Mál nr. 58/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 58/2020

Kostnaður vegna uppsetningar á dyrasíma.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 12. maí 2020, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 28. maí 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 2. júní 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 8. júní 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. september 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 13 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á fyrstu hæð hússins. Ágreiningur er um kostnað vegna uppsetningar á dyrasíma við inngang að stigagangi.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna uppsetningar á dyrasíma fyrir íbúð álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að á sínum tíma hafi allir eigendur átt að fá dyrasíma en fyrri eigandi íbúðar álitsbeiðanda hafi afþakkað það. Álitsbeiðandi hafi verið látinn setja upp dyrasíma hjá sér sem sé tengdur við bjöllu í stigagangi. Sérinngangur sé að íbúð álitsbeiðanda en einnig sé hægt að ganga inn íbúðina frá stigagangi hússins. Þar sem hvorug bjallan var tengd virkuðu þær ekki. Álitsbeiðanda hafi því verið nauðsynlegt að láta tengja þær og nú virki bæði bjalla fyrir utan dyrnar hans og í sameiginlegu bjöllukerfi í aðalinngangi hússins.

Álitsbeiðandi krefjist þess að gagnaðili greiði kostnað vegna uppsetningarinnar og telur að einungis búnaður sem sé settur inn í íbúðina eigi að vera á hans kostnað. Þar sem það sé skylt að hafa dyrabjöllu í sameign eigi gagnaðili að greiða kostnað við að tengja dyrasímann, en álitsbeiðandi geri ráð fyrir að gagnaðili hafi borið þennan kostnað fyrir aðra íbúa þegar húsið hafi verið byggt eða rétt eftir það.

Í greinargerð gagnaðila segir að dyrasímakerfi hússins hafi verið endurnýjað árið 2013. Þá hafi hver eigandi kostað nýtt handtæki í sína íbúð og gagnaðili kostað nýja móðurstöð. Bjöllurofi fyrir utan íbúðir sem og lagnir að honum ættu að hafa verið í lagi. Í íbúð álitsbeiðanda ætti að vera, eins og í öðrum íbúðum í húsinu, tvær tengidósir. Ein fyrir bjöllu frá rofa fyrir utan íbúð og önnur fyrir handtæki. Þá ættu allar lagnir að vera til staðar líkt og annars staðar. Allt ætti að vera eins í íbúð álitsbeiðanda og í öðrum íbúðum og reglugerðir og hönnun hússins á sínum tíma hafi gert ráð fyrir.

Fyrri eigandi íbúðar álitsbeiðanda hafi ekki viljað endurnýja handtæki þegar móðurstöðin hafi verið endurnýjuð árið 2013. Flestir eigendur hafi þá endurnýjað handtæki og greitt sjálfir fyrir. Íbúð álitsbeiðanda hafi verið skipt upp og hafi tvo innganga. Frá þeim tíma hafi íbúðin líklega skipt þrisvar sinnum um eigendur.

Engar kvartanir hafi borist hússtjórn um að dyrasímakerfi hússins sé í ólagi.

Í byrjun maí 2020 hafi álitsbeiðandi bankað upp á hjá formanni gagnaðila og krafist þess að gagnaðili greiddi reikninga vegna dyrasímans. Formaðurinn hafi sagst ætla að skoða málið en það hafði ekki verið rætt áður. Um sé að ræða reikning að fjárhæð 54.864 kr. að frádregnum kostnaði vegna handtækis. Álitsbeiðanda hafi verið svarað á þá leið að enginn geti skuldbundið húsfélagið eða stofnað til greiðslna, án samþykkis, þótt undirliggjandi gæti verið krafa á húsfélagið, byggingarreglugerðir séu ekki afturvirkar og að sameiginlegur kostnaður sé vegna sameignar og þjóni sameiginlegum þörfum en það sem sé í séreignarhluta sé á ábyrgð hvers og eins. Álitsbeiðandi hafi ekki viljað una þessu svari. Gjaldkeri gagnaðila hafi sent formlega áminningu til álitsbeiðanda og gert kröfu um úrbætur eftir að hafa séð að hann hefði einnig lagt utanáliggjandi lagnir í sameign allra, án samþykkis, þrátt fyrir að ætla mætti að allar nauðsynlegar lagnaleiðir væru þegar til staðar.

Þá virðist stjórna afstöðu gagnaðila að það sem álitsbeiðandi hafi verið að endurnýja eða bæta sé fyrst og fremst búnaður sem sé tengdur og tilheyri séreignarhluta hans en þjóni á engan hátt þörfum annarra í húsinu. Það sé því engin greiðsluskylda á gagnaðila, sbr. 8. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús þar sem segi að í sameign hússins sé dyrasímakerfi en þó séu undanskilin tæki og búnaður sem tengd séu við kerfið inni í hverjum séreignarhluta.

Þá hafi álitsbeiðandi ekki haft heimild til þess að leggja lagnir utan á veggi í sameign og því þurfi hann að færa það í fyrra horf. Allar lagnaleiðir eigi að vera til staðar frá dyrabjöllu fyrir utan hurð hans inn í dós þar sem eigi að vera bjalla sem og mögulega áfram að dyrasíma eða handtæki úr móðurstöð. Afar ólíklegt sé að fyrri eigandi hafi fjarlægt þessar lagnir þótt hann hafi mögulega tekið tæki og sett lok yfir. Breytingar og mögulegar utanáliggjandi lagnir geti því verið í hans íbúð. Viðhald og endurnýjun þessa búnaðar innandyra sé klárlega á hans kostnað. Þess sé krafist að álitsbeiðandi fjarlægi umræddar lagnir og ummerki þeirra. Að öðrum kosti verði það gert á hans kostnað.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að þegar hann hafi fengið rafvirkja til þess að leggja lagnir inn í íbúðina til að heyra í dyrabjöllunni frá sameiginlega innganginum hafi ekki staðið til að tengja á sama tíma dyrabjölluna við sérinngang hans. Rafvirkinn hafi sagt að til þess að virkja þá bjöllu þyrfti hann leyfi gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi sagt honum að formaður gagnaðila byggi við hliðina á íbúð hans. Rafvirkinn hafi aftur á móti farið á rangan stað og rætt við einhvern sem hafi ekki neitað því að vera formaður og hann sagt að honum væri alveg sama hvernig bjallan yrði tengd.

Álitsbeiðandi hafi fengið þær upplýsingar frá rafvirkjanum að það hefði verið hægt að fá dyrasímann, sem aldrei hafði verið tengdur inn í íbúð hans, án þess að valda þessum vandræðum með bjölluna við sérinngang hans, en þá hefði einungis önnur bjallan virkað. Álitsbeiðandi hefði þó verið sáttur þar sem dyrabjallan í sameiginlega dyrasímakerfinu hafði aldrei áður verið tengd við dyrasíma hússins.

Gagnaðili eigi ekki að greiða kostnað vegna handtækisins en þar sem það sé skylt að hafa dyrasíma í hverri íbúð eigi hann rétt á því að dyrasíminn sé tengdur honum að kostnaðarlausu. Þar sem hann hafi talið sig eiga rétt á þessu hafi hann talið að þetta þyrfti ekki að ræða á húsfundi, enda hafi upphaflega staðið til að tengjast sameiginlega dyrasímanum.

Álitsbeiðandi hafi reiknað með því að fá hluta af kostnaðinum endurgreiddan þar sem kostnaður vegna uppsetningarinnar árið 2013 hafi verið greiddur af gagnaðila. Þegar álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína hafi ekki verið búið að leggja fyrir dyrasíma og enginn staður verið valinn fyrir hann. Fyrrnefndur rafvirki eigi sjálfur að bera ábyrgð á því að hafa gert fyrrnefnd mistök, þ.e. að leyfa utanáliggjandi lagnir fyrir utan sérinngang álitsbeiðanda, og ætti því að greiða kostnað vegna lagfæringar.

Það sé rangt að allir lagnir hafi þegar verið til staðar til að tengja handtæki í íbúð hans. Engar snúrur hafi legið inn í íbúðina til að tengja handtæki en rafvirki hafi nú gert það.

Í athugasemdum gagnaðila segir að eðlilegast hefði verið að kanna raflagnateikningar íbúðarinnar og finna umrædda dós, sem mögulega sé á bak við mynd/skáp. Það sé að minnsta kosti afar óvenjulegt að ætlast til þess að gagnaðili greiði kostnað vegna breytinga á lögnum íbúðar sem hafi væntanlega verið í lagi við úttekt og afhendingu húss í upphafi. Mögulega hafi síðari eigendur gert breytingar á.

Þá sé það almenn kurteisi, venja og lagalegur réttur að spyrja fyrst en ekki skjóta og framkvæma fyrst og spyrja svo og krefjast greiðslu.  Í besta falli væri um smávægilegan galla innan íbúðar af hendi fyrri eigenda íbúðar álitsbeiðanda að ræða, sem sé svo smár að hann falli utan alls bótaréttar til fyrri eigenda, hvað þá gagnaðila, og sú breyting, sé það raunin, að lagnir hafi verið fjarlægðar, verið unnar af hendi eigenda íbúðar og því á ábyrgð eigenda að koma í fyrra horf.  Það sé afar ólíklegt að ekki sé lagnaleið úr bjöllu á gangi í dós innan íbúðar.

Það sé ekki stjórnarmanns húsfélags né nokkurs annars að gefa leyfi fyrir breytingu á sameign allra samkvæmt fyrirspurn rafvirkja sem banki upp á í umboði annars íbúa.  Það sé mjög skýrt að breytingar í sameign allra þurfi að leggja fyrir húsfund.

Álitsbeiðandi hafi sett upp heitan pott án þess að bera það undir gagnaðila, gert breytingar á rafmagnstöflu og lagt lagnir í bílakjallara fyrir rafmagnsbíl, án leyfis. Ekki sé svo að skilja að leyfið hefði hann líklega fengið fyrir lögnum vegna rafmagnsbílsins en gæta hafi þurft að formreglum og samþykki, enda ekki um viðhaldsmál að ræða. Enginn úttekt hafi farið fram á róti hans í aðaltöflu hússins og kannski réttast að hún sé framkvæmd á hans kostnað af hlutlausum aðila svo að íbúar viti að hann sé ekki að hlaða bíl sinn á sameignarrafmagni.

Til viðbótar við fyrri kröfur um að fjarlægja lagnir í sameign, fari gagnaðili fram á heimild til úttektar á þeim breytingum sem álitsbeiðandi hafi látið gera umboðslaust á aðaltöflu hússins og staðfestingu á því að honum beri að greiða fyrir úttektina – sem og mögulegar endurbætur verði þeirra þörf eftir öryggisúttekt. Jafnframt sé ljóst að heitur pottur, sem hann hafi sett upp í leyfisleysi, megi á engan hátt nýta heitt vatn úr húsinu og skuli einungis nýta rafmagn af mæli íbúðar hans.

III. Forsendur

Samkvæmt 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, falla undir sameign allar lagnir, svo sem fyrir dyrasíma, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Tekið er fram í ákvæðinu að jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Samkvæmt 8. tölul. sömu greinar fellur allur búnaður, kerfi og þess háttar, án tillits til staðsetningar, bæði innan húss og utan, svo sem dyrasímakerfi, sem þjóna þörfum heildarinnar, en þó að undanskildum tækjum og búnaði, sem séu tengd við kerfi inni í hverjum séreignarhluta.

Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 4. mgr. sömu greinar segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó geti stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi séu fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr.

Ákvæði 1. töluliðs 1. mgr. 43. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að sameiginlegur kostnaður sé allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera.

Deilt er um hvort gagnaðila beri að greiða kostnað vegna uppsetningar á dyrasíma í sameiginlegum inngangi hússins fyrir íbúð álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi telur að honum beri að greiða kostnað vegna dyrasíma sem sé staðsettur innan íbúðar hans, en að öðru leyti skuli kostnaður vegna uppsetningarinnar greiddur af gagnaðila.

Fyrir liggur að á árinu 2013 var dyrasímakerfi hússins endurnýjað en fyrri eigandi íbúðar álitsbeiðanda afþakkaði þó dyrasíma fyrir íbúð sína. Gagnaðili segir að allt að einu hafi verið lagt fyrir dyrasíma að íbúðinni, eins og annarra íbúða, þó að hann hafi ekki tengt dyrasíma innan íbúðarinnar við lagnirnar. Álitsbeiðandi greinir frá því að hann hafi látið setja upp dyrasíma í íbúðinni sem sé tengdur við bjöllu í sameiginlegum stigagangi hússins. Gagnaðili gagnrýnir að álitsbeiðandi skyldi hafi lagt nýjar utanliggjandi lagnir fyrir dyrasímann í sameiginlegum inngangi hússins.

Óumdeilt er að álitsbeiðandi lét leggja lagnir fyrir dyrasíma í íbúð sína, án þess að samþykki húsfundar eða hússtjórnar lægi fyrir. Þá er ekki um ráðstöfun að ræða sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera. Fyrrnefnt ákvæði 39. gr. laga um fjöleignarhús leiðir til þess að sú framkvæmd álitsbeiðanda að leggja sjálfstætt dyrasímakerfi fyrir íbúð sína úr sameiginlegum stigagangi hússins án leyfis húsfundar þar um, er ólögmæt. Það er því niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu gagnaðila um að álitsbeiðanda beri að fjarlægja utanáliggjandi lagnir sem hann lét leggja í sameign hússins og koma henni í fyrra horf.

Kærunefnd bendir jafnframt á að samkvæmt 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús er heimilt að bera tillögu um framkvæmd álitsbeiðanda upp á húsfundi til atkvæðagreiðslu.

Í 2. mgr. 8. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, segir að áður en nefndin tekur mál til meðferðar skuli það að jafnaði hafa hlotið afgreiðslu innan húsfélags.

Gagnaðili gerir þá kröfu í athugasemdum sínum að viðurkennd verði heimild hans til að gera úttekt á breytingum sem álitsbeiðandi hafi gert þegar hann hafi sett upp heitan pott og lagnir í bílakjallara fyrir rafmagnsbíl, án leyfis. Kærunefnd fær ekki annað ráðið en að krafa þessi sé fyrst að koma fram í athugasemdum gagnaðila í málinu og því virðist sem málefni þetta hafi ekki áður hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins. Þegar af þeirri ástæðu er kröfu þessari vísað frá kærunefnd með vísan til fyrrnefndrar 2. mgr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019. Bent er á að ef enn verður ágreiningur til staðar á milli eigenda eftir að málið hefur hlotið afgreiðslu innan húsfélagsins, er unnt að bera það að nýju undir nefndina.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að greiða reikning vegna uppsetningar á dyrasíma fyrir íbúð álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að fjarlægja utanáliggjandi lagnir í sameign hússins og koma sameign hússins í fyrra horf.

Reykjavík, 18. september 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson