Mál nr. 13/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 13/2008

Lögmæti samþykkis: Breyting vegna innkeyrsludyra.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 25. febrúar 2008, beindi A hrl., f.h. B ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, með bréfi kærunefndar, dags. 5. mars 2008. Veittur var frestur til 19. mars 2008. Hinn 27. mars 2008 hafði D hrl., f.h. gagnaðila, samband við starfsmann kærunefndar fjöleignarhúsamála og óskaði eftir viðbótarfresti til 18. apríl 2008 þar sem bréf kærunefndar hafði ekki borist gagnaðila fyrr en í þessari sömu viku. Starfsmaður kærunefndar veitti umbeðinn frest og barst greinargerð gagnaðila 17. apríl 2008. A hrl., f.h. álitsbeiðanda, var veittur frestur til 25. apríl 2008 til að gera athugasemdir við greinargerðina. Með tölvupósti, dags. 25. apríl 2008, óskaði A hrl. eftir viðbótarfresti til að koma á framfæri athugasemdum og var veittur frestur til 2. maí 2008. Athugasemdir A hrl., f.h. álitsbeiðanda bárust nefndinni 5. maí 2008.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð D hrl., f.h. gagnaðila, dags. 17. apríl 2008, og athugasemdir A hrl., dags. 30. apríl 2008, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 2. júní 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða atvinnuhúsnæðið X nr. 68–70 í R, alls níu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi iðnaðarhúsnæðis að X nr. 68–70 á 1. hæð merkt 01-0103 en gagnaðili er eigandi þeirra hluta er merktir eru 01-0101 og 01-0102. Ágreiningur er um samþykkt húsfundar varðandi innkeyrsludyr.

Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:

Að samþykkt húsfundar frá 30. janúar 2008 um breytingu á eignarhlutum þannig að innkeyrsludyr voru settar í stað glugga sé ólögmæt.

Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt upphaflegum samþykktum teikningum séu sýndir gluggar sem síðar hafi verið breytt í innkeyrsludyr, alls fimm talsins. Breytingin hafi verið gerð án samþykkis byggingaryfirvalda.

Kemur fram í álitsbeiðni að álitsbeiðandi hafi árið 1998 keypt 415,2 m² af eigninni og hafi seljandi verið þáverandi eigandi S hf. Eftir þau kaup hafi gluggum verið breytt í innkeyrsludyr. Við þessar breytingar hafi aukist notkun og umferð við eignina en S hf. og síðari eigendur reki þar T og skylda þjónustu. Álitsbeiðandi rekur hins vegar eins og nafnið bendir til Y-þjónustu og skylda starfsemi. Á álagstímum T-þjónustu haust og vor sé umferð og erill slíkur að álitsbeiðandi geti trauðla sinnt starfsemi sinni. Ástand þetta vari í nokkrar vikur ár hvert. Kvartað hafi verið við byggingaryfirvöld í R sem hafi nú, að því er álitsbeiðanda skilst, óskað eftir því að núverandi nágrannar álitsbeiðanda breyti húseigninni í fyrra horf. Viðbrögð þeirra hafi verið að kalla saman húsfund allra eigenda X nr. 68–70 svo og 72 og leggja fram tillögu um samþykkt á þegar orðnum breytingum. Tillagan hafi verið samþykkt af öllum nema álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi gerir þá kröfu að samþykkt húsfundar frá 30. janúar 2008 um breytingu á eignarhlutum 01-0101 og 01-0102 við X nr. 68–70 í R, þar sem settar hafi verið innkeyrsludyr í stað glugga, sé ólögmæt. Álitsbeiðandi heldur því fram að um sé að ræða meiri háttar breytingu á húsinu sem hamli starfsemi hans verulega og hafi í för með sér ónæði og tekjutap og samþykki allra eigenda þurfi til, sbr. 30. gr. laga nr. 26/1994 og A-lið 41. gr. laganna. Ónæðið og raskið sé í því fólgið að innkeyrsludyrnar dragi að sér bílaumferð sem hindri aðgang að húsnæði álitsbeiðanda og geri honum nánast ókleift að nýta það nokkurn hluta ársins. Rétt sé að fram komi að aðrir eigendur hússins nr. 68–70 og 72 hafi aðkomu að eignarhlutum sínum í öðrum hluta hússins þannig að þeir verða ekki fyrir ónæði og sé því samþykki þeirra útlátalítið. Álitsbeiðandi vísar að lokum til fyrri álita kærunefndar um sambærileg mál, til dæmis mál nr. 65/1997, 78/1997, 26/2006 og 39/2007.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann geri kröfu um að nefndin hafni kröfu álitsbeiðanda.

Bendir gagnaðili á að árið 1997 hafi hann gert þær breytingar á fasteigninni X nr. 68–70 að settar hafi verið dyr í stað stórra glugga á eina hlið hússins. Fyrir breytingu hafi einar dyr verið á viðkomandi hlið. Fyrir mistök hafi gagnaðili ekki sótt um byggingarleyfi fyrir framkvæmdinni. Hann hafi talið slíkar óverulegar breytingar ekki þurfa samþykki byggingar- og skipulagsyfirvalda þar sem ekki hafi verið um nýbyggingu eða niðurrif byggingar að ræða. Sú eina breyting hafi orðið á húsinu við uppsetningu hurðanna að í stað stórra glugga hafi verið settar dyr til viðbótar þeirri dyr sem fyrir var. Að öðru leyti sé allt útlit hússins eftir breytingar hið sama og áður. Þegar gagnaðila hafi verið kunnugt um að byggingarleyfis hafði verið þörf til að gera umræddar breytingar hafi hann hafist handa viðað afla slíks leyfis hjá byggingaryfirvöldum. Gagnaðili hafi látið vinna teikningu af húsnæðinu og sent ásamt umsókn um byggingarleyfi til byggingarfulltrúans í R. Þegar framangreind gögn lágu fyrir hafi byggingarfulltrúinn óskað eftir fundargerð húsfundar sem fjallað hefði um umrædda framkvæmd. Því hafi verið haldinn fundur til að fjalla um framangreint og hafi allir eigendur í húsinu verið boðaðir á hann. Á fundinum sem haldinn var 30. janúar 2008 hafi tæplega 90% eigenda veitt samþykki fyrir framkvæmdinni.

Gagnaðili bendir sérstaklega á að umræddar dyr hafi verið settar upp í mars 1997 eða um fjórum mánuðum áður en álitsbeiðandi hafi fest kaup á eigninni að X nr. 68. Álitsbeiðandi hafi undirritað kaupsamning um fasteignina 29. júlí 1997, sbr. afsal. Umrædd breyting á húsinu hafi því farið fram þegar álitsbeiðandi keypti eignina.

Gagnaðili telur ljóst að ekki sé hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda þar sem fyrir liggi að sú breyting sem gerð hafi verið á eigninni hafi verið gerð áður en álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta sinn. Tilgangur þeirra ákvæða laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sem setji skorður við breytingum einstakra eigenda fasteigna á sameign sé að tryggja að ekki séu gerðar breytingar á sameign án þess að allir eigendur hafi tækifæri til að koma að slíkri ákvarðanatöku.

Enginn eigandi hafi mótmælt þessari breytingu á húsinu á þeim tíma þegar hún hafi verið gerð. Bendir gagnaðili á að í máli þessu hátti svo til að álitsbeiðandi hefði aldrei getað komið að ákvarðanatöku um þá breytingu sem gerð hafi verið á húsinu þar sem hann hafði á þeim tíma ekki fest kaup á þeim hluta eignarinnar sem nú sé í eigu hans. Fyrir liggi að enginn þáverandi eigenda hafi verið mótfallinn þeirri breytingu sem gerð hafi verið og hefði því það sama gilt um umsókn um byggingarleyfi, hefði verið sótt um slíkt leyfi í kjölfarið. Framangreint sé staðhæft með vísan til þess að þegar umræddar breytingar hafi verið gerðar var S hf. eigandi þess hluta hússins sem nú sé í eigu álitsbeiðanda. Það félag sé í eigu sömu aðila og gagnaðila og hafi verið á þeim tíma sem breytingarnar voru gerðar í raun sama félagið. Það sé því ljóst að ekki hefðu verið gerðar athugasemdir ef sótt hefði verið um byggingarleyfi áður en breytingarnar voru gerðar á húsnæðinu.         

Fallist nefndin ekki á framagreint byggir gagnaðili á því að umrædd breyting á útliti hússins geti ekki talist veruleg í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Sú eina breyting varð á húsinu við uppsetningu dyranna að í stað stórra glugga hafi verið settar dyr til viðbótar þeirri sem fyrir var. Að öðru leyti sé allt útlit hússins hið sama og áður.

Þá kemur fram í greinargerð gagnaðila að þar sem breyting geti ekki talist veruleg þurfi því ekki samþykki allra eigenda hússins heldur nægi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, sbr. 2. mgr. 30. gr. laganna. Í fyrirliggjandi fundargerð komi fram að tæplega 90% eigenda hússins hafi samþykkt breytinguna á húsinu. Sé því ljóst að tillaga sú er borin hafi verið fram á fundinum, um samþykkið fyrir breytingunni, hafi hlotið samþykki tilskilins hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta.

Að lokum bendir gagnaðili á það að notkun húsnæðisins nú sé í fullkomnu samræmi við nýtingu á öðru atvinnuhúsnæði á svæðinu. Þá sé einnig ljóst að það myndi hafa verulegar fjárhagslegar afleiðingar fyrir gagnaðila ef honum yrði gert að færa húsnæðið í fyrra horf. Ekki einungis vegna þess kostnaðar sem breytingin sem slík hefði í för með sér heldur vegna þess að með því yrði kippt fótunum undan þeirri starfsemi sem þar er nú rekin. Sú niðurstaða fæli því í sér afleiðingar sem væru langtum harkalegri en eðlilegt geti talist, jafnvel þótt komist væri að þeirri niðurstöðu að rétt hefði verið að afla samþykkis allra eigenda áður en til framkvæmdarinnar hafi verið stofnað.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að í álitsbeiðni hafi verið meinleg villa, en álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta sinn um haustið 1996 en ekki 1998 eins og ranglega sé sagt í beiðninni. Þessu til staðfestingar fylgi ljósrit af kauptilboði, dags. 17. október 1996, en sá galli sé á að tilboðið er aðeins undirritað af álitsbeiðanda. Önnur eintök muni ekki lengur vera til. Hins vegar sé einnig lögð fram yfirlýsing, dags. 23. október 1996, sem undirrituð sé af álitsbeiðanda og seljandanum, S hf. Þar komi skýrt fram að undirritað hafi verið kauptilboð 17. október 1996 af báðum aðilum og með því hafi komist á samningur milli aðila. Enn til staðfestingar sé lagt fram ljósrit kvittunar, dags. 24. október 1996, þar sem tekið sé við 900.000 krónum sem fyrstu greiðslu kaupverðs, sbr. tilboð álitsbeiðanda. Sá dráttur sem orðið hafi á endanlegri gerð og þinglýsingu kaupsamnings og afsals hafi einvörðungu stafað af því að eignaskiptayfirlýsingar hafi verið þörf, en nokkurn tíma hafi tekið að ganga frá slíkri yfirlýsingu.

Áréttar álitsbeiðandi að kaupin hafi verið gerð 1996 og afhending hafi átt sér stað 25. október 1996 eins og fram komi í skjölum og því hafi breytingar verið gerðar eftir að álitsbeiðandi festi kaup á eignarhlutanum. Þá áréttar álitsbeiðandi einnig að hann hafi alla tíð kvartað og mótmælt þeirri breytingu á húsnæðinu sem mál þetta snúist um, enda ljóst hvílíkt óhagræði þessi breyting hafi haft í för með sér fyrir hann.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tölul. A-liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tölul. B-liðar 41. gr. laganna.

Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Aðila greinir á um hvort álitsbeiðandi hafi verið orðinn eigandi að eignarhlutanum þegar í framkvæmdirnar var ráðist en kaupsamningur hans var undirritaður 29. júlí 1997, þ.e. nokkrum mánuðum síðar. Álitsbeiðandi heldur því hins vegar fram að bindandi kauptilboð hafi verið komið á um eignina, dags. 23. október 1996, þótt kaupsamningur hafi ekki verið undirritaður fyrr en 29. júlí 1997.

Fyrir liggur að við úrlausn ágreinings þessa beri að líta til nokkurra atriða. Í fyrsta lagi er á upphaflegum teikningum af húsinu ekki gert ráð fyrir innkeyrsludyrum þessum og að samþykkis fyrir framkvæmdinni var aldrei aflað með réttum hætti. Í öðru lagi er óljóst hvað nákvæmlega lá fyrir um framkvæmd þessa við kaup álitsbeiðanda að eignarhluta sínum. Í þriðja lagi er ljóst að þetta ástand hefur verið uppi í ellefu ár án þess að séð verði að álitsbeiðandi hafi gert raunverulegan reka að því að leita réttar síns.

Hvað sem tilgreindum atriðum líður er ljóst að valdsvið kærunefndar takmarkast við túlkun laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, en hendur nefndar eru á hinn bóginn bundnari hvað varðar hefðbundna sönnunarfærslu. Að mati kærunefndar felst í framkvæmd sem þessari veruleg breyting á sameign og þar á meðal á útliti hússins í skilningi 1. mgr. 30. gr. laganna og útheimti því samþykki allra eigenda. Engu breytir í því efni þótt um iðnaðarhúsnæði sé að ræða eins og gagnaðili byggir á í málinu. Á grundvelli alls þessa er það mat nefndarinnar að lögmæts samþykkis hafi aldrei verið aflað og því beri að fallast á kröfur álitsbeiðanda í málinu um að samþykkt húsfundar 30. janúar 2008 hafi ekki verið lögmæt.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að samþykkt húsfundar frá 30. janúar 2008, um breytingu á ytra byrði hússins þar sem innkeyrsludyr voru settar í stað glugga, sé ólögmæt.

Reykjavík, 2. júní 2008

Valtýr Sigurðsson