Mál nr. 23/2015

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 23/2015

Kostnaðarþátttaka: Snjóbræðslukerfi. Umframnotkun.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 26. júní 2015, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D hér eftir nefndar gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 14. júlí 2015, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. ágúst 2015.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara hússins en gagnaðilar annarra íbúða þess. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna umframnotkunar á heitu vatni vegna snjóbræðslukerfis hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna umframnotkunar á heitu vatni vegna snjóbræðslukerfis hússins.

Til vara krefst álitsbeiðandi þess að kostnaði skuli skipt eftir eignarhlutum íbúða.   

Í álitsbeiðni kemur fram að húsið sé byggt á árunum 1953–1954 og skiptist í fjóra eignarhluta: kjallara, fyrstu hæð, aðra hæð og ris. Ekki sé kosin formleg stjórn heldur séu gjaldkeri og annar eigandi með prókúru. Þetta formlega fyrirkomulag hafi verið tekið upp á síðasta ári og einn gagnaðila sé núverandi gjaldkeri. Húsið hafi verið byggt á sínum tíma af tveimur fjölskyldum og hafi íbúð í kjallara fylgt íbúð fyrstu hæðar og risíbúð fylgt íbúð annarrar hæðar. Á árinu 2012 hafi eigandi annarrar hæðar látist en hún ásamt manni hennar hafi tekið þátt í byggingu hússins. Við sölu íbúðarinnar hafi nýr eignaskiptasamningur verið gerður og við það hafi ýmsar stærðir breyst innanstokks eftir nýjum reiknireglum.

Við uppgjör á heitavatnsnotkun síðastliðið haust hafi orðið ljóst að mikið af heitu vatni hefði farið inn á snjóbræðslu þar sem skynjari, sem hafi átt að stýra aukainnspýtingu í miklum kulda, hafi bilað. Þessa mikla heitavatnsnotkun hafi komið til innheimtu af Orkuveitu Reykjavíkur og við nánari athugun hafi bilunin komið í ljós. Snjóbræðslan sé knúin af affalli hitalagna úr íbúðum gagnaðila. Umframnotkunin hafi verið innheimt af eigendum fyrstu hæðar en mælir fyrir snjóbræðsluna sé skráður á þá íbúð. Um litlar fjárhæðir hafi verið að ræða fram að þeim tíma sem slysanotkunin hafi komið fram síðastliðið haust. Þrátt fyrir að Orkuveitan hafi veitt lítilsháttar afslátt standi eftir um 150.000 kr. sem þurfi að greiða og þar standi hnífurinn í kúnni. Gagnaðilar vilji skipta fjárhæðinni í fjóra jafna hluta. Álitsbeiðandi telur hins vegar að þar sem affallið af heita vatninu úr íbúð hans teljist ekki með eigi hann ekki að taka þátt í kostnaðinum. Snjóbræðslan liggi undir gangstétt sem liggi frá tröppum að sameiginlegum aðalinngangi íbúða gagnaðila og út að götu en þaðan fari hún eftir gangstétt, sem sé á milli bílastæða hússins og götu að næstu lóð.

Eignaskiptasamningur fyrir húsið innihaldi sérákvæði um kostnaðarskiptingu orkukostnaðar en þar komi skýrt fram hvernig hitakostnaður eignarinnar skuli skiptast. Kröfur gagnaðila um þátttöku í greiðslu ofangreinds slysakostnaðar gangi þannig gegn því sem þegar hafi verið samið um í tengslum við skiptingu orkukostnaðar. Í eignaskiptasamningi komi fram að sérmælir sé fyrir íbúð álitsbeiðanda, staðsettur inni í íbúð hans. Affall af heitavatnsnotkun íbúðar hans sé ekki notað til snjóbræðslu. Aðrir mælar séu staðsettir í sameiginlegum kjallara hússins. Gagnaðilar hafi aðgengi að honum en ekki álitsbeiðandi nema með því að fá lykil og leyfi annarra íbúa. Álitsbeiðandi hafi því ekki haft möguleika á að fylgjast með þeirri umframnotkun sem hafi komið fram á sérstökum mæli fyrir snjóbræðslu.

Snjóbræðslan hafi verið lögð á sínum tíma þar sem í götunni hafi verið að skipta um heitavatnslagnir og þegar fyllt hafi verið upp í lagnaskurðinn, sem hafi legið heim að húsinu, hafi snjóbræðslan verið lögð í sandundirlag og hellulagt yfir. Álitsbeiðandi hafi ekki tekið þátt í kostnaði við þetta þar sem ekki átti að nýta affall íbúðar hans og ákvörðun um að leggja snjóbræðsluna hafi ekki verið tekin á húsfundi með formlegum hætti. Það hefði þó verið eðlilegt hafi ætlunin verið að leggja kostnað vegna snjóbræðslunnar á eigendur annarra íbúða en þá sem leggi til affallsvatn sem snjóbræðslan nýti. Vakin sé sérstök athygli á ákvæði 11. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, í þessu sambandi.

Þá sé vakin athygli á því að nýr eignaskiptasamningur hafi verið gerður á árinu 2012 en þar sé að finna sérstakt ákvæði um kostnaðarskiptingu hitakostnaðar. Engar athugasemdir hafi komið fram af hálfu eigenda annarra íbúða um að þeir hafi viljað hafa sérreglu um kostnaðarskiptingu snjóbræðslu. Með nýjum eignaskiptasamningi hafi verið tekin ákvörðun um sérstaka kostnaðarskiptingu vegna hita. Sú ákvörðun og það samkomulag gangi framar almennum ákvæðum fjöleignarhúsalaga. 

Í sameiginlegri greinargerð gagnaðila er gerð krafa um að viðurkennt verði að eigendum hússins verði gert að greiða að jöfnu rekstrarkostnað við snjóbræðslukerfi hússins en til vara að kostnaðinum verði skipt eftir hlutfallstölum eignarhluta.

Samkvæmt 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, séu öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóni aðallega þörfum heildarinnar í sameign, sbr. einnig 5., 7. og 8. tölul. 8. gr. laganna. Um sameiginlegan kostnað sé að ræða, sbr. 1. og 2. tölul. 1. mgr. 43. gr. laganna. Gagnaðilar telja einsýnt að um sameiginlegan rekstrarkostnað sé að ræða sem talinn sé upp í 5. tölul. B-liðar 45. gr. og skuli hann því skiptast að jöfnu, bæði vegna þeirrar slysanotkunar sem deilt sé um og vegna framtíðar rekstrarkostnaðar snjóbræðslunnar. Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að kostnaði skuli skipt eftir hlutfallstölum eignarhluta í samræmi við A-lið 45. gr. laganna.

Fram kemur að fyrsti fundur húsfélagsins hafi verið haldinn 22. apríl 2014 en fram að þeim tíma hafi ákvarðanataka verið með óformlegum hætti. Fulltrúar allra eigenda hafi mætt á nefndan fund en þar hafi verið ákveðið að allir eigendur myndu fara í félagi saman með vald stjórnar samkvæmt lögum um fjöleignarhús og að hússjóður yrði innheimtur frá 1. júní 2014. Sjóðurinn myndi vera tvískiptur, annars vegar til að standa straum af sameiginlegum kostnaði skv. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús og hins vegar til að standa straum af sameiginlegum kostnaði skv. B-lið sömu greinar.

Þegar í ljós hafi komið að notkun á heitu vatni hefði verið langt umfram það sem eðlilegt geti talist við álestur á mæli íbúðar fyrstu hæðar í október 2014 hafi málið verið tilkynnt til Orkuveitu Reykjavíkur. Orkuveitan hafi sent skoðunarmann sem hafi greint bilun í skynjara. Skynjarinn nemi hita í frárennsli frá snjóbræðslu og opni fyrir rennsli á heitu vatni inn á kerfið, umfram afrennslisvatn frá íbúðum gagnaðila, þegar hitastig í kerfinu fari að nálgast það að geta valdið frostskemmdum á lögnum. Kerfið hafi því þann tilgang að fyrirbyggja skemmdir á lögnum í snjóbræðslu í sameign allra íbúða undir stéttum sem liggi frá húsi að götu og allar íbúðir noti jafnt, einnig íbúð álitsbeiðanda þrátt fyrir að snjóbræðslukerfið nái ekki alla leið upp að aðalinngangi íbúðar hans. Heitavatnslögn sem umræddur skynjari opni fyrir flæði frá sé tengd inn á heitavatnsgrind íbúðar fyrstu hæðar. Þar af leiðandi komi öll notkun á heitu vatni inn á snjóbræðslukerfið fram á mæli og þar með heitavatnsreikningi þeirrar íbúðar. Á lögninni sem liggi að snjóbræðslukerfinu sé mælir sem hægt sé að styðjast við til að meta það magn sem fari inn á kerfið. Samkvæmt skoðunarmanni Orkuveitunnar sé mælirinn hvorki löggiltur né á vegum Orkuveitunnar. Þá sé álestur af honum ekki inni í reikningakerfi Orkuveitunnar og hann því ekki skráður á neina íbúð í húsinu, eins og ranglega komi fram í álitsbeiðni. Gagnaðilum hafi ekki verið kunnugt um tilvist þessarar tengingar milli sameiginlegs snjóbræðslukerfis og heitavatnsgrindar fyrstu hæðar eða hvaða hlutverk umræddur mælir eða skynjari hafi haft, fyrr en umrædd slysanotkun hafi komið til. Þar sem um slysanotkun á heitu vatni hafi verið að ræða hafi álagningin verið endurskoðuð, og 30% af skilgreindri umframnotkun verið endurgreidd af Orkuveitunni. Eigendur fyrstu hæðar hafi þurft að greiða reikninginn að fullu á eindaga. Slík niðurfelling sé eingöngu í boði einu sinni fyrir hvern lögaðila, og hafi því eigendur fyrstu hæðar fyrir hönd hússins fyrirgert persónulegum rétti til að fá endurgreidda mögulega slysanotkun í eigin nafni í framtíðinni.

Um kröfur og rökstuðning segir að aðalkrafa gagnaðila sé að eignarhlutum hússins verði gert að greiða eftirstandandi 70% af slysanotkun heita vatnsins, sem ekki hafi verið felld niður, samtals að fjárhæð 118.130 kr. í fjórum jöfnum hlutum, eða 29.532 kr. á hverja íbúð. Þessi krafa sé gerð í samræmi við þá meginreglu að rekstur á sameign og sameiginlegri lóð skuli greiddur í jöfnum hlutum, en ekki í samræmi við eignarhluta.

Eignaskiptasamningur hússins innihaldi sérákvæði um kostnaðarskiptingu orkukostnaðar fyrir sameiginlega heitavatnsgrind annarrar hæðar og riss, og hlutdeild annarrar hæðar í orkukostnaði fyrir heitavatnsgrind fyrstu hæðar, þar sem heitt vatn fyrir kyndingu í sameiginlegum bílskúr fyrstu og annarrar hæðar sé á þeirri grind. Engin ákvæði séu í eignaskiptasamningi um kostnaðarskiptingu orkukostnaðar vegna snjóbræðslukerfis og hvergi sé minnst á það kerfi, lögnina yfir í kerfi fyrstu hæðar, óskráðan mæli sem þar sé eða hvaða affall sé nýtt fyrir snjóbræðslukerfið. Því megi augljóst vera að fjöleignarhúsalögin gildi þar sem eignaskiptasamningi sleppi eins og reyndar sé skýrlega tekið fram í 7. kafla samningsins. Auk þess séu fjöleignarhúsalög ófrávíkjanleg þegar um sé að ræða íbúðarhúsnæði og eigendum óheimilt að skipa skyldum sínum á annan veg en þar greini, sbr. 2. gr. laganna.

Þá sé því sérstaklega mótmælt að gagnaðilum hafi borið við gerð eignaskiptasamningsins að hafa frumkvæði að því að fjallað yrði um kostnaðarskiptingu snjóbræðslunnar. Þvert á móti sé augljóst að þar sem ekki sé samið sérstaklega gildi fjöleignarhúsalögin og blasi við að nefnd ákvæði í eignaskiptasamningnum séu ekki tæmandi talin. Í þessu sambandi sé bent á að álitsbeiðandi, sem eigandi í húsinu frá 1999, hafi haft allar forsendur til að koma því að við samningsgerðina hafi hann talið að honum bæri ekki skylda til að greiða í þessum sameiginlega kostnaði, en vafasamt sé að það hefði haft nein áhrif allt að einu í ljósi áðurnefndrar 2. gr. laganna.

Eins áður greinir hafi fyrsti formlegi fundur hússins verið haldinn í apríl 2014 og eigendur íbúða á fyrstu og annarri hæð eignast þær löngu eftir að snjóbræðslunni hafi verið komið fyrir. Álitsbeiðandi hafi sjálfur greint frá því að engum mótmælum hafi verið hreyft við lagningu snjóbræðslunnar og verði að líta svo á að samþykki allra í húsinu hafi staðið til þeirrar ráðstöfunar, enda hafi hún verið til hagsbóta fyrir alla eigendur þar sem hún haldi aðkomu fyrir alla gangandi þokkalega hreinni af snjó og klaka yfir vetrartímann. Gagnaðilar leggi áherslu á þetta lykilatriði, þ.e. að snjóbræðslan sé til hagsbóta fyrir alla eigendur hússins og að hún hafi verið notuð í 15–16 ár án athugasemda álitsbeiðanda. Þá sé tilvísun álitsbeiðanda til 11. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús mótmælt sérstaklega sem óviðeigandi. Í fyrsta lagi verði ekki annað séð en að allir í húsinu hafi verið samþykkir ráðstöfuninni. Í öðru lagi sé ekki um óvenjulegan og dýran búnað að ræða og í þriðja lagi sé vart hægt að segja að snjóbræðsla tíðkist ekki í fjöleignarhúsum en slíkt hafi þvert á móti aukist.

Fyrir slysanotkunina hafi gagnaðilar ekki haft frekari forsendur en álitsbeiðandi til að fylgjast með heitavatnsnotkun inn á snjóbræðslukerfið, þrátt fyrir þann aðgang að sameigninni sem tiltekinn sé í eignaskiptasamningi, þar sem eigendur hafi ekki vitað af tilvist þessarar tengingar á milli kerfa. Eigendur fyrstu og annarrar hæðar, sem séu jafnframt eigendur umræddrar sameignar, fallist fúslega á rétt álitsbeiðanda til að hafa aðgengi að aflestri á mæli fyrir snjóbræðslu, komi til þess að honum verði gerð skylda til að taka þátt í kostnaði af heitu vatni sem fari um mælinn.

Sú staðreynd að affallsvatn frá íbúð álitsbeiðanda renni ekki um snjóbræðslukerfið breyti því ekki að kerfið hafi verið lagt með samþykki allra þáverandi íbúa hússins, þ.m.t. álitsbeiðanda, og kerfið sé hluti af sameign allra í lóð hússins. Kostnaðurinn sem um sé deilt verði rakinn til bilunar í sameiginlegu kerfi sem eigendur íbúðar á fyrstu hæð beri ekki ábyrgð á umfram aðra eigendur. Því telji gagnaðilar að allir eigendur beri jafna kostnaðarhlutdeild í rekstri kerfisins, þ.m.t. heitavatnskostnaði. Stéttin nýtist öllum íbúðum jafnt. Lagnakerfið sé skipulagt með hagsmuni heildarinnar í huga og skipti í því sambandi engu máli hvaðan affallsvatn til bræðslunnar komi.

III. Forsendur

Samkvæmt 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, falla undir sameign allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim.

Samkvæmt gögnum málsins var snjóbræðslukerfi komið fyrir undir stétt frá húsinu að framanverðu og út að götu á árunum 1999 til 2000 en ljóst er að ekki var tekin formleg ákvörðun á húsfundi þar um. Á þeim tíma sem snjóbræðslukerfið var lagt var álitsbeiðandi eigandi í húsinu og segir hann að engin mótmæli hafi komið fram vegna lagningar þess. Af þessu fær kærunefnd ráðið að samþykki allra eigenda hafi legið fyrir snjóbræðslukerfinu.

Álitsbeiðandi byggir á því að þar sem affall úr íbúð hans sé ekki notað til snjóbræðslunnar skuli hann undanskilinn greiðsluþátttöku í reikningi Orkuveitu Reykjavíkur vegna umframnotkunar á heitu vatni til bræðslunnar. Samkvæmt gögnum málsins kemur notkun á heitu vatni vegna snjóbræðslukerfisins bæði fram á mæli fyrir íbúð fyrstu hæðar og jafnframt á lögn sem liggur að snjóbræðslukerfinu. Umræddur mælir fyrir íbúð fyrstu hæðar sem notast hefur verið við í þessu sambandi er staðsettur í kjallara sem tilheyrir sameign hússins. Álitsbeiðandi byggir á því að hann hafi ekki haft óhindraðan aðgang að þeim mæli þar sem hann hafi verið bundinn af „leyfi og lyklum“ frá gagnaðilum til þess að komast þar inn. Kærunefnd telur þetta atriði ekki hafa þýðingu við úrlausn þessa máls enda hefur álitsbeiðandi aðgangsrétt að sameign hússins og ekki verður ráðið að honum hafi verið meinaður aðgangur. Í eignaskiptasamningi um húsið, dags. 31. október 2012, innfærðum til þinglýsingar 27. nóvember 2012, er ekki fjallað sérstaklega um snjóbræðslukerfið.

Kærunefnd telur ljóst að snjóbræðslukerfið sé sameign aðila þessa máls enda þjónar kerfið þörfum þeirra allra á sameiginlegri lóð. Þar af leiðandi telur kærunefnd að kostnaður vegna notkunar þess sé sameiginlegur öllum eigendum, sbr. 43. gr. laga um fjöleignarhús, og álitsbeiðanda beri því að greiða hlutdeild í kostnaði vegna þess.

Til vara fer álitsbeiðandi fram á að viðurkennt verði að honum beri að greiða hlutdeild í umdeildum kostnaði eftir eignarhluta. Um skiptingu kostnaðar vegna sameigna fjöleignarhúsa gildir 45. gr. laga um fjöleignarhús. Meginreglan um skiptingu kostnaðar kemur fram í A-lið 45. gr., en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-liði 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi séreign. Í B-lið eru taldir upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu. Gagnaðilar telja að kostnaði skuli skipt eftir 5. tölul. B-liðar en samkvæmt honum skal allur sameiginlegur rekstrarkostnaður, svo sem rafmagn, hiti og vatn í sameign og umhirðu sameiginlegs húsrýmis og lóðar, skiptast að jöfnu. Í máli þessu er um að ræða kostnað vegna umframnotkunar á heitu vatni í sameign og telur kærunefnd því að honum skuli skipt að jöfnu, sbr. 5. tölul. B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús.

Að framangreindu virtu fellst kærunefnd ekki á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að honum beri að greiða hlutdeild í umdeildum kostnaði skv. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd fellst á kröfu gagnaðila um að viðurkennt verði að kostnaðurinn falli undir B-lið sömu greinar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna umframnotkunar á heitu vatni til snjóbræðslu falli undir 5. tölul. B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús.

Reykjavík, 19. ágúst 2015

Auður Björg Jónsdóttir

Karl Axelsson

Fjóla Guðrún Sigtryggsdóttir