Mál nr. 6/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 6/2008

Eignarhald rýmis: Sameign eða séreign. Ólögmæt breyting: Ytra byrði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. febrúar 2008, beindi A hdl., f.h. B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Hinn 22. febrúar 2008 var E hdl. f.h. gagnaðila veittur lengri frestur til að skila greinargerð í málinu til 29. febrúar 2008. Hinn 4. mars 2008 var móttekin greinargerð lögmanns gagnaðila, dags. 29. febrúar 2008. Lögmaður álitsbeiðanda óskaði jafnframt eftir viðbótarfresti til að gera athugasemdir sem honum var veittur til 26. mars 2008. Þann sama dag fékk lögmaður álitsbeiðanda viðbótarfrest á ný til 4. apríl til að gera athugasemdir. Hinn 8. apríl 2008 bárust kærunefndinni athugasemdir lögmanns álitsbeiðanda, dags. 7. apríl 2008. Gögn þessi voru lögð fyrir nefndina og málið tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 27. maí 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 4, alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar, 0201, en gagnaðilar eru eigendur neðri hæðar, 0101. Eiginmaður álitsbeiðanda var skráður eigandi að eignarhluta 0201 til ársins 2007 en við andlát hans var eignarhlutinn skráður á álitsbeiðanda. Ágreiningur er um eignarhald tveggja rýma og breytingar á ytra byrði hússins.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að viðurkennt verði að tvö rými merkt á teikningu samþykktri 30. mars 1988, „uppfyllt“ séu í sameign allra eigenda hússins og gagnaðilum sé óheimilt að leggja þau undir sig og stækka eignarhluta neðri hæðar sem þeim nemur.
2. Að viðurkennt verði að þær breytingar sem gerðar hafa verið á ytri byrði hússins, þ.e. annars vegar að settur hafi verið upp gluggi á suðurgafl hússins af fyrri eiganda neðri hæðar og hins vegar að sett hafi verið útidyrahurð og gluggi á austurhlið hússins af gagnaðilum, séu ólögmætar enda þurfi samþykki allra eigenda hússins fyrir breytingunum.

Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins, dagsettri í janúar 1989, skiptist eignin á eftirfarandi hátt: Eignarhluti neðri hæðar, merktur 01-01, sé 119,6 m², bílskúr 32,5 m² eða samtals 44,9% af eigninni. Eignarhluti efri hæðar, merktur 02-01, sé
148,4 m², bílskúr 27,3 m² eða samtals 55,1% af eigninni. Á þeim tíma sem eignaskiptasamningurinn hafi verið gerður voru tvö „uppfyllt“ rými á neðri hæð hússins samkvæmt samþykktri teikningu 30. mars 1988, þ.e. annars vegar „uppfyllt“ rými undir eldhúsi og borðstofu efri hæðar og hins vegar „uppfyllt“ rými undir bílskúrum og geymslum á efri hæð. Í eignaskiptasamningnum sé ekki kveðið á um eignarhald á þeim og telur álitsbeiðandi að þau séu í sameign.

Í álitsbeiðni er bent á að samkvæmt upplýsingum frá Fasteignamati ríkisins sé eignarhluti neðri hæðar, sem sé í eigu gagnaðila, nú skráður sem 239,8 m² en eignarhluti efri hæðar, sem sé í eigu álitsbeiðanda, skráður 177,4 m². Það sé á engan hátt í samræmi við gildandi eignaskiptayfirlýsingu hússins né þinglýsta eignarheimild gagnaðila.

Álitsbeiðandi bendir á að framkvæmdar hafi verið breytingar á neðri hæð hússins án samþykkis álitsbeiðanda. Hafi íbúðin verið stækkuð með þeim hætti að báðum rýmunum hafi verið breytt í íverurými, og settir hafa verið gluggar og útidyrahurð á neðri hæðina. Hafi breytingarnar verið gerðar í tveimur áföngum. Fyrri breytingarnar voru framkvæmdar af fyrri eiganda neðri hæðar en seinni breytingarnar af gagnaðilum.

Varðandi fyrri breytingarnar á „uppfyllta“ rýminu á neðri hæð, glugga á suðurgafli hússins, er á það bent að samkvæmt teikningu af húsinu, dagsettri í mars 1988, sem samþykkt var af byggingarfulltrúa 30. mars 1988, séu tvö „uppfyllt“ rými á neðri hæð, þ.e. annars vegar beint undir bílskúrum og geymslum á efri hæð og hins vegar undir eldhúsi og borðstofu á efri hæð. Hafi teikningunni frá því 1988 verið breytt í maí 1990. Á fundi byggingarfulltrúans í R 9. ágúst 1990 hafi verið samþykkt að íbúðin á neðri hæð hússins yrði stækkuð um 28,9 m² eða á þann hátt að rýmið sem merkt sé „uppfyllt“ á teikningunni frá 1988 undir eldhúsi og borðstofu efri hæðar yrði eldhús fyrir neðri hæðina. Við þessar breytingar hafi eignarhlutinn á neðri hæðinni orðið samtals 148,5 m². Þá hafi þáverandi eigandi neðri hæðar sagað glugga á gaflvegg suðurhliðar hússins í rýminu. Álitsbeiðandi sem var gift þinglýstum eiganda íbúðarinnar á efri hæð hússins segir að eigendur efri hæðar hafi ekki veitt samþykki sitt fyrir þessum breytingum.

Varðandi seinni breytingarnar á „uppfyllta“ rýminu á neðri hæð, útidyrahurð og glugga á austurhlið hússins, bendir álitsbeiðandi á að gagnaðilar hafi nýlega breytt rýminu í íverurými og sett útidyrahurð og glugga á austurhlið hússins án byggingarleyfis og án samþykkis álitsbeiðanda.

Telur álitsbeiðandi að bæði rýmin séu í sameign allra og hafi bæði fyrri eiganda og gagnaðilum verið óheimilt að taka þau undir sig og stækka þar með eignarhlutann á neðri hæð hússins. Þá hafi verið óheimilt að setja glugga og útidyrahurð nema með samþykki álitsbeiðanda.

Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins sé eignarhluti álitsbeiðanda 55,1% af húsinu og eignarhluti gagnaðila 44,9%. Sé það jafnframt staðfest í kaupsamningi gagnaðila en þar komi fram að eignarhluti þeirra sé 44,9%. Ef viðurkennt yrði að „uppfylltu“ rýmin væru í eigu gagnaðila þá yrði eignarhluti þeirra verulegra stærri en eignarhluti álitsbeiðanda og töluvert yfir 50% af húsinu. Varðandi stækkunina á eignarhluta neðri hæðar þá sé á því byggt að þó svo fyrri stækkunin hafi verið framkvæmd af fyrri eiganda neðri hæðar og samþykkt af byggingarfulltrúa hafi það ekki gildi gagnvart álitsbeiðanda. Samþykkis hans og maka hans hafi ekki verið aflað fyrir breytingunum og ekki sé hægt að byggja á hefð. Verði eigandi að afsala sér eignarrétti sínum með beinum hætti svo gilt sé en slíkt afsal hafi ekki farið fram. Varðandi seinni stækkunina sem framkvæmd hafi verið af gagnaðilum sé á því byggt að hún sé ólögmæt og hafi ekkert gildi enda sé rýmið í sameign allra eigenda hússins.

Með sama hætti byggir álitsbeiðandi á því að breytingar utan á húsinu sem framkvæmdar hafi verið af fyrri eiganda þegar settur var gluggi á suðurhlið hússins hafi verið ólögmætar. Um verulegar breytingar sé að ræða á ytri byrði hússins auk þess sem verið sé að setja glugga og hurð á rými sem merkt sé á teikningu sem „uppfyllt“. Því til stuðnings er vísað til 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðilum beri að koma eignarhlutanum á neðri hæð í fyrra horf.

Gagnaðilar hafna öllum kröfum álitsbeiðanda. Benda þeir á að hafist hafi verið handa við byggingu hússins nr. 4 við X í R árið 1988. Af skráningargögnum Fasteignamats ríkisins sem gefin voru út af R 14. júní 1988 megi ráða að upphaflega hafi verið miðað við að húsið væri einbýlishús, en að merkingu hússins hafi síðan verið breytt og það fært á skrá sem sambýlishús (fjöleignarhús). Í þessum gögnum séu matshlutar í húsinu taldir fjórir og tilheyri tveimur fasteignum. Í þessum skráningargögnum sé hvergi getið um að einhver hluti hússins tilheyri fleirum en einum eignarhluta. Upphaflegur eigandi alls hússins hafi verið S hf. Á fyrri hluta árs 1989 hafi upphaflegur eigandi selt húsið í tvennu lagi. Efri hæð hússins og minni bílageymslan hafi verið seld F, en neðri hæð ásamt stærri bílageymslunni hafi verið seld H og I. Tilgreining eignarinnar í afsali, dags. 10. maí 1989, sé þannig: „neðri sér hæð hússins nr 4 við X, R, ásamt öllu öðru er eignarhluta þessum fylgir og fylgja ber, að engu undanskildu, þar með talinn bílskúr, sá fjær húsinu.“ Er þessi kaup hafi verið gerð hafði skiptayfirlýsing verið útbúin fyrir húsið. Yfirlýsingarinnar sé hins vegar ekki getið í afsalinu.

Þá greina gagnaðilar frá því að H og I hafi selt neðri sérhæðina ári síðar. Kaupendur hafi verið J og K. Í afsali þeim til handa, dags. 20. apríl 1990, sé eigninni lýst með sama hætti og í fyrra afsali. Skiptalýsingar sé hins vegar ekki getið. Eins og fram komi í síðara afsalinu hafi J og K tekið við neðri sérhæðinni „í smíðum“. Í því hafi falist meðal annars að hluti af neðri hæðinni hafi á teikningu verið afmarkaður sem tvö uppfyllt rými. Rýmin hafi þó ekki verið uppfyllt í þeim skilningi heldur hafi verið um að ræða að ekki hafði verið ákvörðuð nýting fyrir þau, en inngangur inn í rýmin hafi verið fyrir hendi frá upphafi, enda mun byggingaraðilinn hafa hugsað rýmið sem hluta neðri sérhæðar. Um leið og J og K tóku við eigninni hafi þau hafist handa við að ákvarða nýtingu þessa rýmis. Teikningu af neðri hæð hússins hafi verið breytt í maí 1990 þar sem gert hafi verið ráð fyrir eldhúsi í minna rýminu. Þessi teikning hafi hlotið samþykki byggingarnefndar R og verið árituð af byggingarfulltrúa. Frekari smíði hússins hafi verið í samræmi við þessa teikningu, meðal annars um gluggasetningu, sem ákveðin var í samráði við eiganda efri hæðar hússins. Lokið hafi verið við þessar framkvæmdir árið 1991. Samhlið þessu hafi J og K mótað hugmyndir um nýtingu hins rýmisins.

Benda gagnaðilar á að fram komi í yfirlýsingu J og K að áform þeirra um nýtingu umræddra tveggja rýma hafi á sínum tíma, þ.e. strax árið 1990, verið rædd við eiganda efri hæðar, F og konu hans B, þ.e. álitsbeiðanda. Þessar viðræður hafi farið fram þegar breytingar á teikningum voru gerðar árið 1990. Þau hafi lýst sig samþykk þessum áformum sem munu aldrei hafa verið rædd á öðrum nótum en þeim að um væri að ræða viðbót við neðri sérhæð og að viðbótin væri að fullu eign þeirra J og K. J og K hafi sérstaklega tekið fram í yfirlýsingu sinni að um skriflegt samþykki hafi verið að ræða frá hendi F sem þinglýsts eiganda efri hæðar. Samþykkið mun hafa verið látið í té gagnvart þeirri breytingu að skilgreina eldhús sem og að nýta rými undir bílskúrnum. Jafnframt komi fram í yfirlýsingu þeirra J og K að þau hafi sjálf og ein borið allan kostnað við breytingar á umræddum tveimur rýmum sem ráðist hafi verið í meðan þau voru eigendur neðri hæðar. Þessar breytingar hafi einnig orðið til þess að gert var samkomulag um að neðri hæðin greiddi hærra hlutfall í sameiginlegum kostnaði vegna viðhalds heildareignarinnar. Því samkomulagi hafi verið framfylgt alla tíð síðan. Þrátt fyrir breytingar sem gerðar hafi verið 1990–1991 í samræmi við samþykktar teikningar, hafi skráð stærð neðri sérhæðar haldist óbreytt um sinn í bókum Fasteignamats ríkisins. Birt flatarmál neðri hæðar (matshluti 0101) hafi þannig verið það sama frá 1989 til og með 1992, þ.e. 150,7 m² (þar af íbúð 119,5 m²). Á þessu hafi hins vegar orðið breyting 1993 þegar matstalan fyrir neðri hæðina hafi hækkað úr 150,7 m² í 239,8 m² eða um 89,1 m². Samhliða hafi breyst birt rúmmetratala fyrir allt húsið úr því að vera 1,058 m² í 1,287 m². Ekki hafi tekist að fá öll gögn Fasteignamatsins varðandi þessa breytingu en fyrirliggjandi mæliblað bendi til þess að breytingin hafi verið gerð þann 21. október 1993 í framhaldi af heimsókn matsmanns í húsið. Ætla verði að matsmaður hafi farið um húsið til þess að mæla stærðir og þá verið í sambandi við eigendur beggja hæða.

Þá kemur fram í greinargerð að eftir að búið var að taka annað rýmið undir eldhús hafi J og K haldið áfram framkvæmdum sem hafi miðað að því að taka hitt rýmið í not í eigin þágu. Stóru fjölskylduherbergi, um 35 m², hafi verið komið upp í hluta af rýminu, með stiga upp í bílskúrinn fyrir ofan og geymslu. Þetta hafi verið allumfangsmiklar framkvæmdir sem eigandi efri hæðar og aðrir íbúar hafi fylgst grannt með. Mun F, eigandi efri hæðar, sérstaklega hafa vakið athygli þeirra J og K á því að þegar til þess kæmi að settur yrði gluggi og dyr á útvegg fjölskyldurýmis þyrfti að hafa gát á vegna þess að rafmagnsinntakið í húsið væri þar sem þessi op voru fyrirhuguð. J og K höfðu að mestu lokið við innréttingu fjölskyldurýmis haustið 1998 er þau hafi sett íbúðina í sölumeðferð. Í söluyfirliti komi fram að heildareignin sé 239,8 m². Eldhússins sé getið, um 25 m², og fjölskylduherbergis, en inn af fjölskylduherbergi sé sagt vera um 25 m² fokhelt rými „... og voru hugmyndir eigenda um að innrétta þar svefnherbergi en þá þarf að saga vegg fyrir glugga (glugginn sjálfur er til og fylgir)“.

Þá benda gangaðilar á að kaupsamningur um eignina hafi verið gerður 26. nóvember 1998 og voru kaupendur gagnaðilar. Athygli veki að í lýsingu eignar í kaupsamningnum segi: „Ekki liggur fyrir þinglýst eignaskiptayfirlýsing.“ Mun þetta atriði hafa komið sérstaklega til umræðu við samningsgerðina en fasteignasalinn mun hafa sannfært gagnaðila um að slíkrar eignaskiptayfirlýsingar væri ekki þörf. Enginn ágreiningur væri mögulegur milli eigenda hússins þar sem um fullkomið séreignarfyrirkomulag væri að ræða. Það hafi verið í samræmi við þá staðfestingu sem gagnaðilar höfðu fengið frá seljendum, en eins og áður sé getið hafi umrædd eignaskiptayfirlýsing ekki heldur legið fyrir þegar þeir keyptu eignina á sínum tíma.

Fram kemur í greinargerð gagnaðila að eftir að D og C eignuðust neðri hæðina hafi þau átt ágæt samskipti við íbúa á efri hæð hússins. Kom ítrekað fram hjá þeim að öll samskipti við eigendur neðri hæðar hefðu alla tíð verið til fyrirmyndar og að ekki hefði komið til neinna árekstra milli hæða. F og B hafi hælt J og K sérstaklega fyrir dugnað við breytingarnar sem þau gerðu á neðri hæðinni, þ.e. að taka í notkun umrædd tvö rými. Þessum breytingum hafi nýir eigendur neðri hæðarinnar lokið á fáum árum eftir að þau tóku við eigninni, meðal annars að setja glugga og dyraop í þann hluta rýmisins er seldur hafði verið sem svefnherbergi. F lést 30. maí 2007. Er kom fram á haustið 2007 hafi gagnaðilar orðið þess áskynja að álitsbeiðandi hygðist selja efri hæðina. Allnokkrum vikum eftir að efri hæðin var fyrst auglýst hafi G, sonur B og F heitins, komið að máli við gagnaðila og sagt þeim að í ljós hefði komið þinglýst skiptayfirlýsing. Gagnaðilar höfðu ekki áður séð þessa yfirlýsingu. Í samtalinu mun hafa komið fram að G teldi umrædd tvö rými á neðri hæðinni vera í sameign. Máli sínu til stuðnings benda gagnaðilar á að fyrir liggi að núverandi og fyrrverandi eigendur neðri hæðar hafi einir og alfarið kostað þær breytingar sem gerðar hafi verið á neðri hæðinni og falið hafi í sér viðbót upp á tvö rými við íbúðina. Í samræmi við 3. mgr. 9. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skapi það löglíkur fyrir því að um séreign sé að ræða. Meginreglur eignarréttar um viðskeytingu séu einnig þeirri niðurstöðu til styrktar, sbr. og 10. tölul. 5. gr. laganna.

Þá taka gagnaðilar fram að enda þótt úrlausn skv. 9. gr. laganna, þ.e. hvort um séreign eða sameign sé að ræða, byggist öðrum þræði á sameignarhugtakinu eins og það er skilgreint í 6.–8. gr. laganna, leggi gagnaðilar áherslu á að ákveðnar forsendur verði allt að einu að vera fyrir hendi hverju sinni til þess að álykta megi sem svo að til sameignar hafi stofnast. Gagnaðilar telja að þessar forsendur séu ekki fyrir hendi með eftirfarandi rökum: 1. Frá upphafi hafi engin rými verið skilgreind sem sameign efri og neðri hæðar hússins. Gögn og eðli máls sýni með ótvíræðum hætti að fullkomið séreignarfyrirkomulag ríki í öllu húsinu. Skiptayfirlýsingin frá janúar 1989 sé eitt þessara gagna og þar sé ekki gert ráð fyrir að neinn eignarhluti í húsinu sé sameign. Gildi skiptayfirlýsingarinnar sem þinglýstrar heimildar verði annars að meta með tilliti til þess að hennar sé í engu getið í afsölum fyrir rétthafa að neðri hæðinni, né heldur í kaupsamningi þegar gagnaðilar keyptu eignina árið 1998. Þau rými sem álitsbeiðandi geri kröfu um að verði skilgreind sem sameign séu órjúfanlegur og eðlilegur hluti neðri sérhæðar hússins. Verði fallist á kröfur álitsbeiðanda felist í því að aðgangur yrði að þessum rýmum í gegnum séreignarhluta neðri hæðar. Í því fælist óásættanleg skerðing á lögvörðum hagsmunum eigenda hennar.

Einnig benda gagnaðilar á, máli sínu til stuðnings, að fyrir liggi með vætti þeirra J og K að fyrrverandi og núverandi eigendur efri hæðar hafi lýst sig samþykk áformum um nýtingu umræddra tveggja rýma sem viðbótar við séreign neðri hæðar. Enda þótt samþykki þeirra hafi ekki verið þinglýst á eignina hafi það allt að einu gildi milli aðila.

Jafnvel þótt talið verði ósannað að svo stöddu að fyrrverandi og núverandi eigendur efri sérhæðar hafi gefið samþykki sitt fyrir umræddum breytingum á hinum uppfylltu rýmum sé augljóst að þessir aðilar hafi vitað um og þekkt til framkvæmda og áforma neðri hæðar. Þá styrki það vægi þessarar málsástæðu að frá því að samþykki var veitt hafi á um 18 ára skeiði engin athugasemd verið gerð við áform eða framkvæmdir eigenda neðri hæðar.

Þá hafi birt stærð neðri hæðar tekið breytingum í fasteignamati árið 1993, sbr. úttekt Fasteignamats ríkisins sem fyrir liggi og sé síðan í samræmi við raunverulegar stærðir.

Með því sem hér hafi verið rakið telja gagnaðilar sig hafa sýnt fram á að engin skilyrði séu til þess að líta á umrædd tvö rými, annað eða bæði, sem sameign beggja íbúða í húsinu. Þvert á móti sýni byggingarsaga hússins með óyggjandi hætti að rýmin hafi alla tíð verið hluti af séreign neðri hæðar hússins.

Vegna þröngs tímaramma, og aðstæðna fyrri eigenda neðri hæðar sem gagnaðilar leiða rétt sinn frá, hafi ekki tekist að hafa uppi á ýmsum sýnilegum sönnunargögnum sem varða byggingarsöguna, meðal annars skriflegt samþykki sem F, þáverandi eigandi efri hæðar, mun hafa látið í té fyrir framkvæmdum við umrædd rými. Enn fremur hafi ekki gefist ráðrúm til þess að finna reikningsyfirlit og önnur gögn til stuðnings þeirri staðhæfingu sem fram komi í bréfi fyrri eigenda, þ.e. að þeir hafi alfarið kostað allar framkvæmdir á neðri hæðinni sem tengjast þessum rýmum.

Gagnaðilar mótmæla þeirri staðhæfingu álitsbeiðanda að nokkrar framkvæmdir við neðri hæð hússins hafi verið ólöglegar. Fyrir hafi legið samþykki eiganda efri hæðar fyrir breytingum, sbr. nú 30. gr. laga nr. 26/1994. Það, að erfitt sé að svo stöddu að framvísa þeirri skriflegu yfirlýsingu sem gefin hafi verið, geri umræddar framkvæmdir ekki ólögmætar, enda megi þá líta svo á að í algerlega athugasemdalausu sambýli um tæplega 20 ára skeið felist í reynd að eigendur efri hæðar hafi samþykkt fyrir sitt leyti þær framkvæmdir sem ráðist hafi verið í og þeim var fullkomlega kunnugt um, allt niður í smáatriði.

Þá hafna gagnaðilar því að umrædd skiptayfirlýsing hafi afgerandi gildi í máli þessu, enda hafi verið vikið frá yfirlýsingunni með ýmsum hætti í lögskiptum er varða eignir í húsinu, meðal annars hvað varðar skiptingu kostnaðar við viðhald heildareignarinnar. Er þetta að mati gagnaðila órækt vitni um að þær prósentutölur sem þar koma fram séu ekki skuldbindandi fyrir eigendur.

Að mati gagnaðila eigi málið allt að einu að liggja það ljóst fyrir að kærunefndin geti fallist á kröfur þeirra. Telji nefndin sig hins vegar ekki geta fallist á málsástæður gagnaðila vegna sönnunarskorts fara þeir fram á það að nefndin vísi málinu frá, enda liggi þá fyrir að málið verði þá einungis upplýst með viðhlítandi hætti með sönnunarfærslu sem fram fari með tíðkanlegum hætti fyrir dómi.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er áréttað að í eignaskiptayfirlýsingu hússins, dagsettri í janúar 1989, skiptist eignin á þann hátt sem lýst hefur verið og að henni hafi verið þinglýst á báða eignarhlutana í húsinu 20. janúar 1989.

Af hálfu álitsbeiðanda sé á það bent að eigendum efri hæðar hafi ekki verið kunnugt um það að gagnaðilar og fyrri eigendur neðri hæðar hefðu stækkað eignarhlutann. Hafi það ekki komið í ljós fyrr en nú nýlega þegar álitsbeiðandi hafi ætlað að selja eignina að eignaskiptayfirlýsingu hússins og fasteignamati bar ekki saman.

Af hálfu álitsbeiðanda sé jafnframt á það bent að frá upphafi hafi samráð og samgangur milli íbúa efri og neðri hæða verið lítill sem enginn þrátt fyrir sátt og samlyndi alla tíð. Sú staðhæfing að alla tíð hafi verið haft samráð við íbúa efri hæðar út af framkvæmdunum eigi ekki við rök að styðjast. F heitinn hafi aldrei séð teikningar af neðri hæðinni, hvorki fyrir eða eftir breytingarnar. Álitsbeiðandi hafi séð þær í fyrsta skiptið nú nýlega þegar þessi staða kom upp sem ágreiningur er um í máli þessu.

Greinir álitsbeiðandi frá því að fljótlega eftir að gagnaðilar fluttu inn á neðri hæðina hafi hafist þar miklar framkvæmdir, meðal annars hafi verið byggðir sólpallar, skjólgirðingar og geymsluskúr í sameiginlegum garði auk þess sem ráðist hafi verið í miklar endurbætur innanhúss. Í þessum framkvæmdum hafi aldrei verið haft samráð við íbúa efri hæðar. Þessum framkvæmdum hafi fylgt hávaði og umstang sem að sjálfsögðu hafi ekki farið framhjá íbúum efri hæðar.

Í þau 18 ár sem álitsbeiðandi og F hafi búið í X nr. 4 hafi F heitinn að því er best sé vitað aldrei komið inn í íbúðina á neðri hæðinni enda hafi hann verið lítt mannblendinn og átt við langvarandi andleg og líkamleg veikindi að stríða sem að lokum drógu hann til dauða. Álitsbeiðandi hafi aðeins komið í íbúðina á neðri hæðinni þrisvar eða fjórum sinnum og þá eingöngu í rýmið þar sem eldhúsið er staðsett og hafi engan veginn gert sér grein fyrir því hvað hafi verið upprunalegt og hvað væri viðbót við eignina þar sem hún hafði aldrei séð teikningar af neðri hæðinni.

Þá hafnar álitsbeiðandi því alfarið að samkomulag hafi verið gert við fyrri eigendur um að neðri hæðin greiddi hærra hlutfall í sameiginlegum kostnaði vegna viðhalds heildareignarinnar út af þessum breytingum og því samkomulagi hafi verið framfylgt alla tíð síðan. Þessi fullyrðing sé fráleit.

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir eignaskiptayfirlýsing, dagsett í janúar 1989, móttekin til þinglýsingar 20. janúar 1989 og innfærð 24. janúar 1989. Í yfirlýsingunni segir svo: „01-01 Neðri hæð er 119.6 ferm. og á bílskúr á 2. hæð vestan við húsið 32.5 ferm. eða er alls 44.9% af eigninni. 02-01 er alls 148.4 ferm. og á bílskúr að stærð 27.3 ferm. eða er alls 55.1% af eigninni.“

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega, hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Í sameign eru aftur á móti, sbr. 6. gr., allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 4. gr. Sameign er þannig í raun skilgreind neikvætt miðað við séreign enda er sameign meginregla, sem þýðir að jafnan séu löglíkur fyrir því að umþrætt húsrými og annað sé í sameign, eins og segir í greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögum um fjöleignarhús. Sameign þarf því ekki að sanna heldur verður sá sem gerir tilkall til séreignar að sanna eignarrétt sinn.

Í 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Að mati kærunefndar getur óumdeild samþykkt byggingaryfirvalda árið 1990 á breyttri notkun sameignarrýmis ekki falið í sér tilfærslu eignarréttar innan fjöleignarhúss, komið ekki annað til. Gagnaðilar bera alfarið sönnunarbyrði þar að lútandi. Kærunefnd telur að gagnaðilum hafi ekki tekist að sýna fram á slíkt enda liggur fyrir að eignaskiptayfirlýsingu hússins var ekki breytt samhliða umræddri samþykkt byggingaryfirvalda. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið ber að fallast á kröfu álitsbeiðenda þess efni að umþrætt rými sé í sameign.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki ef um er að ræða verulega breytingu á sameign þ.á m. á útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr. laganna.

Samkvæmt upphaflegum teikningum af húsinu er ekki gert ráð fyrir umdeildum glugga og útidyrahurð. Að mati kærunefndar felst í framkvæmdinni veruleg breyting á útliti hússins í skilningi 1. mgr. 30. gr. laganna. Bar því að áskilja samþykki allra eigenda hússins fyrir framkvæmdinni en slíkt samþykki liggur ekki fyrir. Telst því framkvæmdin ólögmæt.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að rými merkt á teikningu samþykktri 30. mars 1988, „uppfyllt“ séu í sameign allra eigenda hússins svo og að breytingar sem gerðar hafa verið á ytri byrði hússins séu ólögmætar.

Reykjavík, 27. maí 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason