Mál nr. 3/2003

ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 3/2003

Eignarhald bílastæðis.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. janúar 2003, beindi A f.h. B og C, X nr. 7, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D og E, X nr. 7, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 14. janúar 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 12. febrúar 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 23. maí 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 7 sem var byggt árið 1949 og skiptist í kjallara, hæð og ris, alls tveir eignarhlutar. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar í kjallara en hæð og ris er í eigu gagnaðila. Á lóð hússins er bílskúr, byggður árið 1968, sem er í eigu gagnaðila. Ágreiningur er um eignarhald á lóð og hagnýtingu bílastæðis.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að lóð hússins teljist í sameign allra eigenda og að þeim sé heimilt að hagnýta bílastæði í innkeyrslu, að því gefnu að það hindri ekki aðgengi að bílskúr.

Í álitsbeiðni kemur fram að frá götu að bílskúr sé aðkeyrsla sem liggi meðfram húsinu. Aðkeyrslan sé tvær bílbreiddir í fyrstu en þrengist í eina bílbreidd þegar nær dragi húsinu. Upphaflega hafi aðkeyrslan verið ein bílbreidd, en fyrri eigendur fyrstu hæðar og rishæðar hafi fjarlægt runna og þannig útbúið annað bílastæði við hlið aðkeyrslunnar.

Álitsbeiðendur segja gagnaðila hafa meinað þeim að nýta bílastæðið, þrátt fyrir að hagnýting þess hindri ekki með nokkrum hætti aðgengi gagnaðila að bílskúrnum. Gagnaðilar haldi því fram að umrætt bílastæði sé í séreign þeirra. Því hafna álitsbeiðendur alfarið.

Álitsbeiðendur benda í fyrsta lagi á þá meginreglu að bílastæði á lóð fjöleignarhúss séu sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Slíkt sé ekki tilgreint í þinglýstum heimildum um húsið. Álitsbeiðendur segja þó að þeim sé kunnugt um þá takmörkun á meginreglunni, að eigendur bílskúra eigi aðkomurétt um aðkeyrslu að bílskúrum sínum. Hins vegar hindri hagnýting aukabílastæðisins ekki aðkomu að bílskúr gagnaðila og því hafi þeir fulla heimild til hagnýtingar þess.

Í öðru lagi telja álitsbeiðendur yfirlýsingu frá fyrri eigendum, um að eitthvað tiltekið samkomulag hafi verið í gildi um hagnýtingu stæðisins, ekki skipta máli þar sem eingöngu þinglýstar heimildir sem geti stofnað sérstakan rétt til sérafnota á lóð.

Í þriðja lagi benda álitsbeiðendur á að einstökum eigendum sé óheimilt að tileinka sér til einkanota tiltekinn hluta sameiginlegarar lóðar og að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar.

Í fjórða lagi halda álitsbeiðendur því fram að óskiptum bílastæðum verði ekki skipt nema með samþykki allra eigenda hússins og að réttur eigenda til að hagnýta sameign sé öllum eigendum jafn og fari ekki eftir hlutfallstölum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þegar gagnaðilar hafi keypt eign sína hafi þeim verið tjáð að hið umdeilda bílastæði tilheyrði þeirra eignarhluta og benda á yfirlýsingu fyrri eigenda þar um. Í yfirlýsingunni komi einnig fram að í gildi hafi verið munnlegt samkomulag um skiptingu bílastæða á lóðinni. Álitsbeiðendur hafi því ekki verið grandlausir um eignarhald á lóðinni. Geti þeir því ekki borið fyrir sig að samkomulaginu hafi ekki verið þinglýst. Það sé meginregla að þinglýsing eignaréttinda sé nauðsynleg til að tryggja rétt gagnvart grandlausum viðsemjendum, sem álitsbeiðendur séu ekki.

Gagnaðilar benda á að bílastæði út við lóðamörk hafi verið notað af álitsbeiðendum. Hafi gagnaðilar ekki gert athugasemdir við það enda byggist það á fyrrnefndu samkomulagi. Benda gagnaðilar að skv. byggingarreglugerð nr. 44/1998, skuli vera a.m.k. tvö bílastæði fyrir hverja íbúð sem sé stærri en 80 fermetrar. Íbúð gagnaðila sé 139 fermetrar, en íbúð álitsbeiðenda 75 fermetrar. Telja þeir því það sanngjarna niðurstöðu, með hliðsjón af fyrrnefndri reglugerð, að skipta bílastæðum á lóðinni í samræmi við samkomulagið. Auk þess séu hagsmunur gagnaðila af því að hafa bílastæði við hlið aðkeyrslu að bílskúrnum ríkari en álitsbeiðenda.

III. Forsendur

Samkvæmt ákvæðum 6. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar í sameign sem ekki eru ótvírætt í séreign. Í 5. tölul. 1. mgr. 8. gr. laganna kemur síðan fram að öll lóð húss, mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, séu í sameign, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls, sbr. einnig 1. mgr. 33. gr. laganna.

Samkvæmt 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Í því felst í þessu tilviki að öll aðkeyrslan að bílskúrunum verði að teljast sérnotaflötur bílskúrseigenda enda beri hann af honum allan kostnað, svo sem stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl.

Aðstæður á lóðinni eru með þeim hætti að á henni stendur bílskúr og að honum liggur einbreið aðkeyrsla. Samhliða aðkeyrslunni, út við götu, hefur verið útbúið bílastæði. Eins og aðstæðum er háttað telur kærunefnd að hæglega sé hægt að leggja bifreið í umrætt stæði án þess að það hindri aðkomu að bílskúr. Telst því bílastæðið ekki hluti af aðkeyrslu að bílskúr.

Í málinu er óumdeilt að lóð hússins er í sameign allra eigenda þess. Einnig er óumdeilt að í þinglýstum heimildum er ekki kveðið á um að hið umdeilda bílastæði fylgi tilteknum eignarhluta. Er það því álit kærunefndar, að stæðið teljist vera í sameign sbr. 5. tölul 8. gr. sbr. 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Samkvæmt 36. gr. laga nr. 26/1994, getur eigandi ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.

Kærunefnd telur þó rétt að benda á að nefndin tekur ekki afstöðu til þess hvort gerð umrædds bílastæðis samrýmist fyrirmælum og heimildum byggingar og skipulagslöggjafar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að bílastæði við innkeyrslu að bílskúr sé í sameign.

Reykjavík, 23. maí 2003

Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson