Mál nr. 6/2003

Á L I T
K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

í málinu nr. 6/2003

Eignarhald, sérafnotaflötur lóðar, lóðaframkvæmdir, ákvörðunartaka, skipting kostnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. janúar 2003, beindi A f.h. B og C, X nr. 25,  hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, X nr. 25, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 30. janúar 2003.  Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð E hrl. f.h. gagnaðila, dags. 6. febrúar 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar í dag, 23. maí 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 25. Húsið skiptist í tvær hæðir, kjallara og ris, eða alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur efri hæðar og riss en gagnaðili eigandi fyrstu hæðar. Ágreiningur er um eignarhald og ákvörðunartöku.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að álitsbeiðenda sé heimilt að koma fyrir hringstiga af efri hæði og upp í ris, án samþykkis annarra eigenda hússins.

Að samþykki einfalds meirihluta nægi til töku ákvörðunar um að fjölga þakgluggum úr fjórum í fimm.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur hafi sótt um leyfi til byggingarfulltrúa, 22. september 1999, til að saga gat inn í íbúð þeirra fyrir hringstiga upp í ris hússins. Einnig hafi verið sótt um leyfi til að setja einn þakglugga til viðbótar á húsið og endurnýja tvo. Byggingarfulltrúi hafi frestað umsókninni með bréfi, dags. 29. september 1999, 27. október 1999, 25. nóvember 1999 og 21. júní 2000. Gagnaðili hafi ritað bréf til byggingarfulltrúa, dags. 19. nóvember 1999, þar sem hann hafi tilkynnt að hann myndi ekki gefa samþykki sitt fyrir framkvæmdum álitsbeiðanda fyrr en samið hafi verið við hann vegna rýrnunar sem framkvæmdirnar myndu hafa á hans séreign, með vísan til 5. gr. skiptasamnings um eignina frá árinu 1956. Samþykki byggingarfulltrúa hafi enn ekki fengist þar sem byggingarfulltrúi telji samþykki gagnaðila skorta. Álitsbeiðendur telja hins vegar samþykki gagnaðila ekki nauðsynlegt vegna framkvæmda inn í séreign sinni.

Í 5. gr. skipasamningsins sé kvöð um að verði íbúð innréttuð í risinu, skuli eigendur efri- og neðri hæðar hafa jafnan eignarrétt að henni og að meta skuli þá verðrýrnun sem verði á efri hæð vegna missis geymslupláss í risi og umferðarréttar fyrir  ris um stigagang milli neðri hæðar og efri hæðar og beri eiganda neðri hæðar að greiða fyrir þá verðrýrnun.

Í umræddu ákvæði skipasamningsins sé í fyrsta lagi eingöngu átt við breytingar á risinu úr núverandi ástandi í íbúð. Álitsbeiðendur séu þinglýstir eigendur að efri hæð og risi og því felist ekki í fyrirhuguðum breytingum á risinu, breyting á því í íbúð. Benda álitsbeiðendur á að rishæðin, með fyrirhuguðum breytingum, uppfylli ekki skilyrði byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um íbúðarhúsnæði. Í breytingunum felist eingöngu breyting á innra fyrirkomulagi þeirra séreignar og því eigi 5. gr. skiptasamningsins ekki við.

Í öðru lagi benda álitsbeiðendur á að í skiptasamningi sé eingöngu kveðið á um að meta skuli þá verðrýrnun sem verði á efri hæð, ef innréttuð verði íbúð í risi, þ.e. vegna missis geymslurýmis og umferðarréttar um stiga milli neðri- og efri hæðar. Hafna álitsbeiðendur því alfarið bótaskyldu. Þvert á móti, ef innréttuð yrði íbúð í risinu, myndi hún vera í sameign efri og neðri hæðar og þyrftu gagnaðilar að greiða álitsbeiðendum bætur vegna verðrýrnunar.

Álitsbeiðendur segja gagnaðila hafa haldið því fram í bréfi til byggingarfulltrúa að hann væri ekki tilbúinn að veita samþykki sitt vegna fyrirhugaðra breytinga þar til samið hefði verið um bætur honum til handa vegna verðrýrnunar á eign hans. Álitsbeiðendur leggja á það áherslu að eign gagnaðila rýrni ekki við fyrirhugaðar framkvæmdir.

Álitsbeiðendur benda á að eigandi séreignar hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni. Fyrtihugaðar breytingar hafi ekki í för með sér ónæði röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa. Breytingarnar hafi því ekki í för með sér röskun á lögmætum hagsmunum gagnaðila.

Hvað varðar fjölgun þakglugga á þaki hússins telja álitsbeiðendur að um svo smávægilega breytingu á húsinu sé að ræða að eingöngu þurfi samþykki einfalds meirihluta íbúa. Umræddir gluggar séu ekki áberandi og því hafi viðbótargluggi sem sé algjörlega samsvarandi þeim gluggum sem fyrir eru, ekki í för með sér verulegar breytingar á útliti hússins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili mótmæli báðum kröfum álitsbeiðenda. Húsið hafi verið byggt af gagnaðila og Karli Magnússyni. Skiptasamningur hafi verið gerður 14. ágúst 1956. Gagnaðili hafi sótt fast að eignast neðri hæð hússins og í staðin hafi Karl átt að fá efri hæðina í sinn hlut og full afnot af risinu, enda nærtækara. Í skjalinu hafi verið tekið fram að risið skyldi vera í eign efri hæðar en ætlun aðila samkomulagsins hafi verið að gagnaðili hefði afnot af umræddu rými. Þetta hafi m.a. birst í því að eignarhlutföll í húsinu hafi ekki raskast og eigendur beggja hæða greitt gjöld af risinu allt frá því að húsið hafi verið byggt.
Hin endurgjaldslausu afnot efri hæðar hafi miðast við að risið væri geymsla. Hins vegar ef því yrði breytt í íbúðarhúsnæði hafi eigendur átt að eiga það að jöfnu. Þannig hafi helmings eignarréttur á risinu að færast aftur til gagnaðila ef risið yrði innréttað sbr. 5. gr. skiptasamningsins. Einnig bendir gagnaðili á að samkvæmt fyrrnefndri 5. gr. skiptasamningsins megi engar breytingar gera á risinu nema með samþykki eiganda neðri og efri hæðar.

Gagnaðili segir að i 5. gr. skiptasamningsins felist þinglýst kvöð á eignina sem mæli fyrir um ráðstöfun og not hennar. Kvöðin hafi fullt gildi og ekki verði séð að ákvæði fjöleignarhúsalaga aflétti henni af eigninni.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða á sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæða laganna eða eðli máls. Um breytingar á hagnýtingu séreignar er síðan fjallað í 27. gr. laganna.

Í málinu liggur fyrir þinglýstur skiptasamningur, dags. 14. ágúst 1956. Samkvæmt 1. gr. samningsins er eignarhluti álitsbeiðenda öll efri hæð og ris hússins, stigagangur milli neðri og efri hæðar auk rýma í kjallara og bílskúrsréttar. Eignarhluta gagnaðila er líst svo í 2. gr. samningsins að hann sé öll neðri hæð hússins auk rýma í kjallara og bílskúrsréttar. 

Í 5. gr. samningsins segir síðan: „Kvöð: Verði íbúð innréttuð í risinu skulu eigendur neðri og efri hæðar hafa jafnan eignarétt að henni, en meta skal þá verðrýrnun, sem fram kemur á efri hæð vegna missis geymslupláss í risi, umgengnisréttar fyrir ris um stigagang milli neðri og efri hæðar ofl., og ber þá eiganda neðri hæðar að greiða þá verðrýrnun.

Engar slíkar breytingar á risi skulu þó gerðar án þess að fyrst liggi fyrir samþykki eigenda neðri og efri hæðar.“

Af eignaskiptasamningum má ráða að ris hússins í núverandi ástandi sé í séreign álitsbeiðenda. Hins vegar ef ákveðið verður að innrétta íbúð í risinu breytist eignarhaldið og teldist þá íbúð í risi vera í sameign fyrstu og annarar hæðar. Samningurinn gerir þó ráð fyrir að slíkar breytingar risinu séu ekki heimilar án samþykkis eigenda beggja hæða.

Gagnaðili heldur því fram að í orðalagi skiptasamningsins felist hins vegar að gagnaðili skuli hafa afnot af risinu, m.a. til geymslu. Telur kærunefnd að slík niðurstaða verði ekki ráðin af orðalagi hans, enda yrði slíkt þá að koma fram með skýrum hætti til að hafa réttaráhrif.

Álitsbeiðendur halda því fram að fyrirhugaðar breytingar á risi feli ekki í sér að útbúin verði íbúð í risinu. Því er ekki mótmælt sérstaklega af gagnaðila, sem og fullyrðingum álitsbeiðenda um að risið, eftir breytingarnar, uppfylli ekki skilyrði byggingarreglugerðar nr. 441/1998 til þess að geta talist íbúð. Telur kærunefnd að fallast megi á þau sjónarmið álitsbeiðenda um að risið teljist ekki íbúð að loknum umræddum breytingum. Í ljósi þess og að áskilnaður 5. gr. skiptasamningsins um samþykki gagnaðila nær eingöngu til breytinga ríshæðarinnar í íbúð, er það álit kærunefndar að samþykki gagnaðila sé ekki áskilið vegna umræddra breytinga, sbr. einnig 4. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994.

Samkvæmt 6. gr. laga nr. 26/1994, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 6. gr. laganna telst allt yrtra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr í sameign allra eigenda hússins. Um byggingar og breytingar á sameign fjöleignarhúsa gildir 30. gr. laga nr. 26/1994, en þar segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meiri hluta miðað við eignarhluta.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur vilja fjölga þakgluggum úr fjórum í fimm. Halda álitsbeiðendur því fram að viðbótargluggi sem sé samsvarandi þeim sem fyrir eru á þaki hússins teljist ekki verulegar breytingar á útliti hússins. Ekki er gert ráð fyrir þakgluggum á upprunalegum teikningum af húsinu en óumdeilt er að fjórir gluggar hafa verið settir á þak þess. Í ljósi þess að fyrir eru fjórir gluggar á þaki, ásamt því að af teikningum, sem liggja frammi í málinu, má ráða að þeir séu litlir og lítt áberandi telur kærunefnd að umrædd breyting geti ekki talist veruleg og falli því undir 2. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994. Það er því álit kærunefndar að samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi til að bæta við þakglugga. Hins vegar bendir kærunefnd að samþykki einfalds meirihluta er nægjanlegt til að taka ákvörðun um endurnýjun hinna þakglugganna, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendum sé heimilt að koma fyrir hringstiga af efri hæð og upp í ris, án samþykkis annarra eigenda hússins.

Það er álit kærunefndar að samþykki 2/3 hluta eigenda þurfi til að bæta við þakglugga.

Reykjavík, 23. maí 2003

Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson