Mál nr. 12/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 12/2008

Lögmæti afsagnar stjórnarmanna og kosninga í stjórn. Ógilding fundarsamþykkta og fundargerðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 26. febrúar 2008, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Í greinargerð gagnaðila, dags. 10. mars 2008, kom fram að þeir féllust á að sitja áfram í stjórn. Jafnframt töldu þeir að tilefni álitsbeiðni væri ekki lengur til staðar og óskuðu þess að málið yrði látið niður falla.

Með bréfi kærunefndar, dags. 11. mars 2008, var álitsbeiðanda gefinn kostur á að afturkalla beiðni sína um álitsgerð. Álitsbeiðandi svaraði erindi nefndarinnar með bréfi, dags. 19. mars 2008, þar sem hann óskaði eftir því að efnisleg afstaða yrði tekin til álitsbeiðni sinnar.

Auk framangreindra gagna voru athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 30. mars 2008, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þriðjudaginn 27. maí 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1, alls níu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á þriðju hæð en gagnaðilar skipa stjórn húsfélagsdeildarinnar. Ágreiningur er varðandi húsfund.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

1. Að afsögn stjórnarmanna verði ógilt.
2. Að fundarsamþykkt frá 25. febrúar 2008 varðandi kjör álitsbeiðanda sem formanns verði ógilt.
3. Að fundargerð frá fundi 25. febrúar 2008 verði ógilt enda sé hún ófullnægjandi.
4. Að fundarsamþykkt til undirritunar sé ógilt enda álitsbeiðanda gert ókleift að koma á hana skriflegri athugasemd vegna undirskriftar fundarmanna.
5. Að óheimilt sé að kjósa menn í stjórn húsfélags gegnt skýrum yfirlýstum vilja þeirra.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðilar séu; B formaður, D gjaldkeri og C, meðstjórnandi húsfélagsins.

Greinir álitsbeiðandi meðal annars frá því að boðað hafi verið til almenns húsfundar 25. febrúar 2008 og þrír liðir tilteknir á dagskrá. Daginn eftir hafi álitsbeiðandi ritað ódagsett bréf til íbúa hússins að X nr. 1 og 3. Í bréfinu hafi álitsbeiðandi meðal annars óskað eftir að tjá sig með áliti varðandi boðaðan húsfund og koma skoðun sinni inn í umræðu og tillögu til samþykktar eða synjunar og lagði til að öllum ákvörðunum, sbr. 1. lið í boðaðri dagskrá, yrði frestað í bili. Bendir álitsbeiðandi á að í fundarboðinu hafi verið boðið upp á að senda inn mál til fundarins fyrir ákveðinn dag, sbr. 3. lið, og hafi því skilyrðið verið uppfyllt.

Tekur álitsbeiðandi fram að afriti af kynningu á þjónustutilboði Eignaumsjónar hf. sem taka átti afstöðu til á boðuðum fundi hafði verið dreift til eigenda.

Þá kemur fram í álitsbeiðni að tveimur dögum fyrir fundinn hafi verið bréf í póstkassa álitsbeiðanda þar sem B tilkynnti um afsögn sína sem formaður af persónulegum ástæðum en hann muni greina frá ástæðu sinni verði hann inntur eftir því.

Greinir álitsbeiðandi frá því að á fundinn hafi flestir eigendur hússins mætt utan tveir en einhverjir hafi veitt umboð. Telur álitsbeiðandi að stjórnarmenn hafi fyrirfram ákveðið það sem fara átti fram á fundinum, meðal annars hafi fundargerðin virst vera tilbúin á tölvuskjánum hjá formanninum til útprentunar. Það sé að minnsta kosti ljóst að hvorki hafi í fundargerðinni verið minnst á erindi álitsbeiðanda né tillögu, en aðeins hafi formaður munnlega minnst á hana sem „vantraust“. Álitsbeiðandi hafi lýst henni sem innleggi sínu í dagskrá fundarins varðandi mikilvægt mál og tillögu til umfjöllunar fyrir fundinn. Hinir stjórnarmennirnir tveir hafi fylgt formanninum að málum og virst eins og þeir hafi undirbúið sig við að taka með þessum hætti á málinu. Þeir hafi meðal annars sagt að vegna þess hve erfitt þeir ættu með samskipti við húsfélagsdeildina X nr. 3 þá hafi bréf álitsbeiðanda ekki bætt þar úr. Gjaldkerinn hafi meðal annars sagt eitthvað í þá átt að hún hafi ekki staðið á móti álitsbeiðanda þegar hann hafi verið í stjórn húsfélagsins. Greinilegt hafi verið að ekki hafi mátt tjá sig með lýðræðislegum og upplýstum hætti fælist í því gagnrýni á það sem virtist fyrirfram ákveðin dagskrá stjórnarinnar sem hafi einungis átt að samþykkja.

Þá kemur fram í álitsbeiðni að eftir að allir fundarmenn hafi samþykkt að prófa þjónustutilboð Eignaumsjónar hf. hafi ekki bara formaður heldur öll stjórnin óskað eftir að láta af störfum, en ósk gjaldkera og meðstjórnanda hafi komið fram þarna í fyrsta sinn. Bendir álitsbeiðandi sérstaklega á að fundurinn hafi ekki verið aðalfundur og stjórnin hafi ekki verið búin að ljúka árinu milli aðalfunda. Stjórnin hafi lagt fram tillögu þess efnis að álitsbeiðandi yrði formaður og E meðstjórnandi. Álitsbeiðandi hafi tilkynnt þá þegar og áður en atkvæði hafi verið greidd með handauppréttingu að hann gæti ekki tekið að sér formannsembættið af persónulegum ástæðum. Einnig hafi álitsbeiðandi minnt fundinn á að hann hafði þegar verið góðan tíma í stjórn og ekki hafi verið kominn tími á sig aftur. Álitsbeiðandi hafi spurt hvort það ætti að kjósa sig gegn sínu samþykki. Stjórnin hafi hins vegar náð sínu í gegn og álitsbeiðanda þannig þröngvað í embætti formanns stjórnar.

Álitsbeiðandi hafi óskað þess að fráfarandi formaður ritaði á fundarsamþykktina, samrit fundargerðar sem undirrita átti, að álitsbeiðandi gæti ekki tekið þetta að sér en fráfarandi formaður hafi neitað því. Að síðustu hafi álitsbeiðandi óskað þess að fá að skrifa þetta sjálfur á fundarsamþykktina en formaðurinn hafi hrifsað blaðið af borðinu og sagt fundi þegar slitið. Álitsbeiðandi hafi þá snúið sér til fundarmanna og sagt þá vitni þess að formaðurinn hafi meinað honum að koma höfnun sinni um að taka að sér formannsstarfið á samþykktarblaðið og í fundargerðina. Daginn eftir fundinn hafi hann fundið svokallaða fundargerð fundarins í póstkassanum sínum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þáverandi stjórn húsfélagsins hafi verið ákveðin í að leggja til að kosin yrði ný stjórn og samhliða yrði gerður samningur við Eignaumsjón hf. um alhliða umsjón með málefnum húsfélagsins. Í því tilefni hafi verið boðað til húsfundar 25. febrúar 2008, sbr. dagskrá. Samkvæmt 3. lið hafi öllum meðlimum húsfélagsins verið tilkynnt með réttum fyrirvara, þ.e. fyrir 22. febrúar sama ár, að lögð yrði fram tillaga um kosningu nýrrar stjórnar.

Kemur fram í greinargerð að allt þetta hafi farið fram á fundinum og kosin hafi verið ný stjórn með meirihluta atkvæða. Fundargerð hafi verið undirrituð af öllum en þegar komið hafi verið að undirritun álitsbeiðanda hafi hann viljað gera athugasemd við skjal sem allir höfðu undirritað. Komið hafði í ljós að álitsbeiðandi og E hafi ekki ætlað að gæta hagsmuna húsfélagsins. Gagnaðilar hafi því sent kjörnum stjórnarformanni, þ.e. álitsbeiðanda, bréf dagsett 5. mars 2008, og óskað eftir nýjum fundi í húsfélaginu eigi síðar en 13. mars 2008 svo koma mætti á starfhæfri stjórn.

Að lokum kemur fram í greinargerð að afstaða álitsbeiðanda komi öllum í opna skjöldu, enda hafi kosning nýrra stjórnarmanna verið afgreidd. Gagnaðilar vilji hvorki stofna til erfiðleika fyrir húsfélagið né deilna og fallist því á að sitja áfram í stjórn til næsta aðalfundar.

Í athugasemdum álitsbeiðanda bendir hann á að fram hafi komið í greinargerð gagnaðila að „[þ]áverandi stjórn húsfélagsins hafði ákveðið að leggja til að kosin yrði ný stjórn“, en ekkert hafi komið fram í fundarboði um að ætlun stjórnar væri að segja af sér á fundinum. Fram hafði komið í bréfi, dags. 22. febrúar 2008, frá þáverandi stjórnarformanni að hann hygðist segja af sér á fundinum af persónulegum ástæðum. Bréfið hafi jafnframt verið áminning um fundinn, en ekkert hafi komið fram þar um að hinir stjórnarmennirnir hygðust segja af sér þannig að ekki sé rétt að fram hafi komið í fundarboði að lögð yrði fram tillaga um kosningu nýrrar stjórnar. Fólk geti lent í því að þurfa að segja af sér af persónulegum ástæðum þannig að ekkert sé við það að athuga að stjórnarformaðurinn hafi þurft að segja af sér af slíkum ástæðum og hann hafi gert það með lögmætum hætti. Hinir stjórnarmennirnir hafi hins vegar ekki fyrirfram boðað slíkan ásetning né tiltekið persónulegar ástæður og standi eitt kæruatriðið um lögmæti þess að þeir segi af sér með þeim hætti sem þau gerðu, fyrirvaralaust á fundinum. Með öðrum orðum telur álitsbeiðandi að gjaldkeri og meðstjórnandi hljóti að sitja áfram í stjórn fram að aðalfundi og beri ábyrgð á henni eftir títtnefndan fund.

Álitsbeiðandi beri þá virðingu fyrir persónulegum ástæðum fólks að spyrja ekki í hörgul um hverjar þær séu og telur því fráfarandi stjórnarformann lausan allra mála varðandi stjórnarformennskuna. Hins vegar beri hann, þ.e. fyrrverandi formaður, eðli máls samkvæmt, mesta ábyrgð á því hvernig fundinum 25. febrúar 2008 hafi verið stýrt sem og þeim gögnum sem fyrir liggi frá þeim fundi.

Vekur álitsbeiðandi athygli á því að hann hafi lagt fram með álitsbeiðni ljósrit af þeirri fundargerð sem hann hafi fengið í póstkassann sinn daginn eftir fundinn. Gagnaðilar hafi sent með sinni greinargerð ljósrit af sömu fundargerð, en á því eintaki hafi verið komin handskrifuð viðbót við fundargerðina sem virðist rituð af fráfarandi stjórnarformanni. Þessi viðbót hafi ekki verið komin á fundargerðina þegar álitsbeiðandi fór af fundinum, eftir að fráfarandi stjórnarformaður hafði margsinnis meinað álitsbeiðanda að koma athugasemdum sínum inn í fundargerðina, þ.e. þeim að hann gæti ekki af persónulegum ástæðum tekið formennskuna að sér. Ítrekar álitsbeiðandi að við atkvæðagreiðsluna um formennsku í húsfélaginu hafi hann gert fyrirfram hverjum og einum á fundinum margítrekað grein fyrir að hann gæti ekki tekið þetta embætti að sér og frábað að vera kjörinn.

Í ljósi framangreinds, sem og fullyrðinga í greinargerð gagnaðila, um að álitsbeiðandi og E hafi ekki ætlað að gæta hagsmuna húsfélagsins sé nokkuð einkennilegt af fráfarandi stjórnarformanni að stinga upp á álitsbeiðanda sem nýjum formanni. Ekki viti álitsbeiðandi heldur hvað liggi að baki framangreindum fullyrðingum um hagsmunagæsluna, en fullyrðingar af svipuðum toga komi fram í bréfi sem stjórnin ásamt tveimur öðrum íbúum hússins hafi sent í allar íbúðir 5. mars 2008 þar sem segi: „Að okkar áliti er stjórnin óstarfhæf, og hefur þegar skaðað húsfélagið verulega. Greinargerð hvað það varðar verður lögð fram á fundinum.“ Fróðlegt væri að sjá þá greinargerð, sérstaklega í ljósi þess að þegar bréfið var ritað voru einungis liðnir níu dagar frá títtnefndum fundi.

Bendir álitsbeiðandi á að það sé alls ekki í raun svo að ekkert hafi gerst þessa níu daga sem hafi liðið milli fundar og bréfs. Skömmu eftir fundinn 25. febrúar 2008 hafi borist fundarboð um aðalfund sameiginlegs húsfélags X nr. 1 og 3, og hafi átt að halda fund 5. mars sl. þar sem taka hafi átt ákvarðanir sem formenn og stjórnir húsfélagsdeildanna hafi þurft að framfylgja. Álitsbeiðandi hafi farið til F í X nr. 3 sem hafi undirritað fundarboðið fyrir hönd bráðabirgðastjórnar hins sameiginlega húsfélags og greint honum frá því að óljóst væri á þessari stundu hverjir væru löglegir stjórnarmenn í húsfélagsdeildinni X nr. 1. Álitsbeiðandi hafi tjáð F að hann kæmi til hans sem íbúðareigandi en ekki formaður. Hann hafi greinilega metið stöðuna þannig að ekki hafi þjónað tilgangi við þessar aðstæður að halda sameiginlegan aðalfund og dregið fundarboðið til baka í bréfi sem dagsett hafi verið og dreift 2. mars sl.

Álitsbeiðandi hafi orðið undrandi þegar honum barst bréf Eignaumsjónar hf., dags. 3. mars sl., þar sem boðaður var aðalfundur í húsfélagsdeildinni X nr. 1 sem átti að fara fram 17. mars sama ár. Ekki komi fram í því aðalfundarboði í umboði hvers Eignaumsjón hf. boði fundinn, en fundarboðið sé undirritað „F.h. húsfélagsins X nr. 1 – Eignaumsjón hf.“ Undrun álitsbeiðanda hafi ekki síst verið tilkomin vegna þess að hann hafði daginn eftir fundinn 25. febrúar heimsótt Eignaumsjón hf. í ljósi viðburðanna kvöldið áður og rætt við framkvæmdastjórann. Álitsbeiðandi hafi komið sem húseigandi á hans fund en ekki sem formaður og hafi nefnt það sérstaklega. Álitsbeiðandi hafi tjáð honum hvað fram hafði farið kvöldið áður og afhenti honum ljósrit af öllum gögnum sem þá lágu fyrir. Jafnframt hafi álitsbeiðandi tjáð framkvæmdastjóranum að hann hafi stutt tillögu um aðkomu Eignaumsjónar hf. að húsfélaginu, en væri nú í óljósri stöðu gagnvart framhaldinu og ekki vitað hvernig hann ætti að taka á málinu. Hann hafi bent álitsbeiðanda meðal annars á tilvist kærunefndar fjöleignarhúsamála sem hann hefði ella ekki vitað af. Þeirra fundi hafi lokið á þeim nótum að þeir skyldu bíða og fylgjast með framvindu málsins. Nákvæmlega þá hafi álitsbeiðandi ekki verið viss um hvort hann kannaði frekar stöðu sína gagnvart möguleikanum á að hafa samband við kærunefndina, en hafi þó gert það sama dag. Tekur álitsbeiðandi fram að framkvæmdastjóri Eignaumsjónar hf. hafi ekki vitað af kæru hans fyrr en álitsbeiðandi hafði samband við hann í framhaldi af framangreindu aðalfundarboði útsendu af Eignaumsjón hf. Framkvæmdastjórinn hafi tjáð álitsbeiðanda að stjórnin sem hafi sagt af sér á fundinum 25. febrúar 2008 hafi komið til fundar við sig eftir að álitsbeiðandi ræddi við hann og hann hefði í góðri trú fallist á að senda út aðalfundarboðið. Þar sem nú lægi fyrir að álitsbeiðandi hafi sent kæruefnd álitsbeiðni væri augljóst að Eignaumsjón hf. myndi umsvifalaust afturkalla aðalfundarboðið og hafi það verið gert með bréfi dagsettu 4. mars sl. en póstlögðu 5. mars sl. Orðalagið sem framkvæmdastjórinn noti í afturkölluninni sé með nokkuð sérstökum hætti. Einkum hafi álitsbeiðandi orðið undrandi á því vegna þess að eftir að hann talaði við framkvæmdastjórann í síma hafi álitsbeiðandi sent honum tölvupóst til að undirstrika það sem fram hafi farið í símtalinu og þar komi skýrt fram að álitsbeiðandi líti ekki á sig sem formann.

Eins og málum hafi þá verið komið taldi álitsbeiðandi rétt að gera öllum íbúum að X nr. 1 grein fyrir því að hann hafi kært húsfundinn til kærunefndar sem hann og gerði með bréfi dagsettu 6. mars sl.

Bendir álitsbeiðandi á að í innsendum gögnum gagnaðila sé að finna blað sem nefnist greinargerð fundarritara með fundargerð húsfélagsins 25. febrúar 2008 undirritað af fráfarandi formanni. Í þessu blaði segi meðal annars: „Eftir að fundi hafði verið slitið og fundargerðin undirrituð af öllum nema [álitsbeiðanda] og amk. einn hafði yfirgefið fundinn sagðist [álitsbeiðandi] ekki getað tekið að sér formennsku. Fundarmenn höfnuðu þessu og sögðu að það væri kominn tími til að hann tæki að sér formennsku.“ Þarna sé beinlínis og vísvitandi farið með rangt mál enda hafi lýsingin á fundinum þegar komið fram.

Þá bendir álitsbeiðandi á að í greinargerð fundarritara komi einnig eftirfarandi fram: „Fundarmenn sem eftir voru mótmæltu harðlega bréfi [álitbeiðanda], ódagsettu.“ Óljóst sé hvað þessi setning þýði, þ.e. hvort hún þýði að þeir sem eftir hafi verið eftir að fundinum hafði verið slitið hafi mótmælt einhverju. Rétt sé að fram komi að umrætt bréf hafi vissulega verið ódagsett, en barst þó formanni og öðrum íbúum fyrir 22. febrúar eins og upphaflegt fundarboð gerði mögulegt.

Álitsbeiðandi telji það rétt sinn og beinlínis skyldu sem íbúðareiganda í frjálsu samfélagi að hafa skoðanir á því sem stjórn húsfélags á hverjum tíma leggi til eða hafi til umfjöllunar. Telur álitbeiðandi að stjórnir þurfi hvorki né megi taka slíku sem vantraustsyfirlýsingu, enda séu allar skoðanir fullgildar til umræðu.

Að lokum ítrekar álitsbeiðandi fyrri kröfur sínar. Hann taki persónulegar ástæður fráfarandi formanns fyrir því að segja af sér fullgildar og geri enga kröfu til hans um að sitja áfram. Hinir stjórnarmennirnir beri að mati álitsbeiðanda og samkvæmt kröfum hans um álitsgerð ábyrgð á húsfélaginu til næsta aðalfundar.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er kveðið á um að húsfélög séu til í öllum fjöleignarhúsum og þarf ekki að stofna þau sérstaklega. Eigendur eru félagsmenn í húsfélagi og geta þeir ekki synjað þátttöku í því eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns, sbr. 2. mgr. 56. gr. laganna. Á eigendum hvíla margþættar skyldur til þátttöku í því starfi sem lög nr. 26/1994 gera ráð fyrir að fram fari á vegum húsfélagsins.

Samkvæmt 1. mgr. 66. gr. laganna skal vera stjórn í húsfélagi sem kosin er á aðalfundi, sbr. þó 1. mgr. 67. gr. Stjórn húsfélags skipa að jafnaði a.m.k. þrír menn og er einn þeirra formaður sem kosinn skal sérstaklega, sbr. 2. mgr. 66. gr. Samkvæmt 3. mgr. 66. gr. eru kjörgengir til stjórnar félagsmenn, makar þeirra, sambúðarfólk og nánir ættingjar.

Í lögum um fjöleignarhús er ekki fjallað um það hvernig félagsmenn skuli almennt skipta með sér þeim störfum sem þarf að sinna í þágu húsfélagsins en kærunefnd telur að vinnuframlag félagsmanna eigi sér nokkra stoð, til dæmis í 13., 34., 35. og 56. gr. laganna. Hins vegar er ekki að finna beina lagaskyldu á eigendur um að taka sæti í stjórn félagsins. Kærunefnd telur þess vegna að félagsmenn verði ekki almennt, gegn vilja sínum, knúnir til að taka sæti í stjórn húsfélags. Neitun eigenda leiðir hins vegar til þess að vinna við stjórnarstörf leggst á færri aðila þannig að jafnræðis er ekki gætt. Þá geta skapast vandræði við stjórnun húsfélaga ef eigendur neita almennt að taka stjórnarkjöri eða taka sæti í stjórn.

Kærunefnd telur að einstakir stjórnarmenn félaga, þ.m.t. húsfélaga, geti hvenær sem er sagt af sér stjórnarstörfum, svo sem stjórn húsfélagsins gerði umrætt sinn. Ber við slíkar aðstæður að boða til aukaaðalfundar í samræmi við 59. gr. laganna til að kjósa nýja stjórn. Slíkt var ekki gert heldur var álitsbeiðandi kosinn formaður stjórnar gegn mótmælum sínum á almennum húsfundi. Í fundarboði þess fundar var ekki tilgreint að til stæðu breytingar á stjórn húsfélagsins. Samkvæmt þessu ber að hafna kröfu álitsbeiðanda um að afsögn stjórnarmanna hafi verið ógild. Hins vegar ber að taka til greina þá kröfu álitsbeiðanda að kjör hans sem formaður hafi verið óheimil.

Í 3. mgr. 64. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að fundargerð skuli lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Skuli hún síðan undirrituð af fundarstjóra og a.m.k. einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess. Kærunefnd telur að sérhver fundarmaður hafi rétt til þess að koma að sínum athugasemdum við fundargerð sem þá ber að bóka. Á hinn bóginn hefur álitsbeiðandi ekki rétt á að skrá athugasemdir sínar sjálfur í fundargerðina. Ber því að hafna þeirri kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að afsögn stjórnarmanna hafi verið lögmæt en að óheimilt hafi verið að kjósa álitsbeiðanda formann stjórnar gegn mótmælum hans.

Jafnframt er þeirri kröfu álitsbeiðanda hafnað að fundargerð frá fundi 25. febrúar 2008 teljist ógild.

Reykjavík, 27. maí 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason