Mál nr. 5/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 5/2008

Vangoldin húsaleiga. Rafmagnsreikningur. Greiðsluháttur húsaleigu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 16. janúar 2008, mótt. 28. mars 2008, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, með bréfi kærunefndar, dags. 31. mars 2008. Engin viðbrögð bárust nefndinni af hálfu gagnaðila og var því beiðni um greinargerð ítrekuð með bréfi nefndarinnar, dags. 17. apríl 2008, og veittur ítrekaður frestur til 25. apríl 2008 að koma á framfæri greinargerð. Hinn 25. apríl 2008 barst tölvupóstur frá gagnaðila þar sem farið var fram á viðbótarfrest. Með tölvupósti starfsmanns nefndarinnar, dags. 28. apríl 2008, var veittur viðbótarfrestur til 2. maí 2008. Þegar engin greinargerð hafði borist 19. maí 2008 var haft samband við gagnaðila símleiðis. Hann sá sér ekki fært að senda greinargerð á næstu dögum þannig að honum var tilkynnt að þá yrði málið tekið fyrir á grundvelli þeirra gagna sem fyrir liggja.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 6. júní 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 20. júní 2007, tók gagnaðili á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda að X nr. 4. Um var að ræða tímabundinn leigusamning sem gildir frá 1. júlí 2007 til 1. júlí 2010. Ágreiningur er um vangoldna húsaleigu.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

1. Að gagnaðila verði framvegis gert að greiða rafmagnsreikning auk 58.000 króna húsaleigu.
2. Að gagnaðila verði gert að greiða álitsbeiðanda alls 21.000 krónur vegna vangoldinnar húsaleigu frá júní 2007 til janúar 2008.
3. Að gagnaðila verði gert að greiða húsaleigu gegnum rukkanir frá Glitni en ekki beint inn á bankareikning álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að í 8. gr. húsaleigusamningsins segi að taka skuli fram fjárhæð og greiðslu húsaleigu. Þar séu gefnir upp tveir reitir. Í efri reitnum skuli greina fjárhæð leigunnar í krónum á mánuði. Í neðri reitnum segi að taka skuli fram beina greiðslu fyrir leiguafnot að undanskildum kostnaðarliðum leigjanda vegna hússjóðsgjalda, hita, reksturs, vatns og rafmagns.

Bendir álitsbeiðandi á að fjárhæðin í reitnum sé 58.000 krónur. Samkvæmt samningnum sé það sú fjárhæð sem álitsbeiðandi eigi að fá greitt frá leigjanda, þ.e. gagnaðila, sem heildarleiguverð. Sú túlkun, þ.e. að talan í efri reitnum skuli gilda sem heildarleiguverð, sé einnig í samræmi við þau álit sem álitsbeiðandi hafi fengið eftir að hafa ráðfært sig við Húseigendafélagið, Leigjendasamtökin og félagsmálaráðuneyti. Fjárhæðin í neðri reitnum hljóði upp á 55.000 krónur, en það sé fjárhæðin eftir að gjöld fyrir hita, hússjóð, rekstur og vatn séu dregin frá fjárhæðinni í efri reitnum.

Þá bendir álitsbeiðandi á að í 23. gr. húsaleigulaganna segi að leigjandi skuli greiða kostnað af notkun rafmagns. Samið hafi verið um að leigjandi myndi greiða rafmagnið sjálfur, þ.e. að rafmagnsreikningurinn myndi leggjast ofan á fjárhæð leigunnar sem tilgreind sé eftir í reitnum.

Jafnframt tekur álitsbeiðandi fram að gagnaðili hafi samþykkt þetta fyrirkomulag, enda hafi hann greitt rafmagnsreikninginn undanfarna sex mánuði eins og samið hafi verið um. Gagnaðili hafi hins vegar túlkað samninginn þannig að rafmagnsreikningurinn leggist ofan á töluna í neðri reitnum, þ.e. 55.000 krónur, en ekki töluna í efri reitnum. Það geri það að verkum að álitsbeiðandi hafi einungis fengið greidda fjárhæðina sem tilgreind sé í neðri reitnum og þarf af leiðandi orðið af 3.000 krónum á hverjum mánuði frá því að samningurinn tók gildi. Þessi túlkun gagnaðila á samningnum standist ekki þar sem talan í efri reitnum, 58.000 krónur, sé bersýnilega óþörf ef þetta væri rétt túlkun á samningnum. Þannig leiði þessi túlkun gagnaðila til þess að samningurinn sé ekki réttilega efndur.

Þá hafi gagnaðili einnig greitt leiguna beint inn á bankareikning álitsbeiðanda þrátt fyrir ítrekuð mótmæli í stað þess að greiða reikningana í gegnum þær greiðslutilkynningar sem gagnaðili fái sendar frá bankanum. Þannig komi leigjandi sér undan því að greiða hækkanir samkvæmt vísitölu neysluverðs til verðtryggingar eins og tilgreint sé í leigusamningnum.

Bendir álitsbeiðandi á að í 1. mgr. 37. gr. húsaleigulaga komi fram að aðilum sé frjálst að semja um greiðslu húsaleigu. Þá sé einnig tekið fram að leigufjárhæðin skuli þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að húsaleigulögum komi fram við 37. gr. að meginviðmiðunin um það hvort leiga sé sanngjörn fari eftir markaðsleigu sambærilegs húsnæðis. Sé leiguverð á sambærilegum íbúðum skoðað, bæði varðandi stærð og staðsetningu, sé ljóst að fjárhæð leigunnar í efri reitnum, þ.e. 58.000 krónur, sé undir markaðsleigu. Þar af leiðandi geti gagnaðili ekki haldið því fram að talan í efri reitnum sé óeðlilega há eða ósanngjörn í hans garð.

III. Forsendur

Í tímabundnum leigusamningi aðila, dags. 20. júní 2007, kemur fram í 8. gr. að fjárhæð leigunnar sé 58.000 krónur á mánuði og þar af séu 55.000 krónur bein greiðsla fyrir leiguafnot. Þá eru ekki taldar með aðrar greiðslur og kostnaðarliðir sem leigjanda ber að greiða samkvæmt samningi eða lögum, svo sem fyrir hita, vatn, rekstur, rafmagn, hússjóðsgjald o.fl.

Í 23. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að reksturskostnaður af leigðu húsnæði skuli skipt þannig að leigjandi greiðir kostnað af notkun vatns og rafmagns og jafnframt hitunarkostnað, en leigusali greiðir öll fasteignargjöld, þ.m.t. fasteignaskatt og tryggingaiðgjöld. Þá ber leigutaka í fjölbýlishúsum enn fremur að greiða allan kostnað vegna hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu hennar. Aftur á móti ber leigusala að greiða framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign og kostnað við hússtjórn. Heimilt er að víkja frá þessari skiptingu, enda sé skilmerkilega kveðið á um slíkt í samningi.

Af ákvæði samnings aðila verður ráðið að heildarfjárhæð leigu nemi 58.000 krónum en af þeirri fjárhæð sé gert ráð fyrir 3.000 krónum í rekstrarkostnað sem leigjandi ber ábyrgð á, sbr. 23. laganna ber ábyrgð á. Að áliti kærunefndar verður þetta skilið þannig að leigutaka beri að greiða umrædda fjárhæð, þ.e. 3.000 krónur, vegna alls þess kostnaðar sem honum ber að inna af hendi vegna sameignarinnar. Hins vegar ber leigutaka að greiða beint kostnað vegna eigin orkukaupa, þ.e. rafmagn og hita, sem stendur utan við heildarleigu að fjárhæð 58.000 krónur.

Í 9. gr. húsaleigusamningsins varðandi greiðslustað húsaleigu er merkt við þann reit að greitt sé inn á reikning 1803 í banka 538. Ekki er tekið fram að greitt sé samkvæmt greiðsluseðli frá banka. Aftur á móti er leigusala heimilt í samræmi við almennar reglur kröfuréttar að breyta þessu fyrirkomulagi, enda leiði hvorki af því óhagræði né aukakostnaður fyrir leigutaka. Verður því fallist á að álitsbeiðanda sé heimilt að gera umrædda breytingu á innheimtu leigu.

Það athugast að eingöngu liggja fyrir einhliða fullyrðingar álitsbeiðanda, enda hefur gagnaðili ekki látið málið til sín taka fyrir nefndinni. Ber að virða álitsgerðina í því ljósi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða rafmagnsreikninga vegna eigin nota og að sá kostnaður sé ekki innifalinn í leigu að fjárhæð 58.000 krónur.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda alls 21.000 krónur vegna vangoldinnar húsaleigu frá júní 2007 til janúar 2008.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að greiða húsaleigu með innheimtuseðli frá Glitni, enda leiði ekki af því aukakostnað fyrir gagnaðila.

Reykjavík 6. júní 2008

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Þórir Karl Jónasson