Nr. 63/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 63/2019

Pallur á sameiginlegri lóð.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. júní 2019, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D, E, F, G og H, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 8. júlí 2019, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 23. júlí 2019, og athugasemdir gagnaðila, mótteknar 31. júlí 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. september 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið I, alls fjóra eignarhluta. Ágreiningur er um hvort eigendum íbúðar á jarðhæð sé heimilt að byggja pall á sameiginlegri lóð hússins.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að samþykki allra eigenda þurfi til að reisa sólpall á sameiginlegri lóð við húsið.
2. Til vara er þess krafist að viðurkennt verði að ógilt verði eða fellt úr gildi ódagsett samþykki þriggja eigenda hússins til handa eigendum íbúðar 010001 er heimili þeim að byggja sólpall á sameiginlegri lóð hússins samkvæmt teikningum sem lagðar hafi verið fram á húsfundi 4. júní 2019.
3. Að viðurkennd verði þóknun að álitum til handa lögmanni álitsbeiðanda.

Í álitsbeiðni kemur fram að upp sé kominn ágreiningur á milli álitsbeiðenda og annarra eigenda hússins sem hafi heimilað tveimur þeirra að smíða 18,71 fermetra sólpall við húsið á sameiginlegri lóð allra eigenda gegn því að þau standi sjálf straum af kostnaði við þær framkvæmdir.

Undir bréf þar sem staðfest hafi verið að framkvæmdirnar væru samþykktar, hafi ritað eigendur íbúða 0101 og 0102 og að því er virðist aðeins annar tveggja eigenda íbúðar 0001. Því skorti nokkuð á að heimild þessi uppfylli kröfu um að báðir eða allir eigendur íbúðanna skuli samþykkja framkvæmdir, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Það liggi hins vegar ekkert fyrir um það hvort þeir eigendur sem hafi undirritað samþykkið hafi einnig gert það í umboði maka sinna eða meðeigenda og því beinist krafa þessi um viðurkenningu og ógildi samþykkisins að öllum húseigendum.

Álitsbeiðendur hafi verið mótfallnir smíði sólpallsins allt frá upphafi og þeir margsinnis lýst þeirri skoðun sinni á húsfundum. Sú afstaða álitsbeiðenda sé óbreytt. Þau telji að framkvæmdin feli í sér slíka breytingu á sameiginlegum garði og útliti hússins að hún skuli vera samþykkt af öllum eigendum, sbr. 1. mgr. 30. gr., 1. mgr. 19. gr. og 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús. Aðrir eigendur hafi veitt samþykki sitt fyrir framkvæmdinni þar sem þau telji hana vera minniháttar sem ekki sé þörf á að leita samþykkis allra fyrir, sbr. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Þeir telji nægjanlegt að 2/3 hlutar eigenda sameignar eða sameiginlegrar lóðar samþykki breytingarnar til þess að þær megi ná fram að ganga.

Álitsbeiðendur líti svo á að með framkvæmdinni séu eigendur jarðhæðar að helga sér reit eða afmarka sér hluta úr sameiginlegum garði. Þótt því sé haldið fram í hinu ódagsetta samþykkisbréfi að sá 18,71 fermetra trépallur, sem sé í raun stærri samkvæmt málsettri teikningu, skuli áfram verða talinn sameign allra og að þeirri smíði fylgi enginn sérafnotaréttur til handa þeim, þá sé það svo að gengið muni verða beint út á fyrirhugaðan sólpall um garðdyr íbúðar þeirra. Sólpallurinn beri þess öll merki að vera afmarkaður hluti lóðar eingöngu ætlaður til nota fyrir íbúa jarðhæðar, smíði sem kostuð sé af þeim, enda megi ekki skilja teikningarnar öðruvísi en svo að það sé ætlunin. Álitsbeiðendur vilji gjalda sérstakan varhug við slíku, meðal annars með vísan til álits kærunefndar húsamála í máli nr. 63/2018.

Auk þess sem sólpallurinn muni ná 3,37 metra út frá húsvegg íbúðar til vesturs og þá meðfram útvegg á íbúð álitsbeiðenda, en ytri mörk sólpallsins muni vera fast upp við glugga á neðri hæð íbúðar álitsbeiðenda. Þannig muni allur umgangur á hinum fyrirhugaða sólpalli og notkun á honum valda ónæði hjá álitsbeiðendum, langt umfram það sem umgangur og notkun garðsins í óbreyttri mynd geri nú. Það sætti álitsbeiðendur sig ekki við.

Álitsbeiðendur vísi til fjölda fordæma í sambærilegum málum fyrir kærunefnd, meðal annars í málum nr. 44/1998, 51/1999 og 26/2006.

Til vara sé krafist ógildingar á samþykki annarra eigenda á framkvæmdinni þar sem hún hafi ekki verið borin undir lögmætan húsfund, en eigandi íbúðar á jarðhæð hyggist eigi að síður hefja framkvæmdir á grundvelli þessa samþykkis nokkurra eigenda með þeim rökum að um minniháttar framkvæmd sé að ræða.

Í greinargerð gagnaðila segir að eigendur kjallaraíbúðar hafi þegar lagst í framkvæmdir við að jarðvegsskipta undir gamalli hellulögn í garðinum við suðurhlið hússins en það svæði hafi verið í niðurníðslu. Hellulögn, sem þar hafi verið fyrir, hafi verið gengin til og svæðið að mestu nýtt sem geymslustaður fyrir spýtnabrak, álfelgur og annað tilfallandi rusl. Ráðist hafi verið í þær framkvæmdir gagngert til þess að eigendur kjallaraíbúðar, ásamt öðrum íbúum í húsinu, hefðu einhvern huggulegan stað til að njóta sólarinnar, enda sé svæðið einn skjólsælasti og sólríkasti staður garðsins.

Þegar eigendur kjallaraíbúðar hafi fest kaup á íbúð sinni hafi legið fyrir samþykki allra í húsinu um að gera mætti hurðargat frá stofu íbúðarinnar út í garð. Á samþykktri teikningu sé hurðargatið staðsett á þeim stað sem það nú standi. Á teikningunni megi sjá að efri brún hennar liggi í láréttri línu við efri brún stofugluggans sem hún standi við og neðri brún hennar nái niður fyrir jarðveginn. Jafnframt megi sjá að dyrnar sem settar yrðu í hurðargatið skyldu opnast út. Teikningin sýni ekki hvernig frágangi skyldi háttað utandyra. Eigendur kjallaraíbúðar hafi ráðist í þessar framkvæmdir og lagt kapp á að þær væru framkvæmdar á þann hátt sem teikningarnar segðu til um. Þegar hurðargatið hafi verið komið hafi þurft að huga að frágangi utandyra og eðli málsins samkvæmt hafi einnig þurft að huga að því hvernig hægt væri að forða íbúðinni frá skemmdum þar sem neðra byrði dyranna liggi fyrir neðan jarðveg og því sé bæði hætta á skemmdum vegna grunnvatns sem og ofanvatns.

Framkvæmdir við pallinn hafi verið kynntar á sínum tíma sem lausn við vandamáli við að veita ofanvatni frá hurðargatinu. Einnig eigi þær að vera til þess fallnar að koma í veg fyrir uppsöfnun grunnvatns við niðurgrafinn útvegg og sökkul eignarinnar. Framkvæmdirnar hafi þannig verið kynntar á löglega boðuðum húsfundi sem haldinn hafi verið 30. maí 2018 og komi það fram í fundargerð þess fundar. Álitsbeiðendur hafi setið þann fund og engar athugasemdir gert við framkvæmdina. Að því sögðu hafi engar teikningar legið fyrir heldur hafi tilgangur þessa erindis samkvæmt fundarboði verið að ræða frágang á svæðinu og aðeins verið að athuga hvort einhver setti sig upp á móti þessari lausn á fráveituvandamálum áður en lagt yrði í einhvern aukakostnað og vinnu við að afla upplýsinga og leita ráðgjafar varðandi tæknileg atriði. Samþykki hafi því ekki legið fyrir á þessum fundi, enda komi það fram í fundargerð að aðeins væri veitt vilyrði um að þessi lausn væri hugsanlega ásættanleg.

Ágreiningur snúi ekki að því hvort reisa eigi sólpall á sameign heldur hvernig eigi að standa að og ganga frá eftir nauðsynlegar framkvæmdir til að verja kjallaraíbúð og gólfplötu hússins fyrir skemmdum.

Um sé að ræða óverulegar breytingar og nauðsynlegar framkvæmdir, ekki bara vegna þess að nýtt hurðargat hafi verið sett heldur einnig vegna raka í jarðvegi, gólfplötu og sökkli hússins.

Álitsbeiðendur bendi á að pallurinn sé í raun stærri en 18,71 fermetri og vísi til málsettrar teikningar. Gagnaðilar reikni með að þar eigi þeir við að samkvæmt teikningunni nái tréverkið einnig inn undir sameiginlega geymslu sem á teikningunni sé merkt sem skápur. Ástæða þess að tréverkið nái alla leið þangað sé sú að gagnaðilar hafi talið að þar sem það þyrfti hvort sem er að ráðast í þessar framkvæmdir mætti með litlum tilkostnaði hækka lofthæð geymslurýmisins, enda eigi ekki að fjarlægja það.

Álitsbeiðendur hafi einnig bent á að endamörk hins fyrirhugaða palls muni standa fast upp að glugga neðri hæðar íbúðar þeirra en þar sé rangt farið með staðreyndir. Bil milli gluggans og endimarka pallsins myndi vera um 120 cm. Á þeim teikningum sem álitsbeiðendur hafi lagt fram sé teiknað hlaðið beð og þeir hafi lýst því yfir að þeim líkaði illa við að beðið fengi að vera og gagnaðilar hafi virt það. Ástæðan fyrir því að beðið hafi verið á teikningunni hafi verið vegna þess að álitsbeiðendur höfðu lýst yfir áhyggjum sínum varðandi aukna umferð íbúa í húsinu um þetta sameiginlega svæði. Beðið hafi því verið sett inn á teikninguna í þeim tilgangi að það gæti hugsanlega dregið úr þessum hugsanlega aukna ágangi nálægt glugga álitsbeiðenda.

Álitsbeiðendur haldi því fram að framkvæmdin muni valda því að þeir muni verða fyrir ónæði langt umfram það sem umgangur og notkun garðsins í óbreyttri mynd geri nú. Þessu sé alfarið hafnað og bent á að aukist umferð sé það líklega vegna þess að nú sé komin hurð út í garð og gagnaðilar sjái ekkert athugavert við það að þeir fái einnig að nýta garðinn.

Þar sem aðgangur að geymslunni og krananum úti í garði sé sá sami sé ekki hægt að segja að svæðið sé augljóslega ætlað eingöngu til notkunar fyrir íbúa kjallaraíbúðar frekar en núverandi fyrirkomulag. Gagnaðilar líti svo á að svæðið verði áfram í sameign eftir framkvæmdirnar, þ.e. enginn sérafnotaréttur fylgi pallinum.

Samkvæmt teikningum muni pallurinn vera niðurgrafinn og sé áætlað að hæðarmismunur frá efra byrði pallsins að grasi verði um 15 cm. Engir skjólveggir verði fastir við og því breyti framkvæmdin ekki ásýnd hússins að verulegu leyti. Þar sem það sé þegar stétt á svæðinu, sem þurfi að fjarlægja svo að hægt sé að ráðast í nauðsynlegar framkvæmdir og ganga frá eftir gerð hurðaropsins, sé í raun um að ræða útvíkkun þess sem fyrir sé. Flatarmál stéttarinnar aukist þannig um það sem liggi fyrir í skriflegri lýsingu á framkvæmdinni og að í stað þess að hún verði steypt verði hún að tréverki. Fordæmi séu fyrir því að sambærilegar breytingar hafi verið taldar óverulegar, sbr. mál kærunefndar nr. 43/2015.

Garðurinn sé stór og umrætt svæði sem framkvæmdin nái til sé um 1,8% af heildarlóðinni. Stéttin, sem sé þegar til staðar, sé um 10 fermetrar og það svæði sem pallurinn næði umfram stétt væri þar af leiðandi 0,8% af heildarlóðinni í fermetrum talið.

Því sé hafnað að framkvæmdin hafi ekki verið borin upp á löglega boðuðum húsfundi heldur hafi þvert á móti verið fjallað um hana á þremur húsfundum sem boðað hafi verið til með löglegum hætti. Á fyrsta fundinum hafi hugmynd um að leysa frágang og fráveitumál við vesturhlið hússins verið kynnt. Á húsfundi 27. mars 2019 hafi framkvæmdirnar verið ræddar aftur og þeim lýst með sama hætti og í umræddu samþykktarbréfi. Á þeim fundi hafi jafnframt verið greidd atkvæði um hvort leggja ætti í framkvæmdir út frá þeim forsendum sem þar hafi verið ræddar og niðurstaðan verið sú að enginn gerði athugasemd nema álitsbeiðendur. Þeir hafi óskað eftir því að ekki yrði ráðist í framkvæmdirnar eftir þann fund þar sem teikningar lægju ekki fyrir og jafnframt bent á að vegna þeirra formgalla sem hafi verið á samþykkinu, sem veitt hafi verið á húsfundi 27. mars 2019 að teikningar lægju ekki fyrir þá, væri hægt að fara fram á lögbann ef framkvæmdir hæfust.

Gagnaðilar hafi fallist á að bíða með framkvæmdir þangað til hægt yrði að boða til annars húsfundar og leggja fram teikningar. Sá fundur hafi verið haldinn 4. júní 2019 og á þeim fundi hafi teikningar verið lagðar fyrir. Þótt ekki hafi farið fram formleg atkvæðagreiðsla eða þetta fært til bókar af ritara með formlegum hætti, hafi enginn gert athugasemd við að framkvæmdirnar byrjuðu nema álitsbeiðendur. Annar álitsbeiðenda hafi óskað eftir umhugsunarfresti í um hálfan mánuð, eða til 19. júní 2019 þar til hann tæki endanlega ákvörðun. Gagnaðilar hafi fallist á að ekkert yrði aðhafst þangað til. Þann dag hafi hann upplýst að afstaða hans væri óbreytt. Þar sem samþykktin hafi ekki verið færð til bókar 4. júní 2019 hafi gagnaðilar brugðið á það ráð að semja og undirrita samþykktarbréfið. Ástæða þess að ekki hafi verið kallað á fleiri húsfundi hafi verið sú að álitsbeiðendur hafi sjálfir hagað málum á þann hátt að ekki teldist nauðsynlegt að halda frekari fundi um málið. Framkvæmdir hafi byrjað 1. júlí 2019 en þá hafi restin af stéttinni verið fjarlægð.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að álitsbeiðendur hafi ekki samþykkt pallframkvæmd 30. maí 2018. Annar álitsbeiðenda hafi fyrst séð teikningar af fyrirhuguðum palli 2. júní 2019 þegar óformlegt spjall eigenda hafi farið fram úti í garði fyrir framan húsið. Teikningar af pallinum hafi þar að auki verið lagðar fyrir á ólöglega boðuðum húsfundi 4. júní 2019.

Gagnaðilar hafi markað fyrirhugaðan pall og dregið strik frá vegg álitsbeiðenda að geymslu. Sú mynd sýni skýrt að pallurinn liggi fast upp við glugga álitsbeiðenda og beint fyrir neðan svalir þeirra og myndi blasa við í hvert skipti sem litið sé út um stofugluggann, auk hávaðamengunar samfara honum.

Teikningar hafi ekki verið lagðar fram á löglega boðuðum húsfundi. Húsfundurinn hafi verið ákveðinn í óformlegu spjalli 2. júní 2019 úti í garði og hafi síðan verið haldinn 4. júní 2019. Ekkert fundarboð hafi verið sent út en samkvæmt reglum húsfélaga skuli stjórn húsfélags boða til almenns fundar með minnst 4 og mest 20 daga fyrirvara. Viljayfirlýsing gagnaðila sé einhliða og taki ekkert tillit til hagsmuna eða sjónarmiða álitsbeiðenda sem telji að framkvæmdin rýri verðmæti eignar þeirra.

Í athugasemdum gagnaðila segir að það sé rétt að til þess húsfundar þar sem teikningar hafi legið fyrir 4. júní 2019 hafi ekki verið boðað með ströngustu formfestu. Aftur á móti sé það svo að í fjöleignarhúsum með sex eignarhlutum eða færri gildi ekki sama formfesta og eigi við um stærri hús þegar komi að starfi húsfélaga. Þar að auki hafi fundurinn verið ákveðinn í skyndi vegna annarra mála og dagsetning hans ákvarðast af því hvort álitsbeiðendur gætu báðir setið hann. Einnig hafi álitsbeiðendur sjálfir lagt til fundargerð fundarins í fylgiskjölum.

Fundur álitsbeiðanda og gagnaðila 19. júní 2019 hafi ekki verið sáttafundur. Álitsbeiðendur hafi farið fram á að þeir veittu ekki samþykki sitt nema gegn því að þau fengju samþykki fyrir því að stækka pall fyrir framan garðdyr sínar og að gagnaðili myndi þá kosta sjálfur frekari fráveituaðgerðir við eignina.

Álitsbeiðendur segi að gagnaðili hafi haldið því fram að breidd pallsins á svæðinu hefði eitthvað með fráveitu að gera. Hann hafi aldrei haldið því fram en aftur á móti ekki séð ástæðu til þess að kosta nauðsynlegar framkvæmdir sjálfur, nema sá frágangur væri honum að skapi.

III. Forsendur

Deilt er um hvort eigendum kjallaraíbúðar sé heimilt að reisa pall á hluta af sameiginlegri lóð hússins.

Í 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur, nema allir eigendur ljái því samþykki.

Um er að ræða fjöleignarhús með fjórum eignarhlutum og sameiginlega lóð en lóðin er samtals 999 fermetrar. Samkvæmt gögnum málsins hafa eigendur kjallaraíbúðar óskað eftir samþykki eigenda fyrir því að reisa um 18 fermetra pall fyrir framan hurð á íbúð þeirra út í garð. Til stendur að fjarlægja hellur og blómabeð á því svæði sem umræddur pallur myndi rísa. Eigendur kjallaraíbúðarinnar hafa boðist til þess að greiða allan kostnað vegna drenframkvæmda fyrir framan íbúð þeirra gegn því að fá að smíða pallinn, enda sé um að ræða framkvæmd sem sé þeim sérstaklega hagfelld. Allir eigendur að álitsbeiðendum undanskildum hafa fallist á þessa tillögu.

Álitsbeiðendur óska viðurkenningar á því að samþykki allra eigenda þurfi fyrir sólpallinum. Kærunefnd telur ljóst að ákvörðun um smíði eigenda kjallaraíbúðar á palli á sameiginlegri lóð hússins feli í sér sérstakan og aukinn rétt þeirra til afnota af sameign hússins, sbr. framangreind 4. mgr. 35. gr., sem þurfi samþykki allra eigenda, sbr. 9. tölul. 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Með hliðsjón af framangreindu er fallist á kröfu álitsbeiðenda þar um.

Engar heimildir standa til þess að ákvarða þóknun til handa lögmanni álitsbeiðenda á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, og er kröfu álitsbeiðenda þar um því hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að samþykki allra þurfi fyrir uppsetningu palls á sameiginlegri lóð.

Kröfu álitsbeiðenda um þóknun til handa lögmanni þeirra er hafnað.

Reykjavík, 26. september 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson