Mál nr. 4/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 4/2008

Leki: Ábyrgð húsfélags.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 4. febrúar 2008, beindi A, f.h. B, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 54–58, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð C hdl., f.h. gagnaðila, dags. 13. mars 2008, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. mars 2008, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 27. maí 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 54–58, alls 39 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í stigagangi nr. 54. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku húsfélags vegna leka í geymslu.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðili sé ábyrgur fyrir því tjóni sem álitsbeiðandi varð fyrir á geymslu sinni.
2. Að reikningur vegna viðgerðar verði greiddur að fullu ásamt dráttarvöxtum frá 7. júní 2007 til greiðsludags.
3. Að gagnaðila beri að greiða þann kostnað álitsbeiðanda varðandi innheimtu reiknings að fjárhæð 55.000 krónur þar sem álitsbeiðandi er af erlendum uppruna og þurfti því að leita aðstoðar vegna réttarstöðu sinnar.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningurinn snúi að því að ekki hafi verið greiddur reikningur að fjárhæð 39.840 krónur, að viðbættum vöxtum og kostnaði, vegna tjóns er hafi orðið er utanaðkomandi vatn rann inn í geymslu álitsbeiðanda um mánaðamótin janúar-febrúar 2006. Hinn 1. febrúar 2006 hafi álitsbeiðandi uppgötvað að vatn hefði lekið inn í geymslu sína sem staðsett sé í norðurhluta hússins. Staðsetning hennar sé undir hjólageymslu stigagangsins. Ljóst hafi verið að vatn hafði lekið í gegnum sprungu á norðurvegg geymslunnar. Um svipað leyti hafi íbúar í X nr. 54 orðið varir við að vatn hafði lekið inn í hjólageymslu stigagangsins. Niðurfallsrör sem sé fyrir utan hafi verið hulið af drullu, snjó og krapa. Ljóst hafi verið að niðurfallið tók ekki við því vatnsmagni sem myndaðist í skálinni sem sé fyrir framan hurðina að hjólageymslunni. Af stéttinni sé lítið þrep niður í þessa skál. Mjög mikil úrkoma hafi verið í janúar 2006 eða tvöföld meðalúrkoma janúarmánaðar samkvæmt mælingum.

Þegar í ljós hafi komið að tjón hafði orðið í geymslu álitsbeiðanda hafi hann fengið hjálp íbúa stigagangsins til að þurrka upp vatn af gólfum og til að þurrka veggi. Nokkurt tjón hafi orðið á lausamunum sem fengust bættir úr tryggingu álitsbeiðanda. Legið hafi fyrir að það þyrfti að þurrka veggina, fylla í sprungur og mála aftur til að álitsbeiðandi yrði jafn settur og fyrir tjónið. Álitsbeiðandi hafi tilkynnt um tjónið til síns vátryggingarfélags sem greiddi fyrir það tjón sem hafi orðið á innbúi geymslunnar. Þá hafi hann tilkynnt sama dag, 2. febrúar 2006, til annars tryggingafélags sem á þessum tíma hafði húseigendatryggingu fyrir allt húsið. Það hafi sent menn til að meta tjónið og aðstæður. Með bréfi félagsins dags. 4. september 2007 hafi komið í ljós að tjón álitsbeiðanda yrði ekki bætt samkvæmt skilmálum þeirra þar sem það hefði orðið vegna utanaðkomandi vatns sem ekki hefði átt greiða leið í niðurfall. Forsvarsmaður húsfélagsins hafi þá staðfest við álitsbeiðanda að húsfélagið myndi greiða tjónið og leiðbeint honum með að fá einhvern til að lagfæra geymsluna. Álitsbeiðandi, sem sé af erlendum uppruna, hafi farið til heimalands síns haustið 2006 og verið þar í nokkra mánuði. Meðan hafi sprungan og veggurinn fengið að þorna. Annað hafi ekki verið aðhafst á þeim tíma.

Þegar álitsbeiðandi hafi komið aftur til Íslands hafi hann fengið mann til að vinna verkið sem sendi síðan álitsbeiðanda reikning fyrir því í maí 2007 að fjárhæð 39.840 krónur. Samkvæmt fyrirliggjandi yfirlýsingu þess manns hafi hann þurft að spartla nokkuð og mála geymsluna, en staðfest að geymslan hefði verið máluð áður en tjónið varð. Álitsbeiðandi hafi greitt reikninginn og óskað síðan eftir að fá hann greiddan frá húsfélaginu. Um það leyti sem reikningurinn hafi borist flutti gjaldkerinn úr húsinu og nýr gjaldkeri tók við. Virðist því sem ný stjórn hafi tekið við um svipað leyti. Þegar álitsbeiðandi hafi reynt að innheimta kröfuna hafi honum verið neitað og fyrstu aðgerðir séu bréf til húsfélagsins, dags. 14. september 2007, sem hafi verið frá húsasmiðnum til formanns húsfélagsins. Afrit hafi verið sent nýjum gjaldkera. Ekkert svar hafi borist við þessu bréfi. Næsta bréf var dagsett 17. október 2007 og afhent daginn eftir. Að endingu hafi verið sent bréf, dags. 5. nóvember 2007, með áskorun um greiðslu skuldarinnar. Þrátt fyrir þessi bréf hafi engu verið svarað.

Kröfum sínum til stuðnings bendir álitsbeiðandi á að samkvæmt mati tryggingafélags húsfélagsins komi fram að tjón það er orðið hafi á geymslunni falli ekki undir tryggingarskilmála félagsins. Af þessu leiði að ábyrgðin flytjist yfir á húseigandann sem í þessu tilviki sé gagnaðili. Það sé til samræmis við 52. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Hér hafi vatn farið inn í hjólageymslu sem sé hluti sameignar en vatnsniðurfall þar hafi ekki tekið við því vatni sem kom inn og það hafi leitt til þess að vatn hafi runnið niður í geymslu álitsbeiðanda. Gagnaðila hafi verið vel kunnugt um að vatn rynni ekki óhindrað í niðurföll og að miklar sprungur væru í húsinu. Þrátt fyrir þetta hafi ekkert verið aðhafst sem gæti hafa komið í veg fyrir að tjón hlytist af. Í ástandsskýrslu sem unnin hafi verið á vegum Y í apríl 2007 kom í ljós að víða hafi verið ábótavant viðhaldi, til dæmis þar sem niðurfallsrör tengjast við jarðvatnslagnir, sbr. kafla 2.3.2.

Þá bendir álitsbeiðandi á að í hæstaréttardómi nr. 474/1999 komi fram að Hæstiréttur hafi staðfest að það teldist til ábyrgðar skv. 3. tölul. 52. gr. laga nr. 26/1994 þegar stífla myndaðist og niðurfallsrör gegndi ekki lengur hlutverki sínu. Kærunefnd fjöleignarhúsamála í tilgreindum málum hafi komist að þeirri niðurstöðu að um hlutlæga ábyrgð húsfélags hafi verið að ræða við slíkar aðstæður.

Tekur álitsbeiðandi fram að meginreglur skaðabótaréttar séu að tjónþoli sé jafn settur og hann hafi verið fyrir tjónsatburð. Einnig að tjónþoli reyni eftir megni að takmarka tjón sitt sem hann má. Í því tilfelli sem sé til skoðunar hafi tjónþoli ekki fengið bætt fyrir tjón sitt vegna útlagðs kostnaðar þótt hann hafi takmarkað tjón sitt með bæði hreinsun er hann hafi orðið við tjónið sem og fengið bætur frá frjálsri tryggingu sinni hjá eigin tryggingarfélagi. Það sem eftir standi hafi húsfélagið neitað að greiða án skýringa. Haldinn hafi verið óformlegur fundur með álitsbeiðanda og umboðsmanni hans með fyrirsvarsmönnum húsfélagsins eftir að bréf, dags. 17. október 2007, hafi verið sent af umboðsmanni álitsbeiðanda. Þessi fundur hafi reynst árangurslaus en staðfest hafi verið að fulltrúum hússtjórnar að þessi reikningur yrði ekki greiddur. Eftir seinna bréf umboðsmanns álitsbeiðanda, dags. 5. nóvember 2007, hafi formaður húsfélagsins hringt í umboðsmanninn og staðfest að reikningurinn yrði ekki greiddur. Þrátt fyrir að óskað hafi verið eftir formlegu svari við þeim bréfum sem send hafi verið hafi húsfélagið ekki orðið við þeirri beiðni.

Að lokum kemur fram í álitsbeiðni að í öllum þeim samskiptum sem hafi átt sér stað milli aðila hafi því aldrei verið mótmælt hvernig tjónið hafi borið að. Allir sem hafi komið að þessu máli hafi vitað að utanaðkomandi vatn hafi runnið inn í geymslu álitsbeiðanda vegna þess að niðurfall sem er hluti af niðurfallsrörum hússins hafi ekki tekið ekki við því.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þegar álitsbeiðandi hafi tilkynnt gagnaðila um það 1. febrúar 2006 að vatn hefði lekið inn í geymsluna hjá honum hafi aðilar á vegum húsfélagsins farið strax í það að hreinsa upp vatnið. Vatnið hafi ekki náð yfir þröskuld geymslunnar og verið innan við 2 cm. Umrædd geymsla sé staðsett í kjallara hússins um 2 metrum neðanjarðar. Veggir í kjallara hússins og þar með í geymslum í kjallara séu allir mjög sprungnir.

Bendir gagnaðili á að það hafi síðan fyrst verið rúmu ári eftir að vatnið lak inn í geymsluna sem álitsbeiðandi hafi tekið þá einhliða ákvörðun að láta lagfæra sprungur og mála geymsluna og sent síðan gagnaðila reikning fyrir þeirri vinnu á þeim grundvelli að um hafi verið að ræða lagfæringar á skemmdum vegna lekans. Því sé alfarið hafnað.

Gagnaðili mótmæli því alfarið sem fram komi í álitsbeiðni, þar sem álitsbeiðandi vísi til samtals sem hann segist hafa átt við fyrrverandi stjórnarmann húsfélagsins, að hann hafi lofað honum að reikningurinn yrði greiddur. Það hafi fyrst verið rúmu ári eftir að lekið hafi inn í geymsluna og umræddur gjaldkeri hafi verið fluttur úr húsinu sem álitsbeiðandi hafi ráðist í framkvæmdir og tekið þá ákvörðun að rukka gagnaðila fyrir þeim. Álitsbeiðanda hafi ekki tekist að sanna að skemmdir á geymslunni megi rekja til þess að vatnið lak inn. Ástand geymslunnar hafi verið í samræmi við almennt ástand á geymslum í húsinu.

Bendir gagnaðili á að fyrir liggi að álitsbeiðandi hafi ekki lagt málið fyrir húsfund, þó svo honum hefði verið það í lófa lagið á því rúma ári sem leið, heldur ráðist einhliða í umræddar framkvæmdir. Samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, gildi sú meginregla að allar sameiginlegar ákvarðanir eigi að vera teknar á húsfundum. Tvær undantekningar séu frá þeirri meginreglu og koma þær fram í 37. og 38. gr. laganna. Þær eigi ekki við í máli þessu.

Af hálfu gagnaðila sé á því byggt að þar sem ekki hafi verið réttilega staðið að ákvörðunartöku um umræddar framkvæmdir og þar sem undantekningarreglur 37. og 38. gr. laganna eigi ekki við beri ekki að taka kröfu álitsbeiðanda til greina. Þessu til stuðnings sé vísað til álitsgerða kærunefndar fjöleignarhúsamála í málum nr. 78/1998 og 46/1998.

Að lokum kemur fram ný krafa í greinargerð gagnaðila þar sem hann krefjist þess að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að fjarlægja svalalokun/yfirbyggingu svala. Því til stuðnings bendir hann á að samþykki annarra eigenda hússins liggi ekki fyrir. Um verulegar breytingar sé að ræða sem samþykki allra þurfi til, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að það sé rangt sem komi fram í greinargerð gagnaðila, þ.e. að aðilar á vegum húsfélagsins hafi aðstoðað við að þurrka upp vatn það sem hafi verið í geymslunni á umræddum tíma. Það hafi verið fyrir tilstilli álitsbeiðanda að hann hafi fengið nokkra einstaklinga til að hjálpa sér, meðal annars fyrrnefndan húsasmið. Nánari lýsingu á aðkomu hans sé að finna í álitsbeiðni.

Þá tekur álitsbeiðandi fram að sú fullyrðing að vatn hafi ekki náð upp fyrir þröskuldinn segi ekkert til um það vatnsmagn sem hafi lekið inn í geymsluna og sé einungis tilraun gagnaðila til að gera lítið úr því tjóni sem álitsbeiðandi hafi orðið fyrir. Hið raunverulega tjón sé rakið í álitsbeiðni og hafi það verið staðfest af tryggingarfélögum álitsbeiðanda og gagnaðila.

Kemur fram í athugasemdum álitsbeiðanda að það að veggir séu sprungnir geri enn ríkari kröfur til þeirra sem séu í forsvari fyrir húsfélag um að tryggja að utanaðkomandi vatn valdi ekki tjóni. Aðgerðaleysi gagnaðila sé því staðfest í þessu svari sem jafnframt beri hlutlæga ábyrgð eins og áður sé rakið í álitsbeiðni.

Varðandi þá meintu einhliða ákvörðun sem gagnaðili hafi haldið fram í svari sínu að álitsbeiðandi hafi tekið vísast til skýringa í álitsbeiðni um för hans til útlanda ásamt þeim tíma sem nauðsynlegur hafi verið til að tryggja þurrkun, svo ekki yrðu frekari eftirmálar vegna rakans. Fullt samráð hafi verið haft við forsvarsmann húsfélagsins vegna þessara þátta líkt og áður sé getið í álitsbeiðni og fylgiskjali. Aldrei hafi komið fram að viðkomandi stjórnarmann hafi vantað umboð til leiðbeininga eða samráðs við framkvæmd verksins. Þá verði ekki séð að gjaldkeri eða annar stjórnarmaður hafi þurft sérstaka heimild til að greiða umræddan reikning þar sem það sé skýlaus skylda húsfélagsins þar sem hlutlæg ábyrgð þess sé staðfest í fjöleignarhúsalögum í tilvikum sem hér um ræði, sbr. 52. gr. laganna.

Sú fullyrðing gagnaðila að ástand geymslunnar hafi verið í samræmi við aðrar geymslur sé sorgleg tilraun gagnaðila til að beina athyglinni frá raunverulegu efni kærunnar. Álitsbeiðandi hafi aðeins leitast eftir því að fá bætt umrætt tjón á geymslu sinni og þrátt fyrir að öðrum geymslum hússins sé illa viðhaldið þurfi álitsbeiðandi ekki að sæta því að sín eign rýrni vegna vanrækslu annarra. Þessi fullyrðing sé algerlega órökstudd og þjóni engum tilgangi þar sem íbúum hússins sé í sjálfsvald sett hvernig þeir gangi um sínar eignir. Snyrtimennska álitsbeiðanda sé því ekki metin honum í óhag þegar deilt sé um skaðabótaábyrgð og umfang tjóns. Álitsbeiðandi skuli vera jafn vel settur og fyrir tjónið. Þá bendir álitsbeiðandi á að gagnaðila hafi í greinargerð sinni ekki tekist að hrekja eina einustu staðhæfingu um ábyrgð, tilurð tjónsins eða lýsingu á geymslu álitsbeiðanda sem studd sé ítarlegum gögnum álitsbeiðanda.

Varðandi meintan skort á húsfundi ítrekar álitsbeiðandi að núverandi forsvarsmenn húsfélagsins hafi verið beðnir um að kalla saman fund en þeir hafi neitað því. Það hafi verið gert á óformlegum fundi með forsvarsmanni gagnaðila 25. október 2007. Álitsbeiðandi sem tali ekki íslensku treysti sér ekki til að standa fyrir fundi áður en leitað hafi verið aðstoðar umboðsmanns álitsbeiðanda. Á þeim tímapunkti hafi verið ljóst að stjórnin myndi ekki vera með neina málefnalega umræðu, heldur aðeins sleggjudóma í garð álitsbeiðanda sem fæddur sé erlendis. Því hafi verið auðséð, á grundvelli framkomu forsvarsmanna húsfélagsins, að húsfundur myndi þjóna litlum sem engum tilgangi.

Varðandi undantekningarreglur 37. og 38. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þá sé álitsbeiðandi sammála því að þær eigi ekki við. Hér sé það 52. gr. sömu laga sem eigi við um ágreininginn. Af því leiði að þau álit sem gagnaðili vísa til eigi ekki við. Hér sé um ótvíræða, lögbundna skyldu og ábyrgð gagnaðila að ræða.

Að lokum hafnar álitsbeiðandi nýrri kröfu gagnaðila sem órökstuddri og of seint fram kominni. Yfirbyggingin sem um ræði sé búin að vera á svölunum síðan áður en álitsbeiðandi hafi fest kaup á íbúðinni fyrir tæplega fimm árum. Ekki hafi náðst í fyrri eigendur íbúðarinnar til að fá byggingarár yfirbyggingarinnar staðfest, en það megi álykta að hún hafi verið í a.m.k. sjö til átta ár. Þegar álitsbeiðandi hafi ákveðið að kaupa íbúðina hafi umrædd yfirbygging verið einn af þeim kostum sem tilteknir hafi verið við íbúðina og því ákvörðunarþáttur við kaupin. Álitsbeiðandi hafi eignast íbúðina með kaupsamningi 19. september 2003, þ.e. fyrir tæplega fimm árum. Ekkert hafi komið fram frá gagnaðila að hann hafi yfir höfuð fjallað um þessa yfirbyggingu eða nokkurn tímann gert athugasemd við hana, enda séu fjölmargar íbúðir í fjöleignarhúsinu X nr. 54–58 með ýmsar útfærslur af prófílveggjum og glerjum á svölum sínum. Verði því ekki annað talið en samþykki hafi verið fyrir yfirbyggingunni frá upphafi. Þessi krafa sé því of seint fram komin og verði tómlæti húsfélagsins álitið sem samþykki á umræddri yfirbyggingu.

III. Forsendur

Í málinu er óumdeilt að álitsbeiðandi varð fyrir tjóni í janúar 2006 þegar vatn rann niður í geymslu hans. Mun vatnið hafa komist inn í hjólageymslu hússins en vatnsniðurfall þar tók ekki við vatnsmagninu sem leiddi til þess hvernig fór. Fulltrúi tryggingarfélags hússins skoðaði aðstæður og mat tjónið en talið var að félagið bæri ekki ábyrgð á því vegna þess að utanaðkomandi vatn hefði ekki getað runnið í niðurfall.

Í 13. tölul. 1. mgr. 52. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum þegar tjón stafar af bilun í búnaði sameignar þótt engum sem húsfélagið ber ábyrgð á sé um það kennt. Kærunefnd taldi málinu nr. 46/2202 að eðlisrök, og eftir atvikum lögjöfnun frá áðurnefndri grein, leiddi til þess að tjón álitsbeiðanda væri sameiginlegur kostnaður eigenda hússins og greiddist eftir hlutfallstölum eigenda. Samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttar átti þetta við um allt sannanlegt tjón sem af þessu leiddi. Kærunefnd telur sömu rök eiga við í máli þessu. Kostnaður af lekatjóni í geymslu álitsbeiðanda er því sameiginlegur kostnaður eigenda hússins sem greiðist eftir hlutfallstölum.

Kærunefnd hefur í allmörgum álitsgerðum bent á að samkvæmt lögum um fjöleignarhús skuli allar sameiginlegar ákvarðanir teknar á húsfundum. Leiði það að jafnaði til þess að ráðist eigandi í framkvæmdir upp á eigin spýtur eigi hann ekki kröfu til að aðrir eigendur greiði hluta kostnaðar. Álitsbeiðandi heldur því hins vegar fram að hann hafi staðið að lagfæringum í samvinnu við þáverandi gjaldkera og formann húsfélagsins. Hann hafi því þegar hann sneri aftur til landsins látið lagfæra skemmdirnar og nam kostnaðurinn 39.840 krónum. Getur það vart talist óeðlilegur kostnaður þar sem sparsla þurfti og mála geymsluna að nýju. Fallast má á með gagnaðila að formlega hafi ekki verið rétt staðið að málum hjá álitsbeiðanda samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Kjósi gagnaðili að bera slíkt fyrir sig er sá kostur fyrir hendi að álitsbeiðandi láti meta framkvæmdina og fari með málið dómstóla. Kostnaður sem af því leiddi myndi að öllum líkindum lenda á gagnaðila.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður af lekatjóni í geymslu álitsbeiðanda sé sameiginlegur kostnaður eigenda hússins og greiðist eftir hlutfallstölum.

Reykjavík, 27. maí 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason