Mál nr. 1/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 1/2003

Skaðabætur: Trégrindur á svölum.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. janúar 2002, beindi A f.h. B, X nr. 3, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið X nr. 1-9, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 14. janúar 2003.  Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 3. febrúar 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 15. apríl 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1-9. Stigagangar hússins eru fimm, frá fjórum hæðum upp í 7 hæðir, auk kjallara, alls 61 eignarhluti. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á þriðju hæð nr. 3 en gagnaðili er húsfélagið  X nr. 1-9. Ágreiningur er um skaðabótaábyrgð húsfélags vegna tjóns á trégrindum á svölum.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á tjóni er varð á timburgrindum á svölum álitsbeiðanda í kjölfar utanhúsframkvæmda við húsið.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð sína árið 1999. Á svölum íbúðarinnar hafi verið tveggja ára gamlar trégrindur sem hafi á þeim tíma verið í óaðfinnanlegu ástandi. Í byrjun janúar 2001 hafi verið ráðist í stórfelldar utanhúsframkvæmdir við húsið. Með tilkynningu frá framkvæmdanefnd hafi eigendur verið beðnir um að fjarlægja alla lausamuni af svölum hússins. Álitsbeiðandi hafi brugðist við og fjarlægt allt lauslegt af sínum svölum annað en timburgrindurnar. Álitsbeiðandi hafi hins vegar óskað eftir því að allt yrði gert til þess að vernda grindurnar frá hnjaski vegna viðgerðanna.

Þegar framkvæmdum hafi verið lokið hafi komið í ljós að grindurnar hafi verið mjög illa farnar, bæði vegna málningar- og múrslettna. Einnig hafi þær verið ósléttir og undið upp á sig. Í júní 2001 hafi álitsbeiðandi gert þá kröfu að grindurnar yrðu lagfærðar og þeim komið í upprunalegt horf. Í framhaldi af því hafi grind á stærri svölum álitsbeiðanda verið fjarlægð, gólf sópað og hún máluð með dökkri þekjandi málningu. Segist álitsbeiðandi ósáttur við grindurnar eftir þá aðgerð, enda líti þær illa út og séu langt frá því að vera eins og þær hafi verið.

Segist álitsbeiðandi, með bréfi dags 14. ágúst 2001, hafa ítrekað kröfu sína að gagnaðili færði grindurnar í upprunalegt horf. Ekki hafi verið orðið við þeirri kröfu. Hafi álitsbeiðandi fengið verkfræðing til að taka út ástand grindanna. Með bréfi, dags. 5. apríl 2002, hafi álitsbeiðandi farið fram á að grindurnar yrðu teknar í gegn og þær færðar í upprunalegt horf. Ekki hafi verið orðið við þeirri kröfu álitsbeiðanda. Hins vegar segir álitsbeiðandi að á fundi með stjórn gagnaðila, haustið 2001, hafi álitsbeiðanda verið gefið loforð um að grindurnar yrðu lagfærðar. Hafi ekki verið staðið við umrætt loforð.

Hafi álitsbeiðandi því neyðst til að leita atbeina A og með bréfi, dags. 21. nóvember 2002, hafi verið farið fram á að grindurnar yrðu lagfærðar eða að tjón álitsbeiðanda yrði að fullu bætt með nýjum grindum. Í svari frá lögmanni gagnaðila, dags. 1. nóvember 2002, hafi kröfum álitsbeiðanda verið hafnað.

Byggir álitsbeiðandi kröfur sínar á 2. tölul. 1. mgr. 52. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Heldur álitsbeiðandi því fram að tjónið sé afleiðing af framkvæmdum við sameign hússins sem gagnaðili beri ábyrgð á. Jafnframt mótmælir álitsbeiðandi að um sé að ræða lausamuni sem verði auðveldlega fjarlægðir, á borð við gasgrill, stóla o.fl. Þetta sé óháð því hvort umræddar grindur séu lausar á gólfi svalanna eða negldar niður. Um sé að ræða stórar fyrirferðarmiklar timburgrindur og sé fráleitt að gera þá kröfu að fólk fjarlægi slíkar tilfæringar upp á eigin spýtur. Einnig heldur álitsbeiðandi því fram að grindurnar hafi verið hluti af svölum hans frá árinu 1997 og teljist til fastamuna. Telur álitsbeiðandi eðlilegt hefði verið að vertakar þeir er annast hafi verkið hefðu fjarlægt grindurnar og komið þeim fyrir í geymslu á kostnað álitsbeiðanda.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að áður en framkvæmdir áttu sér stað hafi legið fyrir að allt húsið yrði háþrýstiþvegið og gert yrði við múrskemmdir, þar með talið á svalargólfum, og að allt lauslegt á svölum yrði að fjarlægja. Verktakinn hafi sett stórar auglýsingar í alla stigaganga, svo þetta færi ekki fram hjá neinum, og hafi skýrt verið tekið fram að íbúðareigendur ættu að gera ráðstafanir áður en framkvæmdir hæfust. Hafi íbúðareigendum einnig verið gefinn nægur frestur til þess. Fleiri íbúar hússins hafi svipaðar grindur á svölum sínum og hafi þær allar verið fjarlægðar áður en framkvæmdir hófust. Sem dæmi um viðbrögð íbúðareigenda megi nefna að í húsi nr 5, sem er næsti stigagangur við álitsbeiðanda og um leið hæsta húsið, hafi einn íbúi beðið verktakann um að fjarlægja sambærilegar grindur fyrir sig gegn greiðslu og hafi verktakinn gert það. Bendir gagnaðili á athugasemd álitsbeiðanda sem kemur fram í málsgögnum um að hann telji eðlilegt að verktakar húsfélagsins hefðu fjarlægt grindurnar á kostnað álitsbeiðanda. Er það mat gagnaðila að hann hefði átt að hafa frumkvæðið að því að biðja verktakann að framkvæma umrætt verk, sbr. íbúa  X nr. 5.

Segir gagnaðili að málaraverktakinn hafi haft samband við gagnaðila sumarið 2002 og beðið formann gagnaðila að skoða verkið þar sem því væri að ljúka. Formaðurinn hafi þá spurt hvort búið væri að klára svalagólf hjá álitsbeiðanda, en hafi hann svarað því neitandi. Formanni húsfélagsins hafi ekki þótt viðunandi að ljúka verkinu með þessum hætti og hafi beðið verkakan um að gera honum þann „stórgreiða“ að taka niður grindurnar, slípa og fúaverja þær. Hann hafi samþykkt þetta og gert að kostnaðarlausu. Áður en grindurnar hafi verið teknar niður hafi formaðurinn hringt bjöllu álitsbeiðanda en enginn verið heima. Telur gagnaðili að þarna hafi mistök átt sér stað, þ.e. að ráðast í þessar aðgerðir, þar sem hann hafi haldið að málinu væri lokið. Gagnaðili setji hins vegar út á að liturinn hafi verið of dökkur.

Vegna álits gagnaðila um að pallurinn hafi skekkst, þá bendir gagnaðili á að niðurfall á svölum álitsbeiðanda hafi stíflaðist veturinn 2001 til 2002 og grindur á öðrum svölum álitsbeiðanda verið á floti. Þetta segist gagnaðili hafa eftir íbúa í húsinu. Á myndum sem álitsbeiðandi hefur lagt fyrir kærunefnd komi skýrt fram að hann hafi ekki hugsað um að taka af svölum sínum lauslegt dót, s.s. blómsturpott og stóla. Þessar myndir séu teknar þegar framkvæmdir séu í fullum gangi.

Einnig bendir gagnaðili á að margir hafi orðið fyrir skakkaföllum við umræddar framkvæmdir, en allir aðrir hafi sýnt skilning.

Í ljósi þess sem hér hefur verið rakið telur gagnaðili húsfélagið ekki bótaskylt.

III. Forsendur

Ljóst er að aðila greinir á um staðreyndir í máli þessu. Samkvæmt 80. gr. laga nr. 26/1994 er hlutverk kærunefndar fjöleignarhúsamála að veita lögfræðilegt álit um ágreiningsatriði er rísa varðandi túlkun á lögum um fjöleignarhús. Metur kærunefnd hverju sinni hvort málsatvik teljist nægjanlega upplýst til að unnt sé að gefa álit um ágreiningsefnið, t.d. hvort skaðabótaskylda skv. ákvæðum laga nr. 26/1994 sé fyrir hendi. Hins vegar er ekki gert ráð fyrir sambærilegri sönnunarfærslu og tíðkast fyrir dómi svo sem matsskýrslum dómkvaddra matsmanna og aðila- og vitnaskýrslum sem gætu varpað frekara ljósi á ágreining aðila og jafnvel leitt til annarar niðurstöðu. Mun kærunefnd því taka afstöðu til þess álitaefnis sem hér er til umfjöllunar á grundvelli þeirra gagna sem hún hefur undir höndum. 

Um skaðabótaskyldu húsfélags vegna tjóns á séreign gildir 52. gr. laga nr. 26/1994. Þar kemur m.a. fram að húsfélag beri ábyrgð á sakargrundvelli vegna mistaka við meðferð og viðhald sameignar. Að auki gilda almennar reglur skaðabótaréttar um skaðabótaskyldu húsfélags, svo sem skilyrði um sannanlegt tjón og skyldu eiganda séreignar til að takmarka tjón sitt o.fl.

Samkvæmt 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst sameign allir hlutar húss, bæði innan og utan sem ekki eru ótvírætt í séreign, svo og öll kerfi, tækjabúnaður lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar. Í 8. gr. laganna er kveðið nánar á um hvað fellur undir sameign fjöleignarhúss, en þar kemur m.a. fram að allt ytra byrði húss, útveggir, allt burðarvirki húss, grunnur grunnplata, sökklar, burðarveggir, öll lóð húss, mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni telst til sameignar.

Við íbúð álitsbeiðanda eru tvær svalir. Aðstæðum á svölum álitsbeiðanda er þannig háttað að á svalagólf eru lagðar trégrindur og þekja þær svalagólfið að fullu. Í málinu er óumdeilt að grindur þessar urðu fyrir tjóni þegar viðgerðir á yrta byrði hússins stóðu yfir. Af myndum þeim sem liggja fyrir í málinu má sjá að á grindunum eru umtalsverðar múr- og málningarslettur. Einnig má ráða af gögnum málsins að grindurnar séu snúnar.

Við mat á því hvort bótaábyrgð hafi stofnast verður að líta til þess hvort þeir aðilar sem önnuðust verkið hafi með gáleysi valdið umræddu tjóni, þ.e. hafi ekki hagað framkvæmdum á þann hátt sem ætlast hafi mátt til af þeim. Einnig verður að meta hvort álitsbeiðandi hafi með sambærilegum hætti orðið valdandi að tjóninu, með aðgerðarleysi.

Óumdeilt er að beint var til íbúa hússins með tilkynningu að fjarlægja allt lauslegt af svölum hússins. Hins vegar fjarlægði álitsbeiðandi ekki umræddar grindur af svölum sínum, heldur segist hann hafa óskað þess sérstaklega að allt yrði gert til að vernda grindurnar frá hnjaski vegna viðgerðanna.

Af gögnum málsins má ráða að framkvæmdir þær sem urðu valdandi að tjóni álitsbeiðanda hafi falið í sér háþrýstiþvott hússins, viðgerð á múrskemmdum og málningu þess. Einnig hefur því ekki verið mótmælt af álitsbeiðanda að aðrir eigendur hússins hafi sjálfir ráðist í að fjarlægja sambærilegar grindur af sínum svölum til að varna þeim tjóni og tekur álitsbeiðandi það sérstaklega fram að eðlilegt hefði verið að verktakar húsfélagsins hefðu fjarlægt grindurnar á kostnað álitsbeiðanda. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi mátt vera ljóst að veruleg hætta væri á því að umræddar grindur yrðu fyrir tjóni við umræddar framkvæmdir. Af þeim sökum telur kærunefnd að álitsbeiðandi hafi fyrirgert rétti sínum til skaðabóta úr hendi gagnaðila á grundvelli eigin sakar. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að húsfélagið beri ekki skaðabótaábyrgð á tjóni á timburgrindum á svölum hans.

Reykjavík, 15. apríl 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson