Mál nr. 36/2011

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 36/2011

Svalir. Skipting kostnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

     Með ódagsettu bréfi, mótteknu 14. september 2011, beindi húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

     Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

     Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila sem barst í tölvupósti 23. janúar 2012 lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 12. mars 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Um er að ræða fjöleignarhúsið C. Húsið skiptist í þrjá matshluta, þ.e. A (matshluti 01) en þar eru 14 íbúðir á þremur hæðum, B (matshluti 02) en þar eru 13 íbúðir á fimm hæðum og bílageymslu (matshluti 03) en þar eru 24 bílastæði. Ágreiningur er skiptingu kostnaðar vegna viðgerða á flotun svalaganga að A.

     Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

      Að viðurkennt verði að svalagangar að C séu í sameign allra eigenda hússins og að kostnaður vegna flotun svalaganga að A sé sameiginlegur og skiptist milli eigenda eftir hlutfallstölum eignarhluta.

     Í álitsbeiðni kemur fram að flotið á svölum í sameign að A sé ónýtt og hafi flagnað af öllum þremur hæðunum. Verst sé ástandið á þriðju hæð og sé hugsanlegt að steypuskemmdir hafi af því hlotist. Þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir til byggingaverktaka og misheppnaðar viðgerðir hans hafi viðgerðir reynst ófullnægjandi.

     Álitsbeiðandi bendir á að C sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús og sé allt ytra byrði þess í sameign allra eigenda. Haldinn hafi verið húsfundur 24. ágúst 2011 fyrir húsfélagið C til að fá samþykki fyrir framkvæmdum/viðgerðum á floti svalanna. Á fundinum hafi gagnaðili ekki talið að eigendum að B  bæri að greiða fyrir flotun á svölum að A. Meginrök gagnaðila hafi verið þau að í eignaskiptayfirlýsingu komi fram að sameiginlegar svalir að A séu í sameign sumra, þ.e. álitsbeiðanda, og kæmu gagnaðila ekki við þar sem gagnaðili noti ekki umræddar svalir né stigagang. Þá hafi verið bent á að húsin væru ekki eins í lögun, þ.e. hús álitsbeiðanda sé þrjár hæðir en hús gagnaðila fimm hæðir. Stigagangur álitsbeiðanda sé opinn og ekki þurfi lykil til að komast inn á stigaganginn en hins vegar þurfi lykil til að komast inn á stigagang gagnaðila. Þar sem ekki tókst að leysa ágreininginn og fá framkvæmdirnar/viðgerðirnar samþykktar hafi verið ákveðið að taka málið af dagskrá fundarins. Álitsbeiðandi ætlaði síðan að skoða sín mál og hugsa sinn gang.

     Álitsbeiðandi bendir á að skv. 6.–9. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, teljist ytra byrði sameiginlegra svala sameign allra eigenda að C en ekki eingöngu sameign álitsbeiðanda. Geti gagnaðili ekki skotist undan því að deila kostnaði með álitsbeiðanda við framkvæmdir/viðgerð á floti á svölum A með því að vísa í eignaskiptayfirlýsinguna. Álitsbeiðandi bendir einnig á að vísa megi í 37. og 38. gr. laga um fjöleignarhús vegna ráðstafana til að forðast tjón með nauðsynlegu viðhaldi. Þá bendir álitsbeiðandi á að byggingastjóratryggingin hafi verið felld niður 13. mars 2009 en lokaúttektin hafi farið fram 24. janúar 2007.

     Í greinargerð gagnaðila er á því byggt að gagnaðila beri ekki að taka þátt í kostnaði á flotun á svölum að A. Því til stuðnings er vísað til 7. gr. og 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðili tekur fram að sé sá skilningur rangur er óskað álits á því hvort um eitt hús sé að ræða og hvort allt viðhald og rekstrarkostnaður við matshluta 01 og 02 í eignaskiptayfirlýsingunni sé þar af leiðandi sameiginlegur. Það eina sem falli ekki undir sameiginlegan kostnað séu þeir liðir sem taldir séu upp í eignaskiptayfirlýsingunni, þ.e. húshitunarkostnaður. Rekstur á lyftu, þrif á sameign og þess háttar væri því á kostnað allra eigenda að C.

III. Forsendur

     Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir C, dags. í desember 2003, kemur fram að C sé eitt hús. Kærunefnd hefur í fyrri álitsgerðum sínum ítrekað fjallað um það álitaefni hvenær sambygging teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, og hvenær ekki. Í máli þessu þykir ekki ástæða til að endurtaka rök fyrir því, en bent á almennar forsendur kærunefndar um þetta atriði, sbr. til dæmis álitsgerð í málinu nr. 14/1995. Það er álit kærunefndar að C teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994.

     Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 fellur innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala undir séreign viðkomandi íbúðareiganda en ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, fellur hins vegar undir sameign, sbr. 4. tölul. 8. gr. sömu laga. Í þessu felst að íbúðareigendum ber að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði svala sinna. Allt annað viðhald fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. fyrrgreint ákvæði 4. tölul. 8. gr., enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni.

     Í 7. gr. laga nr. 26/1994 er fjallað um sameign sumra. Í 1. tölul. 7. gr. laganna kemur fram að um sameign sumra er að ræða þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé. Í 2. tölul. 7. gr. laganna segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það meðal annars við þegar veggur skiptir húsi svo aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað. Þannig er skv. 2. tölul. 1. mgr. húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum, þegar fjöleignarhús samanstendur af fleiri slíkum, í sameign eigenda þar og öðrum eigendum þess óviðkomandi.

     Í eignaskiptayfirlýsingu hússins þar sem fjallað er um matshluta 01, þ.e. A, kemur fram að í sameign allra í matshlutanum sé svalagangur/stigi (0108) á fyrstu hæð og svalagangur/stigi (0211) og (0311) á annarri og þriðju hæð. Með vísan til þess eru umræddir svalagangar í eigu eigenda að A. Kærunefnd telur að sama regla gildi um svalaganga og svalir íbúða, þ.e. að ytra byrði þeirra, stoð- og burðarvirki svo og handrið, falli undir sameign allra eigenda viðkomandi húss, þ.e. allra eigenda að C en eigendur að A eigi að sjá um allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra, svo sem flotun. Það er álit kærunefndar að kostnaður við flotun svalaganga eigi að skiptast milli eigenda að A eftir hlutfallstölum eignarhluta.

IV. Niðurstaða

     Það er álit kærunefndar að kostnaður við flotun svalaganga að A skiptist milli eigenda að A eftir hlutfallstölum eignarhluta.

Reykjavík, 12. mars 2012

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson