Mál nr. 45/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 15. febrúar 2021

í máli nr. 45/2020 (frístundahúsamál)

A ehf. og B

gegn

C dánarbúi

Mánudaginn 15. febrúar 2021 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A ehf. og B. D lögmaður fer með málið fyrir hönd sóknaraðila.

Varnaraðili: C dánarbú. E lögmaður fer málið fyrir hönd varnaraðila.

Krafa sóknaraðila er að úrskurðað verði um innlausn frístundahúss varnaraðila, F með fasteignanúmer X, sem stendur á lóð nr. X í landi H I.

Krafa varnaraðila er aðallega að kröfu sóknaraðila verði hafnað og lóðarleigusamningur framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja, eða til 31. október 2037. Til vara krefst varnaraðili þess að kærunefnd húsamála hlutist til um mat þeirra verðmæta sem greidd verði við innlausn og taki mið af gróðri, vegagerð og frístundahúsi í því umhverfi sem það sé í.

Með kæru, dags. 21. apríl 2020, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 14. maí 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem greinargerð varnaraðila barst ekki innan þess frests sem hann fékk til að skila greinargerð ítrekaði kærunefndin beiðni um greinargerð með bréfi, dags. 5. júní 2020. Þann 8. júní 2020 bárust viðbótarathugasemdir frá sóknaraðila, dags. 1. júní 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 15. júní 2020. Greinargerð varnaraðila, dags. 15. júní 2020, barst kærunefnd sama dag og var hún send sóknaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 18. júní 2020. Viðbótarathugasemdir bárust frá varnaraðila með bréfi, dags. 1. júlí 2020, og voru þær sendar sóknaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 2. júlí 2020. Með bréfum, dags. 16. og 30. júlí 2020, bárust athugasemdir frá sóknaraðilum og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 10. ágúst 2020. Með bréfi, dags. 28. ágúst 2020, bárust athugasemdir varnaraðila og voru þær sendar sóknaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 31. ágúst 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Með bréfi kærunefndar, dags. 7. október 2020, óskaði kærunefnd eftir gögnum og sjónarmiðum aðila með vísan til 4. mgr. 14. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, frá aðilum málsins. Athugasemdir bárust frá sóknaraðilum með bréfi, dags. 21. október 2020, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 29. október 2020. Athugasemdir og gögn varnaraðila voru móttekin 3. nóvember 2020 og voru gögnin ásamt athugasemdunum send sóknaraðilum með tölvubréfi kærunefndar, dags. 5. nóvember 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

Samkvæmt 4. mgr. 26. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, er kærunefnd húsamála skylt, þegar báðir aðilar hafa komið að sínum sjónarmiðum, að leita sátta með aðilum nema hún telji víst að sáttatilraun verði árangurslaus vegna atvika máls, afstöðu aðila eða annarra ástæðna. Eins og máli þessu er háttað telur kærunefnd húsamála að sáttatilraunir verði árangurslausar vegna afstöðu aðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Þann 4. ágúst 1970 var gerður tímabundinn leigusamningur um afnot lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. X í landi H I með gildistíma til 4. ágúst 1980. Þá gerðu aðilar nýjan leigusamning um afnot lóðarinnar sem var innfærður til þinglýsingar 18. janúar 2018. Aðilar njóta afleidds réttar af þeim samningi. Í úrskurði kærunefndar húsamála í máli nr. 107/2019 var komist að þeirri niðurstöðu að ótímabundinn leigusamningur hafi þá stofnast á milli aðila. Í úrskurðinum var staðfest að sóknaraðilar hafi sagt leigusamningnum upp með bréfi, dagsettu 24. október 2018, og að honum ljúki því 24. október 2020, sbr. 1. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Í gildi hafi verið tímabundinn leigusamningur um lóðina frá 4. ágúst 1970 til 4. ágúst 1980. Eftir að hann hafi runnið sitt skeið á enda hafi samkomulag verið með þáverandi leigutaka og leigusala, sem hafi verið faðir annars sóknaraðila, um áframhaldandi veru leigutaka á lóðinni. Í gegnum tíðina hafi fjárhæð leigugjalds verið nánast til málamynda, enda leigusalar ekki litið á útleiguna sem greiða við leigutaka enda hafi H, jörð sóknaraðila en lóðin sé úr þeirri jörð, hvorki verið frístundabyggð né ætluð undir sumarhús í eigu annarra. Sökum fyrri tengsla upphaflegra leigutaka og leigusala hafi sóknaraðilar viljað leyfa varnaraðila að vera áfram á jörðinni með sumarhús sitt gegn málamyndargjaldi.

Fyrir fáeinum árum hafi Fasteignamat ríkisins óskað eftir því við sóknaraðila að lóðin yrði hnitsett og skráð og formlegur leigusamningur gerður um hana. Sóknaraðilar hafi farið í þá vinnu og rætt við son J heitinnar, sem hafði komið fram fyrir hennar hönd vegna lóðarinnar, um gerð skriflegs leigusamnings. Úr hafi orðið að hann hafi boðist til að útbúa drög leigusamnings, enda hafi sóknaraðilar hvorki haft þekkingu né forsendur til að útbúa slíkt skjal og treyst viðsemjenda sínum til þess að útbúa samning sem endurspeglaði skilmála leigunnar sem samið hafi verið um að leggja til grundvallar. Sóknaraðilar hafi lýst sig reiðubúna til þess að gera tímabundinn leigusamning til tveggja ára í senn, enda hafi þeir ekki viljað leigja lóðina til lengri tíma í senn. Þá hafi þeir samþykkt að takmarka leigugjaldið við 100.000 kr. á ári, að minnsta kosti fyrst um sinn. Á þessum grundvelli hafi fyrrgreindur fulltrúi varnaraðila útbúið leigusamninginn sem hafi verið undirritaður 1. janúar 2018.

Stuttu síðar þegar sóknaraðilar hugðust ræða málefni lóðarinnar við fyrrgreindan fulltrúa varnaraðila hafi hann gert því skóna að leigusamningurinn væri í reynd til lengri tíma en aðilar höfðu sammælst um og skrifað í leigusamninginn, með tilvísunum til ákvæða laga nr. 75/2008. Þeim hafi jafnframt verið tjáð að samskipti yrðu eftirleiðis að fara í gegnum lögfræðinga. Þetta hafi komið þeim í opna skjöldu, enda engar skýringar fengið á þessu viðkvæði. Þá hafi þeir ekki skilið hvaðan hugmyndir um lengri leigutíma kæmu, enda aldrei rætt um annað en tveggja ára leigutíma og samningur þess efnis undirritaður.

Þegar ljóst hafi verið að ekki væri hægt að ræða málin við fulltrúa varnaraðila og fá skýringar á framangreindu hafi sóknaraðilar verið knúnir til að leita aðstoðar lögmanns. Hátterni og ummæli fulltrúa varnaraðila hafi bent til þess að markmiðið með drögum samningsins, sem hann hafi útbúið, hafi verið að veita varnaraðila mun ríkari rétt en um hafi verið samið og sóknaraðilar verið reiðubúnir að veita, án þess að þeim væri sú fyrirætlan ljós fyrr en eftir undirritun. Ekki hafi verið annað ráð í stöðunni en að tilkynna varnaraðila um lok/uppsögn leigusamningsins sem hafi verið gert með tilkynningu, dags. 24. október 2018. Vonir sóknaraðila hafi staðið til þess að tilkynningin yrði til þess að hægt væri að ræða málin með eðlilegum hætti og komast að samkomulagi en engin mótmæli eða viðbrögð hafi borist við tilkynningunni. Ríflega ári síðar hafi sóknaraðilum borist kæra til kærunefndar húsamála þar sem krafist hafi verið viðurkenningar á því að leigusamningurinn yrði framlengdur um 20 ár. Nefndin hafi komist að þeirri niðurstöðu að leigusamningurinn væri ótímabundinn, en honum verið sagt upp í samræmi við ákvæði laga nr. 75/2008 með skriflegri tilkynningu 24. október 2018 – og rynni því út 24. október 2020. Kröfu varnaraðila hafi því verið hafnað. Enginn samningur liggi fyrir um áframhaldandi leigu, innlausnarverð eða annað um lok leigusamnings um lóðina og séu sóknaraðilar því tilneyddir til þess að krefjast úrlausnar nefndarinnar á kröfum sínum.

Fyrir liggi niðurstaða kærunefndar í máli nr. 107/2019 þess efnis að leigusamningur renni sitt skeið á enda 24. október 2020. Í samræmi við það hafi sóknaraðilar frest til að neyta málskotsréttar síns samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 fram til 24. apríl 2020, eða þar til sex mánuðir séu til loka leigusamnings.

Samkvæmt 4. og 7. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 sé þess krafist af eiganda lóðar að skjóta máli til innlausnar á mannvirkjum í eigu leigutaka til kærunefndar áður en sex mánuðir séu eftir af leigusamningi um frístundalóð, sbr. 2. tölul. 5. mgr. 12. gr. laganna. Með þessu erindi sé sú skylda sóknaraðila uppfyllt og öll lagaskilyrði uppfyllt fyrir innlausn mannvirkja á lóðinni og endanlegri niðurfellingu leigusamningsins gegn greiðslu innlausnarverðs.

Samkvæmt 4. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008 sé mat á innlausnarverði mannvirkja í höndum kærunefndar. Við mat á innlausnarverði skuli nefndin taka mið af kröfum aðila og hvað nefndin álíti markaðsverðmæti á hverjum tíma. Við það mati skuli meðal annars hafa til hliðsjónar skráð fasteigna- og brunabótamat eða annarra leiðbeinandi atriða. Jafnframt sé nefndinni heimilt að líta til ástands, gerðar og skipulags mannvirkis sem og nýlegs söluverðs á mannvirkjum af svipaðri stærð og gerð sem standi á sömu jörð eða nærliggjandi jörðum í sama sveitarfélagi.

Á lóðinni standi sumarhús í eigu varnaraðila sem beri nafnið F, fastanúmer X, merkt X, birt stærð 28,4 m² byggt árið 1972 (hér eftir „mannvirkið“). Ekki séu önnur mannvirki í eigu varnaraðila á lóðinni.

Fasteignamat þess sé skráð 2.280.000 kr., þar af sé húsmat 2.020.000 kr. og lóðarmat 260.000 kr. Brunabótamat nemi 6.270.000 kr. Ekki liggi fyrir aðrar heimildir um verðmæti þess og sé sóknaraðilum ekki kunnugt um nýlega kaupsamninga um mannvirki á nærliggjandi jörðum.

Ljóst sé af ákvæðum 14. gr. laga nr. 75/2008 að við mat á innlausnarverði mannvirkis beri að miða við raunverulegt verðmæti mannvirkis, með það fyrir augum að leigutaki fái bætt þau verðmæti sem yfirtekin séu af hálfu leigusala, og hvorki meira né minna en þeim verðmætum nemi. Framangreint komi jafnframt skýrt fram í nefndaráliti og umræðum við meðferð málsins á Alþingi.

Sóknaraðilar telji einsýnt að fasteignamat mannvirkis sé hámark þess sem lagt verði til grundvallar við mat á innlausnarverði þess, þó að frádregnu lóðarmati, enda liggi fyrir að lóðarréttindi varnaraðila séu verðlaus vegna uppsagnar leigusamningsins sem líði undir lok 24. október 2020. Þannig hafi lóðarmat lækkað umtalsvert á milli ára, samtals um 504.000 kr. milli áranna 2018 og 2020.

Ljóst sé að fasteignamati sé ætlað að endurspegla raunverulegt verðmæti fasteigna og feli í sér gangverð sem ætla megi að eignin hefði haft í kaupum og sölum á þeim tíma þegar fasteignamat sé reiknað fyrir hverja og eina eign, sbr. nánar 27. gr. laga um skráningu og mat fasteigna, nr. 6/2001. Af því leiði að fasteignamat nái til flestra ef ekki allra þátta sem leggja beri til grundvallar mati á innlausnarvirði samkvæmt 14. gr. laga nr. 75/2008. Á móti komi að aðrar skráðar heimildir, svo sem brunabótamat, grundvallist á öðrum þáttum sem ekki beri að leggja til grundvallar við mat á innlausnarverði, þar með talinn metinn byggingarkostnað nýs mannvirkis og þess háttar.

Jafnframt liggi fyrir að fasteignamat sé jafnan sú heimild sem stuðst sé við þegar áætlað sé raunvirði fasteignar eða annars mannvirkis, svo sem af hinu opinbera við ákvörðun eignaskatta á borð við fasteignagjöld eða af hálfu lánastofnana þegar ákvarða þurfi veðhæfi eignar og veðrými. Verði því að leggja til grundvallar að fasteignamat að frádregnu lóðarmati gefi sanna mynd af raunverulegu verðmæti mannvirkisins, að teknu tilliti til ástands þess.

Til viðbótar framangreindu beri að hafa í huga við mat á innlausnarverði að um sé að ræða lítið timburhús sem hafi verið reist árið 1972 og sé í bágbornu ásigkomulagi. Hvorki sé rafmagn né rennandi vatn í húsinu sem dragi enn úr verðmæti þess. Þá sé húsið ekki á skipulögðu frístundasvæði og því enga þjónustu að hafa í næsta nágrenni. Jafnframt verði að líta til þess að fyrirséð sé að verðmæti fasteigna, og þá ekki síst sumarhúsa, muni fara lækkandi í því efnahagslega ástandi sem nú ríki. Nú þegar liggi fyrir að söluverð fasteigna hafi lækkað frá fyrra ári og leggja verði til grundvallar að sú þróun muni þróast í sömu átt, fremur en að henni verði snúið við á næstu misserum.

Að lokum verði ekki sé að fyrir hendi séu neinir þeir þættir sem geti komið til skoðunar til hækkunar á innlausnarverði samkvæmt 6. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008. Jafnframt sé sóknaraðilum ekki kunnugt um og hafi enga ástæðu til að ætla að umhirðu varnaraðila hafi verið ábótavant á leigutímanum svo varði lækkun innlausnarverðs.

Með vísan til alls framangreinds beri við ákvörðun innlausnarverðs í hæsta lagi að miða við húsmat mannvirkisins, samtals 2.020.000 kr. eða lægri fjárhæð, leiði mat kærunefndarinnar það í ljós.

Þá segja sóknaraðilar í viðbótarathugasemdum sínum ljóst að markaðsvirði, og þar með raunverulegt verðmæti mannvirkisins, sé miklum mun lægra en húsmat þess upp á tvær milljónir gefi til kynna. Nú hafi komið í ljós að ástand þess sé verra en sóknaraðilar höfðu gert sér grein fyrir og virðist viðhaldi í engu hafa verið sinnt um langa hríð. Því sé ljóst að verðmæti mannvirkisins sé mun lægra en húsmatið, enda sé lítill sem enginn markaður fyrir sumarhús í jafn bágbornu ástandi á afskekktum stað þar sem enga þjónustu sé að fá.

Þessu til stuðnings sé bent á nýlegan kaupsamning um annað sumarhús, sem standi á sömu jörð og umdeilt mannvirki, sem hafi sömu legu (neðan við veg út við sjó) og sé nokkru stærra, eða 34,5 fermetrar, og hafi við sölu að því er virðist verið í sambærilegu ástandi og mannvirkið, sem undirritaður hafi verið í lok árs 2018 og sóknaraðilar nú fengið vitneskju um. Umrætt hús hafi verið selt á 70.000 kr. og telji sóknaraðilar einsýnt að horfa verði til söluverðs þess húss við mat á markaðsverðmæti mannvirkisins, sbr. 1. tölul. 4. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008.

Að framangreindu virtu telji sóknaraðilar að markaðsverðmæti mannvirkisins sé á bilinu 400.000-500.000 kr. og krefjist þess að fjárhæð á því bili sé lögð til grundvallar við ákvörðun innlausnarverðs.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að líta verði svo á að um ótímabundinn leigusamning hafi verið að ræða frá því að tímabundna samningnum lauk 4. ágúst 1980. Gengið hafi verið frá skriflegum leigusamningi 1. janúar 2018 á milli arfláta og sóknaraðila. Umræddur lóðarleigusamningur skyldi vera tímabundinn samkvæmt orðanna hljóðan í 4. gr., eða frá 1. nóvember 2017 og til tveggja ára í senn. Síðan segi í sömu grein: „… að tilkynningar um uppsögn samnings eða leigulok skal senda til leigutaka eða leigusala sem við á. Tekur þá uppsögnin gildi að tveim árum liðnum frá uppsagnardegi.“

Sóknaraðilar hafi haft frumkvæði að því að gera ofangreindan samning og haft sterkari stöðu gagnvart varnaraðila. Í hvaða tilgangi sóknaraðilar hafi gert leigusamninginn verði ekki annað séð en að hafi verið til að færa hann úr ótímabundnum í tímabundinn leigusamning. Varnaraðili hafi haft réttmætar væntingar til framhalds leigu lóðarinnar, en hann hafi ræktað landið og hlúð að því í 50 ár. Þann 24. október 2018, eða aðeins 10 mánuðum síðar eftir gerð samningsins, hafi honum verið sagt upp og varnaraðila gert að fjarlægja mannvirkið fyrir lok leigutímans, eða 31. október 2019.

Sóknaraðilar töldu í máli kærunefndar nr. 107/2019 að ákvæði laganna um uppsögn og lok samnings gætu ekki gilt um leigusamninginn. Einnig töldu þeir að aðeins tveir möguleikar kæmu til greina í stöðunni þegar þeir hafi rakið stöðu sína í því máli. Í fyrsta lagi að líta svo á að téð ákvæði laganna gildi ekki um samninginn og í öðru lagi að samningurinn sé ógildur frá upphafi þar sem hann fari í bága við skýr fyrirmæli laganna. Í greinargerð sóknaraðila í máli nr. 107/2019 hafi því einnig verið haldið fram að einungis annar sóknaraðila hafi skuldbundið sig í téðum leigusamningi og því ekki komist á bindandi samningur. Þannig hafi það verið mat sóknaraðila í því máli að leigusamningurinn væri óskuldbindandi frá fyrri tíma, sbr. tilkynning um uppsögn frá 24. október 2018.

Því sé ítrekað mótmælt að það hafi verið varnaraðili sem hafi gengið frá skjalagerð með lóðarleigusamninginn, dags. 1. janúar 2018. Hið rétta sé að það hafi verið sóknaraðilar sem hafi gengið frá téðum lóðarleigusamningi og fái það stoð í öðru máli sem sé til skoðunar hjá kærunefnd nr. 46/2020. Þar megi sjá hliðstætt form og efnislega sé hann nánast orðréttur og sá sami og í þessu máli, utan þess sem þar hafi verið skipt út nöfnum, fastanúmeri og lóðarnúmeri.

Lög nr. 75/2008 hafi verið sett til að skýra ákveðnar línur í samskiptum lóðarleiguhafa- og sala og séu þau ófrávíkjanleg. Tvær leiðir séu til að ganga frá samningi á milli aðila, þ.e. annaðhvort með ótímabundnum eða tímabundnum samningi.

Skýra verði að samið hafi verið um tímabundinn lóðarleigusamning samkvæmt orðanna hljóðan. Með öðrum orðum hafi verið gengið til samninga að lágmarki til 20 ára þegar skrifað hafi verið undir samning á milli aðila 1. janúar 2018, þ.e. frá 1. nóvember 2017 til og með 31. október 2037.

Krafist sé viðurkenningar á því að samningurinn gildi til 31. október 2037 til að eyða þeirri óvissu sem fram komi í máli lóðarleigusala og þeim fullyrðingum og hótunum sem hafi mátt finna stað í bréfi lögmanns lóðarleiguhafa frá fyrri tíma.

Við eftirgrennslan liggi fyrir að lóðarleiguhafi hafi lofað arfláta 20 ára lóðarleigusamningi líkt og hann hafi gert við lóðarleiguhafa í máli nr. 46/2020 samkvæmt upplýsingum, en með óútskýrðum hætti hafi hann fært tímabundinn lóðarleigusamning niður í tvö ár sem sé andstætt lögum.

Andskýringarreglu í réttarframkvæmdinni sé oft beitt til að komast að réttri niðurstöðu. Í fræðiritum megi finna þessu víðar stað um túlkun samninga. Í þessu máli eigi það við að beita slíkri reglu.

Í norrænni réttarframkvæmd hafi mótast svokölluð andskýringarregla (in dubio pro contra stipulatorem) sem rekja megi aftur til Rómarréttar. Samkvæmt henni beri að jafnaði að skýra samningsákvæði sem séu umdeilanleg eða óljós þeim aðila í óhag sem samið hafi þau einhliða. Þannig sé túlkun samnings þeim í óhag sem hefði átt að hlutast til um skýrara form samnings eða að tjá sig skýrar um viðkomandi ágreiningsatriði. Við mat í þessum efnum komi til dæmis til skoðunar hvort aðili hafi notið lögfræðilegrar eða annarrar sérfræðilegrar aðstoðar við samningsgerð, hvort hann hafi átt að leita sér aðstoðar eða hvort hann hefði átt að tjá sig skýrar.

Segja megi að andskýringarreglan feli í sér annars vegar almenn varnaðaráhrif og hins vegar réttarvernd tilteknum hópi manna til handa.

Sóknaraðilar hafi verið sterkari aðili í samskiptum við samningagerð og verði þeir því að bera hallann af því.

Varnaðaráhrif reglunnar lýsi sér í því að hún hvetji þann sem skrifi samning til að vanda sig og hafa samningsákvæði skýr. Fyrir liggi að samningurinn, sem hafi verið dagsettur 1. janúar 2018 í þessu máli, sé staðlaður. Hliðstæðan samning megi finna frá hendi sóknaraðila í öðru máli sem rekið sé fyrir kærunefndinni.

Reglan geti veitt vissum hópi manna réttarvernd, til dæmis þegar samningar séu gerðir við neytendur, sérstaklega staðlaðir samningar. Verði ekkert fullyrt um það við fyrstu sýn hvor aðila eigi að bera hallann af óskýrleika sé einfalt að láta þann aðila, sem hafi skrifað samninginn, bera hallann af óskýrleika, þ.e. sóknaraðilum í þessu máli.

Uppsögnin orki því tvímælis með tilliti til þess sem að framan greini. Fyrir liggi að það séu sóknaraðilar sem hafi staðið að gerð samningsins og undirstrikað í texta að um tímabundinn samning væri að ræða og verði samkvæmt orðanna hljóðan að uppfylla þar með það ófrávíkjanlega skilyrði að samningurinn sé þá skilgreindur til 20 ára, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 75/2008.

Hvað sem öllu líði hafi leigutaki og niðjar hans haft réttmætar væntingar til þess að fá áframhaldandi leigu á landinu, yrði málið sett í stærra samhengi. Ekkert hafi bent til þess að uppsögn á landinu væri það sem vænta hafi mátt. Varnaraðili sé miklum tilfinningaböndum bundinn landinu, sögu þess og ræktun allt frá árinu 1970. Í reynd sé sumarhúsið, jarðræktin og allar þær frístundir sem fjölskyldan hafi átt þarna allt frá árinu 1970 verið hluti af sögu fjölskyldunnar, bundið við góðar minningar í tæpa öld.

Kærunefnd húsamála hafi komist að þeirri niðurstöðu í máli nr. 107/2019 að lóðarleigusamningurinn frá 2018 hafi verið ótímabundinn. Það sé með öllu óskiljanlegt hafandi það þá í huga að sóknaraðilar í þessu máli eigi að hafa verið að ganga frá ótímabundnum lóðarleigusamningi þegar það hafi legið fyrir að varnaraðili í þessu máli hafi verið með afleiddan ótímabundinn lóðarleigusamning frá fyrri tíma.

Því sé gerð krafa um viðurkenningu á því að hinn tímabundni lóðarleigusamningur gildi í 20 ár frá 1. nóvember 2017 að telja til 31. október 2037.

Verði ekki fallist á aðalkröfuna sé gerð sú varakrafa að við mat á bótum við innlausninni verði að taka mið af þeirri sérstöðu sem þetta frístundahús hafi.

Í 14. gr. laga nr. 75/2008 segi varðandi innlausnina að leigusali eignist mannvirki leigutaka og eftir atvikum þær endurbætur sem orðið hafi á lóðinni á leigutíma gegn greiðslu peninga. Það verði síðan kærunefndin sem ákveði nánar greiðsluskilmála innlausnar.

Mikil jarðrækt hafi staðið á lóðinni í 50 ár og þyki rétt að taka mið af öllum þeim gróðri sem þarna sé til staðar, hávaxin tré og svo framvegis, sbr. 5. tölul. 14. gr. laga nr. 75/2008.

Enn fremur hafi varnaraðili byggt upp tengiveg frá aðalvegi að landinu og kostað til þess miklum fjármunum til áratuga sem verði að telja hluta af þeim mannvirkjum sem hann hafi byggt upp á staðnum.

Sú aðferðafræði sem sóknaraðilar kjósi að beita í seinna fallinu með bréfi, dags. 1. júní 2020, að færa niður verðmatið í tæp 25% af því andvirði sem lagt hafi verið fyrst af stað með frá hans hendi sé í samræmi við allan málatilbúnaðinn, þ.e. að verðfella þau verðmæti sem sannanlega séu til staðar og bjóða hrakvirði fyrir hálfrar aldar uppbyggingu fjölskyldu varnaraðila á staðnum og sé því mótmælt sérstaklega.

Í viðbótargreinargerð varnaraðila er ítrekað að varnaraðili hafi enga aðkomu haft að samningagerð í skjalagerð utan þess að undirrita það í góðri trú. Hann hafi talið að um hafi verið að ræða leigutíma til allt að 2050 eins og sjá megi í samningi um lóð X á sama stað. Hafa beri í huga að þessi skjalagerð og aðkoma landeigenda að varnaraðila hafi verið villandi og varnaraðili þá á tíræðisaldri hafi enga ráðgjöf fengið þegar þetta hafi farið fram. Skjalagerð hafi verið áfátt um aðra hluti.

Þá sé vísað til þess að það hafi verið sóknaraðilar sem hafi séð um þinglýsingu á gögnum málsins og veki það athygli að fremra blaðið sé ekki staðfest með upphafsstöfum sem gefi tilefni til að halda að jafnvel sé efni samningsins annað en sóknaraðili vilji halda fram, þ.e. að um tímabundinn samning hafi verið að ræða til lengri tíma en ekki eins og þinglýst skjal vísi til, þ.e. tímabundinn samningur til tveggja ára sem samkvæmt efni standist ekki hið ófrávíkjanlega ákvæði í lögum nr. 75/2008 um að lengd tímabundins leigusamnings geti aldrei verið minna en 20 ár. Í því sambandi sé enn vísað til andskýringarreglunnar.

Þá sé vakin athygli á því að allt landið, sem hafi verið í eigu sóknaraðila, hafi verið í söluferli eða jafnvel sé búið að selja til félags í eigu erlends aðila utan þeirra lóða sem nú sé þrætt um. Umrætt félag komi fram í skjölum málsins, þ.e. á afsali undir nafninu I ehf.

Í stóra samhenginu verði aldrei hægt að styðjast við afsalið sem viðmiðun um markaðsvirði þeirrar eignar sem í þessu máli sé til skoðunar.

Hafa beri í huga að varnaraðili hafi í dag afleiddan rétt eftir andlát móður sinnar. Fjölskyldan eigi miklar og góðar minningar frá staðnum og sæki niðjar mikið staðinn til ræktunar og dægradvalar.

Á meðan J lifði hafi hún sjálf haft þær hugmyndir að samningurinn sem hafi verið undirritaður hafi verið til lengri tíma. Það standist ekki skoðun ef samningurinn sem þá væri til staðar væri ótímabundinn að gerður sé nýr samningur sem jafnframt verði skýrður ótímabundinn.

Mál þetta veki nú upp spurningar þegar lögmaður varnaraðila hafi fengið frekari gögn í hendur, þ.e. fremri síðu á leigusamningi í máli nr. 46/2020 þar sem boðin sé leiga til 2050, að samskonar blað hafi verið útbúið í máli varnaraðila en því verið skipt út í þinglýsingu. Það staðfesti það sem arflátinn J hafi haldið fram í samtali við lögmann varnaraðila að gengið hefði verið frá samningi til lengri tíma.

Tilefni sé til að skoða þetta mál í allt öðru ljósi með vísan til XVII. kafla almennra hegningarlaga, nr. 19/1940.

Krafa varnaraðila sé því nú að máli þessu verði vísað frá nefndinni. Að öðru leyti sé krafist viðurkenningar á 20 ára lóðarleigusamningnum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili segir að áréttað skuli að kærunefndin hafi þegar komist að niðurstöðu um ágreining aðila hvað varði lengd leigusamningsins sem málið hverfist um, uppsögn samningsins og hvenær hann renni út. Um það sé vísað til úrskurðar kærunefndar í máli nr. 107/2019 þar sem því sé slegið föstu að líta beri á leigusamninginn sem ótímabundinn, að samningnum hafi verið sagt upp í samræmi við ákvæði laga nr. 75/2008 með skriflegri tilkynningu 24. október 2018 og renni því út 24. október 2020. Liggi því fyrir að kærunefndin hafi því þegar hafnað kröfum og málatilbúnaði varnaraðila – sem hann setji nú fram öðru sinni í þessu máli er varði innlausn sumarhússins – í þá veru að samningurinn verði framlengdur um 20 ár eða annars að viðurkenna beri hann sem tímabundinn samning til 20 ára. Það veki því furðu að enn sé reynt að halda því fram að úrlausn kærunefndarinnar í máli nr. 107/2019 sé röng eða virt að vettugi. Í öllu falli sé kröfum varnaraðila í þá veru mótmælt með vísan til ofangreinds og fyrri athugasemda sóknaraðila.

Í athugasemdum sóknaraðila hafi verið tekið fram að þýðingarlaust væri að færa sérstaklega fram mótmæli við málatilbúnaði varnaraðila í ofangreinda veru og látið nægja að vísa til kæru og fyrri athugasemda í því sambandi, enda hefði nefndin þegar leyst úr öllum ágreiningi er lúti að samningnum. Það eigi enn við, enda liggi fyrir, og ætti að vera óumdeilt, að öll lagaskilyrði séu uppfyllt fyrir innlausn mannvirkisins á lóðinni, sbr. 2. tölul. 5. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, og ekki liggi annað fyrir úrskurðarnefndinni en að ákvarða innlausnarverð. Þrátt fyrir það séu sóknaraðilar nú knúnir til þess að bregðast við athugasemdum varnaraðila í ljósi alvarleika þeirra ósanninda og tilhæfulausu ásakana og aðdróttana sem þar megi finna.

Vart verði aðrar ályktanir dregnar af erindi varnaraðila en að þar séu sóknaraðilum bornar brigður á að hafa beitt konu á tíræðisaldri einhvers konar blekkingum eða svikum. Af hálfu sóknaraðila sé þessum órökstuddu ávirðingum harðlega mótmælt sem röngum og ósönnuðum. Áréttað skuli að viðsemjanda sóknaraðila – sem séu bændur sem sjálf höfðu enga þekkingu í málum á borð við þessi og engrar ráðgjafar notið – hafi ekki verið J, svo sem lesa megi úr athugasemdum varnaraðila, heldur lögerfingi hennar og einn þeirra sem standi að máli þessu fyrir hönd dánarbúsins. Hann hafi sjálfur séð um að finna og/eða útbúa samningsformið sem leigusamningurinn hafi byggt á, ekki sóknaraðilar, svo sem áður hafi verið rakið. Vandséð sé því hvernig skjalagerð eða samningurinn hafi því getað verið „villandi“ af hálfu sóknaraðila. Það sé því ekki hálfsannleikur heldur beinlínis ósatt sem segi í erindi varnaraðila að „… umbj. m. höfðu enga aðkomu að samningagerð í skjalagerð utan þess að undirrita það í góðri trú.“

Sama eigi við um fullyrðingar í þá veru að varnaraðili hafi upphaflega talið að um væri að ræða lengri leigutíma til 2050, sem sé með öllu óskýrt og órökstutt, að öðru leyti en að vísað sé til meints samnings um lóð X. Þetta stangist enn fremur á við málatilbúnað varnaraðila sjálfs í erindi hans frá 15. júní 2020, þar sem segi: „Fyrir liggur að við eftirgrennslan hafði lóðarleigusali lofað arfláta, þ.e. J 20 ára lóðarleigusamning líkt og hann gerði við lóðarleiguhafa í öðru máli eða nr. 46/2020 skv. upplýsingum, en með óútskýrðum hætti færir hann tímabundna lóðarleigusamninginn niður í tvö ár, sem er andstætt lögum“. Þannig hafi málatilbúnaður varnaraðila breyst úr meintu loforði um 20 ára leigusamning, eða til 2038, í meint loforð um 32 ára leigusamning, eða til 2050. Raunar sé jafnframt vísað til þess í erindi varnaraðila að sóknaraðilar hafi einnig lofað varnaraðila í máli nr. 46/2020 20 ára leigusamningi samkvæmt upplýsingum frá þeim, en svo virðist sem það loforð hafi einnig breyst á tveimur vikum (milli erinda varnaraðila) og við það bæst 12 ár. Sóknaraðilar mótmæli þessum málatilbúnaði varnaraðila sem röngum og ósönnuðum.

Þá lýsi sóknaraðilar furðu á óútskýrðri umfjöllun í erindi varnaraðila um söluferli á öðru landi sóknaraðila. Vandséð sé hvaða þýðingu það hafi fyrir það mál sem hér sé til umfjöllunar. Þá sé því af augljósum ástæðum mótmælt að ekki sé hægt að styðjast við afsal það sem lagt hafi verið fram í málinu með vísan til þess hver afsalshafinn sé. Til þess standi hvorki rök né ákvæði laga. Þvert á móti beri að horfa til þess við ákvörðun innlausnarverðs, sbr. 1. tölul. 4. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008.

Öllu alvarlegri séu þó aðrar ávirðingar í erindi varnaraðila, enda verði vart annað lesið úr erindinu en að þar séu færðar fram ásakanir á hendur sóknaraðilum um skjalafals eða önnur brot á ákvæðum XVII. kafla almennra hegningarlaga, lögbrot sem varði allt að átta ára fangelsi. Ef rétt reynist sé þessi málatilbúnaður með miklum ólíkindum, svo ekki sé sterkar að orði kveðið. Ætla megi að slíkar ávirðingar væru ekki settar fram nema að vel ígrunduðu máli og á grundvelli sterkra vísbendinga eða sannanna, enda sé aðdróttun um refsiverðan verknað refsivert brot samkvæmt 235. og 236. gr. almennra hegningarlaga. Þó virðast ávirðingar varnaraðila aðeins byggðar á því að lögmaður hans hafi fengið í hendur meinta fyrri síðu leigusamnings í máli nr. 46/2020, sem sé annars efnis en opinberlega þinglýstur leigusamningur sem aldrei hafi verið mótmælt fyrr en krafa um innlausn hafi verið sett fram. Þá hafi það enga þýðingu að fremra blað leigusamningsins sé ekki „staðfest með upphafsstöfum“, hvað þá að það „… gefi tilefni til að halda að jafnvel er efni samningsins annað en leigusali vill halda fram, þ.e. að um tímabundinn samning hafi verið að ræða til lengri tíma en ekki eins og þinglýst skjal vísað til.“ Staðreyndin sé sú að hvorki lög né venja geri ráð fyrir því að einstakar blaðsíður samninga séu staðfestar með upphafsstöfum, þótt slíkt sé vissulega stundum gert við undirritun samninga. Ætti að hnekkja undirrituðum og þinglýstum samningum með vísan til skorts á upphafsstöfum samningsaðila á öllum síðum megi ljóst vera að óvissa væri um efni og skuldbindingargildi meirihluta gerðra samninga hér á landi síðastliðna áratugi.

Þessi málatilbúnaður varnaraðila sé fjarstæðukenndur og honum til minnkunar. Á þessum vettvangi skuli látið nægja að hafna öllu framangreindu sem röngu og ósönnuðu, þar með töldu að fyrrgreind blaðsíða í máli nr. 46/2020 stafi frá sóknaraðilum eða að þau hafi nokkurn tímann boðið varnaraðila í þessu máli eða máli nr. 46/2020 leigu til ársins 2050 og sóknaraðilar hafi gerst berir að broti gegn ákvæðum XVII. kafla almennra hegningarlaga í lögskiptum sínum við varnaraðila.

Það veki þó upp áleitnar spurningar hvers vegna varnaraðili telji nægilega trúverðugt að umrædd meint blaðsíða annars leigusamnings sé „sú rétta“, en ekki fyrri síða þess leigusamnings, sem þinglýst hafi verið fyrir ríflega tveimur og hálfu ári, til þess að láta að því liggja að sóknaraðilar hafi gerst sekir um refsivert athæfi. Jafnframt veki það athygli að fyrst núna séu bornar brigður á efni leigusamningsins, ríflega tveimur og hálfu ári eftir undirritun og þinglýsingu hans. Sérstaklega í ljósi þess að aldrei hafi borist athugasemdir við að leigusamningurinn hafi verið gerður til tveggja ára, ekki einu sinni þegar tilkynningar um uppsögn hafi verið sendar fyrir hartnær tveimur árum eða í kæru varnaraðila í máli nr. 107/2019, þótt þá hefði væntanlega verið fullt tilefni til. Slíkt verulegt tómlæti af hálfu varnaraðila á því að bera fram þessar haldlausu mótbárur gegn lögmæti leigusamningsins sé með öllu óútskýrt. Að mati sóknaraðila eigi þetta sér þá einföldu skýringu að þessar ásaknir séu nú settar fram gegn betri vitund varnaraðila í þeim tilgangi einum að drepa málinu á dreif og þyrla upp einhvers konar moldviðri í þeirri von að nefndin fallist á órökstudda kröfu um frávísun. Þeirri kröfu sé mótmælt sem haldlausri, tilhæfulausri og of seint fram kominni. Ljóst sé að kæra sóknaraðila hafi borist innan tímafresta og uppfylli skilyrði 1. mgr. 26. gr. laga nr. 75/2008. Ekkert tilefni sé því til frávísunar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðili segir að því sé alfarið hafnað að ættingi J hafi komið að gerð samninga frá fyrri tíma. Atvik málsins séu þannig að öðru leyti að ekki verði hægt að koma við beinum vitnisburði J þar sem hún sé látin.

Ættingjar J hafi lagt mikla áherslu á það að þau hafi lagt mikla rækt við staðinn og séu bundin honum tilfinningaböndum. Í gögnum frá landeiganda megi sjá fullyrðingar þess efnis að eignin liggi alveg við „veg“. Sé átt við þjóðveginn sé það alrangt þar sem varnaraðili hafi lagt mikinn kostnað við vegagerð frá þjóðvegi á sínum tíma. Þetta sé um 100 metra langur vegur sem hafi verið lagður og verið haldið við í yfir 50 ár af leigutaka.

Þá sé gert lítið úr viðhaldi og ástandi eignarinnar. Þessum fullyrðingum sé jafnframt mótmælt. Miklar endurbætur og viðhald hafi átt sér stað á eigninni.

Þá sé það mjög einkennileg aðferðafræði að vísa til markaðsverðs á svæðinu með því að vísa til sölu á „skúr“ sem standist ekki samanburð.

Varnaraðili hafi aldrei einsett sér það að selja eignina. Þetta sé griðastaður fjölskyldunnar til rúmlega 50 ára og valdi þetta miklu tilfinningaróti hjá þeim.

VI. Frekari athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðilar ítreka að þau viðmið, sem einkum beri að leggja til grundvallar, séu rakin í 4. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008. Af ákvæðum 4. mgr. 14. gr. leiði að réttasta viðmiðið séu nýleg kaupverð á sambærilegum mannvirkjum á sömu jörð, en einnig megi líta til aðliggjandi jarða og jarða í sveitarfélögum í kring. Þá megi einnig líta til ástands, gerðar og skipulags mannvirkis, sem og opinbers verðmætamats og annarra heimilda sem til leiðbeininga megi verða.

Líkt og áður hafi verið rakið sé eina nýlega fordæmið, sem aðilum sé kunnugt um, að finna í þinglýstu afsali vegna frístundahúss að H I, fasteignanúmer X. Umrætt mannvirki standi á sömu jörð og mannvirkið að F Ekki virðist frekari nýlegum heimildum til að dreifa, enda sé jörðin hvorki skipulögð frístundabyggð né aðliggjandi lóðir eða jarðir.

Gögn um kaupverð mannvirkisins að H I hafi verið lögð fram með viðbótargreinargerð sóknaraðila og vísist til þeirra. Fyrir liggi að kaupverð mannvirkisins hafi numið 70.000 kr., en fasteignamat þess nemi 3.410.000 kr. samkvæmt fasteignaskrá. Mannvirkið sé mjög sambærilegt mannvirkinu að Fað eðli og gæðum, en sé aftur á móti nokkru stærra, eða 34,5 fermetrar, og hafi við sölu að því er virðist verið í sambærilegu ástandi og mannvirkið sem málið snúist um. Verði því að ætla að verðmæti mannvirkisins að F sé sambærilegt að verðmæti og hafi varnaraðili ekki lagt fram nein gögn til að hnekkja því mati. Hér verði einnig að geta þess að varnaraðili hafi enga kröfu gert um tiltekna fjárhæð innlausnarverðs.

Sóknaraðilar telji jafnframt að kærunefnd húsamála beri við mat sitt að líta til ástands og eðlis mannvirkisins að F sem lýst sé í viðbótargreinargerð sóknaraðila. Ekki liggi fyrir nein gögn eða aðrar sannanir fyrir einhvers konar verðmætaaukningu vegna athafna varnaraðila eða nein gögn um nokkur önnur atriði sem leiða ættu til hækkunar á metnu markaðsvirði mannvirkisins. Sé öllum órökstuddum málatilbúnaði varnaraðila um slík atriði hafnað sem röngum og ósönnuðum.

Með vísan til framangreinds sé ljóst að mannvirkið sem um ræði sé verðlítið og raunverulegt markaðsvirði þess sé mun lægra en það fasteignamat sem Þjóðskrá hafi áætlað því, enda hafi ekkert raunverulegt mat á mannvirkinu eða ástandi þess farið fram af hálfu þeirrar stofnunar. Þær staðreyndir sem liggi fyrir og varnaraðili hafi ekki með nokkrum hætti hnekkt bendi allar í sömu átt. Í málinu liggi fyrir gögn um raunverulegt söluverðmæti sambærilegs mannvirkis á sambærilegri lóð innan sömu jarðar. Slík gögn séu eðli málsins samkvæmt besta heimildin fyrir því raunverulega markaðsverði sem kærunefnd beri að grundvalla niðurstöðu sína á, einkum og sér í lagi í ljósi þess að þeim gögnum hafi ekki verið hnekkt af hálfu varnaraðila.

Í ljósi framangreinds telji sóknaraðilar að markaðsvirði mannvirkisins geti ekki numið hærri fjárhæð en 200.000-300.000 kr.

VII. Frekari athugasemdir varnaraðila

Fyrir liggi umboð til handa lögmanni sóknaraðila sem sé dagsett 21. september 2018 í Í útgefið af félaginu I ehf. Umboðið sé undirritað af tveimur stjórnarmönnum sem séu ekki búsettir hér á landi. Í umboðinu sé lögmanninum falið umboð til að kaupa jarðirnar H I og II, lóðir á sama stað ásamt mannvirkjum. Í fylgiskjali 3, dags. 25. september 2018, sé afsal merkt sem viðauki I um kaupsamning. Þar megi ráða að verið sé að kaupa jarðirnar H I og II, lóðir og fasteignir á sama stað, á milli sóknaraðila sem seljenda og I ehf. sem kaupanda sem sé í eigu erlends aðila.

Í fylgiskjali 4, dagsettu sama dag, sé afsal merkt sem viðauki IV. um kaupsamning. Þar megi sjá að verið sé að kaupa og selja lóðina H I með fastanúmerið X og landnúmerið X milli sömu aðila, en frístundahúsið hafi ekki fylgt með í kaupunum. Með bréfi, dags. 2. október 2018, merkt sem fylgiskjal 5 sé framangreindu afsali vísað frá þinglýsingu þar sem fram hafi komið að enginn hafi þinglýsta eignarheimild að lóðinni H I, fastanúmerið X sem vísað sé til, auk þess sem ekki hafi verið að finna nein gögn um stofnun lóðarinnar. Framangreind lóð og sumarhús hafi væntanlega verið í eigu sóknaraðila.

Miðað við málavaxtalýsingu verði að gefa sér að í framhaldinu hafi fyrirsvarsmönnum sóknaraðila verið gert að laga þann hluta af þeim kaupum sem fram hafi farið heildstætt 28. september 2018 þar sem erlendir aðilar hafi verið að kaupa upp allt sem þeir hafi komist yfir á staðnum, þ.e. jarðir, lóðir og mannvirki, þar með talið lóðina X og frístundahúsið nr. X sem síðar hafi verið selt sérstaklega, sbr. afsal dags. 21. nóvember 2018. Vakin sé athygli á því að lögmaður sóknaraðila sé á sömu stofu og lögmaður I ehf. og verði að setja allan fyrirvara á skjalagerð um meint verð sem „greitt“ hafi verið fyrir frístundahúsið. Ekki verði séð á gögnum að framangreint skjal, sem sé dags. 21. nóvember 2018, hafi ratað í þinglýsingabækur.

Ættingjar J hafi lagt mikla áherslu á það að þau hafi lagt rækt við staðinn og séu bundin honum tilfinningaböndum. Í gögnum frá landeiganda megi sjá fullyrðingar þess efnis að eignin liggi alveg við veg. Sé átt við þjóðveginn þá sé það alrangt þar sem varnaraðili hafi lagt mikinn kostnað við vegagerð frá þjóðvegi á sínum tíma. Þetta sé um 300 metra langur vegur sem lagður hafi verið og hafi verið haldið við í yfir 50 ár af leigutaka.

Þá sé gert lítið úr viðhaldi og ástandi eignarinnar. Þessum fullyrðingum sé jafnframt mótmælt. Miklar endurbætur og viðhald hafi átt sér stað á eigninni, þar með talið á veginum, ásamt því að um mikinn trjágróður sé að ræða sem ræktaður hafi verið og hlúð að í yfir 50 ár af J, börnum hennar og barnabörnum.

Taka verði mið af lágmarki samkvæmt fasteignamati, eða 2.020.000 kr. í innlausnarvirði eignarinnar. Því til viðbótar verði að virða verðmætaaukningu á landinu, svo sem allan gróður og trjárækt. Þá verði að virða byggingu vegarins og viðhald sem falli undir mannvirki.

Vert sé að taka fram að við uppgjör á dánarbúinu hafi erfingjum verið gert að greiða erfðafjárskatt af fjárhæðinni 2.280.000 kr. sem sé viðkomandi fasteign sem hér um ræði, þ.e. fasteignamat eignarinnar.

Af fyrirliggjandi skjali sem sýni söluverð samsettra eigna megi sjá að söluverðið sé 120.000.000 kr. Í niðurbroti megi sjá að allar eignirnar séu seldar á yfirverði miðað við fasteignamat. Til að mynda séu lóðir nr. X á F seldar á allt að 100% hærra verði en fasteignamatið segi til um og sama megi segja um aðrar fasteignir þar sem það eigi við. Það sé jafnframt athyglisvert að söluverðmæti húseigna á svæðinu sé nokkuð yfir skrásettu fasteignamati. Í ljósi þessa þyki varnaraðila undarlegt að áætla að markaðsverð F ætti að vera undir fasteignamati.

Það sé erfitt fyrir fjölskylduna að segja skilið við þennan fallega reit sem þau hafi fóstrað í þennan langa tíma. Mikil umfjöllun sé um uppkaup erlendra aðila á landinu. Á þeim tæpum 30 árum sem lögmaður varnaraðila hafi starfað að þessum málaflokki, þ.e. frístundahúsabyggðinni, sé að koma að nýr flokkur kaupenda. Erlendir aðilar sem kaupi upp jarðir og lóðir og hafi á sama tíma engan áhuga á því að viðhalda þeim verðmætum sem fjölskyldur hérlendis hafi skapað sér í frístundum með dvöl sinni í frístundabyggðinni.

Í þessu máli sé vikið algjörlega til hliðar þeim grunntóni sem lög nr. 75/2008 hafi markað. Lögin hafi verið sett til að vernda lóðarleiguhafa. Að öllu jöfnu megi lóðarleiguhafar eiga von á því að fá endurnýjaða lóðarleigusamninga.

VIII. Niðurstaða

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Hafi aðilar vanrækt tilkynningarskyldu samkvæmt 3. eða 4. mgr. 10. gr. grundvallast málskotsheimild leigusala á 3. mgr. 11. gr. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent í síðasta lagi sex mánuðum fyrir lok leigusamnings. Sóknaraðilar sögðu leigusamningi aðila upp með bréfi, dags. 24. október 2018, og lýkur leigutíma því 24. október 2020. Kæra sóknaraðila í máli þessu barst kærunefnd 21. apríl 2020 og því ljóst að málskotsréttur þeirra var í gildi þegar kæran barst.

Í 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 segir að hafi annar hvor aðilinn nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildi þó ekki krefjist leigusali innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki sín af lóð á sinn kostnað, sbr. 6. mgr.

Varnaraðili gerir kröfu um að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja. Eins og áður hefur komið fram var það niðurstaða kærunefndar í máli nr. 107/2019 að komist hafi á ótímabundinn samningur á milli aðila um leigu lóðarinnar eftir að tímabundnum samningi þeirra lauk 4. ágúst 1980. Með hliðsjón af þessu og því að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra barst kærunefndinni sem og þeirri staðreynd að sóknaraðilar krefjast innlausnar er ekki unnt að fallast á þessa kröfu varnaraðila, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

Varnaraðili gerir einnig kröfu um frávísun málsins á þeirri forsendu að misfarið hafi verið með gögn fyrir þinglýsingu á leigusamningi aðila, dags. 1. janúar 2018, en með réttu hefði átt að líta á hann sem tímabundinn leigusamning til 20 ára. Kærunefnd fær ekki séð hvernig þessi fullyrðing geti leitt til frávísunar á málinu.

Í 2. tölul. 5. mgr. 12. gr. segir að hafi leigusali nýtt sér málskotsrétt sinn geti hann fyrir kærunefnd húsamála haft uppi kröfu um innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr. Í kæru sóknaraðila er gerð krafa um að kærunefndin ákveði innlausnarverð fyrir mannvirki varnaraðila og telja þeir að það skuli vera á bilinu 400.000-500.000 kr.

Samkvæmt 4. mgr. 14. gr. skal ákvörðun um innlausnarverð fyrir mannvirki taka mið af kröfum aðila og hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Við mat á markaðsverðmæti mannvirkja skal meðal annars hafa eftirfarandi til viðmiðunar:

1. nýlegt söluverð á mannvirkjum sem eru af svipaðri stærð og gerð og standa á lóðum á sömu jörð eða nálægum jörðum í sveitarfélaginu; einnig má líta til nýlegra söluverða sambærilegra frístundahúsa og annarra mannvirkja á lóðum undir frístundahús innan sveitarfélaga í nágrenninu; heimilt er að líta til sölu mannvirkja þar sem lóðarleiguréttindi eru til a.m.k. 20 ára og til sölu mannvirkja á eignarlóðum,
2. ástand, gerð og skipulag mannvirkja,
3. fasteignamat, brunabótamat og annað er til leiðbeiningar má verða.

Þá segir í 5. mgr. 14. gr. laga nr. 75/2008 að nú hafi í tíð eldri leigusamnings leigutaki eða fyrirrennari hans staðið fyrir umbótum á lóð, svo sem með trjá- og garðrækt, geti leigutaki  krafist þess að leigusali greiði sér bætur vegna þeirrar verðmætaaukningar sem orðið hefur á landinu. Svo að bæturnar verði úrskurðaðar til handa leigutaka verði að vera sýnt fram á að umbæturnar hafi aukið verðgildi lóðar verulega umfram það sem við mátti búast miðað við ástand hennar í upphafi eldri leigusamnings og að venjulegri umhirðu lóðar hefði verið sinnt allan tímann. Aftur á móti segir í 6. mgr. sömu greinar að hafi umhirðu leigutaka á lóð á leigutíma verið verulega ábótavant og ástand lóðar sé ófullnægjandi þegar leigusamningur rennur út getur leigusali krafist lækkunar á innlausnarverði mannvirkja samkvæmt 4. mgr.

Um er að ræða timburhús sem er 28,4 m² að stærð og byggt var árið 1972. Hvorki er rafmagn né hiti í húsinu og ekki rennandi vatn. Húsið er ekki á skipulögðu frístundasvæði og því er enga þjónustu að hafa í næsta nágrenni.

Sóknaraðilar segja að ástand hússins sé verulega bágborið og svo virðist sem viðhaldi hafi ekki verið sinnt um langa hríð. Þeir telja að hafa beri til hliðsjónar afsal vegna kaupa á sumarhúsi sem standi á sömu jörð og mannvirki varnaraðila, það hafi sömu legu, þ.e. neðan við veg út við sjó, og sé 34,5 m² að stærð. Tekið sé fram í afsalinu að sumarbústaðurinn/geymslan sé mjög illa farinn, án rafmagns, hita og neysluvatns og í stað þess að láta rífa hann og farga hafi seljendur og kaupendur komist að samkomulagi um að kaupandi greiði seljanda 70.000 kr. fyrir skúrinn.

Varnaraðili segir að mikil jarðrækt hafi staðið á lóðinni í 50 ár og beri því að taka mið af öllum þeim gróðri sem sé til staðar, hávöxnum trjám og svo framvegis. Þá hafi hann byggt upp tengiveg frá þjóðvegi að lóðinni sem sé um 300 metra langur. Einnig nefnir varnaraðili að miklar endurbætur og viðhald hafi átt sér stað.

Fasteignamat frístundahússins fyrir árið 2020 er 2.280.000 kr. Kærunefnd óskaði eftir því við aðila að þeir legðu fram gögn til stuðnings kröfum sínum um innlausnarverðmæti hússins. Sóknaraðilar vísuðu til fyrirliggjandi afsals fyrir húsi á sömu jörð sem selt var á 70.000 kr. Varnaraðili kvaðst setja fyrirvara á gildi afsalsins vegna tengsla lögmannsins sem um þá skjalagerð annaðist og lögmanns sóknaraðila. Þá lagði hann fram yfirlit yfir söluyfirlit samsettra eigna þar sem sjá má, þegar eignir eru sundurliðaðar, að lóðir séu seldar á allt að 100% hærra verði en fasteignamatið segir til um.

Með hliðsjón af myndum af eigninni, skýringum aðila og gögnum telur kærunefnd rétt að miða við að innlausnarverð hússins sé jafnhátt og fasteignamatsverð hússins var árið 2020 þegar kæra í málinu barst, eða 2.280.000 kr., enda sé fasteignamat besti mælikvarðinn þegar gögnum eins og mati fasteignasala er ekki til að dreifa eða öðrum gögnum sem hnekkja fasteignamatsverði.

Vakin er athygli á því að í 4. mgr. 27. gr. laga nr. 75/2008  segir að nú sé felldur úrskurður um skilmála innlausnar samkvæmt 14. gr. Skal þá leigutaki skila lóðinni, ásamt öllum mannvirkjum og tilheyrandi fylgifé, að teknu tilliti til eðlilegrar notkunar og viðhalds, í ekki lakara ástandi en þegar honum var kunnugt eða mátti vera kunnugt um kæru leigusala, samkvæmt 2. tölul. 5. mgr. 12. gr., sbr. 14. gr.

ÚRSKURÐARORÐ:

Fallist er á kröfu sóknaraðila um innlausn sumarhúss varnaraðila, að F með fasteignanúmer X á lóð nr. X í landi H I.

Innlausnarverð sumarhússins er ákveðið 2.280.000 kr.

Reykjavík, 15. febrúar 2021

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður