og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. ágúst 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi kærunefndar, dags. 7. október 2020, óskaði kærunefnd eftir gögnum og sjónarmiðum aðila með vísan til 4. mgr. 14. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, frá aðilum málsins. Athugasemdir bárust frá sóknaraðilum með bréfi, dags. 21. október 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 27. október 2020. Athugasemdir bárust frá varnaraðila með tölvupósti, dags. 2. nóvember 2020, og voru þær sendar sóknaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 3. nóvember 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Samkvæmt 4. mgr. 26. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, er kærunefnd húsamála skylt, þegar báðir aðilar hafa komið að sínum sjónarmiðum, að leita sátta með aðilum nema hún telji víst að sáttatilraun verði árangurslaus vegna atvika máls, afstöðu aðila eða annarra ástæðna. Eins og máli þessu er háttað telur kærunefnd húsamála að sáttatilraunir verði árangurslausar vegna afstöðu aðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með lóðarleigusamningi, þinglýstum 16. janúar 2018, tók varnaraðili á leigu lóð í eigu sóknaraðila nr. X með fastanúmer frístundahúss X sem ber nafnið F í landi G. Samkvæmt samningnum var lóðin leigð tímabundið frá 1. nóvember 2017 til tveggja ára í senn.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar segja að um lóðina gildi leigusamningur á milli aðila, dags. 1. janúar 2018, sem sagt var upp 24. október 2018. Á sama tíma hafi sóknaraðilar gert leigusamning um aðra lóð í landi H. Leigusamningarnir hafi efnislega verið eins hvað varði leigutíma, uppsögn og önnur ákvæði og hafi þeim verið sagt upp með sama hætti og á sama tíma. Byggi sóknaraðilar því á að öll sömu sjónarmið eigi við um samningssamband aðila vegna beggja lóðanna og að úrskurður kærunefndarinnar í máli nr. 107/2019 eigi við í þessu máli, að breyttu breytanda.

Með fyrrnefndum úrskurði hafi kærunefndin hafnað kröfu leigutaka um að leigusamningur um H yrði framlengdur um 20 ár til 31. október 2037. Nefndin hafi komist að þeirri niðurstöðu að leigusamningurinn um H, upphaflega gerður 1. janúar 2018, væri ótímabundinn, en honum verið sagt upp með lögmætum hætti 24. október 2018 og lyki því þann 24. október 2020. Telja verði téðan úrskurð fordæmi að öllu leyti um inntak leigusamningsins og uppsagnar sóknaraðila á honum.

Málinu sé skotið til kærunefndar á grundvelli 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, en málskotsréttur byggi á 3. mgr. 11. gr. laganna. Með vísan til 2. tölul. 5. mgr. 12. gr. laganna geri sóknaraðilar, sem leigusalar, kröfu um innlausn mannvirkis í eigu varnaraðila á lóðinni og að kærunefnd ákveði innlausnarverð fyrir mannvirkið í samræmi við 14. gr. laganna.

Atvik málsins sem skipti máli séu ítarlega rakin í úrskurði kærunefndar í máli nr. 107/2019, en sömu atvik liggi að baki í þessu máli að miklu leyti. Samhengisins vegna sé þó rétt að gera grein fyrir helstu atvikum þess máls sem hér sé til umfjöllunar.

Áður hafi verið í gildi tímabundinn leigusamningur um lóðina. Eftir að hann hafi runnið sitt skeið á enda hafi samkomulag verið með þáverandi leigutaka og leigusala um áframhaldandi veru leigutaka á lóðinni. Í gegnum tíðina hafi fjárhæð leigugjalds verið nánast til málamynda, enda hafi leigusalar ekki litið á útleiguna sem tekjustoð heldur frekar sem greiða við leigutaka. Jörð sóknaraðila hafi hvorki verið frístundabyggð né ætluð undir sumarhús í eigu annarra. Sóknaraðilar hafi þó viljað leyfa varnaraðila að vera áfram á jörðinni með sumarhús sitt gegn málamyndagjaldi.

Fyrir fáeinum árum hafi Fasteignamat ríkisins óskað eftir því við sóknaraðila að bæði H og lóð F  yrðu hnitsettar og skráðar og formlegur leigusamningur gerður um báðar lóðirnar. Sóknaraðilar hafi látið hnitsetja lóðirnar og rætt við son leigutaka H um gerð skriflegs leigusamnings. Úr hafi orðið að hann hafi boðist til að útbúa drög leigusamnings fyrir H, enda hafi sóknaraðilar hvorki haft þekkingu né forsendur til að útbúa slíkt skjal. Sóknaraðilar hafi lýst sig reiðubúna til þess að gera tímabundinn leigusamning til tveggja ára í senn um H, enda skýrt af þeirra hálfu að þeir hafi ekki viljað leigja lóðina til lengri tíma í senn. Þá hafi þeir samþykkt að takmarka leigugjaldið við 10.000 kr. á ári, að minnsta kosti fyrst um sinn. Á þessum grundvelli hafi fyrrgreindur fulltrúi útbúið leigusamninginn um H sem hafi verið undirritaður 1. janúar 2018.

Á sama tíma og með sömu formerkjum hafi sóknaraðili gert leigusamning við varnaraðila um lóðina og notast við sama samningsform og útbúið hafi verið vegna leigu á H, að breyttu breytanda.

Árið 2018 hafi sóknaraðilar reynt að ræða við fulltrúa varnaraðila um framtíðarskipan leigu lóðarinnar, en samskiptin gengið illa fyrir sig. Þegar ljóst hafi verið að ekki væri hægt að ræða málin við fulltrúa varnaraðila hafi ekki verið annað ráð í stöðunni en að tilkynna varnaraðila um lok/uppsögn leigusamningsins sem hafi verið gert með tilkynningu, dags. 24. október 2018. Vonir sóknaraðila hafi staðið til þess að tilkynningin yrði til þess að hægt væri að ræða málin með eðlilegum hætti og komast að samkomulagi. Sú hafi ekki orðið raunin, en engin mótmæli eða viðbrögð hafi borist við tilkynningunni. Rúmu ári síðar hafi sóknaraðilum borist kæra til kærunefndar húsamála í tengslum við H þar sem krafist hafi verið viðurkenningar á því að leigusamningurinn yrði framlengdur um 20 ár. Leyst hafi verið úr þeim ágreiningi í máli nefndarinnar nr. 107/2019.

Nefndin hafi komist að þeirri niðurstöðu að leigusamningurinn um H væri ótímabundinn, en honum hefði verið sagt upp í samræmi við ákvæði laga nr. 75/2008 með skriflegri tilkynningu 24. október 2018 – og rynni því út 24. október 2020. Kröfu varnaraðila hafi því verið hafnað. Verði því að leggja til grundvallar að hið sama gildi um leigusamning vegna lóðarinnar sem þessi kæra snúi að og sé á því byggt af hálfu sóknaraðila.

Enginn samningur liggi fyrir á milli aðila um áframhaldandi leigu, innlausnarverð eða annað um lok leigusamnings um lóðina og séu sóknaraðilar því tilneyddir til að krefjast úrlausnar kærunefndar á kröfum sínum.

Samkvæmt 4. og 7. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 sé þess krafist af eiganda lóðar að skjóta máli til innlausnar á mannvirkjum í eigu leigutaka til kærunefndar áður en sex mánuðir séu eftir af leigusamningi um frístundalóð, sbr. 2. tölul. 5. mgr. 12. gr. laganna. Með þessu erindi sé sú skylda sóknaraðila uppfyllt og öll lagaskilyrði uppfyllt fyrir innlausn mannvirkja á lóðinni og endanlegri niðurfellingu leigusamningsins gegn greiðslu innlausnarverðs.

Samkvæmt 4. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008 sé mat á innlausnarverði mannvirkja í höndum kærunefndar. Við mat á innlausnarverði skuli nefndin taka mið af kröfum aðila og hvað nefndin álíti markaðsverðmæti á hverjum tíma. Við það mati skuli meðal annars hafa til hliðsjónar skráð fasteigna- og brunabótamat eða annarra leiðbeinandi atriða. Jafnframt sé nefndinni heimilt að líta til ástands, gerðar og skipulags mannvirkis sem og nýlegs söluverðs á mannvirkjum af svipaðri stærð og gerð sem standi á sömu jörð eða nærliggjandi jörðum í sama sveitarfélagi.

Á lóðinni standi sumarhús í eigu varnaraðila með fasteignanúmer X, merkt X, birt stærð 24,2 m² (hér eftir „mannvirkið“). Ekki séu önnur mannvirki í eigu varnaraðila á lóðinni.

Mannvirkið sé byggt árið 1972 og fasteignamat þess sé skráð 2.360.000 kr., þar af sé húsmat 1.732.000 kr. og lóðarmat 628.000 kr. Brunabótamat nemi 3.310.000 kr. Ekki liggi fyrir aðrar heimildir um verðmæti þess og sé sóknaraðilum ekki kunnugt um nýlega kaupsamninga um mannvirki á nærliggjandi jörðum.

Ljóst sé af ákvæðum 14. gr. laga nr. 75/2008 að við mat á innlausnarverði mannvirkis beri að miða við raunverulegt verðmæti mannvirkis, með það fyrir augum að leigutaki fái bætt þau verðmæti sem yfirtekin séu af hálfu leigusala, og hvorki meira né minna en þeim verðmætum nemi. Framangreint komi jafnframt skýrt fram í nefndaráliti og umræðum við meðferð málsins á Alþingi.

Sóknaraðilar telji einsýnt að fasteignamat mannvirkis sé hámark þess sem lagt verði til grundvallar við mat á innlausnarverði þess, þó að frádregnu lóðarmati, enda liggi fyrir að lóðarréttindi varnaraðila séu verðlaus vegna uppsagnar leigusamningsins sem líði undir lok 24. október 2020.

Ljóst sé að fasteignamati sé ætlað að endurspegla raunverulegt verðmæti fasteigna og feli í sér gangverð sem ætla megi að eignin hefði haft í kaupum og sölum á þeim tíma þegar fasteignamat sé reiknað fyrir hverja og eina eign, sbr. nánar 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001. Af því leiði að fasteignamat nái yfir nánast alla þá þætti sem leggja beri til grundvallar mati á innlausnarvirði samkvæmt 14. gr. laga nr. 75/2008. Á móti komi að aðrar skráðar heimildir, svo sem brunabótamat, grundvallist á öðrum þáttum sem ekki beri að leggja til grundvallar við mat á innlausnarverði, þar með talinn metinn byggingarkostnað nýs mannvirkis og þess háttar.

Jafnframt liggi fyrir að fasteignamat sé jafnan sú heimild sem stuðst sé við þegar áætlað sé raunvirði fasteignar eða annars mannvirkis, svo sem af hinu opinbera við ákvörðun eignaskatta á borð við fasteignagjöld eða af hálfu lánastofnana þegar ákvarða þurfi veðhæfi eignar og veðrými. Verði því að leggja til grundvallar að fasteignamat að frádregnu lóðarmati gefi rétta mynd af raunverulegu verðmæti mannvirkisins, þó að teknu tilliti til ástands þess.

Til viðbótar framangreindu beri að hafa í huga við mat á innlausnarverði að um sé að ræða lítið timburhús sem hafi verið reist árið 1972 og sé í bágbornu ásigkomulagi. Hvorki sé rafmagn né rotþró í húsinu sem dragi úr verðmæti þess. Þá sé húsið ekki á skipulögðu frístundasvæði og því enga þjónustu að hafa í næsta nágrenni.

Ekki séu fyrir hendi neinir þeir þættir sem geti komið til skoðunar til hækkunar á innlausnarverði samkvæmt 6. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008.

Með vísan til alls framangreinds beri við ákvörðun innlausnarverðs í hæsta lagi að miða við húsmat mannvirkisins, samtals 1.730.000 kr. eða lægri fjárhæð, leiði mat kærunefndarinnar það í ljós.

Þá segja sóknaraðilar í viðbótarathugasemdum sínum að ljóst sé að markaðsvirði, og þar með raunverulegt verðmæti mannvirkisins, sé miklum mun lægra en húsmat þess upp á ríflega 1,7 milljónir gefi til kynna. Nú hafi komið í ljós að ástand þess sé verra en sóknaraðilar höfðu gert sér grein fyrir og virðist viðhaldi í engu hafa verið sinnt um langa hríð. Því sé ljóst að verðmæti mannvirkisins sé mun lægra en húsmatið, enda sé lítill sem enginn markaður fyrir sumarhús í jafn bágbornu ástandi á afskekktum stað þar sem enga þjónustu sé að fá.

Þessu til stuðnings sé bent á nýlegan kaupsamning um annað sumarhús, sem standi á sömu jörð og umdeilt mannvirki, sem hafi sömu legu (neðan við veg út við sjó) og sé mun stærra, eða 34,5 fermetrar, og hafi við sölu að því er virðist verið í sambærilegu ástandi og mannvirkið, sem undirritaður hafi verið í lok árs 2018 og sóknaraðilar hafi nú fengið vitneskju um. Umrætt hús hafi verið selt á 70.000 kr. og telji sóknaraðilar einsýnt að horfa verði til söluverðs þess húss við mat á markaðsverðmæti mannvirkisins, sbr. 1. tölul. 4. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008.

Að framangreindu virtu telji sóknaraðilar að markaðsverðmæti mannvirkisins sé á bilinu 200.000-300.000 kr. og krefjist þess að fjárhæð á því bili sé lögð til grundvallar við ákvörðun innlausnarverðs.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðilar hafi lagt fyrir hana skjal, leigusamning um sumarhúsalóðina í árslok 2017 og lagt hart að henni að undirrita en hún sé á níræðisaldri. Varnaraðili hafi undirritað og sóknaraðilar farið með leigusamninginn til þinglýsingar. Varnaraðili hafi aðeins fengið óundirritað eintak af leigusamningnum. Sóknaraðilar hafi alfarið séð um gerð samningsins og haft allt frumkvæði að undirritun hans.

Samningur sá sem varnaraðili hafi undirritað kveði á um að leigutími sé frá 1. nóvember 2017 til 31. október 2050. Sóknaraðilar hafi aftur á móti skipt út fyrri blaðsíðu hins undirritaða samnings og farið með annað eintak af þeirri blaðsíðu samningsins til þinglýsingar ásamt eiginlegu eintaki af annarri blaðsíðu samningsins. Þetta megi meðal annars sjá af því að fyrri blaðsíða þinglýsta eintaks samnings sé hvorki undirritað af varnaraðila né öðrum. Engin sönnun liggi því jafnframt fyrir um að varnaraðili hafi samþykkt tímabundinn leigusamning til aðeins tveggja ára eins og sóknaraðilar byggi á.

Sökum þess að fyrri blaðsíða samningsins sé hvorki undirrituð með fangamarki aðila, hafi sóknaraðilar ekki lagt fram gögn í málinu sem sanni eða sýni fram á með öðrum hætti að þeim hafi verið heimil uppsögn samningsins á þeim tíma sem þeir hafi sent umrædda uppsögn til varnaraðila. Á grundvelli þess beri að vísa kæru sóknaraðila frá nefndinni.

Að öðru leyti sé á því byggt að ákvæði hins meinta leigusamnings, þ.e.a.s. þess eintaks sem sóknaraðilar hafi lagt fram, sé ólögmætt varðandi tímalengd leigusamningsins. Í 1. mgr. 3. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, sé kveðið á um að óheimilt sé að gera tímabundinn leigusamning um lóð undir frístundahús til skemmri tíma en 20 ára. Sóknaraðilar hafi aftur á móti framvísað, og vilji byggja á, eintaki af hinum meinta leigusamningi þar sem með skýrum hætti sé kveðið á um að leigutími sé aðeins til tveggja ára, sem sé ólögmætt.

Í ljósi þess að ákvæði hins meinta leigusamnings um leigutíma séu ólögmæt varðandi tímalengd samnings, verði ekki unnt að túlka samninginn með öðrum hætti en að hann sé í gildi að lágmarki þann lágmarkstíma sem 1. mgr. 3. gr. tilvísaðra laga kveði á um. Það sé með öllu ótækt að líta svo á, í ljósi ólögmætra ákvæða leigusamningsins um leigutíma, að um ótímabundinn samning sé að ræða. Slík niðurstaða myndi ganga með óréttmætum hætti á sérstaklega verndaða hagsmuni varnaraðila.

Verði litið á leigusamninginn sem ótímabundinn, sé með því verið að ganga með óréttmætum hætti á hagsmuni varnaraðila.

Til leiðsagnar varðandi túlkun og mat á réttarstöðu aðila, beri að horfa til tilgangs og markmiðs tilvísaðra laga en eitt helsta markmið þeirra hafi verið að bæta og tryggja réttarstöðu leigutaka, sbr. greinargerð með frumvarpi því sem hafi orðið að lögum nr. 75/2008. Túlkun á ákvæðum laganna, sem fari þvert á þann tilgang og markmið, verði því að teljast ótæk.

Eina tæka lögskýringin sem unnt sé að beita þegar umsaminn leigutími sé skemmri en það lágmark sem 1. mgr. 3. gr. laganna kveði á um, sé sú að litið verði svo á að leigutími samningsins sé þá í raun ekki skemmri en lágmarkið, þ.e.a.s. 20 ár. Jafnframt hafi það verið sóknaraðilar sem hafi ritað leigusamninginn og lagt hann fyrir varnaraðila til undirritunar og á grundvelli þess beri að túlka ákvæði, sem kunni að vera ólögmæt eða óljós, varnaraðila í vil en ekki með þeim hætti að slík túlkun skerði með óréttmætum og verulegum hætti rétt varnaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðilar árétta að kærunefndin hafi þegar komist að niðurstöðu um ágreining hvað varði eðli, lengd og gildistíma leigusamningsins í máli sem sé að öllu leyti sambærilegt máli þessu. Liggi því fyrir að fyrrnefndur úrskurður hafi fordæmisgildi um inntak leigusamningsins, túlkun á ákvæði um leigutíma, uppsögn sóknaraðila á honum og grundvöll krafna sóknaraðila um innlausn sumarhúss varnaraðila. Málsástæðum varnaraðila að þessu leyti hafi þannig verið svarað að fullu af kærunefndinni með úrskurðinum. Þó skuli bent á að vandséð sé hvernig gengið sé með óréttmætum hætti á hagsmuni varnaraðila með því að líta svo á að tímabundinn leigusamningur til tveggja ára sé ótímabundinn og beri því tveggja ára uppsagnarfrest, svo sem haldið sé fram af hálfu varnaraðila. Hagsmunir varnaraðila geti vart verið fyrir borð bornir með efnislega sömu niðurstöðu og samkvæmt berum orðum leigusamningsins.

Með vísan til framangreinds beri því að hafna varakröfu varnaraðila um að stofnast hafi leigusamningur til að minnsta kosti 20 ára.

Aðalkröfu varnaraðila um frávísun sé mótmælt sem haldlausri og tilhæfulausri. Ljóst sé að kæra sóknaraðila hafi borist innan tímafresta, uppfylli skilyrði 1. mgr. 26. gr. laga nr. 75/2008 og sé því tæk til efnismeðferðar. Þá liggi fyrir öll nauðsynleg gögn til stuðnings kröfum og málatilbúnaði sóknaraðila, þar með talinn undirritaður, vottaður og þinglýstur leigusamningur ásamt uppsögn þess samnings. Það sé því ljóst að ekkert tilefni sé til frávísunar og hafna beri kröfu varnaraðila í þá veru. Það ætti að vera óumdeilt að öll lagaskilyrði séu uppfyllt fyrir innlausn mannvirkisins á lóðinni, sbr. 2. tölul. 5. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, og ekki liggi annað fyrir kærunefndinni en að ákvarða innlausnarverð á grundvelli fyrirliggjandi gagna.

Þrátt fyrir það séu sóknaraðilar knúnir til þess að bregðast við málatilbúnaði í athugasemdum varnaraðila í ljósi alvarleika þeirra ósanninda og tilhæfulausu ásakana og aðdróttana sem þar megi finna, sem sé alfarið mótmælt sem röngum og ósönnuðum.

Varnaraðili haldi því fram að sóknaraðilar hafi lagt fyrir hana skjal, þ.e. leigusamninginn, og lagt hart að henni að undirrita, en hún sé öldruð kona á tíræðisaldri. Varnaraðili hafi þá, að því er virðist undir allt að því einhvers konar nauðung, undirritað skjal sem sé eitt af fylgiskjölum erindis varnaraðila. Hér sé teiknuð upp mynd sem eigi sér enga stoð í raunveruleikanum og sé þessum órökstuddu ávirðingum harðlega mótmælt sem röngum og ósönnuðum. Í fyrsta lagi hafi þeir ættingjar sem hafi verið í forsvari fyrir varnaraðila lagt hart að sóknaraðilum að gera skriflegan leigusamning við varnaraðila. Það hafi verið gert í kjölfar tilmæla Fasteignamats ríkisins um að lóðin yrði hnitsett og gerður um hana skriflegur leigusamningur. Fari því fjarri að um annað hafi verið að ræða en gagnkvæman samning, gerðan með vilja beggja aðila. Í öðru lagi hafi aldrei verið annað til umræðu en að gera tveggja ára leigusamning; það skjal sem varnaraðili hafi lagt fram sem fylgiskjal 2 hafi aldrei farið um hendur sóknaraðila, en nánar verði vikið að því síðar. Í þriðja lagi hafi sóknaraðilar verið hvað helst í samskiptum við son varnaraðila en ekki hana sjálfa, enda hafi hún búið í Kópavogi og hann fyrir norðan.

Því næst sé fullyrt að sóknaraðilar hafi skipt út fyrri blaðsíðu hins undirritaða samnings og farið með annað eintak af þeirri blaðsíðu samningsins til þinglýsingar ásamt eiginlegu eintaki af annarri blaðsíðu samningsins. Því til stuðnings sé lagt fram skjal áþekkt leigusamningnum þar sem verulegar efnislegar breytingar hafi verið gerðar á 4. gr. leigusamningsins, leigutaka til hagsbóta. Umrætt skjal stafi hvorki frá sóknaraðilum né hafi það verið hluti þess leigusamnings sem undirritaður hafi verið af aðilum. Þessum alvarlegu aðdróttunum sé alfarið hafnað sem röngum, fjarstæðukenndum og með öllu ósönnuðum. Með þessu séu sóknaraðilar beinlínis sakaðir um skjalafals eða önnur brot á ákvæðum XVII. kafla almennra hegningarlaga, nr. 19/1940, lögbrot sem varði allt að átta ára fangelsi.

Hvað varði meintan skort á undirritun á fyrri síðu leigusamningsins, sé hvorki gert ráð fyrir að síðan sé undirrituð né sé það forsenda þess að sanna undirritun samningsins. Til þess séu undirritunarsíður samninga. Þá hafi það enga þýðingu að fremri síðan hafi ekki verið árituð með öðrum hætti, svo sem með fangamarki aðila. Staðreyndin sé sú að hvorki lög né venja geri ráð fyrir því að einstakar blaðsíður samninga séu staðfestar með upphafsstöfum, þótt slíkt sé vissulega stundum gert við undirritun samninga.

Þá veki það athygli að fyrst núna séu bornar brigður á efni leigusamningsins, ríflega tveimur og hálfu ári eftir undirritun og þinglýsingu hans. Sérstaklega í ljósi þess að aldrei hafi borist athugasemdir frá varnaraðila við því að leigusamningurinn hafi verið gerður til 2020 en ekki 2050 eins og nú sé haldið fram, ekki einu sinni þegar tilkynningar um uppsögn hafi verið sendar fyrir hartnær tveimur árum, þótt þá hefði væntanlega verið fullt tilefni til. Slíkt tómlæti af hálfu varnaraðila á því að bera fram þessar haldlausu mótbárur sé með öllu óútskýrt. Að mati sóknaraðila eigi þetta sér þá einföldu skýringu að þessar ásakanir séu nú settar fram gegn betri vitund varnaraðila í þeim tilgangi einum að drepa málinu á dreif og þyrla upp einhvers konar moldviðri í þeirri von að nefndin fallist á kröfu um frávísun.

Þessi málatilbúnaður varnaraðila falli þó endanlega um sjálfan sig þegar rýnt sé annars vegar í hinn raunverulega og þinglýsta leigusamning og hins vegar fylgiskjal 2 með erindi varnaraðila. Því sé haldið fram að sóknaraðili hafi skipt um blaðsíðu eftir undirritun leigusamningsins, þ.e. fjarlægt blaðsíðu 1 á téðu fylgiskjali 2 en bætt inn blaðsíðu 1 í hinum þinglýsta samningi. Sú blaðsíða hafi svo verið færð til þinglýsingar „ásamt eiginlegu eintaki af annarri blaðsíðu samningsins“. Væri það raunin sé ljóst að síðari blaðsíðu þinglýsta samningsins og síðari blaðsíða fylgiskjals 2 væru nákvæmlega eins, staf fyrir staf, utan þess að undirritanir vanti á hina síðarnefndu. Það sé þó ekki raunin.

Eins og áður segi hafi verið gerðar breytingar á 4. gr. samningsins í því skjali sem varnaraðili leggi fram og kveði hið rétta eintak. Með þeim breytingum styttist 4. gr. um eina línu, enda hafi meðal annars verið eytt út síðasta málslið ákvæðisins og hluta þess næstsíðasta. Með þeirri styttingu hafi öll önnur blaðsíða skjalsins dregist aftur um eina línu með þeim afleiðingum að orðin „5. gr.“ færðust yfir á fyrri blaðsíðu samningsins. Þetta megi sjá að téðu fylgiskjali 2 með greinargerð varnaraðila. Aftur á móti megi sjá á hinum raunverulega og þinglýsta leigusamningi að þar séu orðin „5. gr.“ efst á síðari blaðsíðu samningsins. Það sé því ljóst að fullyrðingar varnaraðila um að sóknaraðili hafi skipt út fyrri blaðsíðunni eftir undirritun og fyrir þinglýsingu, gangi ekki upp.

VI. Frekari athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðilar ítreka að þau viðmið, sem einkum beri að leggja til grundvallar, séu rakin í 4. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008. Af því leiði að réttasta viðmiðið séu nýleg kaupverð á sambærilegum mannvirkjum á sömu jörð, en einnig megi líta til aðliggjandi jarða og jarða í sveitarfélögum í kring. Þá megi einnig líta til ástands, gerðar og skipulags mannvirkis, sem og opinbers verðmætamats og annarra heimilda sem til leiðbeininga megi verða.

Líkt og áður hafi verið rakið sé eina nýlega fordæmið sem aðilum sé kunnugt um að finna í þinglýstu afsali vegna frístundahúss að G, fasteignanúmer X. Umrætt mannvirki standi á sömu jörð og mannvirkið við F. Ekki virðast frekari nýlegum heimildum til að dreifa, enda sé jörðin hvorki skipulögð frístundabyggð né aðliggjandi lóðir eða jarðir.

Gögn um kaupverð mannvirkisins að G hafi verið lögð fram með viðbótargreinargerð sóknaraðila og vísist til þeirra. Fyrir liggi að kaupverð mannvirkisins hafi numið 70.000 kr., en fasteignamat þess nemi 3.410.000 kr. samkvæmt fasteignaskrá. Mannvirkið sé mjög sambærilegt mannvirkinu að F að eðli og gæðum, það hafi sömu legu (neðan við veg út við sjó) en sé aftur á móti mun stærra, eða 34,5 fermetrar, og hafi við sölu að því er virðist verið í sambærilegu ástandi og mannvirkið sem mál þetta snúist um. Verði því að ætla að verðmæti mannvirkisins að F sé sambærilegt að verðmæti og hafi varnaraðili ekki lagt fram nein gögn sem hnekki því mati. Hér verði einnig að geta þess að varnaraðili hafi enga kröfu gert um tiltekna fjárhæð innlausnarverðs.

Sóknaraðilar telji jafnframt að kærunefnd húsamála beri við mat sitt að líta til ástands og eðlis mannvirkisins að F sem lýst sé í viðbótargreinargerð sóknaraðila. Ljóst sé af fyrirliggjandi ljósmyndum að mannvirkið sé tæplega 50 ára gamalt bárujárnsklætt timburhús og hvorki sé í því rennandi vatn né rafmagn. Til viðbótar sé lóðin ekki á skipulögðu frístundasvæði og því sé enga þjónustu að finna í nágrenninu. Að lokum sé mannvirkið staðsett alveg við veg og sé í mjög bágbornu ástandi, líkt og glögglega megi sjá á fyrirliggjandi myndum. Ekki liggi fyrir nein gögn eða aðrar sannanir fyrir einhvers konar verðmætaaukningu vegna athafna varnaraðila eða nein gögn um nokkur önnur atriði sem leiða ættu til hækkunar á metnu markaðsvirði mannvirkisins. Sé öllum órökstuddum málatilbúnaði varnaraðila um slík atriði hafnað sem röngum og ósönnuðum.

Með vísan til alls framangreinds sé ljóst að mannvirkið sem um ræði sé verðlítið og raunverulegt markaðsvirði þess sé mun lægra en það fasteignamat sem Þjóðskrá hafi áætlað því, enda hafi ekkert raunverulegt mat á mannvirkinu eða ástandi þess farið fram af hálfu þeirrar stofnunar. Þær staðreyndir, sem liggi fyrir og varnaraðili hafi ekki með nokkrum hætti hnekkt, bendi allar í sömu átt. Í málinu liggi fyrir gögn um raunverulegt söluverðmæti sambærilegs mannvirkis á sambærilegri lóð innan sömu jarðar. Slík gögn séu eðli málsins samkvæmt besta heimildin fyrir því raunverulega markaðsverði sem kærunefnd beri að grundvalla niðurstöðu sína á, einkum og sér í lagi í ljósi þess að þeim gögnum hafi ekki verið hnekkt af hálfu varnaraðila.

Í ljósi framangreinds telji sóknaraðilar að markaðsvirði mannvirkisins geti ekki numið hærri fjárhæð en 200.000-300.000 kr.

VII. Frekari athugasemdir varnaraðila

Undir rekstri málsins kom varnaraðili eftirfarandi á framfæri um ástand eignarinnar:

Úti:

• Rotþró, vel við haldið
• Vatnsból með síu og lögn aðliggjandi að bústað og inn í hann
• 3 afgirtir garðar, 1 stór og 2 minni
• Nýir girðingastaurar og girðinganet, vinna er/var í gangi við að girða garðana og búið að girða hálfan stóra garðinn
• Mikil vinna lögð í garðana frá upphafi, jarðvegsbæting í þeim og afraksturinn vel sýnilegur
• Mikil landgræðsla, gróðursetning trjáa frá upphafi, birki, fura, aspir, grenitré og fleiri, gróður afar þéttur í stóra garðinum
• Fjöldi trjáa alls um 400-500 stykki
• Dýrakirkjugarður í stóra garðinum og í einum af þeim minni, öll dýr fjölskyldunnar sem andast hafi séu jarðsett þar
• Smíðuð og hlaðin stór útigeymsla
• Opið tréhlið frá þjóðvegi inn á innkeyrslu bústaðs
• Nýtt útiljós við bústað

Bústaður:

• Nýjar þakplötur og einangrun þar undir
• Ný klæðning á bústað allan hringinn og einangrun vel niður fyrir grunn
• Nýtt tvöfalt gler í gluggum sem og karmar
• Nýtt parket og tvöföld einangrun þar undir
• Nýtt klósett

VIII. Niðurstaða

Varnaraðili byggir málatilbúnað sinn að mestu leyti á því að sóknaraðilar hafi misfarið með lóðarleigusamning aðila, dags. 1. janúar 2018, þar sem upphafsblaðsíðu þess samnings sem hún hafi undirritað hafi verið skipt út fyrir þinglýsingu hans. Þar með hafi tímalengd hans verið röng en sá leigusamningur sem varnaraðili hafi undirritað hafi verið tímabundinn með leigutíma frá 1. nóvember 2017 til 31. október 2050. Einnig nefnir varnaraðili að hart hafi verið lagt að henni af hálfu sóknaraðila að undirrita samninginn. Sóknaraðilar hafna þessu alfarið og benda á að blaðsíða hins þinglýsta samnings sem hafi að geyma undirritanir aðila sé ekki í samræmi við þann samning sem varnaraðili fullyrði að hafa undirritað. Einnig leggja þeir fram tölvupóstsamskipti sem áttu sér stað á meðan unnið var að drögum samningsins þar sem fram kemur með skýrum hætti afstaða sóknaraðila til þess að leigutími verði tímabundinn til tveggja ára í senn, en tölvupóstur þar um var til að mynda sendur varnaraðila 8. janúar 2018. Kærunefnd telur að ekkert í gögnum málsins gefi tilefni til að ætla að sóknaraðilar hafi skipt um fyrstu síðu leigusamningsins er þeir hafi afhent hann til þinglýsingar. Hafa þeir raunar þvert á móti sýnt fram á að varnaraðila hafi vel verið kunnugt um að samningurinn gilti til tveggja ára í senn. Aftur á móti segir í  2. málsl. 1. mgr. 3. gr. laga nr. 75/2008 að óheimilt sé að gera tímabundinn leigusamning um lóð undir frístundahús til skemmri tíma en 20 ára. Kærunefnd telur að þegar með vísan til þessa ákvæðis sé ekki unnt að leggja til grundvallar ákvæði samningsins um tímalengd hans. Telur kærunefnd því að stofnast hafi ótímabundinn leigusamningur á milli aðila þegar fyrri samningur þeirra rann sitt skeið á enda.

Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, er uppsögn ótímabundins leigusamnings heimil báðum aðilum hans og er uppsagnarfrestur slíks samnings eigi skemmri en tvö ár. Sóknaraðila barst uppsögn varnaraðila á leigusamningi aðila með bréfi, dags. 24. október 2018. Kærunefnd miðar því við að tveggja ára uppsagnarfrestur, sbr. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008, skuli talinn frá þeim degi og samkvæmt því lýkur leigusamningi 24. október 2020. Samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laganna er hægt að skjóta máli samkvæmt þeirri grein til kærunefndar húsamála ef frístundahús hefur staðið á lóð í það minnsta tvö ár áður en uppsögn ótímabundins samnings tekur gildi, sbr. 1. mgr. 10. gr., eins og hér er raunin.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Hafi aðilar vanrækt tilkynningarskyldu samkvæmt 3. eða 4. mgr. 10. gr. grundvallast málskotsheimild leigusala á 3. mgr. 11. gr. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent í síðasta lagi sex mánuðum fyrir lok leigusamnings. Fyrir liggur að sóknaraðilar sögðu leigusamningi aðila upp með bréfi, dags. 24. október 2018, og leigutíma lauk því 24. október 2020. Kæra sóknaraðila í máli þessu barst kærunefnd 21. apríl 2020 og því ljóst að málskotsréttur þeirra var í gildi þegar kæran barst.

Í 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 segir að hafi annar hvor aðilinn nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildi þó ekki krefjist leigusali innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða uni leigutaki því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki sín af lóð á sinn kostnað, sbr. 6. mgr.

Í 2. tölul. 5. mgr. sömu greinar segir að hafi leigusali nýtt sér málskotsrétt sinn geti hann fyrir kærunefnd húsamála haft uppi kröfu um innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr. Í kæru sóknaraðila er gerð krafa um að kærunefndin ákveði innlausnarverð fyrir mannvirki varnaraðila og telja þeir að það skuli vera á bilinu 200.000-300.000 kr. Kemur því ekki til greina að fallast á kröfu varnaraðila um framlengingu leigusamningsins.

Samkvæmt 4. mgr. 14. gr. skal ákvörðun um innlausnarverð fyrir mannvirki taka mið af kröfum aðila og hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Við mat á markaðsverðmæti mannvirkja skal meðal annars hafa eftirfarandi til viðmiðunar:

1. Nýlegt söluverð á mannvirkjum sem eru af svipaðri stærð og gerð og standa á lóðum á sömu jörð eða nálægum jörðum í sveitarfélaginu; einnig má líta til nýlegra söluverða sambærilegra frístundahúsa og annarra mannvirkja á lóðum undir frístundahús innan sveitarfélaga í nágrenninu; heimilt er að líta til sölu mannvirkja þar sem lóðarleiguréttindi eru til a.m.k. 20 ára og til sölu mannvirkja á eignarlóðum.
2. Ástand, gerð og skipulag mannvirkja.
3. Fasteignamat, brunabótamat og annað er til leiðbeiningar má verða.

Þá segir í 5. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008 að nú hafi í tíð eldri leigusamnings leigutaki eða fyrirrennari hans staðið fyrir umbótum á lóð, svo sem með trjá- og garðrækt. Geti leigutaki þá krafist þess að leigusali greiði sér bætur vegna þeirrar verðmætaaukningar sem orðið hefur á landinu. Svo að bæturnar verði úrskurðaðar til handa leigutaka verði að vera sýnt fram á að umbæturnar hafi aukið verðgildi lóðar verulega umfram það sem við mátti búast miðað við ástand hennar í upphafi eldri leigusamnings og að venjulegri umhirðu lóðar hefði verið sinnt allan tímann. Aftur á móti segir í 6. mgr. sömu greinar að hafi umhirðu leigutaka á lóð á leigutíma verið verulega ábótavant og ástand lóðar sé ófullnægjandi þegar leigusamningur rennur út getur leigusali krafist lækkunar á innlausnarverði mannvirkja samkvæmt 4. mgr.

Sóknaraðilar leggja áherslu á að um sé að ræða timburhús sem er 24,4 m² að stærð, byggt árið 1972 og sé án rafmagns, hita og rennandi vatns. Húsið sé ekki á skipulögðu frístundasvæði og því sé enga þjónustu að hafa í næsta nágrenni. Ástand hússins sé verulega bágborið og svo virðist sem viðhaldi hafi ekki verið sinnt um langa hríð. Þeir telja að hafa beri til hliðsjónar afsal vegna kaupa á sumarhúsi sem standi á sömu jörð og mannvirki varnaraðila, það hafi sömu legu, þ.e. neðan við veg út við sjó, og sé 34,5 m² að stærð. Tekið er fram í afsalinu að sumarbústaðurinn/geymslan sé mjög illa farinn, án rafmagns, hita og neysluvatns og í stað þess að láta rífa hann og farga hafi seljendur og kaupendur komist að því samkomulagi að kaupandi greiði seljanda 70.000 kr. í greiðslu fyrir sumarhúsið/geymsluna. Þá telja sóknaraðilar að raunverulegt verðmæti hússins sé mun lægra en húsmatið.

Fasteignamat hússins er 2.360.000 kr. fyrir árið 2020 og verður það 2.400.000 kr. árið 2021. Fáeinar myndir af húsinu liggja fyrir í málinu og erfitt er að ráða af þeim um ástand hússins. Þá var mikill munur á milli sjónarmiða aðila um búnað í húsinu og viðhald þess. 

Með tölvupósti, dags. 17. febrúar 2021, var fyrirsvarsmönnum aðila tjáð að nefndarmaður myndi skoða húsið sem hann gerði þann 23. febrúar 2021 ásamt fulltrúa varnaraðila. Nefndarmaðurinn tók myndir og leitaðist við að kanna fullyrðingar um ástand hússins.

Á þaki bústaðarins eru nýjar þakplötur og vel er gengið frá köntum. Miðað við fráganginn er ekki dregið í efa að einangrun sé þar undir. Þá er ný blikkklæðning á öllum bústaðnum niður fyrir grunn. Nýtt tvöfalt gler er í gluggum sem og karmar. Þá er nýlegt parket á gólfi og ekki er dregið í efa að undir því sé einangrun eins og varnaraðli heldur fram. Bústaðurinn er eitt rými nema klósett er afstúkað. Inni er allt í röð og reglu eftir því sem unnt er miðað við takmarkað rými. Þegar til þessa er litið er ekki unnt að taka undir fullyrðingar um bágborið ástand hússins og að viðhaldi þess hafi ekki verið sinnt.

Pallur er fyrir framan húsið en undir honum er að hluta rými þar sem geyma má ýmislegt dót. Upplýst var að rotþró er um 20 ára gömul en að sögn í góðu lagi. Í bústaðnum er rennandi vatn sem leitt er úr vatnsbóli talsvert fyrir ofan hann. Rafmagn er fengið úr sólarsellum sem að sögn eru ekki í eigu varnaraðila.

Húsið liggur skammt frá fjölförnum þjóðvegi sem hefur áhrif á verðgildi þess. Nokkur trjágróður er á þremur afmörkuðum svæðum sem varnaraðili hefur gróðursett. Fullyrðingar varnaraðila um að þau tré séu um 400-500 voru ekki staðreyndar. Fullyrða má að trjárækt og aðrar umbætur á lóðinni hafi að einhverju leyti aukið verðmæti lóðarinnar. Hins vegar verður við mat á því að hafa í huga staðsetningu og því að ólíklegt er að þar verði reist sumarhús í framtíðinni.

Hvorugur aðila hefur lagt fram mat fasteignasala á söluverðmæti hússins. Með hliðsjón af því að lóðarmat er 628.000 kr. af fasteignamati og taka má tillit til þess við ákvörðun innlausnarverðs samkvæmt 1. tölulið 4. mgr. 14. gr. laga um frístundabyggð, krafna aðila og skýringa telur kærunefnd að innlausnarverð hússins skuli vera 2.360.000 kr. sem var fasteignamatsverð þess er innlausnarkrafa sóknaraðila var sett fram.

Vakin er athygli á því að í 4. mgr. 27. gr. laga nr. 75/2008 segir að nú sé felldur úrskurður um skilmála innlausnar samkvæmt 14. gr. Skal þá leigutaki skila lóðinni, ásamt öllum mannvirkjum og tilheyrandi fylgifé, að teknu tilliti til eðlilegrar notkunar og viðhalds, í ekki lakara ástandi en þegar honum var kunnugt eða mátti vera kunnugt um kæru leigusala, samkvæmt 2. tölul. 5. mgr. 12. gr., sbr. 14. gr.

ÚRSKURÐARORÐ:

Fallist er á kröfu sóknaraðila um innlausn frístundahúss varnaraðila, F, með fasteignanúmer X á lóð nr. X í landi G.

Innlausnarverð sumarhússins er ákveðið 2.360.000 kr.

Reykjavík, 8. mars 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson